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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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聞き慣れない電話。。。

banner赤ずきん
月末の更新はホント、辛いんですのーw

こんにちは。

物件の売り出しをやってると「物件確認(通称:ブッカク)」の電話が頻繁に入ります。

いわゆる「反響」ってやつなのですが年中、そういう電話を受けてると
「レインズに登録した瞬間に電話掛けてくる業者さん(もしかしてパソコンに張り付いてません?w)」
「この物件、弊社のポータルサイトに掲載してもいいですか?(ダメだってマイソクに書いてあるでしょ?w)」とか
登録した瞬間に「この物件、いくらまでマケて貰えますか?(載せた瞬間に聞くなよw)」
など
おそらく本気で売ってはくれないだろうと思われる業者さんの電話ばかり掛かってくるのである意味「営業妨害で掛けてんじゃねーの?ww」と思うこともしばしば。。。

事実、ワタクシの経験ではレインズ掲載後、間もない時期に掛かって来た業者さんで成約した経験はありませんw。(正直、彼らが一体、何の目的で物件確認してくるんだかわかりませんw)

そんな電話ばかり受けてるとやがてそういう業者さんの名前を覚えてしまいます。。

現在、ワタクシの頭の中には100社くらいそんな業者さんがいますがこの100社は今まで一度も成約したことが無いうえに、社内で情報共有されていないからか、一日に何度も同じ業者さんの「違う担当さん」から電話を受けなきゃいけないのでいずれこういう問い合わせは有料にしようかと画策してますww。

さて、
そんなブッカク電話を受けていたある日、、
聞き慣れない電話が入りました。。

電話主「御社で仲介されてる物件についてお聞きしたいのですが?」

業者間で話す物件確認の内容とはちょっと違うので「何かの営業かな?」とは思ってたのですが電話の主はプロパン会社の営業担当でした。

プ「御社で仲介されてる物件、、プロパンガス仕様だと思うのですが、金額面等で優遇させていただくのでオーナーさん、ご紹介して貰えませんか?(あ、もちろんご紹介料もたんまり払いますのでw)」

よくある紹介ビジネスの一環でこんな電話をよく受けるのですが、残念ながらこの手のフィービジネスに賛同しかねるワタクシ。。(ま、紹介責任があるのでどんな仕事ぶりかもわからない奴をオーナーに紹介するのが嫌なだけなんですけどw)

狼「あ、そういう話はお断りしてるんですよ(面倒だしw)」
なんて感じでいつものようにやんわりお断りしておきました。

で、昨日の出来事なんですが、
昨日もそんなブッカク電話を受けてたら今度は違うプロパン屋さんから着信あり。。

プ「御社で仲介されてる物件、、プロパンガス仕様だと思うのですが、金額面等で優遇させていただくのでオーナーさん、ご紹介して貰えませんか?(あ、もちろんご紹介料はよそに負けないくらいたんまり払いますのでw)」

・・・・

・・・・

おかしいですね。。。

この売り物件。。
レインズ以外には未掲載なのでこの物件が売り物件かどうかはレインズを見ないとわかりません。。


狼「あの、失礼ですけど、御社は宅建業者登録されてます?」

聞けばこのプロパン屋さん、宅建業者じゃないそうです。

狼「じゃ、うちの物件、、どこで売りに出されてるって聞きましたか?」

プ「え?、、ネ、、ネット広告で見かけてお電話してますが、、、」

・・・・

・・・・

やっぱりおかしいですね。。。

繰り返しになりますが、この売り物件。。
レインズ以外には未掲載なのでこの物件が売り物件かどうかはレインズを見ないとわかりません。。


狼「この物件、、ネット掲載不可なのでそれは無理だと思いますけど、、どこのサイト見てます?」

プ「え?、、いや、、あの、、、」

なるほど。。
あなた、業者でも無いのにレインズのパスを不正に入手してこうやって検索して営業掛けてますね?ww

しかしよく考えたものです。
レインズにはいい物件か悪い物件かはさておき、今、売りに出てる物件がリアルタイム乗ってます。

しかも登録物件はすべて元付けが登録するのでその先にいるのは「決裁権限のあるオーナー」です。
その元付けに「紹介料払うからプロパンの切り替えの口利きをしてくれ」と頼めばすごく効率よく切り替え営業が可能になっちゃうわけですwww(仲介さんによってはこういう紹介料に弱い業者さんもいますから)

しかしこの作戦、、アウトです。(当たり前ですけどw)

レインズのパスを不正に第三者に出しちゃダメというのはご存じだと思いますが、その理由を深く掘り下げると、我々宅建業者が「個人情報特定取扱い業者」と見なされてることが主な理由です。。

実はこのレインズの中身。。
個人情報取り扱い業者としての登録情報目安の5000件を軽く超えるのですがこれが個人情報として保護されているんです

となるとこのレインズパスの不正流失は個人情報保護法違反となり罰則対象になります。(ワタクシが知ってるだけでも3社、これでお灸を据えられてますw)

だからってワタクシがいちいち目くじら立ててこのプロパン業者に
「てめーらどこからパスを不正に入手したんだよ?!!」
なんてつまらない正義感を振りまわすことでも無いので

狼「あ、そういう話はお断りしてるんですよ」
なんて感じでやっぱりいつものようにやんわりお断りしておきましたw。(どうせ止めてもまたやるでしょ?w)

さて、
それはそうと先日、とあるタレこみメールが届きました。。(旅団にはこの手のタレこみメールが頻繁に届きますw)

どこの業者とは言いませんが
「ブログだかメルマガを通じてそこに群がった大家さんを囲い込んで1人3000円づつ徴収し,自分の会社のレインズのパスを教えてる」って不動産屋が存在するようです。。。。

かなり具体的なチクリだったので会社名から謄本あげてどこに本店があってどこに支店があって社長が誰で誰と誰が組んでこの計画を遂行しているかなんてのは数珠つなぎで判明。。(そりゃ無防備に社名出してやってりゃわかるってw)

ただちょっと悪質だと思うのはパスを配った会員に対して「元付けへの直接的アプローチを禁止している点」 。。。(要するに自分で見つけた物件はうちを通さないとダメよって意味ですw)

不動産業者であれば一度は考えるこの手法。。
お客さんにパスを渡して物件探しを勝手にやって貰えればいちいちこちらでブツあげすることなく物件提案出来ますからこんな楽なことはありません。(ただし、そんな都合のいい物件があればの話ですがww)

最近宅建業の免許を取得した若い番号の業者が小遣い稼ぎ程度の軽い考えでやってるんでしょうけどこれを他の不動産屋までもがマネしだすとどうなるか?おわかりでしょうか?

ちょっと話が逸れますが実は今のレインズシステム。。
数年前に大規模な改悪的変更がなされています。

このレインズのシステム回線。。
非常に脆弱なのでたくさんの不動産会社が一斉にアクセスするとすごく重くなるんです。。
そんな回線に対し自動的にレインズにアクセスして一度に大量のデーターを落とす仲介が続出して一時期、ホントに何度アクセスしてもサーバーに繋がらないってことがありました。

でそれに対抗する意味でシステム変更されたのですが、何が変更になったかというとこの自動的にアクセス出来ないように手動で入力しないといけないパスワードが突如追加されたんです。。

えぇ、、今までは単に記憶してあるパスがあったので単にログインするだけで使えたものが検索するたびにこの手動パスをいちいち入力しないといけなくなったんです。。(毎回毎回なのでめんどくせーってwww)

しかも一度にたくさん検索出来ないように地域指定なども複雑化してホントに使いにくくなっちゃったんです。

こんな状態なのにパスワードを一般の人に大量に流失させればさらにアクセスが多大になり普通に使ってる業者がワリを食うのは明白です。

しかもそんなワリを食らってもレインズ会員料金(利用料は無料ですけど会費が年間60万掛かるんですww)は平等に徴取されてますので軽い気持ちでパスを一般人に売りつけて小遣い稼ぐってのがどれだけ悪質か、、おわかりではないかと思います。

とは言え、レインズの中の人もいつまでも甘い顔していませんw。

実はそういう不埒な輩の存在をすでに察知していて
レインズ1か月あたりの検索が1万件を超過した時点でそれ以降の検索は1件あたり5円の課金されるように設定されています。

社員二人のうちの会社でさえも月の検索件数は2000件程度なので100人くらいの一般人にパスを流失させたら、、、、

えぇ、、一人3000円くらい徴収したくらいじゃ追い付かないくらいの請求が飛んでくるはずですww。。


おそらくこの話、計画だけで実際には遂行されているとは思えませんが(そう信じたいですw)もしホントにやってたとしたら、、、

えぇ、、一度流失させちゃった個人情報の恐怖をとくと味わうがいいですww。。。


さて、
そんな不動産屋がどこの会社かなんてのをつまらない正義感を振り回してここで暴露しても面白くもありません。(ホントに実行に移してたらどのみち機構に多府県からのIPアドレスでのアクセスを捕捉されてきついお灸を据えられるはずだしw)


・・・・

・・・・

と言いつつ、本日も謎の三択ポチの登場でございます。
(アナタの「知りたい欲」を叶えてくれるかもしれない謎の三択ですw)


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そう、、信じるも信じないも貴方次第、、なんじゃんw



逆転の発想。。。w

banner赤ずきん
やっぱり連日更新は大変なんですのw

こんにちは。

ちょっと前に宅建講習に出掛けて来たのですがこの講習、、
ほぼ一日缶詰にされるし電話も制限されるので出来るだけ電話が少ない水曜日を狙って受講してます。

また、この講習、
5年に一度は受けないと宅建取引士証が貰えないので我々業者にとっては絶対参加が義務付けられてます。
内容はと言えば、ここ5年間で業法のどこが変更になったのかのおさらいが講義のほとんどなのですが、いつの間にか法律が変わってたとかなんてこともあり重説を作る上でアップデートしておかないことが満載です。(なので寝てる場合じゃないんですw)

そんな講習の講義で聞いた話でちょっと気になるお話がありました。

平成26年8月に施行された「都市計画特別措置法(通称:都市計画特措法)」です。

この話、前にテレビのニュースで見てたので内容はそこそこ知ってはいましたがそもそもこの法律は地方の街づくり推進の法律で都内近郊でしか売買をやってないワタクシにはあまり関係ないお話です。(強いて言えば積極的に高層物件を建てるような「緊急急対策地域」なら都内でも7エリアくらいあるのであれですがそこは我々が売買できる金額の土地じゃないのでやっぱり関係ないお話ですw)

で、この法律の趣旨ですが
要するに都市機能誘導地域と称した「コンパクトな街づくりを推進する法律」です。

富山だったと思いますが、町の中心のインフラを整備して外側に住んでる人を出来るだけ町の中心に住まわせて将来的に起こるであろう少子化に伴う住宅事情の変化に対応しようって話がありますが条文を読むとなんか変なことが書いてありました。

人口減少に伴って人を町の中心に集めて住んで貰えば市町村のインフラ負担は格段に向上します。またそういう一極集中により医療設備とか役所機能も集約出来、そこに住んでる人にとっては快適なものになるでしょう。

しかしそうやって一極集中的に街を発展させてしまうとそのエリア外に住んでる人にとては益々の格差助長になってしまいます。

何年も長い年月を掛けてゆっくり変化させようって思っているとは思いますがこの条文には、

居住誘導地域外・・・・届け出を義務付ける

場合によっては
「市街化調整区域に指定して居住制限を求めるパターン」
も存在するそうです。。。

さらっと書いてあるのでちょっとわかりにくいですが、ここをお読みの方にとって気になるのは、
今まで市街化地域だったところが市街化調整区域になってしまえば当然、そこでの建物の再建築は不可になる可能性が生じるって部分。。。(ゴネれば既存宅地として結局は規制から外すとは思いますけどw)

ご存じのように不動産の領域ではこの市街化地域市街化調整区域は天と地ほどの差があります。(都内とかでよくある再建不物件とはまったく別物です)

市町村でなぜこんな調整区域を設けるかと言えば市町村の財源で整えてる各種インフラ費用がこの線引によって棲み分けが出来る様になり集中して人が集まるところだけにインフラ投資が出来る点。。

えぇ、、調整区域を設けて建物制限すれば余計な上下水道の整備とか電力供給用の電線も不要になり効果的なインフラ整備が可能になるんです。。(千葉県、埼玉県の調整区域の広さをみれば一目瞭然です)

都内23区であればむしろそんな地域があればどんどん市街化地域に指定してしまうと思いますが地方の人口が少ないところはそうはいきません。。

狭い日本とは言え今後人口減少することを考えてみれば好き勝手に建物を建てられてしまうのは行政からしたら多大な負担です。(事実、秩父あたりは人口減のため税収が激減し水道管交換費用が捻出できなくなってるそうです)

うーむ。。
人口減少の問題は世間でも何かと囁かれてますが行政も先手先手で対策打ってたんですね。。。


ってなわけでこの話、ちょっと気になったので会社に帰っていろいろ調べたら・・・

なんですか?
すでに認定を受けて計画を粛々と進めてる地域がそこそこあるじゃないですか?!!

認定自治体
☆第1次認定(平成19年2月8 日付け)
富山市 青森市

☆第2次認定(平成19年5月28日付け)
久慈市 金沢市 岐阜市 府中市(広島県) 山口市 高松市 熊本市 八代市 豊後高田市 長野市
宮崎市

☆第3次認定(平成19年8月27日付け)
帯広市 砂川市 千葉市 浜松市 和歌山市

☆第4次認定(平成19年11月30日付け)
三沢市 高岡市 福井市 越前市 鳥取市

☆第5次認定(平成19年12月25日付け)
鹿児島市

☆第6次認定(平成20年3月12日付け)
滝川市 柏市 新潟市 藤枝市 宝塚市 久留米市 日向市 奈良市

☆第7次認定(平成20年7月9日付け)
小樽市 弘前市 八戸市 盛岡市 秋田市 鶴岡市 大野市 飯田市 中津川市 豊田市 大津市 神戸市 尼崎市 伊丹市 松江市 西条市 四万十市 北九州市 諫早市 大分市 別府市

☆第8次認定(平成20年11月11日付け)
伊賀市 岩見沢市 富良野市 山形市 大田原市 高崎市 長岡市 上越市 甲府市 塩尻市 米子市 松山市 山鹿市

☆第9次認定(平成21年3月27日付け)
遠野市 白河市 静岡市 掛川市 名古屋市 守山市 丹波市 田辺市 酒田市

☆第10次認定(平成21年6月30日付け)
稚内市 川越市 豊橋市 長浜市 直方市 小城市

☆第11次認定(平成21年12月7日付け)
石岡市 敦賀市 沼津市 大垣市 高槻市 姫路市 下関市 大村市 植木町(現熊本市植木町)

☆第12次認定(平成22年3月23日付け)
十和田市 石巻市 福島市 上田市 倉敷市 唐津市 佐伯市 沖縄市

☆第13次認定(平成22年11月30日付け)
大仙市 明石市 川西市

☆第14次認定(平成23年3月25日付け)
北見市 旭川市 日光市 福知山市

☆第15次認定(平成23年6月29日付け)
東海市

☆第16次認定(平成24年3月29日)
玉野市 飯塚市 富山市(2期計画) 青森市(2期計画) 金沢市(2期計画) 熊本市(2期計画) 豊後高田市(2期計画) 長野市(2期計画) 高岡市(2期計画)

☆第17次認定(平成24年6月28日)
岐阜市(2期認定)

☆第18次認定(平成24年11月30日)
上山市 高知市 日南市

☆第19次認定(平成25年3月29日)
函館市 小田原市 安城市 津山市 周南市 帯広市(2期認定) 八戸市(2期認定) 福井市(2期認定) 大野市(2期認定) 藤枝市(2期認定) 豊田市(2期認定) 大津市(2期認定) 鳥取市(2期認定) 松江市(2期認定) 府中市(2期認定)
大分市(2期認定) 鹿児島市(2期認定)

☆第20次認定(平成25年6月28日)
十日町市 高松市(2期認定)

☆第21次認定(平成25年11月29日)
草津市 盛岡市(2期認定)

☆第22次認定(平成26年3月28日)
須賀川市 土浦市 久慈市(2期認定) 白河市(2期認定) 高崎市(2期認定) 柏市(2期認定) 長岡市(2期認定) 飯田市(2期認定) 豊橋市(2期認定) 長浜市(2期認定) 山口市(2期認定) 久留米市(2期認定) 諫早市(2期認定)

☆第23次認定(平成26年10月17日)
岩国市 富良野市(2期認定) 山形市(2期認定) 甲府市(2期認定) 松山市(2期認定)

もちろんこの市町村すべてが先ほどの市街化調整区域を広げるわけではないと思いますがこの法律の看板は「コンパクトで住みやすい街づくり推進」です。

実需の戸建であれば住みやすいところに移住すればいいだけですが
こういうエリアで賃貸経営している人達の所有物件、、大丈夫なんでしょうか?(だって居住者は好き勝手に移住できるけど建物は好き勝手に移住出来ないじゃんw)

当然、いきなり「明日からここは調整区域に指定しますよ」なんてことは無いですが長期の融資で借りてる人が多いことを考えると計画が立案されてしまえば一気に土地の価値は激減です。

今回の講習では
「物件を仲介する時にそこのエリアがそういう地域に該当しているかの有無を調べてその中身を十分過ぎるくらい調べて売り買いしないとあとでとんでもない金額の賠償請求されちゃうよw」
と口酸っぱく言われました。

たしかに市街化地域だって説明されて買ったのに実はそこはいつか調整区域になっちゃう可能性がありますなんて聞いてたら怖くて買えませんw

これから日本の人口は確実に減少しますが、「周辺には賃貸需要が旺盛な企業や大学がたくさんあるので大丈夫です」なんて話を真に受けてこういう調査もしないで仲介しそうな業者さん、、きっと多いと思います。

この話なんてのはネットでちょっと調べればわかる話なので欲しい物件が出てきた際にはこういう新しい法律で規制されちゃう地域かどうかの確認も転ばぬ先の杖じゃありませんが身の保身を考えれば知っておかないといけないのではと思うわけです。

ま、出来れば仲介さんに丸投げで調べて貰うのではなく買うご自身で調べた方が安心ですよ。。。

だって仲介さん、、
いざこういう局面になった時に払える賠償金なんて持ってませんからww(ゴネて逃げ回ってうやむやにしてくる確率高いですw)



あ、そうそう。。
逆転的発想でそういうエリアを狙って安く物件を買うことも出来る可能性もあるのでそんな隙間を狙うのもありかもしれませんねw


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この勢いで明日も更新するんじゃんw

サラリーマン川柳からの大家さん川柳w

banner赤ずきん
ドル円様のおかげでご機嫌なんですのw

こんにちは。

毎年この時期になると発表になるやつで「サラリーマン川柳」なるものがあります。

ちなみに今年の一等賞は
「皮下脂肪 資源に出来れば ノーベル賞」。。。(うーん、、いろいろな意味で重すぎる、、w)

毎年毎年よくもまあうまいこと考えるな、、と思いますがそんな話題の中、世田谷某所の巨匠大家さんからのリクエスト、
「じゃあ、大家さん川柳考えて明日、ブログで公表してよ」と言う話が昨夜、facebook上で急遽盛り上がりそこにいた人全員でいろいろ川柳を考えました。。

しかし旅団のfacebook内で出た川柳、、
ブログで公開したら各方面から苦情のメールが飛んできそうなので今日はその中から公表しても大丈夫そうなやつだけ公開して解説します。

まずはオーソドックスなやつ、
「空室の モグラ叩きは もう嫌だ」

【解説】
春先の繁忙期の入退去をうまくまとめて4月1日の時点で辛うじて満室にしたはいいけど5月の連休くらいからまたバタバタと解約予告(結婚のためとかw)が入り出し、さながらモグラ叩き状態になってる様のこと。。

大家さんをやってるとこれの繰り返しなのでこれから不動産投資家を志す方にはこういう先人の教え、、大切にしていただきたいですねw

お次です。
「稲じゃなく アパート建ったよ あの田んぼ」

【解説】
このブログ読んでる人にいまさら説明もないと思いますが、よくある某大手のアパート業者の絨毯爆撃営業で田んぼだったところにいきなり新築アパートが立ち並び「30年家賃保証だからあーんしん(上野樹里風)」ってオマエ、、枕を高くして寝てる場合じゃねーだろwwとツッコミ入れたいけどそれを教えたところでオーナーから逆恨みされるのも嫌だしな、、、wという複雑な気持ちを読んだ川柳。。。

今、まさにそんな絨毯爆撃営業の攻撃に晒されている方がいましたらその営業マンにこの句をぶつけてみてください。きっといいことが起こるはずです。。

さて、、次です。(この辺からさらにネガティブなのが登場します)
「アテブツは いつになっても アテブツだ」

【解説】
仲介さんからアテブツ(賃貸仲介さんが物件案内の際に本命物件をぶつける前にぶつける本命に劣る物件)扱いされているのも気が付かずせっせと内見セットなどを用意するけどいつまで経ってもお申込みが入らない物件の相談をされたオーナーの友人の大家さんが心の中でひっそりと読む一句。。。(決して顔には出さないのでわかりません)

空室がなかなか埋まらないのは何かしら理由があります。
その原因をしっかり把握して対処しないと次第に賃貸の営業さんから「あのオーナーの持ってる物件、、なんかいつも決まらないから客付けやめよう」と思われちゃうのでそうなる前に理由を考えましょう。(大体、家賃が物件い見合ってないんですけどw


次です。。。
「借金の 額がわたしの 総資産」

【解説】
不動産投資本などの表紙で「年収○億円!!」とセンセーショナルに書いてる人ほど税引前収入どころか実は家賃収入だったりするのですがそんなことをバカ正直に本に書いたら売れませんw。
また最近は借金の額を資産呼ばわりする人が増えてきたのでそのクソみたいな表現を戒めるべくSMBCフルローン全盛時代に物件を買い漁り、ここ数年で売り逃げに成功して自己資本比率が大幅に改善しちゃった大家さんが今の世を憂う一句。。。

・・・不動産投資する前に会計とかの分野も勉強してから始めたほうがいいかもしれませんね。。。

次です。。(なんか書いててお腹痛くなってきました。。。)
「鬼差しが 通る買付け それ廃墟」

【解説】
ワタクシ、こういう句だけは大多数の大家さんを敵に回るかのような句なので載せたくなかったんですが
「これ載せないと例の灰皿で殴りますよ」と脅されて仕方なく載せてます。

え?解説?
5・7・5でまとまったこの言葉の集合体読めば解説なんかいらないでしょ?www

・・・

・・・

次です。(さらに過激度は増しますw)
「積算で 買ったところで 含み損」

【解説】
大家さん業界には、利回り重視の「利回り星人」と積算価格重視な「積算星人」なる人種がいます。

銀行融資に有利なのはどちらかというと積算価格。。。
積算価格が出るから融資も伸びそこに付け込んだ中間省略専門売買会社のロジカルな融資戦略に乗ってしまい本来の物件価格どころかさらにパンパンに融資が付き、、買えて「これで俺様の大家さんの仲間入りww」と喜んでるのもつかの間。。。

いざその物件を売りだそうとしたら今まで頑張って貯めこんだCFが「鬼の指値」という名前になっただけで終わってしまい「俺の10年間はなんだったんだーーーー!!」と嘆くオーナーのレクイエムを詠った一句。。。

融資を引っ張る前にその物件がどういう経緯で自分のところに流れてきたかくらい知ってればこういうことは起きないので気を付けていただきたいところです。。。

お次です。
「新築を 煽るセミナー だからなに?」

【解説】
無料の新築セミナーに参加すると決まって席の背後には「個別相談会」と称したセミナータイアップのハウスメーカー、工務店、金融機関がセットで待機してます。セミナーの話を聞いてると「こりゃ一刻も早く始めないと大損じゃんww」と慌てふためきセミナー終了後に個別相談に申し込みそこで書いた個人情報がいつのまにかリスト化され「カモリスト」として表に流失する様を詠んだ某大家さん渾身の一句。。。

不動産投資の領域で「完全無料」と聞いたら少しくらいは身の危険を感じなさいという先人の知恵も含まれる心洗われるわれる一句でもありますw。

さて、ここからはわかる人だけがわかる一句です。
解説入れるとやはり各方面からお叱りのメールが矢のように飛んできそうなので論評・解説は一切なしで載せ逃げして終わりますw。


「商材屋 元を辿ると 大家さん」




「物件を 売ってみました 塾生に」




「リタイアと 言って始める 自営業」




「面談で 仕入れた知識 俺のモノ」




「その物件 買って何が 楽しいの」




「生き残る? オマエはすでに 死んでいる」



・・・・

・・・・

なんか書いてるそばからこのブログの愛読者がどんどん少なくなっていく音が聞こえてくるんですが・・・気のせいじゃなさそうです。。。。(お腹痛いです。。。)




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だからこの企画やりたくなかったんじゃんw

情に訴える。。。。

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さすがに4000点超えてるうちは毎日更新しないといけない気がするんですのw

こんにちは。

うー、、
なんか暑くなってきましたね。。。(デブには辛い季節到来です)


さて、暑い季節と言えばビール唐揚げです。。(異論は一切認めません)


すみません、、なにぶんデブなもんでこういう連想しか出来ないんです。。

そんなわけで今年も旅団恒例の「狼旅団ビアガーデンで大酒かっ喰らって今後の不動産情勢を激しく憂う IN 歌舞伎町ナイト」を開催したいと思います。

と言いつつ、ビアガーデンだと冷房が効いてないのでいっつも屋内になっちゃうんですが、、(前回は歌舞伎町「手羽三郎」でした)今年こそはちゃんとビアガーデンで開催したいと思いますw。(蒸し暑いデパートの屋上で蚊に刺されながらビールをかっ喰らうなんて素敵じゃないですか?ww)

無事に予約したら告知しますので参加希望の方は6月の最終土曜日か7月最初の土曜日あたりを空けておいてください。(ただし今回も20名程度の開催予定なので応募多数の場合は抽選になります)

さて、前置きはこのくらいにして、、
先日、相談されたネタでちょっとこれはブログで書いた方がいいなじゃないかと思うネタがあったので書いておきます。

賃貸契約の連帯保証人の相談だったのですが、この相談された方、賃貸管理は全部管理会社さんに丸投げしていたそうで、更新した時の契約書もロクに読んでないってパターン。。(すべて管理会社預かりで更新契約も全部お任せだったそうです)

で、更新時に賃貸契約書に書かれている連帯保証人からの更新印を貰っていない状態で3回ほど更新したのち、借主が賃料を滞納し始めたそうです。

管理会社は当然その督促をしないといけないのですが当の賃借人はやがて荷物を放置して夜逃げ状態に。。。

埒が明かないので連帯保証人に連絡して賃料を払ってくれと言ったところ
「もうそいつの保証人でもなんでもないし、そもそもなんだよ、、てめーら俺に更新の連絡すらねーじゃねーかよ!!」と凄まれまさかの支払い拒絶。。

で、「払って貰えません」とオーナーに連絡が来て困ったオーナーさんがワタクシに相談が来た次第。。

この話、
絵に書いたようなオーナー有利の判例があるのでそこは問題ないですから(最高裁平成9年11月13日判決)裁判でもなんでもやれば判例通りに判決が貰えてこの連帯保証人に対して支払い請求出来ます。

しかしそんな面倒なことしないでこの話を管理会社に持ち帰って「判例があるからそれをこのムカつく連帯保証人に伝えればいいじゃん」ってアドバイスしたのですがしばらくして今度はその管理会社からワタクシの携帯に電話が掛かって来ました。。

管理「オマエかー!!うちの客に余計なこと言いやがってーーーーーー!!!!!!」

・・・・

・・・・

いや、余計なこともなにもこんな初歩的なところで躓いてる方がおかしいってwww(ワタクシの心の声)

そんなわけでここからこの管理会社にどうやってこの連帯保証人に弁済させるかのノウハウを教えたわけですが、(じゃないとワタクシが非弁行為ブッチで彼らの代わりに回収に行かなきゃいけない雰囲気だったんですもんw)どう説明しても納得してくれません。。

つーか、そもそもの問題はてめーら管理会社が更新の時に連帯保証人のハンコ貰うのを端折ったからじゃんww(ワタクシの心の声)

そしたらこいつらこう言い放ちました。。

管理「いーんだよ、、そもそも連帯保証人のサインだって借主が勝手に書いて三文判押してるんだから」

こういうのを「語るに落ちる」って言うんでしょうか?(昭和のコテコテ不動産業者じゃないんだからww)

この話、
賃料が極端に安い物件とか不人気物件で管理会社に丸投げしていると往々にして起きることなんですが管理料をきっちり取ってるにも関わらずこういういい加減な管理でオーナーがどんどん損していくケース。

しかもオーナーは遠隔オーナーなので管理会社の質が悪いとこうやって適当な契約で済ませてしまいその契約書も会社預かりなので3回も更新してるのにまったく気が付かない、、、なんてことが起こるんです。

こうなるともうワタクシに相談とか以前に、この管理会社からなんとかしないといけないのですが地方物件だとこういう管理会社にキツイこと言って嫌われると客付けそのものに影響します。(ワタクシの経験ではこれでオーナーがキレて管理会社もキレて募集活動を一切停止されてるだけでなく周りの仲介にも圧力かけて「絶対紹介すんなよ!!」とやられたことがあります)

こんな管理会社じゃいつまで経っても問題は解決しそうにないのでワタクシ、オーナーが直接連帯保証人に手紙を書くってことにしてその手紙の下書きを作ってあげました。(おいしそうな焼き菓子をお土産に持って来てくれたのでせめてそのくらいやらないとバチが当たりそうですw)

手紙の内容は
①大家ってお金持ちに見えるかもしれないけど毎月多額のローンを支払ってなんとか維持してるんです的な泣き落とし文章②しかもその支払いには毎月多額の金利が掛かっていて遅れると多額な違約金利が取られること
③判例があるので裁判やればこっちは絶対負けませんがそんな時間を掛けても意味が無いこと
④その判例のコピーを添付

いきなり連帯保証人に内容証明でもいいのですがこういう手合いは経験上、一段階前のところで「情に訴える作戦」を取ってからでも遅くないと思います。(そこそこ成功確率高いですから)

しかし問題はこの管理会社。。

管理料を毎月5%取っておきながらこんな適当な管理ではオーナーも浮かばれません。。
まして遠隔物件ですのでそうしょっちゅう物件確認に行くわけにもいかないし、、月並みな話ですがこういう信頼関係って大事ですね。。


さて、
そんな手紙を書いて送っていろいろ揉めましたが渋々ながらも連帯保証人さんから無事に滞納家賃の回収が出来ましたと今日になって連絡が入ったのですがここで新たな問題が発生です。。

この物件、、
ずっと一部屋だけ空室だったのですが昨日、久しぶりに物件を見に言ったらなんと全室満室だったそうでオーナーさん、
「あれ?」と思って管理会社に行くとなんとこの空室を又貸ししてオーナーに入るべく賃料を抜いていたそうですwww(こういうネタってシャレで話したことありますがまさか現実に起こるとはww)

オーナー「こういう時、管理会社になんて言えばいいんでしょうね?」


まぁ、あれです。
ここも情に訴えて穏便に済ませた方がいいのではと。。。。w(こういう確信犯的な管理会社に付ける薬はありませんからw)


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いっそ後ろから羽交い絞めにして刺しちゃえばいいんじゃんw

ごっつい灰皿が届きましたw

banner赤ずきん


こんにちは。

本日はまずお詫びから、、、

皆さん、「もしかしたらホントに旅団の裏ページが存在するんじゃねーの?ww」と思ってポチしてくれたみたいで先週から今週にかけてランキングポチがエライことになってしまいました。。。(「まさかニホンオオカミのHPに飛ばされるとは思ってもいませんでした・・」とお叱りの声多数ですw)

でもあれです。
ポチしようと思えば押せるけど「押さない人」の実数が100人以上いるということだけはわかりましたので今後はこの普段押さない人が押したくなるような内容のブログにしようと心に誓うワタクシです。。(ここの読者層を取り込めば週間ポチ数10000点突破も夢じゃありませんw)

さて、そんな旅団裏ページですが、無いこともないんです。。

実はワタクシ、最近はブログよりfacebookの方が活動の主戦場になってます。
ブログってこちらからの一方通行の発信になりがちなので書いたブログの反応って限定的にしかわかりません。(しかも都合の悪いこと書かれたらコメント反映しないってことも出来ちゃいますからフェアじゃないしw)

しかしfacebookだとブログで書いたこともダイレクトに反応があるし「こう書けばもっと面白いのに」なんて意見も飛び出します。またブログを書いていない人が不動産ネタをfacebook上に書いてもくれるのでそいういうのを参考にしてその日のブログネタにも出来るのでワタクシにとってこのfacebookは今や無くてはならない情報ツールでございます。

そんなfacebookですが最近は、「狼旅団 in facebook(公式w)」というコミュを立ち上げ、「これはさすがにブログじゃ書けねーだろww」ってネタをほぼ毎日せっせと書き込んでます。(ネタ的にかなりやばいことを書いてる関係上、承認制どころかこちらから招待しない限り入れない設定にしてありますw)

また旅団の名だたるカリスマ系大家さんも「ここで書くなら安全w」とばかりに「不動産投資業界の闇の部分」や「こういう話に騙されるなよ」的な話を積極的に書き込んでくれてます。(やっぱりブログはオープンになっちゃうのでなかなか踏み込んだことは書けないものです)

と言うことでこの旅団の裏ページ。。
まったくの嘘でもないのでご了解くださいw。


さて、
そんな先週の懸案だった「ガラスの灰皿」。。。

ブログでお願いしたところ「譲ってあげてもいいよ」と言う方が早速あらわれましたwwww。(こういうブログでの呼びかけにすぐ反応してくれるっていい意味でも悪い意味でもうれしいですw)

今回、お礼に送る予定だった旅団3点セット、、、

①旅団トートバック



②旅団Tシャツ(LL)


③缶バッチ

というオーダーなのですが在庫もそれほどありませんでしたから何個か灰皿が届いたらいずれかお一つづつって考えておりました。


しかし、佐川便で届いたこの荷物。。
「貴重品・割れ物注意」と札が貼ってありさらに高額な保険が掛けられた送り状を見てワタクシ、、

そんなケチくさい根性も消え失せました。


ちなみにその送り主さんからの奥ゆかしいメールの一部です。

前略

前々から参加させて頂きたかったのですが、私・・・・・・・人見知りするのではずかしくて旅団員に入れてくださいと、言い出せませんでした。

今回このようなきっかけを作って頂き、大変感謝いたしております。
送りますブツ も、長い眠りから覚め、日の目をみることにきっと喜んでいるでしょう。

ブツは私が3000年の歴史を持つ国に出張に行った時に、買って帰ったものです。

私ごときのスケールの人間では、使用できませんでした。
私が知る限り、これを使いこなせるのは閣下しかいないと思います。

それでは、 本日ブツを送ります。
失礼します。




・・・・・・


・・・・・・


えーっと、、

送られてきたブツはこれです。。




3000年の歴史っぽい匂い漂う高そうな箱に入ってます。。。(箱全体から嗅いだことのない薬草の匂いがします)


で、ふたを開けると中には・・・


ををを!!なんじゃこりゃーーー!!!www



よく見ると黒龍の彫刻のガラス細工が施されてます。。


黄色のビロード布に大事に乗ってるこのガラス灰皿。。。
とてもじゃないですがこれで殴ったら確実に死ねますwww(ってかヒト殴ったくらいじゃそうそう割れないでしょwww)


たしかにワタクシ、
ごっつい灰皿をリクエストしましたが、こんなすごい灰皿、今まで見たこともありません。。。(ごっついにもほどがありますよw)


で、もったないですが早速使わせていただきました。。


うーん、、大きいわりにあまり吸殻はたくさん置くスペースは無さそうですw(お金持ちは一本吸ったら執事がすぐ灰皿交換するからこれでいいでしょうw)



と言うことで四国某所からこんなすごいブツを送っていただいたY様。。
折り返し旅団三点セットをお送りさせていただきますがそれともう一つ、、

貴殿には旅団内でいまだかつて誰にも発行していない一桁番号を授与させていただきます。。。

・・・・

・・・・

栄光の背番号「3」でいかがでしょうか?www




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んー、、いわゆるひとつのー、、灰皿見るなり新戦力君が早退しちゃったんじゃんw