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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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フルローンってホントに危険なの?

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今回はまるもりさんのブログCMなんですのw

こんにちは。

どこかのブログだかコラムで「フルローンってホントに危険なの?」って話題があったので今日はこれをネタにしてみます。

最近は不動産投資の情報が簡単にネットや書籍で閲覧出来るので「フルローンなんてとんでもない!」「すぐ破産しちゃうよ」となかば脅し文句のように文字が躍ってますが(ま、ワタクシのブログが最たる例ですがw)レバレッジを考えると「現金投資なんかかったるくてやってらんねーよw」って果敢にチャレンジする人は後を絶ちません。。(って実はそれだけの現金がないから社会属性を利用して買おうとしてる気がしますが)

当然、その手の手法を駆使したい人もそれなりに用心深いでしょうからいろいろな書籍や情報を入手してその手法のリスクくらいは勉強しているでしょう。(これすらしないで単に不動産投資したいってヤツはもう知りませんw)

しかしそんなフルローン投資で最後まで地雷を踏むことなく橋を渡りきれる人はそれほど多くはありません。。(何度も言いますがそういう安全な物件は昨今の不動産投資を志す人全員分はありませんから)

と言うことでまず第一にフルローン投資に対するリスクヘッジを挙げるとすればこのあたりでしょうか?

「ストライクとボール球の区別がつくようにする」、、、

しかしここでストライクだけを打ちに行こうと選球眼を磨くとジェービルさんが先日コラムで書いてた「美人物件」しか見えなくなっちゃいます。(これじゃいつまでも物件は買えませんw)

と言うことでここは
「①自分のストライクゾーンを出来るだけ広くする」ってのが大切ですよとなります。

えぇ、、他人が見たらクソボールでも自分の不動産スキルでそんな悪球でも打ち返せる能力が必須になってくるわけです。(大体、ネットとか書籍で「私、不動産投資で成功してます」って公に書いてる人はこの能力が他人よりあるから失敗しないんじゃないかと)

しかしこのスキルは一朝一夕で磨けるスキルじゃありません。
大なり小なり物件を買っていろいろ試行錯誤して積み重ねる時間と資金が必要になってきます。。

またフルローンで物件を買うと返済比率が高くなるのでこの資金と言う部分、、
ここで運が無い人は空室状態を改善しようとリノベ対策などに撃って出るだけの資金が足りなくなるは挙句の果てに部屋の原状回復費用すら捻出できなくなり
募集しても埋まらず

かと言って返済があるのでリノベ費用が捻出できない

家賃下落(それでも埋まらない)

返済元本割れ・・・

なんてことになっちゃいます。

と言うことで二番目に挙げるフルローン投資に対するリスクヘッジですが、

「②フルローンでお金借りるのはいいですけど不測の事態に備えた蓄えを持つ」にします。

かのオオカミプロダクション所属(登録済みw)のレイシーさんが先日のブログで書いてましたがまさに投資はCASH IS KING!!(ん?いつの間にか現金投資マンセーになってる気がするぞw))。

1億のRC物件を買うなら最低で500万くらいのキャッシュを持ってれば大体の不測の事態に対応できるんじゃないかと思いますが、ここで注意して欲しいのでその「不測の事態が何回来るか・・・?」です。

そうなんです。
不動産投資で運が無い人はこの不測な事態が何回も襲ってくるんですww

蛇足ですがワタクシの記憶が正しければ最初にフルローンで融資を受け始めた人って富裕層の人で、実際は多額の手金を持ってるけど「その現金をそばに置いて不測の事態に備える次の物件を買うお金に使うとか別の投資に使うお金だから不動産投資には突っ込まない」って人向けだったはずです。

必ずしも不測の事態が起こるわけじゃありませんが投資ってのは負けちゃ意味が無いですから「最低限負けないことが条件だ」といつも口酸っぱく書いてるのはそれが理由です。(投資で負けるってことが起こる時点でそれは投資じゃなくギャンブルです)

なのに最近の傾向は物件の良し悪しより「融資が通るか否か」になってます。(これは物件を売りさばきたい業者側にも原因がありますがw)

不測な事態を予測して手元に資金を置いておくためのフルローンでしたらあまり文句もいいませんが、
それすら考えずにフルローン物件が欲しいって言うのがダメなんです=フルローンは危険ですよ!
ってのがワタクシの言い分です。

ただ最初の物件ではこういう心配がありますが物件もそこそこ増えて来てCFが潤沢に回りだすとこういう心配は無くなります。ゆえにそこまで頑張れば道が開けてくるって話、よくありますよね?

半分は正しいですが半分は間違いですw

あくまでも不動産投資は最後に物件を売り払った時点で利益が確定するものです。(保有しているうちは含み益であり含み損でしかありません)

売却しようにもその局面で銀行が不動産投資に対して融資が厳しくなったとき、、、どうなりますか?

現在は金融機関の融資もほぼほぼユルユルなので高値で売買されてますがワタクシが知ってるだけで金融機関が不動産投資に融資をストップしたのって3回あります。

そうなると今まで頑張って稼いだCFを売却代金と相殺されて「何のためにこれだけ頑張ったんだよww」ってことになっちゃいます。(稼いだキャッシュを吐き出して売却なんて事例過去に何回もありましたw)

「あ?そんな時はずっと売らずに保有し続ければいいんだよ」って意見も出そうですが
底値がわからない状態であなたはその下落の恐怖に耐えられますか?(ワタクシもこれ経験ありますが、、ホントたまんないっすよw)

そんな時にさきほど書いた
募集しても埋まらず

かと言って返済があるのでリノベ費用が捻出できない

家賃下落(それでも埋まらない)

返済元本割れ・・・

が起きるとおそらく正常な判断が出来なくなっちゃうんじゃないかと思います。

また建物や設備の劣化等で「今からお金かけて直すなら売った方がいいや」って局面もあるかと思います。
この時に金融情勢が今と逆になってる時も見えない底値の恐怖に襲われます。

と言うことで三番目に挙げるフルローン投資に対するリスクヘッジですが、
「③ホントのホントな最悪の状態を考えつつ賃貸経営する」です。

借り入れが増えてくるとどこかのタイミングで前にしか進めないって時が来るもんです。
ある程度の資金が貯まったからと言ってすぐに次の物件を買い進めようって人が多いと思いますがまずは最悪の時に備える足場を固めてから次に行くようにしてください。

リーマンショックの時が最近の不動産融資に厳しくなった時ですが、あの時世の大手デペロッパーやファンドが軒並み破たんしました。あれは種類こそ違えど「足場固め」を全くしないまま借り進んだからです。

歴史は必ず繰り返すものです。
良い時はとてもいいのですが悪い時も長い融資期間で考えると必ずやってきます。

フルローンで融資を引っ張るハイレバ設定で不動産投資を考えてる人はせめてこのくらいはいつも頭に置いて買い進んでいただければと思います。

ホントはもっと書きたいことがたくさんあるんですが今日はこれからとある会合に出席しなくてはなりません。

この話の続きはまた後日書きます。


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