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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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狼式不動産投資理論(最終回)

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え?広告打ち切りなんて聞いてないよ!

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うそなんですのw

こんにちは。

いい加減この連載も早く終わらせないと次に進めないので日曜日ですが更新しておきます。。

今日は最後の⑤手金2000万で融資3億までの物件を買いたい編です。

このくらいのキャッシュが突っ込めるならそこそこ巨艦物件が一発で買えそうな気もしますが昨今は3億くらいまでのレンジなら楽に買えてしまう「相続税絡み」の投資家さんが増えてます。

このレンジでもやはり激戦なのには変わりなく、しかもこういう人って3億でも資産がたくさんあるので手金があっても使わずに余裕のオーバーローンを組んできます。。しかも融資実行が早いし、元々借金しないと相続税が増えちゃうって方が辛いので利回りなんてのはワタクシが欲しい利回り以下でもへっちゃらで買っていきます。

こんな強力なライバルと対峙する以上、生半可な作戦では蹴散らされてしまいます。
また今の時期にそんなフィールドに出て行っても返り討ちに遭うのがオチでしょうからワタクシここはいきなり巨艦1棟の勝負は避けます。

そうなるとこの立場であった時の戦略ですが、、、
ワタクシであれば昨日書いたRCのレジを1億から1.5億の規模で1棟、それとちょっと違う場所に似たようなのをもう1棟、そして減価償却用に木造系の満室で回せそうなエリアにある(これの利回りはそんなに求めません1棟ってパターンの分散投資になるのではと思います。(最後のヤツは先に買ったやつの節税用にするなんてやつです)

ただこれ、買い方を間違えると先に進めなくなるので先に共同担保で使えそうなものを買わないといけません。。

今時は物件にいちいち共同担保を絡ませなくて物件単体後と融資が付くケースが多いですがいつまたなんどき、そういう融資姿勢が変わるかわかりません。長期借り入れになる時はそんなことまで考えないといけないんじゃないかと。。。(ま、取り越し苦労になる可能性も大ですがw)

そうなると1棟目がとても重要になります。
使う銀行に対してもいいとこ見せておかないと1棟目を買った時に「次の物件は1年くらい様子を見て・・」なんて言われかねませんから光速で買い進むには業者がよくやる無茶なパターンの「同日で複数棟買う」って戦略も視野に入れつつで一気に2棟買ってしまおうか・・・そんな甘いささやきすら聞こえて来るのがこの投資資金2000万クラスのワタクシの立場です。

とは言え、このくらいの収入と資産規模になると「資産を増やす運用」と言うより「資産を減らさない運用」にシフトさせないといけないのも事実。。(資産防衛的運用法ですねw)

と言うことでワタクシこの規模では、そんな運用法をチョイスさせていただきます。

発想自体はRC2棟、木造1棟のようなリスク分散型なのですが不動産投資としては手金1000万ってラインは守りつつ残りの1000万はそういうお金に使わずに不動産以外の資産運用を考えます。

ただ今回は昨日のタイプと違い、不動産投資以外にも別の投資も視野に入れているので地方の物件を買うと言うことはしません。どちらかと言うと自分が住んでるエリアから程近いところにロックオン・・・です。

とは言え環七の内側にそんな物件はあるわけも無いので環八の外側で16号線の内側のエリアで埼玉の南側か東京都下のどちらか(神奈川はあまり土地勘が無いので省きます)にします。

このエリアは都心からちょっと離れているので土地値が安いのですが賃料相場で比較すると半額になっちゃうくらいの乖離はありません。(RCレベルの家賃差で坪あたり2000円差くらいのエリアがあるのでそこを狙い撃ちです)

そこで最大で手金1500万までで買えるレンジの物件を探します。
銀行は手金で2割がデフォルトですがこのエリアの物件を持ち込むと賃料がそこそこ取れるので10%くらいの手金でもOKが出ることがあります。(あとは昨日書いた自分の上申書を適当にいじればなんとかなると思うので手金10%で考えてみます)

そうなると15000万から18000万くらいまでの物件が買えそうな気がしてきます。しかしワタクシが狙ってるエリアでこの規模になるとやはりそれなりにライバルも多そうです。

利回り星人になるとほぼ勝ち目は無いので利回り重視では無く、手残り重視な戦略で行かないとどの物件も買えそうにありません。

となると狙いはそのエリアの地主さんが持ってた平成初期のRCレジの利回りが7%くらいの物件でしょうか?

この時代の地主さん物件、、
当時の建築費は今どきの建築費より遥かに高い建築費で建ててますので今現在でも残債があまり減ってないことがあります。しかし地主さんの物件は基本自主管理な高レベル管理で運用出来ている人はホント、稀です。。

えぇ、、ほとんどの人が建てっ放しで管理会社丸投げではないかと。。。。

こういう物件ですが大体、新築当時から家賃保証が付いているものです。
管理会社はそんな家賃保証をしながら管理契約を結び、なにかの修繕工事があれば全部受託出来ますので平成初期から約20年以上の間、この地主さんからずっと甘い汁を吸い続けてきているはずです。

ワタクシも経験がありますが築20年ですでに6回防水工事を実施して(こんなの本来は10年に一度でも充分なのですがw)外装塗装2回、挙句は受水槽から増圧ポンプ式に意味なく変更されて(400万くらい請求されてましたw)、おの地主さん、、返済と修繕だけで相当吸い尽くされていた、、なんて物件がありました。

家賃は管理会社の裁量で決めているので「埋まってれば大丈夫」とそれはそれは近隣相場と比較してもあり得ない賃料で入居させていて見た目は7%の表面利回りなんですが、入退去を繰り返しているうちに賃料だけであと1%はアップするんじゃないの?って物件が実はこんな当時の地主さんが銀行主導で建ててしまったRCレジなんです。

これだけやらなくてもいい修繕を実施していますから買った瞬間から向こう10年は何もしなくても大丈夫なくらいに仕上がっているのに、、、なんで売るんだろ?

こんな物件がこれからそこそこの数、出てきますのでワタクシはこれを狙い撃ちしますw。

これらの物件、、実は大手の不動産屋が握ることが多いので(地主さんほど大手神話を信じてる人はいませんからw)大手のN社とT社の担当にあたりを付けるところからスタートです。。

アプローチの仕方はいつものように広告を見て担当者狙い撃ち戦術です。

で、担当に
①融資は使うけど融資そのものにはまったく問題が無い属性ですと言い切るw(こういうとこサラっと言えないとすぐばれちゃいますよw)
②欲しい物件のリクエストでこの細かい要望を伝えておく
③飯を食わせる(酒飲ますと担当はより忠実になりますw)

そして最後に一言だけ付け加えます。
「ところで君、個人の会社って持ってる?」

飲み食いするくらいの間柄になればもっとストレートに言ってもいいのですが大手の社員って時々こういうのが通じない真面目君がいるので遠回しにこう聞くのですが、
これ要するに、
「君はタンボ用の法人持ってますか?」って聞いてるのと同じです。

「は?なんすか?それ?」とか「持ってません」って言われたらこいつはあまり融通聞かなそうだしおそらくそういう物件を会社の目を盗んで横流しなんかしてくれないでしょう。。

「えぇ、、実は持ってるんですよww」っていうヤツならこう言ってください。

「業者だと両手になると思うけど、私は個人的に両手に出来るから・・・w」

この一言で出てくる物件が変われば(おそらく見たことも無いような物件が出てくるはずですw)この作戦はもう成功したも同然です。

ということで今日はこれだけ覚えてください。
「不動産投資で信頼関係を構築するには必要なものはお金以外にありませんw」

他人を出し抜いていい物件を買おうと思ったら「人より買い付けを早く出せばいい」ってだけじゃダメなんですw


と言うことでまとめます。

結論
地主が持ってた物件で管理でも吸われまくった物件を狙う。
地獄の沙汰も金次第w


5回に渡って連載してみましたが最後はなんとも雑なまとめ方ですみません。。。


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広告費は何ヶ月でも出すくせに、、、なんじゃんw

狼式不動産投資理論。。。(その4)

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え?まだ埋まってないの?なんですのw

こんにちは。

さて、連載してみたもののあまりにウケが悪い今回の「狼式なんちゃらシリーズ」。。

正直、言うと今回のネタって物件が欲しい欲しいって思ってる人に釘を刺したいと言うより、不動産投資に対する見方を少し違った角度から見て欲しいってとこにあるんですがブログで書く以前にこの話、よく飲み会とかでドヤ顔してしゃべってるネタなので「その話、耳にタコが出来てるよ」って思われているのかもしれません。。

ま、そういう人はポチだけ押してくれればいいですw。(土曜日なんだしいろいろ忙しいでしょうからポチだけしてとっととお帰りください)

これだけ世間は不動産投資ブームだし資金もそこそこあるから始めたいって気持ちもわかりますが始める前にいろいろな角度で検証して「今はじめてもいいのか?」と言うことを自分にしっかり言い聞かせてから始めないとあとで「やっぱりそんな雰囲気に飲まれて始めちゃってたよ」なんてことにもなりかねません。(高い時のAUDポジって含み損になっちゃうって経験するとそういう事を言いたくなりますw)

また物件を売らないと飯を食えない人達はそういう人にいいこと言って物件を買わせようとします。

そういう時に冷静に判断出来てこそ真の投資家です。

このブログを読んでる人にはそういうスタンスで不動産道を邁進していただきたく、、、今日は④の社会属性がいいので手金無しで融資2億までの物件を買いたいの時のワタクシを考えてみます。


もしワタクシがこの立場であれば・・・

うーん、、

うーん、、、

うーん、、、、

ん?

ちょっと待って。。
社会属性が良いのになんで手金が無いのよ?wwww

このパターンで都銀あたりに融資案件持ち込んだら銀行の中の人、、
「なんだよ、、これだけ年収があるのになんでフルローン組もうとすんだよ?ww」って思ったりしないんでしょうか?(貯金が出来ないダメなやつってレッテル貼られますよw)

と言うことでワタクシ、まず嫁に給料の使い方をヒアリング゙するところから始めます。。

狼「ねーねー、、毎月これだけ収入があるはずだけどそのお金ってどこに消えてんの?」

「うっさいわねー!!あなたにそんなこと言ったらきっと怪しい投資とかの種銭に使いたいって言うだろうからそんなこと教えられるわけないじゃない!!」

・・・・

・・・・
うーん、

うーん、、

うーん、、、

まずい、これで納得しちゃったら今日のブログ書けなくなるので反論してみます・・・

・・・

・・・

狼「うっせーな、、俺がやることにいちいち口出ししないで出すもん出せって!」(小声)

まぁ、おそらく家にはお金があるけど家の主(この場合嫁さんですw)にガッチリ管理されて、「じゃ、手金が出せなくてもフルローン組んで毎月チャリンチャリンいう魔法の箱が出来るようにしよう」とか画策したくなっちゃいますねww。(たぶん、高収入なのに手金打てないって人のほとんどがこんなシチュエーションなんじゃないかと仮定して話を進めます)

しかしこの場合、万一買った物件でなにかやらかしちゃった場合、その家の主(しつこいけど嫁さんです)、、、

えぇ、、烈火のごとく怒り狂うはずです。。。。。
炎上
時期的に火山画像は不謹慎なのでこれ代用します。

と言うことでフルローンと言う他人のふんどしで相撲を取る方式でも(素敵な言い方をすればフルレバレッジですねw)失敗すれば家族共々巻き添えを喰らう可能性が高いですから物件選定はより慎重にならないといけません。。(あ、あくまでもこれは狼家の事例ですので参考になってなかったらすみません、、)

ホント、間違っても不動産会社が言ってることを鵜呑みにするわけにはいきませんよ。。。(最後に仲介から「投資は自己責任ですから」なんて捨て台詞吐かれたらこいつも道連れにしたくなっちゃいます、、)

幸い、ワタクシ、人の目を見ればなんとなく「あ、こいつ今ウソついたなw」ってのがわかるくらい社会経験を積んでるつもりです。(そういうイバラの道ばかり歩いてきてるのでこういう嗅覚は犬の3000倍あります)

そういう目に遭う確率は極めて低いと思いますが、、果たしてこんな時期にそんな都合の物件があるのか。。。と。

あ、そうそう。。
良い物件と言えば①の時に話した大手不動産会社のS社ですが残念ながらここの会社ではこの手の物件は滅多に見れません。(出してる物件が違いますから)

今の時勢、フルローンを組んでくれそうな銀行も限られていますから(4.5と2.3のとこくらいか、、)この銀行にアポイントを取りまずは適当な物件資料を抱えて持ち込みます。

そうですね。。持ち込む資料はネットで出回ってる物件で構いませんが出来るだけ土地の大きいやつにしてください。(じゃないと積算段階で「てめー、、ド素人だろ!!」ってのがバレますw)

これと自分の身上書を作り家族構成やら資産内訳的なものを作って銀行の担当者に見せます。(仲介経由じゃないときはこれが必須です)

「と言うことでワタクシ、こういう会社に勤めてて仕事の合間にいろいろ物件を見に行ってるんです」

そんないかにも不動産投資を研究している風を装いつつ自分が真っ当なサラリーマンで万一、買った物件全空になっても本業収入で充分払えますよっていう覚悟を担当に見せます。←この決意を見せるか見せないかで融資金額が変わるので重要ですw

で、次に持って行く物件資料はホントに買う物件の資料を持って行くことになるのですがこの時に担当に「稟議書書く前に弾かれちゃうような物件概要」を持って行くと非常に不利になります。(次に良い物件を持って行っても「こいつの持ってくる物件、、しょぼいからな、、」と色眼鏡で見られちゃうんです)

じゃ、どうやって物件を発掘するか?

・・・

・・・

ってこれここで書いても大丈夫かな?(ここからの話、これやってる業者さんが聞いたら怒るだろーなww)


ちょっと怖いので伏字で書きますが
○○でそれらしき業者さんの○ー○○に登録して○○を出して貰ってその○○の○○を調べて○○に○○する。。

○○を出して来た時点でまだ○○が決まっていないでしょうからまだ契○は○○○のはずです。
この○○を狙って○タッ○する手法。。。(なんか伏字にしたら何言ってんだかわからなくなっちゃいましたww)

成功率は低いですがこれがきれいに決まると売値が2億の場合大体、話が来たときの金額より2000万は安く買えますw。。(この手法ですがあくまでもワタクシが実際に不動産投資をしようとしたら・・・って話なので決して真似をしないでください) ※この手法は明日の名古屋セミナーのネタにもなってるのでお楽しみにw

選定するエリアや物件の対応は昨日書いたのでそれを参考にしていただくとして、買ったあとは原則、何もしないで保有します。(ここで余計なお金を掛けても意味がありません)

えぇ、、投資物件はあくまでもお金を稼ぐ道具ですから妙な思い入れを持っちゃいけません。
直していいのは「それを直さないと部屋が埋まらない」って時だけですよ。

修繕工事は出来るだけ○○で直すように心掛ける、、、ここ結構重要です。。(この空欄はこのブログ読んでる人ならだれでもわかることだと思うのでメールで質問されてもお答えしません)

で、ワタクシ、やっぱりここから出来るだけ早く転売を仕掛けます。
買う物件は早い段階ならまだ買った値段以上で売れるはずです。(そんな理由くらい自分で考えてください)

不動産投資は売却時に利益が決まりますから出来るだけ早く確定させるってのはどんな投資でも王道じゃないかと。。。

また物件を買う段階でその物件のローン残存年数を逆算して次に買う人がどのくらい融資残存があるのか確認しておかないと売りに出した時に「ローン期間が長く取れないので安くして」とバカ差しを喰らうこともあるのでここも併せて注意してください。

しかし運悪く買った値段以上で売れない場合、、
これは仕方ありません。。。売れる金額が残債を上回るまで保有です。。。。

この間に融資がきつくなって出口が無くなっちゃうようならそこからさらに擦り切れるまで保有することになるんですが、、実際の出口を迎えるまでは出来るだけ物件にはお金を掛けない・・・これがワタクシがこのレンジの不動産投資をやった場合の肝になります。。

と言うことで今日もまとめます。

結論
すみません、、なんか書いててグダグダになっちゃったので自分でまとめてくださいw


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要点が全部○○だからまとめられなくなっちゃったんじゃんw

狼式不動産投資理論。。。(その3)

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え?入居審査で水着審査があるの?

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なわけないんですのw

こんにちは。

さて、
狼式不動産投資理論理論も3回目。。(そろそろ机上の空論ほざいてんじゃねーよなんて声が聞こえて来そうですw)
そんな連載も3回目くらいになるとそろそろダレて来るんですが、、今日も真剣に考えてみます。

③自己資金1000万で融資5000万までの物件を買いたい時のワタクシ

不動産投資に使えるお金が1000万ある場合、銀行から言われる「自己資金20%」という鉄則オーダーをクリアするとなると買えそうな金額帯はおおよそ5000万くらいじゃないかと思いますが、、、

実はこの価格帯が一番素人でも始めやすい価格帯なので激戦、、、ですw。(大体、1億くらいまでが激戦地帯です)

そんな激戦区の物件を探すとなると
果たして5000万の資金で今、どんな物件が買えるのか?。。。と。(またこのパターンかよww)

またこの金額帯になってくると昨日書いた②の作戦はロットの大きさの関係で使えません。(2~3000万ならまだしも5000万クラスの転売はホント、痺れますよw)

と言うことでそんな激戦区であってもここからは真面目に融資を受けて物件を買う選択を取ります。

ここでまず目標設定です。
5000万の物件を買っていくら実入りが欲しいか?(しつこいですけど家賃収入じゃないですよ。ここ。。)

この価格帯で買える物件は確率的に買った値段以上で売れる確率も低いのでインカムゲイン狙いでいかないといけないのですがその前に最初に投資したお金を回収しないといけません。
今回の手金は1000万ですからワタクシとしては最低でもこの回収を5年で終えたいところ。。(純利で年間200万の回収です)

また融資を受けますから返済やらも考慮して・・・表面10%の利回りだと年間600万の賃料収入で・・・諸経費引かれて税金引かれると、、、(こんなのわざわざ関数電卓弾かなくてもわかります。。)

うーん、、20年以上の融資を受けないと純利で年間200万なんて夢のまた夢です。。(なんか元本、全然減らない気がしてきたw)

しかもこの年間利益200万×5は最初に投下したお金ですので戻って来て当たり前のお金です。。
1000万の回収に10年も掛けちゃ何のための投資かわかったもんじゃありません。

でも買います。えぇ、、買わないとこれ以上話が進みませんw

一昨日の立ち位置ではハイレバ投資なんか考えてませんでしたがこの領域になるとそのブレーキも外さないと先に進みませんw。
しかし・・・外すならワタクシ、、いろいろと条件が付いてきます。

で、ワタクシ、このレンジで何を物色するかと言えば「地方の政令指定都市で東京の城南、城北、城西と雰囲気が似てるエリア」「都内なら1億くらいしそうな大きさ」「RCの低層レジ」を狙います。。(S造だと後々の転売で苦しむのとやはり鉄骨特有の生活音がうるさいのでパスです)

賃貸募集で「マンション」という括りで募集する際、内見時の見た目が重要だと言うことは過去の散々書いてますが案内時に仲介が「この物件がご案内する物件です」って車から客を降ろした時のお客さんの顔、、
あまりに建物が小さいとなんとなく暗い顔になる気がするのはワタクシだけじゃないはずです。。

案内は多いけどなかなか決まらないって物件、、仲介さんの広告写真で部屋の写真しか載ってなくて現地に来てびっくりってパターンかもしれないのでここはご注意ください。

地方の物件ですから都内で1億相当の物件であれば5000万は無理にしても6掛け程度ではあるはずです。あと大体こういうエリアの住宅地は60/200ってパターンが多いです。
また広い土地に低層レジが乗ってるっパターンも多いのでこんな物件を探すことになるんですが、、ここで問題になるのが、「地方の政令指定都市で東京の城南、城北、城西と雰囲気が似てるエリア」て部分。

何が似てるかと言えば大学だけとか工業団地だけなどの単種類の客層に頼らなくても大丈夫なくらいの入居需要があるってとこです。(ワタクシ、こういうエリアじゃないと物件買うのにためらいがあります)

近所に大学があるとか、工業団地があるとかで「賃貸需要は旺盛です」って場所はこれが無くなり次第一気に賃貸需要はしぼみます。こういうエリアで物件買って売った後にしぼむのは良いですが万が一逃げ遅れたら売っても損失持っても損失になる可能性大です。(これも一種の含み損w)

だからと言って一気にそんな状況になるとは考えられませんがこちとら1000万の現ナマ突っ込んだ投資です。万に一つでも可能性があることは出来るだけ排除しておきたいところです。

現に、あちこちの地方都市を回って思うのですがそんな都合のいいエリア、、結構あるもんです。

あとは電車です。
地方に行くと車社会だから駅なんて関係ないよってエリアもありますが、ワタクシ思うに近い将来そういう車社会の場所って賃貸需要が段々縮小してくるんじゃないかと見てます。

電車もただ通ってればいいってもんじゃありません。
都内でも東急と京成じゃ雲泥の差ですし、東武と西武でも走る場所によっては入居属性も全然違います。

と言うことでワタクシが地方に行った場合、「どの電車が東京でいうところの東急線なのか?」を現地の大家さんに聞いたりして情報収集しています。

例えばですが札幌だと東西線がそれに該当しますし、名古屋だと東山線がそれに該当するようですので(と大家さんから仕入れた情報ですがワタクシ、未だにいまいちピンと来てません)その沿線で勝負できそうな駅をなんとなく把握していきます。

あと競合物件がワンルームなのかファミリーなのかや、不人気なタイプほど利回りがやたら高く売りに出る特性を考えつつそこのエリアを徹底的に探します。(これで無ければ出てくるまで待ちます)

時々、そのエリア以外からも物件情報が出てくると思うのですが、自分の投資条件に合致しない限りワタクシなら絶対に手を出しません。

えぇ、、このボールの見極めが出来ないと結局打てない球に手を出して内野フライで凡退してしまうのがこの不動産投資の怖さでもあります。(過去にもう散々見て来たのでこれだけは自信を持って宣言しますw)

地方に行くと都内より土地が安いのでなんとなく建物も安いんじゃないかと錯覚しがちですが、それは間違いで固定資産評価を見ると今まで都内の物件を見てた頃は土地7:建物3だったものが土地3:建物7に変わってるはずです。(ひどいとこだと土地2:建物8なんてのもあります)

えぇ、、家賃は安くなるうえに建物価格は都内と変わらないってことですから家賃が安くても掛かる原状回復費や設備の保守費用は都内とさほど変わりません。。

となると運営経費が賃料と見合ってないことも考慮されますからワタクシなら余計な設備が無い物件を選びます。大体高さのある物件(6階建て以上)になるとエレベーターやら高架水槽が邪魔だし共用部の電気代もバカになりません。

出来るだけ賃料から余計な経費が出て行かない物件。。
ワタクシ、こんなことも考え物件を探すことになると思います。

そうは言っても結局はパーフェクトな物件が出てくる可能性は低いでしょうからここで「どこが妥協出来てどこが妥協出来ないか」を予め頭でで整理しておきます。この整理が出来てないと仲介から出てきた物件を全部見に行く羽目になるし、段々と妥協点が変わってしまい最後は「妥協の産物w」みたいな物件になってしまい効率も悪いです。物件が出てきたら頭で整理した妥協出来るものとの照合をするため仲介さんにいろいろ質問します。

ちなみにワタクシの絶対条件は「決めた家賃でちゃんと貸せることw」(買ってから「賃料下げれば埋まりますよ」とか買った仲介に言われると刺したくなります)

物件を紹介してくれる仲介さんは間違っても「とてもじゃないけど埋まるとは思えません」なんて言いませんからここの判断はホント自分の五感を駆使してやらないとその責任は己に跳ね返ってくるので質問だけでなくその裏取りも必要です。

そんな質問しているとその物件の素性が段々と見えてきます。

さて、地方の物件を買うとなると運用は遠隔運用となりその地域の管理会社に管理を依頼することになるのですが設備に余計なものがなければさほど費用も掛かりません。しかし原状回復などは絶対にお願いすることになると思うのでちゃんと選ばないといけません。ここで力になってくれるのは地元の大家さんです。

ワタクシなら地元の大家さんが使ってる管理会社を紹介してもらってその大家さんと同じような仕様で管理して貰います。

欲しいエリアが決まっているならそのエリアの大家さんと仲良くなり常に新しい情報を入手するのは欠かせません。
今はブログを書いているので全国どこの大家さんでも気軽に電話出来るのでいいですがもしそういう接点が無ければSNSなどを駆使してそういう集まりを探してこちらから出向いてでも友達になっているんじゃないかと思います。

こういう横の繋がりがあるのと無いとでは結果がまったく別物になるのでこれは出来るだけやっておいて欲しいことです。。

で、そんな地元の大家さんに「この物件買おうと思うのですか?」と聞いてみると大体こう言われます。。

「あー、、その物件ね。。知ってるけど地元の大家さんは誰も買わないよね。。。」

地方の物件を東京のお客さんに勧めてるってケース、、
大体がこのパターンの物件です。。。。(都内と比較したら確かに魅力的な利回りに見えますからねw)


と言うことで今日の結論です。(え?これでまとめちゃうの?w)

結論
自己資金1000万で融資5000万までの物件を買うなら「地方の政令指定都市で東京の城南、城北、城西と雰囲気が似てるエリア」で「都内なら1億くらいしそうな大きさ」の「RCの低層レジ」を狙う。。(ただしいろいろな条件付w)

ってか段々とりとめが無い話になって来てますけど続けてもいいですか?


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ポチが増えないから不安なんじゃんw

狼式不動産投資理論。。。(その2)

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え?合コンもあるってホント?

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なわけないんですのw

こんにちは。

昨日から連載を始めた(何回で終わるかわかりませんがw)狼式不動産投資理論ですが、、
早速、客観的意見が入りましたのでお答えしておきます。

客観的な意見ですが、
1.借地・再建築不可物件に銀行担保価値つくのでしょうか?たぶん、担保価値ゼロ評価だと思うんです(銀行でそう言われましたし)。
2.で、現金が無くなるわけですが、2件目はどうやって買うのでしょうか(年120万づつ貯まりますが)?
3.実際に不動産賃貸業をやって実績を作らないと、銀行は賃貸業素人とみなします。1件目は投資ではなくて、普通にマイホーム購入だと思います。


確かに借地、再建不なんて物件は銀行から見たらなんら担保価値は無いと思いますが実はこんな状態でも共担に入れて普通に融資を受けている人も多いです。。(ワタクシのお客さんでもそんな人は7~8人います)

金融機関のその時々の融資方針に原因があるのですが例えばちょっと前ならちゃんと評価を出してくれた建ぺいオーバー物件(容積オーバーじゃないですよ)。。
現在、某地銀さんあたりは建蔽率超過の物件は収益があっても担保価値としてゼロと見るところもありますが評価の仕方を無理やり変えてそんな担保価値の無い物件を書類上共担に加えて融資しちゃうなんてやり方も密かに実行されてます。担当者の裁量次第なのですがそういう不動産投資に強い(要するに融資マニュアルにない融資を出して早く本店勤務したいって担当)に当たるとこういう融資は普通に受けられます。

で、現金の1000万が無くなって2件目はどうするのか?
という質問ですが、この①の時ワタクシは5年間は何も物件は買いません。。
浮いた家賃120万を5年間黙って貯金するのとそれ以外に1000万貯めたスキルがあるのでそれを続けてまた5年掛けてお金を貯めます。今度は最初の1000万貯めるより貯まるスピードが増すと思いますから5年くらい頑張って溜まった時の経済情勢で2件目を買うかどうか判断します。だって、今の状況でわざわざ融資組んで買う物件もそうそう見つからないでしょ。。 

えぇ、、買うのも投資ですが待つのも投資です。。(しつこいようですが「あくまでもワタクシのやり方」と言う部分、ご了承くださいw)

最後の質問で「これだとマイホーム購入だと思われる」ってやつですが、当然、表向きはマイホーム購入ですw。(銀行に向かってこれを「不動産投資です」なんてドヤ顔してもスルーされちゃうことでしょうw)
銀行の人もこれだけの情報では当然、賃貸業素人とみなすでしょう。

でも2件目に出す物件の内容次第で銀行ってどうにでもなるもんなんです。。

銀行の人って普段から持ち込まれる物件を担保評価出してますよね?ってことは物件に対する評価の目は相当厳しいはずです。そこへ「お、、どこでこんな物件探してきたのよ?ww」って物件を出しつつ「ま、ワタクシにはこういう物件しか来ないんです」ってドヤ顔して面談を受けると不思議なもので初めての融資なのにそこそこ融資金額が伸びることがあるんです。昨日ヒントとして残しておいたのでわかった方は多いかと思いますが、それがS社の上手な使い方です。。。

ひとつだけヒントを書いておきますが、
不動産投資で最初の関門は最初に金融機関に出す物件です。
ここで金融機関から見て評価の出にくそうなややこしい物件概要を出すとそこで「こいつ素人なんだろうな・・」って判断されちゃうは、次の物件買う時に足枷になっちゃうはの目に遭いますのでくれぐれも最初の物件で融資を受けようって人はご注意いただければと思います。。(これ以上書くと現に今やってる人からクレームが来ちゃうのでこのお話はここまでにしておきますw)

さて、前置きが長くなりましたが今日は続きの②自己資金500万で融資3000万までの物件を買いたいです。

その前に誤解の無いよう言っておきますが
自己資金500万ってのは「不動産投資に突っ込めるお金が500万ある」ってことです。家にある有り金500万をかき集めて突っ込むって意味じゃないので(そんな無茶な投資しちゃダメですw)その辺誤解しないでください。

で、ワタクシがこの立場なら、、

うーん、、、

たぶん融資受けてまで木造アパートの類の収益物件は買わないですね。。(え?ww)

まず3000万クラスで買える物件となると利回り15%取れるとして年間賃料で450万。。。
ここから返済して募集費用や建物維持費などの諸経費払って税金払うと・・・いくら残るんでしょうか?(だから家賃収入をドヤ顔で年収とか言ってるバカは嫌いなんですw)

しかも想定利回り15%クラスの物件となると・・・確実にリフォームしてからの運用になるような物件のはずです。

そんな物件ですから入居属性も悪く時々起こる滞納などで居住者を詰めに言ったらやれ「財布を落とした」とか「家族が病気で」とか「無職なった」とかのくだらない言い訳を聞かされるでしょう。。

ワタクシ、そういう保有ストレスを抱える物件はイヤなんです。。

不動産投資の目的は金儲けなのでそんなわがまま言っちゃいけないですがワタクシ、そういう他人の面倒なことでイライラするのが何よりイヤなのでキャピタルを先に取れるような投資手法を考えます。

そこでワタクシは1500万くらいで買えそうな中古区分レジを住宅ローンで買って実際に住みながら実需転売する手法を取ります。

狙いは賃貸中の状態で売りに出ている中古区分。。
え?賃貸中の区分レジなんてどうやって住宅ローンで買うんだよ?wwって言われそうですが、、
実は賃貸中の物件は転売業者も手を出しにくいので比較的安く売りに出ています。

その中でも狙いは45㎡超えくらいの築40年くらいのやつ。。
実は投資で区分持ってる人の特徴で売却時期ってのは案外、「今の居住者が退去する時」ってケースが意外に多いんです。。(まあ、区分なのでいきなり収入がゼロになっちゃうから売り出すんでしょうか?)

区分の投資家さんって案外「収益物件としての価格」「空室になったときの実需価格」の乖離について知っている人って少ないのでここを利用します。

ちなみに楽待だのケンビヤ嫌いなワタクシでさえこれらのポータルサイトの収益区分物件のところは毎日チェック入れてますw。で、「これいいかも」とピンと来た物件で必ず聞くのは「賃借人さんはこのまま引き継ぎ出来ますか?」で、「出来る」と言われた物件はスルーで「出来ない」と言われた物件は検討します。

わかりますよね?
出来ないと言われた物件は住宅ローン使って買える可能性が高いんですwww。(実際には住宅ローン減税を考えて50㎡以上の方がいいんですけど、、)

築40年くらいのボロ区分ですので選ぶときに見る点はそのマンションの管理組合がちゃんと機能しているか?ってのとコロニーとしてその建物が成り立っているか?です。

そういうタイプのマンションっていわゆるビンテージ臭が漂っているのでたとえ築年が古くてもそこそこ高価格で売れるもの。。ワタクシは現在も環八までの小田急、京王、東急沿線の各駅停車駅でそんな物件は無いかと探しています。

肝心のリノベですが業者間では50㎡クラスのスケルトンリノベで約300万程度で出来ちゃうので購入後、そこまでリノベしてほとぼりが冷めたら即転売します。自分で住んでいるので貸すのと違ってどこか悪いところがあればどんどん直すことも出来るし、いつものように退去リスクは売れるまでありませんw(ここ重要ですw)

低利の住宅ローンで買ってますから売れずにいても住めば住むほど残債は減っていきますしこんな築40年のマンションでも実需のローンでは残存年数なんか関係なく35年でローンが組める銀行(ただし保証型融資なので若干、金利がお高めですw)もあります。

売れなければ①の効果と同じですが、こっちはこれ以上価値が下がる可能性も低いので事実上500万の手出しで売り出して2500万くらいの価値はほぼそのまま維持出来ます。(築40年くらいになるビンテージ系レジはそうそう値崩れしません)

参考までにこの手法ですが現役の区分転売系の営業マンが副業でやってますww(これで8年で5回転がして現在までに4100万の現金になったとかw

と言うことで今日の結論です。。

結論
下落しにくい中古区分の賃貸退去仕様物件を住宅ローンで買って時期を見て転売してキャピタルを得る(以下繰り返しw)(うーん、、一歩間違えるとシコりそうだなww)

出来れば短期売却税が加算されない時期まで待ってから売る方がいいんじゃないかと。。。

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結局今回もマイホーム購入になっちゃってるんじゃんw

狼式不動産投資理論。。。(その1)

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るりえもんって誰だよw

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久々に連載ネタに挑戦なんですのw

こんにちは。

昨今の物件価格の高騰で手が出せなくなりつつある収益物件。。
それでも「1秒でも早く始めたい」ってせっかちさんが多いという話を耳にするんですが、

そういう時こそ気を付けてないと「素人に目くらましして妙な物件を売りつけよう」って輩にブチ当たります。。

しかし「1秒でも早く不動産投資を始めないと乗り遅れる(今の時点でも充分乗り遅れている、、、いやなんでもありません)」と自身で決めた投資のハードルを下げてまで(こういう妥協が養分、、いやなんでもありません)チャレンジしようとするのはいいですが、

そういうことってあなたの愛読書の「金持ち父さんの本」に推奨されていましたか?(あの本の環境はもうちょっと前の時代のことなのでこれを当てはめるにはいささか無理があるんじゃないかと。。)

不動産投資を拡大させるのは融資がつきものです。
もちろん、融資はレバレッジを利かせる上では良い手段なんですが、使い方を間違えるとそれは資産では無く負債になるってことまでは世のコンサルさんも教えちゃくれません。(この時期に物件を買え買えとけしかけるコンサルさんって誰の味方なんでしょうね)

この辺が「投資は自己責任」と言われる遠因にもなってます。。(金取ってんだから少しは責任も取りなさいってw)

とワタクシがいくらブログで口酸っぱく書いても「欲しい欲しい病」に一度罹ってしまうとこれはもう恋煩いと一緒。

どんなブサイクな物件でも「お、これなら・・・」と銀行に融資打診しようとするんです。(もはや不治の病ですw)

やはり欲しいものを我慢するのは体によくありません。(今は我慢した方がいいよって言ってもあれでしょ?)

と言うことで今週はちょっと連載形式でこんな人向けのネタを書いてみます。
ただワタクシ、別にコンサル目的で書くつもりもないので「こうした方がいいですよ」的な書き方はしないで「ワタクシが同じ立場ならこうする」って書き方をしますので「そのやり方、俺のと違う」とかのクレームは無しでお願いしますw(だって不動産投資のやり方って運と始めるタイミングで結果がまるで違うのでこれが正解なんてものはありませんから)


まず、これから初めて物件を買うと言っても自己資金との兼ね合いもあるし融資を使わない現物投資を目論む人もいるでしょうから
①現金で1000万円までの物件を買いたい
②自己資金500万で融資3000万までの物件を買いたい
③自己資金1000万で融資5000万までの物件を買いたい
④社会属性がいいので手金無しで融資2億までの物件を買いたい
⑤手金2000万で融資3億までの物件を買いたい

とこんなパターンで考えてみるとここを読んでる人のほとんどに当て嵌まるんじゃないかと仮定してみます。

と言うことで。。。
①現金で1000万円までの物件を買いたいワタクシ。。ってところから行きます。。
プロ並みのリノベ技術でもあれば手っ取り早くノンバンクでお金を引っ張って田舎の木造ボロアパートでも想定利回り80%くらいで買ってさっさと始めたいところですが、
初めて不動産投資をやるって立場だとそういう業者にまずボッタくられますww(彼らの嗅覚もハンパないですw)

出来そうで出来ないことを悩むのもあれなのでここでは「投資利回りで年10%くらい欲しい」と仮定して悩んでみますが、ワタクシなら他人に貸して利回りさせるという他力本願なやり方よりも「てめーで住んで家賃を不動産収入と考える」の方を選択します。(他人に貸すだけが不動産投資じゃないですよ)

なぜなら自分で住むなら退去リスクがありませんしリフォームだって自分が好きなように出来ちゃいます。(最悪何もしなくて済めれば金も掛かりません)。

何より自分で住むわけですから物件選定の際、自然と「貸りる側の気分」を味わいながら物件選定出来ちゃいますから自分が飽きて他人に貸すとなった時、その目線が重要な決め手になり得ます。。(物件選びってなんでもそうですけど自分が住む側の立場になって考えないとダメですよw)

そこで狙うは都心の借地・再建不みたいな爆安戸建。。(今でも1000万クラスの物件はそこそこあります)
借地ってのはお寺系借地なけでば将来的に底地借地一体に出来る可能性もあるし再建不だって道路接道さえなんとかなれば価値が相当高くなる可能性を秘めてます。(しかもそこの価値が最低ラインですからこれ以上下がらないという特典付w)

え?なんで都内かって?
そりゃあれです。
神奈川とか千葉、埼玉の奥地の安い戸建を買ってしまうと家賃換算したときに利回りが低下するし都内に通勤通学しているうちの家族からしたらその交通費で採算割れしちゃいますからwww(家賃6万の戸建買っても交通費が合計6万じゃ意味無いでしょw)

しかもこのエリアなら普通に戸建を借りたら10万じゃ済みません。。
仮に10万だとして
10万×12か月=120万

1000万で買ってますから投資利回りは12%(しかも退去リスク無しですw)。。。

この物件は現金で買いますから後々物件を買い進める際に共同担保としても使える(かもしれないw)ので現金の上に住んでるのと同等の効果もあるんじゃないかと、、ワタクシ考えます。。

ワタクシ、この属性であってもいきなり地方物件のハイレバ融資を受けてなんて手法を取らずに「絶対に負けない(であろう)」投資選択します。。(まず自分が雨露しのげるところがあれば負けないものです)

あ、そうそう。。
この時の保険は相当厚めのモノを選択してください。(これも資産の一部になりますからw
あと、今まで新築ファミリーマンションとかに住んでるとこんな何か出そうなボロ戸建、、、奥様も嫌がるんじゃないかと思いますが「じゃあお前はいきなり負債を抱えた投資でもいいんだな?」と詰め寄ってみてください。(え?投資自体、奥様に内緒なんてやめてくださいよww)

狙う地域ですがここは城北、城西、城南エリア狙いで決まりです。
なぜならワタクシの勤務地は目黒なのでこれの反対側になると通勤が面倒くさくなっちゃうからですw。

でも城南エリアそもそも土地値が高く美味しくありません。(東急沿線って高値取引されがちです)

山手線沿線も土地の価値として見ると家賃と土地値のバランスが悪くいくら探しても見つかりにくいのでここでは山手線に接続しているしてる私鉄駅。。

急行停車駅まで行くと環七の外側あたりになっちゃうので比較的不人気な各駅停車駅をロックオン。。。

ワタクシは業者なのでここでレインズをチェックして物件探し出来ますがそれが出来ないと仮定したら・・・
えぇ、、仲の良い不動産屋にお願いしてレ○ンズのパ○を教えて貰って自分で物件を探しますww(これは公にしちゃいけないことなので伏字ですw)

もちろんあれですよ。
欲しい物件が見つかったらその業者さんの仲介でやってあげないとかわいそうなのでこういう義理だけは守ってくださいねw(「見つかったらオタクの仲介で買うから教えてよって言えば大手の仲介さんでもない限り教えてくれるはずです)

「さすがにこんなこと頼める仲介さんなんかいないよ」って時は、大手仲介さんのS社のHPで探します。
このS社ですがあの無差別ビラを投函するS社ですが不動産業界はこの会社を中心に回ってます。。

えぇ、、あれだけ地域に密着して怒鳴られても毎日、ポスティング業務を遂行できる強心臓なイケイケ体育会系仲介さんは他にはありませんのでここのHPで中古戸建で価格の安い物件」をひたすら検索します。

ま、ワタクシなら面倒なので他人のマンションとかのゴミ箱漁って捨てられてるポスティングのビラを集めて回って担当に直接電話しちゃいますけど。。(担当に直電して「仲手を多く払うから紹介しろ」と迫ります)

最初はエンド客なんか相手にしてくれませんが真剣に探してるってことが伝わると未公開物件どころじゃなくてさっきブツアゲした案件を最優先で出してきてくれるはずです。(だってこっちは現金で買うって言ってるんですからw)

たぶんこれで1か月もしないうちにお好みの物件が出てくるはずです。。。。

これで家賃を払うことなくこの家に住んで年間120万の貯金が出来ていくことになります。(しかも後々共担が付けられる(可能性がある)のでこの時点で資産になりますw)

さて、
この間にも次の物件を探すことになるんですがこの物件を買う時に付きあわせたS社の仲介君。。。

彼が今後の物件選定のキーマンにもなるので大事にしてあげてください。(一度物件を買ったお客さんには違う対応をするのがこのS社の担当くんですw)

そこで次に買う物件はおそらく似たような爆安戸建になるんじゃないかと思いますが、
すでに自分でその手の物件を買って実際に住んでいますから運営ノウハウも微妙に身に付いているはずです。。

そうなんです。。
「自分で住んでみてここは良くなかったからこう直して貸した方がいいな」なんてすっかり不動産投資経験者としての地位を固めてしまうことでしょう。。

ただこの投資手法だと最終的にドミナントで都内の戸建投資をやるという方向性に突き進んじゃう可能性が高いですが負債より資産の方が先に増えていくはずだし5年くらい続けてると金融機関もその実績を見てそこそこの融資をしてくれる可能性が高くなるので別に戸建投資のこだわることなく区分を買うなりアパートを買うなりの選択も可能になるはずです。

その時に今より安くなってるはず(今よりは物件相場も下がってるはずですw)の収益物件を買い漁る・・・②に進みます。。

結論
現金で1000万円までの物件を買いたいなら自分で住める爆安戸建を都内に買う(ってかなんで発想がこんな貧乏性になっちゃったんだろww)


なんだか①だけで長くなっちゃいましたので続きは明日書きます。。。


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