この土地で新築やるのにどんな企画がいいですか？その②

こんにちは。

さて、土曜日でお休みですが昨日の続き書きます。。

利回りの良さげな中古物件もないしここは新築で・・・と考えてる方になぜかピンポイントで届く話で
「土地の売買と建築企画持込み型収益物件の売り込み案件」
ってのがあります。

要するにこれ、
収益物件が出来そうな土地がありますのでここでうちが企画した建物建ててみませんか？もちろん融資付までうちが面倒見ますよｗ
という夢のような甘いささやきです。。

で、大体が
①物件概要書
②地図
③想定利回り表
④収支予測
⑤簡単な建物平面図
の組み合わせで（え？これだけ？ｗｗｗ）
これだけ読むと「え？これならわざわざめんどくさい中古収益なんか買わないでこれで新築やった方が絶対得だよな！」と思うように作成されてます。

昨日、過去ログで予習をお願いしたのはまずこれらの企画物はその手のクズ土地で収益物件を企画しているってことをご理解いただきたいからですが、これらのレインズ掲載の売り土地。。

ワタクシのところにもこの手の相談が来るのでよくよく調べてみるとほとんどの場合、その土地はレインズで相当前から塩漬けになってる土地です。

コンサル系仲介さんも40坪で3000万の土地を仲介して100万足らずの仲手を貰うより机上の空論的建築計画を融資付きでお客さんに持ち込めば得られる利益は1000万以上になります。（土地建物合計1億の物件、、この時点で1000万はコンサルが抜いてると思ってOKですｗ）

なのにそんな養分同然に抜かれまくっても利回り10％だというのなら・・・
ワタクシ、速攻で仕入れて建物建てて、無理やりでも満室にして利回り6.5％で転売してますｗ（わずか9か月足らずでで2000万は抜けるはずからｗ）

・・・

・・・

えーっと、、、

昨日も書きましたが新築物件は
①出来るだけ高い賃料で貸せる
②それでも退去されない
③退去されてもすぐ埋まる
という要件を満たすような企画をしないと後々面倒なことになりがちです。

物件情報を一般の人より先に得られる業者がどうにも出来ない土地を机上の計算だけで利回り10％得られると言ってる時点で慎重に判断しないければいけません。。。（ってか判断するまでも無くゴミ箱でいいと思いますけどｗ）

しかもわけがわからないのは企画と言うわりに建物の企画が決まっているわけでは無くあくまでも周辺の賃料相場に部屋の面積を掛け合わせただけの仮想レントロールの数字だけで利回り計算されては多額の借金背負って買う側からしたらたまったもんじゃありません。

しかも、これらコンサルさん、、
レインズで容積がなんとなーく200％くらいいけそうで坪単価の安い土地をピックアップしてそこの適当にプラン入れているだけなので売った後にその物件がどうなろうと知ったこっちゃありません。

さらに言わせていただくと相談時に見せて貰う建築単価。。。
今どき坪30万とかで洗練デザイナーズ系の木造アパートが出来るわけもないのは常識ですから一旦契約したら最後、
追加料金ラッシュで何度も銀行に融資計画変更で頭を下げに行くハメになるのは間違いないでしょう。。。

これでも一度スタートした計画は後戻りは出来ません。
すったもんだで完成こそしますがこの完成物件はほぼリサーチ無しで建てられていますから埋まるか埋まらないかはほぼギャンブルです。。仮に埋まらなけれこれらのコンサルさん、、いとも簡単にこう言うでしょう。

コ「家賃下げて募集しましょう。あと入居条件の敷金礼金をゼロゼロにすれば完璧ですｗ（ついでにフリーレントもつけｒ・・・（以下略）」

だって物件を引き渡してしまえばその後の返済の責任はこの施主様です。（すでにお金を抜き終わったコンサルさんに面倒見てもらうには別途費用が必要になるかもしれませんｗ）

普通、安い土地が見つかって買うか買わないか決めるのには昨日書いたようなことを先に考えて運営が成り立つかを計算して部屋の大きさや間取り、誰をターゲットにするのかなどを入念に計算して企画します。

そこの部分がまったく未定の状態で利回り10％と売り込んでくる時点でおかしいと思わないとあっという間に養分になってしまいます。

この部分、何度も口酸っぱくして言ってることですがまだまだ理解出来ていない人が多い気がします。

彼らはそこまで考えて企画を持ち込んでるわけじゃないってことを今一度アタマにに叩き込んでご検討いただければ幸いでございます。。。



「ん？もしかして今建ててる物件ってそんな物件かも？」ってお心当たりの方、、、、。いらっしゃいますか？

今さら引っ込みも付かないと思いますので安定的に家賃が高いままで退去も少ないって対策をちょっと付け焼刃的ですが
いくつか挙げてみます。

①狭い部屋でも2人入居可で募集する
②月並みにペット相談可で募集する
③最初の２～３か月だけ賃料を相場より下げて募集する
④追い炊きすら無い狭い風呂なんだからいっそシャワーだけにしてその分居室面積を広くする
⑤キッチンだけはちょっと奢ったものにする
⑥バイク置場用のアンカーフックを駐輪場に埋めてさりげなくバイクが置けることをアピールする


まだまだありそうですがワタクシが思い描けるのはこの辺が限界ですｗ。。。

他にも名案がありましたらぜひコメント欄にて情報共有をお願いします。





あ、いつもの大喜利ではありませんのでネタとかはいらないですよｗ


でも結局、大喜利になりそうな予感ヒシヒシなんじゃんｗ

この土地で新築やるのにどんな企画がいいですか？その①

まずは業務連絡なんですのｗ

【業務連絡】
忘年会の振込期限は本日振込分までですので本日付で振込確認できないお申し込みは自動的にキャンセルとさせていただきます。ご了承ください。

こんにちは。

また最近、物件概要と現地マップ添付のメールで「この土地で新築やるのにどんな企画がいいですか？」的な質問が増えてます。

実際のところ、この質問、、
エリアによっても変わってくるし何を建てるにしても変わってくるので答えがいつも同じ答えにはなりません。（ケースバイケースなのでエリアとか諸条件を考慮すると同じエリアでも建てるモノが変わるんですｗ）

ワタクシ、相談されればあれこれ調べて「こんな企画でやったらどうですか？」と言う感じのアドバイスしていますがそんな中で最近は「家賃を最大限取るにはどうすればいいか？」という命題をよく考えるようになりました。。

貸すってだけなら家賃を下げさえすればいつかは埋るものですがそれでは真の不動産投資とは言えません。

だからと言って単に高く貸すなら高い賃料設定で募集すればいいのですが最初は新築プレミアの威力等で埋まるかもしれませんが結局、その後は需要と供給の一致が無ければ恒久的に借り手がいると言う風にはなりません。。

と言うことでここで敢えて定義付けるとすれば、
①出来るだけ高い賃料で貸せる
②それでも退去されない
③退去されてもすぐ埋まる
の条件を満たして初めて真の不動産投資と言えるんじゃないかと。。。

中古の物件でそういう物件があればいいですがまずそんな「完成系の物件」では利回りが合わないので昨今のマーケットで手に入れるのは不可能に近い話です。

となるとやはりこれらの相談メールのように土地を探してそこに新築を建てるという手法が確実なんでしょう。
ホント、最近はこの土地から新築系の相談が増えてます。

で、ワタクシなりのいろいろ考えてみましたが大雑把に考えるとこんなところでしょうか？

①の「出来るだけ高く貸す」という条件を満たすに手っ取り早い手法は「出来るだけ賃貸区画をこま切れにする（小さい部屋に区切れば賃料が上がります）。ただ小さく切り過ぎると「この部屋狭くてイヤ！」と言われ埋まりにくくなるのでここのバランスを上手に取るのが不可欠です。

②の「退去されない」と言う条件では「居住環境がいい（簡単なところでうるさい環境じゃないってあたりでしょうか？）」とか「更新料を取らないようにして更新時に退去されないようにする」とか「ファミリー物件にして結婚とか転勤とかで退去されにくい属性中心の運営にする」などですが過度な防音仕様とかファミリー物件にすると費用対効果が落ちるのでここもバランスを上手に取らないといけません。

③の「すぐ埋まる」では「賃料相場より安い設定で募集する（って言ってもあれですよ。あくまでも初期費用負担が低く設定するくらいにしてくださいねw）」とか、「使用感たっぷりな部屋にしないようにリフォームする」とかですがここでも過度な費用を投下すると採算割れを起こしがちなのでバランス・・・（以下略ｗ）

中古で収益物件を買ってしまえば出来ることは今ある物件のお化粧直しとか賃料設定見直しくらいなので①～③の条件を満たすには「今ある物件に手を加える」ってことになりますが、新築では「最初の間取りから設定可能」です。

この間取り。。
賃貸の仲介をやってる人間からすると「賃料」とか「住環境」などよりも大切だと言います。

さらに仲介さん、、こうも言ってました。
「新築時はこの間取りをいじれますので建築業者が企画した間取りを信じて単に部屋を工事しやすいように割ってしまうってことだけはやめていただきたい」

これも何度も書いてますが不動産仲介は宅建業法に沿って広告を出しますので例えばLDK表記は8畳ないと出来ないとかで7.5畳の微妙な広さのダイニングを作ってしまって今、人気の１LDK表記が１DK表記になっちゃったなんて話、、ホントよくあるんです。。（１DK表記されちゃうとライバルはひとつ下のグレードのワンルーム系の部屋になりますよｗ）

あと居室の表記で6畳以上の賃貸条件が多いのに部屋を小さく切った方が高く貸せるからと何も考えずに5.5畳の洋室なんか作るとそれだけでハンデキャップになります。仲介さんは部屋を埋めて手数料を貰うのが仕事ですから「なんだよ・・・この部屋6畳無いのかよ・・」と最初からお客さんに資料を見せてくれてないとか、さらにひどい時は「アテブツ」にされてしまってるなんて話、、これもよくあります。

それともう一つ、、
最近、ワンルーム規制があるエリアで部屋の最低面積を決められている市区町村がありますが（20㎡～25㎡くらいです）最低面積に合わせて部屋を割ると他の競合物件と賃貸面積がカブりまくりで供給過多になり最終的に賃料の安さで勝負なんていう消耗戦を強いられてしまうケースも多々あります。

賃貸物件は自分の物件の他の物件と常に比較されて選ばれているということと、競合物件と同じ仕様だと資本力の差で勝負されると勝率が悪くなる（返済比率を心配してこれ以上賃料下げられないなんてのじゃ話になりませんｗ）ってあたりをよーく考えて新築企画しないと「新築後10年はなにもしなくても大丈夫です」って言葉に踊らされて埋まりもしない新築物件を掴まされちゃうんです。。。。

さて、
せっかく新築物件を企画できる立場にいながらこの間取りの部分を業者まかせにして物件が完成してから「あれ？なんで埋まらないの？この物件？」ということにならないよう今日はそんなネタを書いてみましたが、未だに机上の計算だけで新築物件にチャレンジしようとしてる方が多いので注意喚起しておきたいことがあります。

えぇ、、「土地の売買と建築企画持込み型収益物件の売り込み案件」です。。。

以前のブログネタでも触れた話ですがこの話、、ちょっと長くなるので続きは明日書きます。

取りあえず予習代わりにに過去ネタ「仮称：23区」の下半分あたりを読んでおいてください。。


明日に続くんじゃんｗ

買い付けの話。。。

こんにちは。

昨日は本ブログ始まって以来、文末に登場するじろー君が無言で終わるというオチになりましたが、、

ワタクシ、、ホント、昨日はブログ書く元気も無いくらい落ち込んだんです。。。（仲介の誤記に踊らされるって一番悲しいですｗ）

そんなところに追い討ちを掛けるかのようなコメントいただきました。。。。

No title
最近はケツがういても　みんなこんなオチが
付ますねぇ　　プププ
2014.11.26 Wed 18:15 | モロ | URL | 編集

言い訳がましいですけど
ワタクシの儲かった話なんか書いたっておもしろくもなんともないでしょ？ｗｗ（特にブログでそういう事書くのは仮に儲かってるとしても○務署の目もあるので書けませんｗ）

「狼の野郎、、なんか儲かってそうで気に入らねーからもうポチなんかしない」なんてことなったら書いてる意味もありませんので今後もワタクシ、この手のネタで勝負させていただきます。。。

さて、そんな話はさておき、昨日のブログで一つ質問がありました。

この場合

買付の取り消しってできるんですよね。
でも今の売主に前の重説の間違えを教えたらどんな顔になるんでしょうか？前の売買の売り手の仲介さん賠償請求されるのかしら.....。
まあ狼氏の様に用途地域を確認していないのもいけないんでしょうが...。
うーん。疑うことから入るって大事ですね。
2014.11.26 Wed 22:32 | まるもり | URL | 編集

はい。買い付けの取り消しの質問です。

この話はあちこちの書籍などでも書かれてることなのでご存知の方も多いと思いますが、基本的にいくら買い付け入れても契約したわけでは無いので取り消し可能です。（契約日当日に「あの買い付け・・無かったことにしてください」と言われた経験のあるワタクシが言うのですから間違いありませんｗ）

法的にはなんら問題の無い行為ですから特に損害賠償を請求されたりってのはまずありませんが、この「買い付けを飛ばす」と言う行為、、、

今回のように明らかに相手側にミスがあれば「だって間違った説明されたんだから買い付け破棄なんて当然だろ！」と大声を出して文句くらい言えますがこれが買い付けを入れた側にだけ責任があると話は違ってきます。

えぇ、、仲介側からしたら「犬畜生にも劣る行為」と見なしますｗ。（「なんだよ！オマエが買うって言うからここまで話を進めたんだぜ！」と握りこぶしがワナワナしますｗ）

例えば欲しくて欲しくて仕方ないと思って買い付け入れてちょっと冷静に考えたら「もう少し良い物件が他にあるかもしれない」と思うようになり「やっぱり今回は見送ろう・・」とか、「買う気満々で嫁に話したら猛反対されたからやめる」とかだと仲介は「ならそういう話を先に済ませてから買い付け入れてくださいよ！！！（怒）」と言いたくなります。。

なぜなら買い付けを売り主側に渡してしまえば「買う意志がある」と見なされて契約に向けて売主も仲介も売買に向けた準備を始めてしまいますし、さらに言えば買主が現れた時点でほとんどの場合、「売りやめ」にしてしまいます。

一旦売りやめにしてしまうとそれまで検討していた他の買主候補の人は他の物件を探し始めるのでここから「話が壊れたのでまた検討出来ます」って言っても「なにかこの物件に問題があってキャンセルされたんじゃね？」と疑う人も出てきます。

そうです。
買い付けを破棄するってことはその物件に「意図しない黒い噂」を塗り付けちゃう可能性を孕んでいるんです。。。

さらに買い付けを入れた後にキャンセルされると、我々仲介は元付け仲介に正直かつ、ありのままを伝えても「てめーの客だろ！ざけんなよ！！」と同罪扱いします。（そんなユルイ買い付け預かってくんじゃねーよ！と烈火のごとく逆上する仲介さんもいるくらいですｗ）

なので一生懸命売り主側の粗を探して「それが理由でキャンセルするんです」と持ち込みますｗ。（我ながらひどい仲介っぷりですw）

しかし、どう考えても売り主側に非が見つからない場合、買主さんを守るべく（どっちかというと自分は悪くないって風に持って行かないといけないんですけどｗ）まったく違う話をねつ造します。。

例えば
買主「欲しい欲しいと思ったけど冷静になって考えてみたらやっぱ要らねーやｗ」

であれば

狼「買い主さん、買う気満々なんですけど（ここ現在進行形です）ですけど急に別の持ち物件でトラブルが起きて買う資金をそちらに回さないといけなくなりまして、、（「ウソついてごめんなさい、ごめんなさい、、」と心をこめて言うのが正しいマナーです）」

なんて感じで「さすがにこれじゃ買えとは言えないでしょ？」と開き直り（おいおいｗ）

買主「買う気満々で嫁に話したら猛反対されたからやめる」

であれば

狼「急に海外転勤が決まり来週からニューヨークに行かないといけなくなっちゃったんです（これは過去に実際に使用したことがありますｗ）」

なんて感じで「物件は欲しいし買えるんだけど外部的不可抗力が起きたこと」を理由に撤回すると我々、仲介も相手の仲介と関係が断絶にならなくて済むし強行着陸ではありますが買主さんもあまり悪くは見られません。（実際、仲介さんには「それは仕方ないですね・・・」と妙に納得されちゃいましたｗ）

でもあれです。
毎回毎回こんなウソばかり付いてると我々仲介もさすがに「あの仲介の客はなんかイヤだなー」と思われて物件を出してくれなくなるのでここは最初から買い付け出す際に「買受け条件」を付加することをお勧めします。

買受条件とは
「○○と○○がこちらの希望通りであれば買い受けます」って条件なのですが一番知られているのは「融資特約」。。。
しかしこの融資特約は契約時に付けたまま契約が出来るし一般的な契約停止条件なのでこれ以外に「買受条件」を足しておきます。

例えば
・本物件に関する詳細資料を確認の上、
と書くと詳細資料を確認して気に入らないことがあれば契約しないという買受条件が付けられます
また収益物件を買うわけですから
・買受時に買主が希望する利回りが得られること
なんて書くのもアリかもしれません。（売主はちょっと引くかもしれませんがｗ）

あとはトランプのジョーカー的にこんなのもあります。
・諸条件相談の上、
「諸条件はこれから詰めるのでその過程で気に入らないことがあれば断りますよ」って意味合いになるので条件が思い浮かばなかったらこれを買い付けの備考欄に定型文として入れておくのも手です。（詳細資料を見れば物件の粗なんていくらでも見つかりますからｗ）

買い付けは買う意志を示す書類ですが出したから絶対に買うわけでは無く「ここから買受条件を詰めて契約作業に入る」という段取りに持って行くやり方で慎重に進めて行く方がいいんじゃないかと思います。

ホント、よくある話で、買い付けを自己都合で一方的に破棄しようとするとその仲介は二度と物件を持ってきてくれない可能性が高くなるし最悪その仲介さん自体がその仲介から物件を二度と出して貰えなくなる可能性もあるんです。。。


細かいことですがこういうことをきちんと出来る人と出来ない人では買える物件も変わってきますのでご注意いただければと。。。



ハシゴを外されると刺したくなるんじゃんw

ファイナルアンサー？ｗ

こんにちは。

本日は水曜日。。
相変わらず水曜日は電話も鳴らずまったりしているんですがそんなところに思いがけない物件情報が飛び込んできました。。

場所は市川なんですが土地130坪の整形地に平成初期の木造住宅が乗っかっていてこの建物、、なんと10LDKｗｗｗ

近隣に短大もあるので「これなら女子系シェアハウスにでもして利回りブンブンできるんじゃんｗｗ（ワタクシ自ら管理人になりましょうｗ）」と思いつつ貰った重説を見ると・・・あれ？


なんと建ぺい/容積が60/200って書いてあります！！！

土地130坪×200％＝260坪の床面積が取れる。。。と

・・・・

・・・・

おや？

これならうちのDINKSレジの図面をそっくりそのままパクってもスッポリ入るんじゃね？。。（地形も面積もほぼ同じだしｗ）

えぇ、、この時点でワタクシめちゃめちゃケツが浮きましたよｗｗｗ

と言うことで速攻で収支計算。。。（この程度の計算なら電卓で3分掛かりませんｗ）

えーっと、、、、４ｍ道路なので容積160％計算でも一種単価で15万。。
ここにS造で新築建てて満室にして速攻売却したらどう計算しても3000万くらい儲かりそうです。。。（埋るかどうかわからないのであくまでも妄想マシマシ利回り計算ですがｗ）

これは買いです。。（この土地買って新築レジ建てて即転売ですｗ）

そうと決まれば売り主の気が変わらないうちに早速買い付け証明作成です。。（ってかこれを買わずしてなにを買うって言うのよｗ）

で、FAXで仲介に速攻で送って買い付け１番手ゲットです。

と、ここまではワタクシ、絶好調だったのですが、、
googleマップで周辺の環境チェックしてるときにある異変を感じました。。

周りの建物、、妙に日影の斜線がキツいんです。。。（ワタクシの感覚ではこの町並みは一種低層住居地域な雰囲気です）

しかしこの重説は現実に前の売買の際に作られた重説のコピーです。。
いくらなんでもプロの仲介がこんな凡ミスやらかすわけがありません。。（っかて今の持ち主もこれ見て買ってるんでしょ？）

そこでネットで閲覧出来る「用途地域マップ」で容積、建ぺいの確認をしてみました。

ん？

なんじゃこりゃ？


ノーぅ！！！ここって50/100じゃねーかよ！！！
（しかも二種中高層じゃなくって二種低層ですｗ）

まさかのまさかですが、どうもこの重説の時点で容積率を間違えて売買しちゃってます。。
ってことはこの建物は明らかな容積オーバー。。
50/100では一種単価も合いませんから買ってもホントにシェアハウスで使うしかありません。（管理人にはなりたいワタクシですが実際の運営はやりたくありませんｗ）

・・・・

・・・・

でもあれです。

もしかしたら重説が正しくて用途地域マップが間違ってるかもしれません。。（だってここまで来て諦めきれますかってのｗ）

と言うことで確認のため役所の都市計画課にぷるりんこ♪

狼「すみませーん。。ここの住所の用途地域教えて欲しんですけど。。」

電話に出たのは真面目そうな好青年風の職員さん。。

都市計画課「あ、○-○-○ですね？えーと、ここは第二種低層住居で最高高さ10ｍで・・・・・・」

狼「え？60/200の一中高とかじゃないですか？」

都市計画課「いーえ。二低です（キッパリ）」

狼「それって最近変わったんですか？」

都市計画課「いーえ。昔から二低です（うぜーな、こいつｗ）」

狼「ファイナルアンサー？」

都市計画課「ふぁ、、ファイナルアンサー。。。」

・・・・・・


・・・・・・


・・・・・・


・・・・・・





・・・・・・・・・・・・・・。

富裕層ニーズｗ

こんにちは。

我々仲介業者は業者間の横の繋がりのしがらみで他社仲介さん向けに物件を出すことがあります。
そんな繋がりがあるので他社仲介さんからよく「顧客ニーズ情報」というメールが届くのですが、大体そのニーズに合う物件なんて持ち合わせていません。。

そりゃそうです。
顧客ニーズがあるってことは自社の顧客のニーズもあるわけですからわざわざ手数料を半分（「分かれ」じゃなく「分かれの分かれ」ですｗ）にするなんざ愚の骨頂だからですｗ。

しかし、最近株とかで大儲けしちゃった系の顧客を持つ他社仲介さんから妙に鼻息の荒い「顧客ニーズ」のメールが届くようになりました。。

ニーズその１
【金額】　５億～１０億（自己資金10億）
【種別】　　収益レジデンス
【エリア】　世田谷区、渋谷区、千代田区、港区、中央区
【築年数】　平成築（築20年以内希望、できたら築10年以内）
【利回り】　表面5％以上（新築や築10年以内であれば、表面4％位でも検討）
【その他】急ぎであれば、現金購入可

ニーズその２
【金額】　～１０億
【種別】　　自宅用地（一等地）
【エリア】　東京都内、高級住宅地
【面積】　　50坪～100坪以上
【その他】 先日、松濤の物件を出したら「もっと一等地じゃないとダメ」と言われました。
　　　　　　現金決済可能

ニーズその３
【金額】　10億～20億（自己資金30億）
【種別】　　収益レジデンス
【エリア】　港区、渋谷区（但し駅名に拘ります）
【築年数】　平成築（築10年以内）
【利回り】　表面5％以上
【その他】現金決済可能

いやはや、、皆さんめちゃめちゃお金持ちですねｗｗ。

彼の会社はこういうお客さんが直でいるそうなのでさぞかし儲かってんのかなぁと思うかもしれませんが、いずれも【その他】に現金決済可と書かれているお客様。。

ほとんどのケースが一筋縄ではいかないお客様ばかりです。。。

この手の富裕層の方って嫌になるほど選り好みが激しくまた気が変わりやすいので昨日買うと言った物件でも平気で「やっぱやめた」とか言います。

ワタクシの経験では買い付け入れて契約書の詰めを終えて明日契約って日の夕方になって「あ、あの物件要らなくなったから（え？なになになに？ｗｗ）」と居酒屋の予約をキャンセルするかのような軽いお断りを喰らい、その瞬間に相手業者、売り主に土下座しに行ったことがありますｗ。（このタイミングのドタキャン、、確実に寿命が3年縮まりますｗ）

また、直客だからと安心してると実は他社にも声を掛けていて最近連絡無いなぁなんて思ってるといつの間にか数件の物件を他社から買っていたなんてこともあります。

さらに、普通の物件を普通に買う人は稀です。
「俺様に相応しい物件じゃないと買わないよ」と一体なにが欲しいのかをちゃんと伝えず「己の感性」で判断するので「こんな物件は出したら失礼だからやめとこう」なんて思って出さないと普通にその物件を他社から買ってたり、果てはどんな一等地を出しても「東京タワーが見えないからダメ」とか「芸能人の○○が住んでるとこだからイヤ」とか重説の調査では対応出来ない条件が突然飛び出し、「いい物件ってなかなか無いもんだねー」と煙に巻かれているうちに本業が没落して「あー、、今は良い物件無いから様子見するよ」と言われ永遠に様子見されてる方もちらほら、、。

特に10億とかする自宅用地を探されてる富裕層の人。。
大体、占いを信じる人が多いので　
いっそ不動産屋に頼むより「占い師」にブツアゲを頼んだ方が早いんじゃね？ｗ
って思うこともしばしばあります。。（渾身の一撃的物件を出しても「うーん、、興味ないなぁ・・」とか言うんですよｗ）

そんな富裕層のニーズ情報で確実に無くなったニーズがあります。。

えぇ、、田園調布の戸建用地です。。。

ちなみに田園調布と言って富裕層の方の指す田園調布は基本的に「田園調布三丁目」です。
また、田園調布三丁目でも宝来公園の円周道路まで行くと急坂でいきなり低くなり価値が下がるので欲しがるエリアは田園調布駅西口の道路が半円状になってる駅と等高な場所。。

かのダイエーの社長とかも住んでたこのエリア。
建ぺい40％　容積80％で地域協定（土地を小さく切ったらダメとか緑地を作れとか小うるさい決まり）で豪邸以外の建築は一切認めないという「金持ち以外が住めない街づくり」を強力に推進してるエリア。。

単に金を持ってるだけでは住めないのがこの田園調布三丁目なのですがここに住みたければお金持ちをずっと続けることが出来てかつ相当な人格者ってのが条件になります。。（金持ちなのに近所付き合いとかもうるさそうだしｗ）

しかもここの住所は「大田区」です。（大田区の方、これから若干辛辣なこと書くのでお気に触る様でしたら読み飛ばしてくださいｗ）

ニワカにお金持ちになった人だとなんとなく敬遠したくなる微妙な高級住宅街なのがここですｗ。（これでワタクシ、、大田区のお金持ちまで敵に回しそうです、、、）

最近は商業施設が住環境の近くで充実しているエリアを好む方が増えて来たので今後もこの田園調布と言う地名ではそうそう富裕層を引っ張ることは厳しいのではと、ワタクシ、個人的に思う次第であります。。。

さて、そんな10億の実需ニーズが増えて来るってことが一体、巷では何が起こっているのかと言えば、土地のバブルが始まるってことです。。（いやむしろ始まってしばらく経ってるって言った方が正解かもｗ）

時代時代であることでその時代の成功者ってのはなぜか自分の古墳でも作る気なのかこの手のデカい土地を持ちたがります。。（自己顕示欲が強いのか単に家族のために大きい家が欲しいのかわかりません）

そういう人の売買事例が相場になり「あの土地、坪600万で売れた」とか「いやいや今どき坪600万じゃ買えないよ」などと土地価格をけん引しちゃう悪しき事例が次々と生まれます。。

その近隣もそんなご祝儀相場みたいな土地値に引っ張られ値上がりしそこに建ってる小さい古屋を地上げして整形地にして転売を企てるヤツが派生していき、ちょっと前は坪200万くらいで取引されていたエリアが1年くらいで倍になったりしちゃうんです。。（近隣取引事例で価格を決めてる傾向が強い住宅地ではよく起こります）

しかしそんな景気の良さもやがて終焉が来ます。
本業が儲かっているうちは10億現金買い出来た人もやがて少しづつ消えていき（こういう富裕層の消え方って派手な散りっぷりであることが多いですｗ）知らないうちに取引価格が下落しまた次の時代の成功者が現れて高値取引されるってのを繰り返しています。

不動産仲介は富裕層の直客を持つとしばらくの間はこれらのお客さんの取引で儲かるのですがいつまでも付き合ってると没落時にも売買を付き合う羽目になり「あの時の飛ぶ鳥を落とす勢いだった人がここまで落ちぶれちゃうのか・・・」ってシーンにまで付き合うことになりあまりいい気分じゃありません。

今の景気がどこまでホントなのか不透明な昨今、、
こういうニーズを追っかけるのもいいですが昔、散々この手の富裕層顧客に苦しめられた経験のあるワタクシとしてはあまり関わりたくない人種です。。。（だってわがままを言うだけ言っていきなり消えて行っちゃうんですもんｗｗ）

さて、昨日は土地が値下がりするかもしれないと書いておきながらバブるかもしれないと矛盾することをヅラヅラを書いてますが要するにこれって土地の地域格差が拡大するんじゃないかとワタクシ、感じるんです。

賃貸用不動産で考えれば人が集まるところを狙って投資すれば家賃の設定間違えさえしなければそこそこ安定して埋まります。しかしそこが人気のエリアで土地値が高いと富裕層とまでは言いませんが高級実需を欲しがる層とバッティングしちゃって安く仕込むことは難しくなります。

ってことは逆の発想で昔人気のエリアだった地名の場所を選んで買えば・・・安く買える気がしなくもありません。。

そこでこの大田区狙いですｗ（なーんか、、褒めたり貶したり忙しいなｗ）


最近、都心に利回りが高い物件が無くなってて、出てくる物件は比較的城東エリアの物件が増えてますがこの辺の土地安いのは当たり前です。そういうところを狙うんじゃなくマイナーだけど昔はそこそこ高級住宅地が多かったってエリアの道が細くて周囲に古い家ばかり建ってるところをくまなく探すって手法。。

数撃てば当たりますからぜひ狙って欲しいと思います。。



結局、大田区の住人を敵に回す終わり方になっちゃったんじゃんｗ