プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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LINEスタンプの続編。。。

banner赤ずきん
気がついたらもう桜の開花日、過ぎてたんですのw

こんにちは。

さて、
先日より売り出した「LINEスタンプ~狼旅団バージョン」。。。

今日までに34個売何個売れたかと言えば。。。34個。。



ん?


34個?



ちょっと待ってちょっと待ってお兄さん


一説には千葉の巨匠大家さんがカネにモノ言わせて1000個買い占めて大家さん仲間にプレゼントしてるなんてうれしい噂も耳に入ってましたが・・・・なになに?? 

たった34個?


ちょっと待ってちょっと待ってお兄さん(しつこいw)


LINEをやってる人が少ないのかそもそもそんなスタンプには興味が無いのかわかりませんがいくらなんでもあんまりじゃないですか?ww(やっぱりインフォトップとかでクソアフィリエイターに声を掛けなかったのが敗因でしょうか?)


しかしこれだけ売れないってことはそれ以外にもLINE側のシステム障害とかスタンプのダウンロードの仕方がわからないなどなにか原因がありそうです。(ここはあくまでワタクシの人気の無さは棚に上げておきます)


ルイージ画伯「あ、狼さん、、そう言えば前回のブログでスタンプのリンク張りました?」


え?

リンク? 



それはリング・・・。

あ、そうか。。
よくよく前回のブログ見たらスタンプを売ってる場所のリンク貼ってませんでした。(これじゃ売れるわけがありませんねw)


と言うことで今回は販売リンク貼ります。
https://store.line.me/stickershop/product/1087569/ja


さて、そんなリンクを貼ったところでワタクシ、今回のLINEの報酬システムに重大な問題点を発見しました。

通常ラインスタンプは現金で買うかLINEコインという仮想通貨で買えるのですが基本的にLINEコインに誘導されるはずです。

このLINEコインってのがどうもクセモノで現金と比較すると交換レートが違うんです。。。

その1
現金買いであれば100円で購入

コミッションは50%の50円

これが我々のフトコロにw

その2
LINEコインで買う(ポイント1点で2円換算なので50ポイントでスタンプ買えます)

コミッションは50%なので25ポイント(1点2円なので50円)

これが我々のフトコロにw


その2のLINEポイントって換金すると手数料なんだか知りませんが実際は1点=2円じゃなくて1点1.47円らしいんです。。

そうです。
LINEのコインってFXみたいにスプレッドが存在するんです。。。。


1.47円換算で計算すると50円のコミッションが入ってくるところが36円くらいになり結局スタンプの売り上げの約64%はLINE側の取り分になっちゃうんですよ。。。


と言うことで現在の我々のコミッションは1224円。。。

目標の100万まであと998776円。。


・・・・

・・・・

えぇ、気が付けば我々もLINEの養分になってたってことです。。。。



そんなわけで「そんな気の遠い話、付き合ってらんねーよ」と一言残してルイージ画伯はさきほど旅団スキー合宿に旅立ちましたとさ。。。


おしまい


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要するにオワコンだから売れないんじゃんw

狼旅団商材発売開始・・・・・・・・か?w

banner赤ずきん
やっぱり人生、含み損なんですのw(しくしく、、、)

こんにちは。

商材ブロガー蔓延る昨今、、
素人大家がクソ長いセールスレター勧誘で塾を開いて受講料30万だなんて話をよく耳にしますが、高額な受講料ふんだくられた上に講師のクソ物件を高値で売りつけられちゃ身も蓋もありません。。。(しかも最近は不動産業者がタイアップしているタイプでもこれらの高額塾があるとかないとかw)

いやはや世の中商売上手な方ばかりで好景気間違いなしですね(ついでにUSDももう一度121円くらいまで上がってください。お願いしますw)


そんな世の中であれば我々狼旅団も黙っちゃいられません。。(我々もマニー大好きですw)
えぇ、、我々狼旅団も負けじと狼旅団商材を販売する運びになりましたよwww


こちらです




狼旅団のLINEスタンプですw

実はこれ、
半年以上前からあのルイージ画伯によってイラスト製作していたのですが、LINE側のイチャモン適切なる指導で発売まで半年以上遅れ、昨日になってひょっこりLINE側から「発売許可」が出た次第。。。(ってか不規則更新になってからこんなの発売しても旬を思いっきり外してる感があります、、、w)

そんな今さら感いっぱいなLINEスタンプ「狼旅団バージョン」。。。

販売価格は100円なのでとりあえず全国に散らばる推定10万人の旅団員でLINEやってる人は全員購入お願いしますw(収益の半分が旅団の懐に転がり込む計算になってます)

また今回のLINEスタンプ発売に伴いワタクシもLINEを始めました。(ホントは前にもやってたんですけどパスがわからなくなってアカウント凍結されちゃいましたw)

昨日から始めてみましたが、、、おかしいです。
Facebookみたいな勢いで友達が増えません。。(友達のいないSNSってなんでこんなにモノ悲しいんでしょうw)

そんなわけで、
スタンプを買ってくれた人でワタクシと友達になってくれる人がいましたらID登録(ワタクシのIDは:morino_ookamiです)もお願いします。(暇なときはLINE電話でお話出来ますw)

と言うことで本日は単なる宣伝目的の更新でした。。。


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ちなみに昨日今日でのLINEからのインセンティブは629円なんじゃんw

レインズ改革w

banner赤ずきん
18時更新と言いつつ現在時刻は18時30分なんですのw

こんにちは。

オジーオズボーンの「クレイジートレイン」と聖飢魔Ⅱの「蝋人形の館」のリフって同じじゃねーのと感じるワタクシです。。(今、社内で一番の話題ですw)

うちの会社でも全国賃貸住宅新聞(略称:ぜんちん)を定期購読しているのですが最近、ワタクシ地方セミナーに行かなくなったので狼の名前が紙面に載ることも無くなりそろそろ定期購読の解約を検討しています。(だってそこ以外で読むとこないんですのw)

今週も特に読むところの無いのでさっさと捨ててしまおうか・・・と思ってたら気になる記事を発見。。

「レインズ改革で物件の囲い込み防止」なる記事。。。。

自民党が先週まとめた中古住宅活性案の提言で出たそうなのですが、要するに仲介業者がひとつの物件を囲い込んで仲介手数料を両手で巻き上げるってやつに罰則規定とレインズへの登録ルールを改正する規則を設けるって案です。

我々仲介もこれら「両手仲介しかしねーよw」って業者に物件確認すると「あ、その物件はすでにお話入ってます」とか「契約予定です」などどこっちがこの仲介が登録した瞬間を見計らって電話しているのにも関わらず明らかに物件を囲い込んでなにがなんでも両手仲介に持ち込もうとするやつに出くわします。

そういや民主党政権時代にも「両手仲介を禁止にしよう」という声が上がりましたが某業界団体の圧力で結局話だけで終わってしまい、今度は自民党がこの話を蒸し返して実現出来るのかと聞かれるとワタクシ、ちょっと疑問です。。(だってこの某業界団体は選挙の時の票田ですからw)

とは言え、この囲い込み。。
今では一部の大手仲介さんくらいしかやってないので(さらに言わせていただくと両手なんて生易しいもんではなく売り買い2回仲介に入る両手の往復ビンタまでやるツワモノもいるくらいですw)今から規制しても遅きにナントカです。

ここでちょっとした豆知識ですが
自分が物件を購入する場合、両手仲介でやる業者を狙い、自分が物件を売る場合、片手仲介でやる業者を狙うってご存知ですか?

実は仲介さんって両手手数料の時は「両手の状態で契約に持ち込みたい」ってことで買主寄りになりがちなんです。。(ワタクシのセミナーで「客付け業者なんかすっ飛ばせ!」と言ってるのはこれが理由の一つです)

逆に自分の物件を売る場合は片手仲介でやる業者に頼まないと・・・もうおわかりですね?

全てのパターンがそうだとは言い切りませんが基本的な考え方でいくとほぼこの方程式が当てはまりますので物件を売り買いする際にはご参考ください。


さて、それともう一つ自民党が提言でまとめようとしていることで
築20年クラスの木造戸建てを一律ゼロ評価しない「建物評価ルールの改善」と「金融機関での担保評価ルールの改善」というものがあります。

これは昨今問題になってる空き家対策の一環でやろうとしているのではないかと思いますが、そもそも日本の木造家屋はそこまでそんな20年先のことまで考えて建てている物件なんて少ないのが現状です。(特に建売り住宅なんてそこまで耐えられるわけねーd、、、、ふんがふんが。。。。)

参考までに我々業者が築古中古戸建を再販しようとしないのは「築20年も経った木造住宅なんて瑕疵担保考えたらおっかなくて売れねーよwww」ってのが本音の部分。。

最近はリフォーム技術も向上しているので出来なくはない話ですが、我々宅建業者から見ればそんな物件を買い取ろうとしたら基本的に更地再販を考えます。(ホームインスペクションなんて時間と金掛けていちいちやってらんねーしw)

なんて書き方すると「古家再生して空き家を減らそうって思ってんのに何言ってんだ、てめーは!!!」と怒られそうですがそもそも日本の風土と資質を考えると我々の世代では時間的に無理があります。(こんな風潮になるのっておそらく20年~30年後くらいじゃないかと)

アメリカはいざ知らず、ほかの外国の古家って石とかで出来ている無機物であって日本の木造住宅は有機物で出来てます。無機物であれば100年でも200年でも持ちますから設備とちょっとした更新工事で何度でも再利用出来ますが元々日本の建築基準が出来たのはここ70年程度。。。

しかも戦後の住宅不足で質より量な政策で建てられた家屋が多いですから根本的な部分で無理があります。また木造以外の建物についても建て替え可能にするには区分であれば居住者の大多数の同意が必要です。

そろそろ築50年超えの非木造建物が出始めているのでこれを壊さずに外国のように再利用って手法もありかと思いますがいかんせん当時の建築技術も質より量で建てられてますからこっちも結局はスクラップビルドじゃないとダメです。

それも昨今の技術革新によって可能になったとしても最後に立ちはだかるのは政党の支持母体である某政治団体。。(うちみたいな会社にも「反対署名しろ」と回覧板が回ってきますw

また新築が売れなくなると家電の買い替え需要が落ちるので内需拡大したい国の政策も絡み結局はこの話、今の世代では出来るわけないじゃんって結論に達します。

あまり政治的な発言をブログでは書かないワタクシですが今回の提言。。
個人的には「古い家を再生して賃貸に出したい」って人が多い不動産投資マーケットを考えると是非とも実現して欲しいのですが、、、。。。

あ、そうか。。
担保評価が変われば今より築古戸建の融資に有利じゃんw


と言うことで
ここだけは早期実現を願うワタクシでございます。。。(ポジショントーク)



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今日のネタはいつになく敵が増えそうなネタなんじゃんw

3月の賃貸戦線。。。


ドラギとは違うのだよ、ドラギとは、、ですのw

こんにちは。

3月も中盤に入り大家業をいそしんでおられる方に於かれましてはぼちぼち年に一度の苦行である「確定申告」も終わり一息ついている頃なんじゃないかと思います。(あ、そうそう、、3月末には狼旅団税の納期があるのでお忘れなくw)

我々の業界も3月の中盤を過ぎると3月分の決済予定がほぼ決まるのでここ最近は案外、まったりした日々を送ってます。

しかし賃貸仲介の業界は今がまさに正念場。。
頻繁に掛かって来る物件確認電話にも「怨念」めいた雰囲気があり「まだご紹介可能でしょうか?」という願い空しく、ワタクシが「あぁ、あの物件は決まりましたよ」と返事をするたびに「恐怖新聞」のワンシーンを思い起こします。。


いや、、だから、、決まったもんは決まったんだってw

さて、
そんな3月の賃貸戦線。。

3月末の繁忙期を逃してしまいそうな大家さんも多いんじゃないかと思いますが、昨今は4月に入っても結構申し込みが入るらしく「ぎゃー!時期を逃したー!!」と不用意に賃料を下げなくても埋まるそうです。

特に新婚向け物件は
5月から7月の方が申し込みが入りやすいので(だってくそ忙しい3月に結婚式挙げる人より春から夏の方が多いでしょ)決して「繁忙期を逃してしまった」なんて落ち込まずに平然と今の賃料で募集していた方が得策だと思います。

あと3月までの繁忙期を逃したと急に慌てて「広告料」をマシマシにして募集をしている人がたまにいます。

前にも書きましたが仲介によっては「広告料収入」目当てでAD付き物件をゴリ押ししていると上司から「てめー!そんな不人気物件を客にぶつけて客がつぶれたらどーすんだよ!!」と灰皿でぶん殴られる仲介がいると言う事実を少しは考慮していただけると幸いですw。

また、地域差はありますが、こと都内の仲介さんはAD付きの仲介物件に対して「なにか訳があって広告料付けねーと埋まらねーんだろうな」と思ってるフシがあるので単にADを盛るのではなく「フリーレント期間」を付けるとか仲介の個人的収入になるような取り計らいを考えてあげた方がよろしいかと。。。

あと、大家さんで「どう考えても独身男性(しかも低収入属性)」にしか貸せないような部屋にウエルカムボードだの内見セットだの部屋の説明文POPなどをせっせと置いてる方がいらっしいます。

たしかにその作戦、間違いだとは言いませんが彼らは賃料の安さを見て申し込んで来ているので効果は非常に薄いです。(徹底的に掃除して清潔感ある部屋にしておくだけでOKです)

適材適所と言いますか、賃貸物件ってのは貸すターゲットをよく考えて作戦建てないと単なる空回りで終わってしまうことが多いので「この物件にはどんな人種が入居するのかな?」と常に考えておかないといけません。また物件は年々劣化しますのでその都度「少し年数も経ったし今度はどんな人種が入るかな?」というのも考えておかないと気が付いたら賃貸ターゲットが変わってたなんてことになるやもしれません。。

事実、うちのレジですが5年目に入り若干、入居者特性に変化が見られるようになりました。

当初はDINKS向けレジと言うことで企画していたのでそれにあわせた募集戦略をとってました。(最寄り駅の賃貸か客を引くのではなく他の高い家賃層の駅の客を引っ張る戦術など)

しかし昨今の申し込みを見るとやたら独身女性の申し込みが増えてるんです。(特に30代後半~40代前半の方が多いです)

なんでこんな変化が起きたのかいろいろ考えてもさっぱりわからないのですが需要の変化が起きているのは事実なのでこちらも戦略を変更しないといけません。

想像するにこの世代の女子の所得が上がったのと晩婚化が影響しているのではないかと女性ウケしそうな収納を増やしたり水回りをもう少し女子が好みそうなものに変更するなどして柔軟に対応しようと思いますが、この流れがまたどう変わるかわかりません。

建物の劣化と並行して見えないスピードで賃貸需要も変化しているのでこういう視点を常に頭に入れておかないと「いつの間にか広告費マシマシにしないと埋まらない物件」として仲介さんから敬遠される物件に成長してしまう可能性があります。

「新築の頃は何もしなくても埋まってた物件」が気が付いたら「回りのライバル物件にも劣る物件に成り下がってた」なんてことが無いように気を付けたいところです。。

この進行スピードは目に見えないスピードで進行しますのでホント、、ご注意ください。。


最後になりますがそんなAD重視な仲介さんか(要するに金がすべてな不動産屋w)かリピート客を大事にする仲介さんかを見分ける術を少々伝授します。

一般的には貸したあともちゃんと賃借人さんのフォローをしてくれる仲介さんってのが大前提なのですがこれは貸してからでないとわかりません。

そこの時点まで気が付かないと変な仲介さんと契約を交わしてしまい後々、賃借人とのトラブルになる可能性が高くなるのでワタクシは契約段階で重説を巡り付帯設備まで細かく言及してくる仲介さんを「いい仲介さん」と見ています。

客付け仲介さんによっては「契約が終わってしまったらあとは管理会社に全部お任せ」なんて無責任な仲介さんもいます。これ系の仲介さんはどちらかと言うと売り上げ重視な仲介さんなので仕事も適当ですw。

物件の客付けを依頼する段階でも物件について細かく質問してくる仲介さんは後々のトラブルが起きないようにいい仕事をする傾向が強いのでこういう仲介さんを見つけたらどんな手段を使ってでも客付けをお願いしてください。(こういう仲介さんにこそ最大限の便宜を図ってあげてください)

仲介と言うのはそこまでやって対価を得る仕事ですので決して「契約が終わったらもう知らねーよww」なんて言いそうな仲介さんとは付き合っちゃいけませんw。

不動産のトラブルの7割はこの選定を間違えてしまって起こるものです。

不動産屋だからどこの業者もプロだと思うのは早計ですし大手だから安心というのも最近は少々怪しくなってます。(とは言え大手はリーガルチェックがしっかりしているので比較的安心ですけど)

不動産業者はこの世に数えきれないほどいますのでここを押さえておくだけで最初のトラブルを未然に防ぐことが出来るってこと、ぜひ覚えておいてください。


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とオチも無いまま終わるんじゃんw

読めない地名。。。

banner赤ずきん

こんにちは。

先日の不埒な不動産屋の件。。

ま、あんな書面を無差別に送ればどうなるかくらいわかっていたとは思いますが、当然のごとく今日のyahooニュースになっちゃいました。。→毎日新聞より引用の記事

こういう話がニュースになると決まって「やっぱり不動産屋ってインチキ臭い商売だよね」と後ろ指刺されるのですが、その後ろ指、、、、おおよそ間違っちゃいませんwww(ワタクシの経験では業者さんの約60%くらいはこっちに入る部類ではないかと、、げふんげふん、、)

参考までにワタクシが見聞きした話で
売主から預かった売り物件を勝手に所有権移転して自分のモノにして転売した
とか
買主さんから預かった手付金を持ち逃げしてタイに逃げた
とか
買い取り資金が足りないからと馴染みの顧客の家に忍び込み2000万盗んだ
とかの犯罪クラスの話から

オーナーから預かってる管理物件のリフォームをまったくやらずにお金だけ搾取していた某有名管理会社
とか
本名だと思ってた名刺が実は偽名だった(苗字も名前も違うってなんだよww)某不動産コンサル会社の社長
とか
家賃の督促に出向く際、「俺、昔、人殺したことあんだよ」と滞納者に凄むだけだと思ってたらホントに人を殺めた経験があった某家賃保証会社の回収スタッフ←こういう時は偽名使った方がいいと思いますw
などのプチ犯罪クラスの話や

ろくな現地調査もせずに適当に重説作って買主に交付しちゃう営業マン
とか
3月の繁忙期もそろそろ終焉を迎える大事な時期だってのに多重申込みが見抜けずに申し込みを受けて他を断らせてからのドタキャン契約をやらかしても謝りもしない営業マン←大家さんにとって殺意を抱いてもおかしくない話ですw
とか
買主の属性などをろくにヒアリングもしてないのに「このお客さんの融資は全く問題ありません!」とまで言い切っておきながら契約前日の夜に「すみませーん、、融資ダメでした」とだけメールして来てそれ以降一切電話に出ない某投資物件専門の不動産業者のクソ担当K氏←てめーのことは草の根かき分けてでも探し出すからなw
などなど、、

ホント、こんな不動産屋のクソ話で良かったら酒無しで一晩掛けて話してもまったく時間が足りないくらいのエピソードがございますってwww

ワタクシもいろいろな業者とお付き合いがありますがこんな経験をシコタマさせていただいているので第一印象でおおよそその営業マンのタイプをかぎ分けることが出来ます。

そんな中で一番危ないタイプがやっぱり「ちゃんとウラを取らずに適当にモノ言うやつ」。。

想像するに最初に言ったことが嘘にならないように整合性を取りたいがために嘘を嘘で塗り固めるうちにニッチもサッチもいかなくなって話全体がおかしくなっちゃうケースなんですが、こんな営業に当たるとさあ大変。。。

決済日まで「すみません、空室の数間違えてました」とか「利回り計算で抜けてる経費がありました」とか「すみませーん、売り物件、ホントは隣の物件でした」なんてスリリングな話が飛び出して眠れぬ日々を送る羽目になります。。。

こっちもそこそこ経験しているので「ここはちゃんと調べてありますよね?」とか「ここの部分はちゃんとエビデンス取ってください」とお願いするようにしているので昨今はこんなことで「眠れぬ夜」を送ることは無くなりましたが時々、そんな予兆を見せる営業マンに当たります。

狼「○○ですけど、、これって実際はどうですか?」

営業「たぶん、○○だと思います」

・・・・

・・・・

いや、だからたぶんじゃなくてホントのこと知りたいんです。。。(オマエの予想を聞いてんじゃねーよw)

不動産を憶測で語るやつ。。
ほとんどがこっちの部類なのでそんなのに出くわしたら要注意です。。。。


さて、そんなことを書いてたら仲の良い業者さんから売り物件の案内の電話がありました。(要するにうちに買ってくんないかって営業の電話ですw)

この業者の営業さん、、
ワタクシの中では5本の指に入るスーパー営業マンなのですが、今回仕入れた物件、、

半年前に12000万でどこかの業者に掴まされたお客の物件をなんと破格の4500万で仕入れたそうですwww(どんな魔法を使ってこんなバカ指し出来たのよwwww)


実はこの物件、、ワタクシの査定ではいいとこ7500万くらいなのですがこのお客に売りつける際にオーバーローン組ませるためにレントロールを1.5倍に水増しして利回りを上げて12000万の融資を引っ張らせたそうです。。。

買主さんは諸経費と忘れたころにやって来る不動産取得税まで融資で賄えたと喜んでいたそうですが実際の賃料は12000万のローンに対して悲惨なくらい返済率が高い設定になっちゃうレベルで買ってしまいたった4か月でデフォルトしちゃいました。

この買い主さん、、やっぱり「物件欲しい欲しい病」の病魔に侵されていたんでしょう。。
最初からレントロールいじって融資を引っ張ろうとする業者の言いなりで金融機関にありとあらゆる偽造書類を提出して晴れて不動産オーナーにはなれましたが(噂ではこの金融機関も偽造を承知だったとか。。。)抵当割れで物件を手放せば残債が残る可能性も浮上してきます。

ローンデフォルトで物件を手放す話はよく聞きますがワタクシ的にはこの話が最短のデフォルト記録になります。(っつーかこの金融機関の手のひら返しのスピード感、、ハンパないっすw)

どうやって12000万の抵当を4500万にマケさしたのかは企業秘密と言うことで教えて貰えませんでしたが
「まったくこんな融資つけちゃうなんてヒドい業者ですよねー」と昨今の融資手法にいたくご心痛でした。(12000が4500で仕込めるんだからホントにご心痛だとは思えませんがw)


「で、狼さんちならこの物件、、いくらで買います?」



うーむ、、、

恐らくこの物件ならエンド価格で7000万でも売れそうな気がしますが、、、すみません。。

うちの会社では読めない地名の物件は買い取れないんです。。。(「邑楽郡」ってなんて読めばいいんですか?)


だって地名すら読めないとこじゃ空室予測すら出来ないですからwww


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したらぐん?、、、、なんじゃんw