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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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微妙な境目。。。

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999回目の更新なんですのw

こんにちは。

本日は木曜日。。
正月休みですっかり休み慣れしてるワタクシとしてはすでに週末気分なのですが(新戦力君が大体のことやってくれるのでワタクシのやることが少なくなったという側面もありますがw)今年のワタクシのテーマは「一日一日を無駄に過ごさない」なので物件確認してきた業者さんに逆営業を掛けてみました。

この逆営業、、
相手からこっちに要件があって電話してきたものにカウンターパンチを見舞うので相手も電話を切るに切れないものですw。

狼「あ、いただいた電話で申し訳ないですけど逆になにかいい物件ありませんかねー?」

「そんな物件があったら少なくともてめーには出さないよ」って言いたいところでしょうがこっちから電話して営業しているわけではありませんから電話口で聞く限りは嫌な顔はしていないと思います。(電話越しなのでどんな表情しているかわかりませんけどねw)

しかし、

業者さん「いやー、、いい物件ないですからねー」

と大体の業者さんは判を押したようにこう答えてくるので間違っても「あ、そういえばちょうど今、いい物件が入ったんですよw」なんてサラリーマン金太郎的な展開になるわけありません。


図で説明するとこういう展開ですw

しかしここで「はいそうですか?」と引いてしまえばそれでその業者さんとの接点が切れてしまいその他の業者と同じ扱いをされこちらのことを覚えてもくれません。

そこでワタクシ、相手仲介さんの記憶から絶対消えないようクサビを打っておきます。

狼「昨日、5億で契約が決まってた現金客がいるんですけど、、、代替え物件探しているんですよ・・・(と息を吐くように(以下略・・・)」

キーワードは
・現金客
・代替え物件
あたりなのですが不動産業者であればこの「現金客」って聞いて黙ってるわけがありません。

業者「え?!それってどのくらいのロットの物件だったんですか?」

ほーらw
こうやって反応があれば「いい物件かはわかりませんがちょうどそのロットの物件があるんですよ」って展開によくなるんですwww

またその時に紹介できそうな物件が無くても電話を切った瞬間にほかの業者に電話して「ウチの現金客が契約コケて代替え物件探してるんだよ(さも自分のお客のように振る舞うのがポイントらしいですw)」と物件探しを手伝ってくれたりすることもあるしまた、その過程でその業者さんと仲良くなりやがて夜の飲み会とかに付き合ってくれるようなズブズブな関係のきっかけになったりするもんなんです。。

このように不動産業者で横のつながりを構築する際、必ず「ワタクシと付き合うとあなたにとってもメリットがありますよ」って言うのを理解させることが基本中の基本です。(逆に一方的に自分のメリットだけの話をしてると段々相手にされなくなります)

商売ってなんでもそうですが「この人と付き合ったらいいことあるかも」と思わせると相手も覚えてくれますし(これで忘れられちゃうってことは相手からいいことがあると思われていないんですよw)優先的にいい話がやってくるのは間違いありません。

一本の電話からそういう関係に発展させるのは得意中の得意なワタクシ。。
相手からの物件確認を経てズブズブな関係になった仲介さんは数知れませんww。

しかし息を吐くように大風呂敷を広げてしまってる関係でそもそもの5億の現金客の存在は早めにクローズしておく必要があります。(じゃないといつまで経っても誰も買いそうもない5億の物件資料を無限に送り付けて来ちゃうでしょw)

そこでこう言います。

狼「あの時の5億のお客さん、、とりあえず2億の物件を現金で買ってしまったので次は1億から2億くらいの小ぶりな物件をいくつか買う方向に変わったんですよ」

これでこの仲介さんからは1億から2億のレンジの物件が届くようになりワタクシの貴重な情報源として働いてもらうことになる、、、と。(そんなうまくいく仲介さんなんてそうそういませんけどねw)

これは確率論なので100人からの物件確認の電話で逆営業掛けてせいぜい2~3人くらいしか出現しませんが電話だけで2~3人の情報ソースが集まるならこの逆営業、、なかなか捨てたもんじゃありません。

大家さんに於かれましてはこの逆営業を賃貸営業の時に使っていただいて単に募集図面を作って業者回りするんじゃなくて「あ、そうそう、、そういえばワタクシの知り合いの大家さんが管理会社を探していたんだっけ(と息を吐く(以下略・・・)」とか「そういや知り合いの大家さんが宝くじ当たって収益物件探してて(ここまでの嘘だとさすがにやばいですけどw)」なんて言って名前を覚えて貰うってのもありです。(セミナーで「大家さん名刺に嘘でもいいから「貯金1億あります」くらい書いておきなさい」って言ってた話の応用ですw)

要するに「相手にメリットがある情報を運んできたお客さん」という雰囲気で名前を覚えて貰うと相手は悪い印象を持たなくなり「あのお客さんの部屋を埋めたらもっといいことあるかも」って思って貰えるってことですね。

ホント、
管理契約も結んでいない仲介さんにたった一部屋の空室を広告費を弾んで客付けして貰うために仲介さんが物件確認作業で課電しまくってる夕方のクソ忙しい時間に「客付けお願いします」と突撃してゲラゲラポイされちゃう運命の賃貸図面がまったく違う方向性になるかもしれませんよw


きっと出来る大家さんと残念な大家さんの「微妙な境目」てきっとこのへんじゃないかとワタクシ、思うわけです。。。



なんか心なし、敵が増えそうなネタになっちゃいましたがご参考になれば幸いでございます。。。

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ブログ1000回目前でまた敵を増やしてなにがしたいじゃんw

そろばん勘定。。。

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今日で998回目の更新なんですのw

こんにちは。

新年が明けて大体、どこの不動産屋さんも業務を開始したようで昨日くらいから物件確認の電話が頻繁に掛かってくるようになりました。

問い合わせ自体に変化はないのですが、、なんでしょう。、、
客層がちょっと変化してるんじゃないでしょうか?

去年までは融資が通るだの通らないだの系の買付や問い合わせが多かったのですが今年に入っての問い合わせは
「一括現金で買いたいんですけど・・・」系の話が前提なんです。。

想像するに節税対策で収益物件を買いたいって人が多く出現する年度末の3月を見据えた問い合わせではないかと思うのですが、、、いやはや、、3億超えの物件を現金でサクッと買えちゃう人って結構多いんですね。。(きっといい死に方しないでしょうw

そういや去年の今頃も4億超えくらいの収益物件の契約があったんですがこの買い主さん、、
銀行から1億弱しか借入しなかったそうで都銀さんの定番のセリフである「とりあえず手金は物件価格の20%でお願いします」の逆バージョンの「とりあえず融資は物件価格の20%でいいです」なんて言い放ちしかも決まってた銀行以外にも「いや、うちでも融資しますんでもう少し借りてくれませんか?」と懇願されたそうですw。(きっといい死に方しないでしょうw

因みにとあるメガバンクの融資担当の情報ですが、最近の相続対策の定番は未だにタワーマンション(以下タワマン)購入らしいです。

タワマンは基本的に大手のデベしか建てないのでそれなりにブランド力もありなかなか値落ちしないという特性もありモテモテなんですがもう一つ言わせていただくと土地が共同持分なので相続時の税額をかなり抑えることが出来るので相続対策にはうってつけなんだそうです。(ワタクシが同じ立場ならタワマンなんて買わずに借地に新築レジ建てちゃいますけどねw)

ただ、値落ちしないと言ってもタワマンなのに低層階を買うと上の階との価格差で換金時に若干損をするのでこの手の節税対策でタワマンを買うなら出来るだけ景観のいい高層階を買うってところがポイント。

それともう一つ大事なことで「不特定の人が出入り出来ないタイプ」ってのが換金性高いです。
購入時のチェックポイントとして区分分譲された部屋で「法人の本店登記が可能か否か」って部分をチェックして欲しいのですがグレードの低いレジほどこの法人登記がOKなんです。(高グレードのレジほどこの本店登記不可なんです)

法人登記が出来るレジってのはそこに会社を設立して事務所使用する人も出て来てしまいます。
そこで予め管理規約でこの法人登記不可にし、さらにエントランスに出す表札も法人名不可にして不特定の人が自由に出入り出来ないようにすることでマンション全体の風紀が乱れないような環境になり換金時の値落ちが防げるという作戦です。

これから節税目的でタワマンを買うって方はこんなところにも注意していただきたいところですがそれ以外にもエレベーターの数とか(所帯数がやたら多いレジだと朝のゴミ出し時と通勤ラッシュが重なって階段で降りるなんて羽目になりますw)頼みもしないコンシェルジュの存在で(特に24時間常駐タイプw)毎月の管理費がとんでもない金額になるわりに修繕積立金の初期設定額が異様に少ないなんてのも注意が必要です。

さて、そんな相続対策向けのタワマンですが現在のところ、まだそれほど値上がりしていません。(あ、収益物件ほどバカみたいに値上がりしてないって意味ですよw)

恐らくタマ数がそこそこあるからだと思いますが今の円安の状況が続くと外国人の富裕層あたりが激しく狙ってくることも十分予想されます。(事実、こういうタワマンを買い漁っている外国系富裕層もちょっとづつ増えてきてますから)

ただ彼ら外国系の人は日本のことをそれほど詳しくはないので有名な地名のところを狙ってくるはずです。(青山とか赤坂とか銀座あたりでしょうか?)
地名よりもこういう部分でこだわると換金性が高い物件が買える可能性が高いので細かいことですが覚えておいていただけるといつかは使えるネタじゃないかと思います。ぜひご活用ください。

あと築40年超えくらいの分譲レジでもいわゆる「ビンテージレジ」ってのがあります。

このビンテージレジですがなんと築40年超えでありながら新築時の分譲価格以上で取引されてるツワモノ物件があるので立地とかグレードの低いタワマンを買うならこの手のレジを探すってのもアリだと思います。

だってこの手のビンテージレジ、、
新築のタワマン以上に節税効果がありますから。(築古な分、税法上の建物価格なんてめちゃめちゃ安いでしょw)

なんてネタ書きつつ「これで相続系のお客さんの相談がたくさん来ねーかな」と微妙なそろばん勘定するワタクシですw。(ほら、社員が増えたからこういう売買もやらないといけないんですよw)



え?

この程度の知識でなに言ってんだよって?

そんなツレナイこと言ってるといい死に方しませんよwww


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新戦力君の素性が微妙にバレ掛かっているんじゃんw

戦力補強。。。(になればいいけどw)

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まずは業務連絡なんですのw

【業務連絡】
本日、セミナー申込みいただいた方向けに一斉メールを発送しましたのでご確認ください。

こんにちは。

新年明けて今日から仕事始めなワタクシ。。
先日ちょっと書きましたがそんなワタクシのところに今日から新戦力くんが加入しました。(音楽性の違いから脱退されちゃう可能性も否定できませんがw)

この新戦力くんですがワタクシのブログを4周回して読んでるのである程度「狼イズム」は注入済み。(宅建の問題集も何周も回して答えると合格率が上がるのと一緒です)セミナーにも散々来てるし普段からの旅団飲み会でもことあるごとに不動産のことは教えて来たので仲介業をやるための予備知識はそこらへんのプロの仲介よりはあるんじゃないかと思います。

差し当たり、今日からマンツーマン形式で3か月ほどみっちり時間を掛けて最低でもワタクシと同等の不動産ノウハウを得て貰うところまで持っていきます。(3か月もあればワタクシ程度の知識はすぐ身に付くはずです)

これでワタクシが二人いるのと同じになりますから去年より幅広い旅団の布教活動が出来るんじゃないかと思うのですがこの新戦力くん、、飲み会で夜の9時を回るとウトウト居眠りを始めるということも無くなるので10時くらいになるとなんとなく「帰ろうか」って雰囲気になることなくこれからは終電までカラオケに行くことが可能になりますww。(旅団飲み会での唯一の不満はここでした)

そんなわけで初日の今日はレインズの使い方なんぞを教えてのですが、、、この新戦力君。。
どこで覚えたのか知りませんがすでに使い方(あ、業者的な使い方じゃない方ですw)を完璧にマスターしてましたw。(かなり実戦的な検索方法をマスターしてたのでびっくりです)

レインズの使い方について教えることがこれ以上無いので今度は建築基準法やら更地の容積の「不動産投資的目線での考え方」を教えたのですがこれも新戦力君、、ほぼ完璧です。(ん?ワタクシ、こんなことまでは飲み屋で教えてねーぞww)

じゃ、ちょっと難易度を上げて、、と、
今度は「売り値」を隠して「この物件いくらで売ったらいいと思う?クイズ」をやってみました。(プロの転売やでもこれは難問です)

そしたらなんとこいつ、
10問中8問をプラスマイナス200万差で当てましたwww

・・・・

・・・・


もしかしてだけど~(もしかしてだけど~)このまーま行ったら3か月も経たずに追い越されちゃうんじゃないの~♪(これじゃ上司の面目丸つぶれじゃんw)







追い越されたらカッコ悪いから適当にいじめてやめさせちゃおうかな・・・(おいおいwww)


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新人が育たない原因ってまさか・・・これ?なんじゃんw



そんな話、聞きたくないです。。。

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今年の初夢はオレオレ詐欺に1000万巻き上げられる夢だったんですのw

【業務連絡】
狼セミナーの案内状は今週中に一斉送付しますのでしばしお待ちください。


こんにちは。

さて、お正月の三ヶ日。

結局、例のゴッドアイテム作成に忙殺され狼旅団工房がフル稼働になってしまいロクに休んだ気分もしなかったので昨日はつかの間のお正月気分を味わうべく明治神宮経由原宿~表参道~渋谷と徒歩でお散歩しました。

この界隈、、ワタクシ過去に結構売買の経験があるので裏の細い道路一本一本まで記憶しているのですが、、、いやー、、しばらく来ないうちに随分と様変わりしてました。(表参道ヒルズが出来た頃でこの界隈の売買をやめたのであまりの変化にビックリですw)

その表参道ヒルズも前の道路は通過することはあっても店内にはまだ入ったことが無いので覗いてみましたがこんな縦長の同潤会跡地をよくもまあ上手に使ってますね。。(坂道でグルグルと上や下へ通路で繋ぐこの手法、よく考えたもんですw)

ただ外の道路を歩く人混みのわりには施設内のお客さんが少なすぎるので表参道ブランドで出店したお店はちょっと苦戦しそうな気がしました。

事実、施設内をくまなく回ると空き店舗がありました。
恐らく賃料が高過ぎて出店しても採算が合わないんでしょう。。(家賃下げてでも埋めちゃいなさいってw)

景気のいい頃の表参道なら路面の空き店舗なんて存在しませんでしたから本格的な景気回復はやっぱりこれからってところなんじゃないかと思います。

さて、そんなヒルズ3階でお茶を飲んでた時に隣に座ってた知らないカップル(たぶんご夫婦でしょう)の会話が聞こえてきました。

奥様「で、管理会社の変更の件だけど、、どうする?」

ご主人「うーん、、買ってしばらくは現状維持のままでいきたいけど今の管理費も高いしなー」

・・・・

・・・・

聞きかじる限りどうも最近投資物件を買ったらしくその物件の管理会社をどうするか相談している模様です。。。(ってか今日のワタクシ、、不動産の話から離れたくてこんな場違いな場所に来てるってのに、、、、)

女「やっぱり変えちゃった方がいいと思うよ。だって高過ぎて何のために買ったかわからないでしょ?」

男「うーん、、そうは言っても地方だと一度管理会社に嫌われると募集してくれなくなるらしいからな・・」

うーむ。。
この隣のご夫婦カップル。。

それなりに不動産の勉強はそこそこ精通しているようです。(特にご主人、、「予防的修繕工事なんか壊れてから保険で直せばいいんだから」とか言ってましたよwwww)

しかし、、
買った物件自体がちょっと残念な物件じゃないかと思わせる内容だったので一緒に居たうちの嫁が耳をダンボのようにしてその会話に聞き入っちゃってます。。。(最近のうちの嫁、、こういう話に目が無いんです。。)

そんなことしてるうちにオーダーしたモノが届き全然違う話を始めたワタクシ達。。(ここで売ってたカッチョいいスーツケースが欲しくて嫁に買ってくれとおねだりしてたんです)

隣の女性のとある一言でまたもや不動産の話に引きずり戻されちゃいました。

奥様「そんな呑気な事言って!!今の空室が埋まらないとローン払えなくなっちゃうよ!!」

・・・・

・・・・

すいません。。
正月早々、、そういう話、聞きたくないです。。。(こっちまで暗くなっちゃいます、、)

どうも奥様の方が今の収支に不満があるらしく(どうもご主人主導で不動産投資をされているようです)せっかく買った物件も気に入ってないのかその物件の悪いところをズラズラと並べてご主人を責め始めました。。。

奥様「じゃあ、どうやって今の空室埋めるつもりなのよ!(言ってみなさいよ!)」

ご主人「募集図面を作って正月が明けたら現地の不動産屋回るから大丈夫だよ!(うっせーな!)

奥様「え?そんな図面を作っても業者なんてどうせゲラゲラポイされちゃうでしょ!!!」




ん?

ゲラゲラポイ?








♪げーらげらぽー(先日の紅白で初めてこの歌の存在を知りましたw)


あなた、、なんでゲラゲラポイをご存知なんですか?(世の中の狭さを痛感した瞬間ですw)

隣の席でこんなやり取りを目撃してしまったうちの嫁。。

「ほら、せっかくなんだからなんか言ってあげなさいよ」とこのご夫婦の会話にワタクシの乱入を促しますがここでワタクシが「実はこう見えてもワタクシ狼だけど今の話は全部聞かせて貰ったぁ!!」とこの会話に乱入してもいきなり過ぎて誰も信じちゃくれませんよ。。。(ドン引き必至です)


結局、ご主人の主張通り募集図面を作って業者周りすることになったようですが・・・一体どこの物件を買ったんでしょう?(エリアによってはホント奥様の言った通りになりますよw)

と言うことで、、
昨日、表参道ヒルズのデルレイカフェでワタクシの隣の席に座ってたご夫婦の奥様。。

話は全部聞かせていただきましたので何らかのアドバイス出来そうです。(取り急ぎ
地元仲介さんの上手な手なずけ方から教えます)


ご連絡お待ちしています。。。(来ねーよw)


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せっかくだから缶バッジもあげちゃうんじゃんw

狼旅団工房。。。

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こんにちは。

正月も2日目に入り、すでに狼家では通常業務になろうとしています。。

で、今日は「狼旅団工房」の業務開始。。

今回のセミナー用のゴッドアイテム作成に没頭し過ぎてブログの更新すらままならない状態になってしまいました。。(まだ松の内だってのにワタクシ、、なにやってんでしょう。。。)


今回のアイテムは狼旅団バッグですw

業者に頼めばいいのにシルクスクリーン印刷機を自腹で購入するあたりからおかしなことになっているのはわかっていましたが、、、

インクの乾き具合とかシルクスクリーンの破れの補修とかやりながらの作業なので正直、それなりに熟練工でないと難しい事が今更ながら理解出来ました。。。(特に販売用のTシャツは非常に作業が難航していますw)


と言うことで本日は乾かないインクの乾燥作業が待ってますのでブログの更新はこれにて終了です。。。



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あと70個印刷しないといけないんじゃんw