プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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ご立派堂。。。。(わかる人だけわかればいいブログタイトルなんですw)

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写真をカラーにしないから「遺影」と勘違いされちゃってるんですのw

こんにちは

さて、月末です。
今日が終わる今年もあと3か月となるわけですが、ワタクシ、今年のうちになんとかして決めておきたい物件があります。

前々から追っかけてた都内某所のビル物件。。。

入口になにやらピンクの看板が鎮座しているのはご愛嬌としても東急線某駅徒歩20秒という抜群な立地だし未確定ながら利回りが13%(ホント未確定なのでわかりませんけどw)と「保有してしまえばなんとかなんじゃねーの」って予感プンプン。。
しかし物件が出た直後はあれほどしつこく電話のあったブツ元なのに先週くらいからさっぱり連絡が来なくなりました。

こういう時ってのは大体物件になにか問題が起きて連絡しにくくなったということが多いのですが、ワタクシどのような理由であれそういう宙ぶらりんにされるのって許しません。

だってそもそも物件情報を送ってきたのはそっちじゃん。

当然、こっちは買う前提で話を進めてますから今の進捗を知るべく何度も電話をするわけですが、、買えるか買えないかだけでもはっきりさせてくれないと非常に迷惑なんです。。(こっちはすでに銀行に話しちゃってるんですw)

こういう時のワタクシ、、蛇のようにしつこいです。

えぇ、、10分おきに何度も何度も嫌がらせのように電話攻撃しますw。

これでも掛かって来ないとリダイヤル攻撃に移るのですが相手はワタクシが何でしつこく電話してるかくらいわかってるはずですからあまりにしつこく電話するとそのうち直留守にされちゃいますw。

しかし、ワタクシ、こういう時は蛇のようにしつこいです。

今度は直留守にされたら留守電がいっぱいになるまでしつこく電話します。

これって家賃の滞納時なんかでも滞納者によくやるのですが留守電にしつこく無言電話で圧力掛けるってのは結構嫌がることが多いですからいろいろなシーンで活用していただければと思います。(嫌がる相手から先に払うのが債務者特性ですので相手が嫌がることを徹底的にやるのが一番です)

でもこの直留守が繋がらなくなると面倒です。(「電源が入っていない場所か~」ってコールです)

ワタクシ、先週末までは我慢して折り返しを待ってましたが掛かってくる気配も無いので今度はこの人の会社まで行きます。一人社長なのでどうせ行っても不在か居留守を使われるのがオチですが、それでも行くことに効果があるんです。。

会社のドアに張り紙をのり付けして帰ってきました。。

要件は手短に書くのが吉ですw

で、明けて今日は火曜日。
今日電話が無かったら時間を延長して深夜まで何回もリダイヤルする気でいたのですが、50回くらい朝からリダイヤルしてたらさすがに電話が掛かってきましたw。

「いやー!!!ごめんごめん!!!先週はがん検診があってずっと病院に缶づめでさー」

借金に追われている人ってこういう言い訳が多いのですが都合が悪くなると電話に出なくなる人も大体こういう言い訳します。。

まあ、いいや。
で、社長、、例の件どうなったのよ?

「いやーそれがさー参っちゃったよ」

聞けば売り主に詳細の資料を貰いに行った際、元旦那とこの奥さんが目の前でいきなり口論になって揉めに揉めてしまい事態が沈静化するまで手が出せなくなったそうです。

「でさー、俺も気になって毎日売り主のとこに行ってだけど全然、話が進まないんだよなー」

・・・

・・・

なんかいきなりアリバイが崩れてる気もしなくはないですがこのくらいの矛盾でいちいち文句を言っても始まりません。。(えぇ、、ワタクシも目的はこいつのウソを暴くことじゃなくってこの物件を無事に買うことです)

「じゃあ今ある資料だけでも送ってください。。地図と謄本だけじゃこっちも銀行にかっこ付かないですから。。」

「いやーそれがさー参っちゃったよー」

聞けば本物件を売りたいって言ってるのは名義人である奥さんなのですが元旦那が「勝手なことするな!」と恫喝して邪魔して書類を全部燃やしてしまった・・・らしいんです。。。

なんかわけのわからない展開ですが要するにこの物件は買えないってことは間違いなさそうです。。







っていうか元々売り物件じゃなかったんでしょwww(素直に最初からそう言えばいいじゃんw)



しかしあれです。
未公開の上流物件ってこういうところからいきなり流れてくるのである程度のところまでは相手を信用してあげないと次から物件が来なくなるんです。。

えぇ、、話が全部ウソだとわかっててもこういう地道な作業が出来てこそ立派な不動産屋になれるんじゃないかと。。。。


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ご立派なんかになりたくねーんじゃんw

無差別メールでブチかましなさい。。。

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手書きバナーですけどホントに花嫁募集なんですのw 


こんにちは

さて、今月も月末を迎えました。
本来であればワタクシだって月末決済を抱えて多忙・・・なはずなんですがどういうわけか今日も会社で物確の対応に追われてますw(ここのとこウチみたいな高値物件でも引き合いがあるのはうれしい限りですが・・・それって他に買えそうな物件が無いってことですよね?w)

そんな物確電話。
あちこちの不動産屋さんから掛かって来るんですがベテラン風の担当もいれば新人君みたいな担当もいて
「同じ不動産投資物件の営業とはいえこんなに違うのか・・・?」ってことを痛感させられます。

その中でちょっとおもしろいのがいたので今日はそれをネタにします。

この担当、
不動産投資ではそこそこ有名な仲介さんなのですが、担当がコロコロ変わってしまうので一つの物件で何回も同じことを聞かれます。

ま、仲介なんて担当者ごとの個人営業みたいなものですから担当ごとに始めから聞きたいってのはわかるんですが、
広告掲載不可だってオタクの会社には10万回くらい言ってるんだからこれくらいそろそろ社内で情報共有しろって!!!ww(二言目には「自社HP掲載可能ですか?」って定型パターン化されてんじゃねーのw)

物確電話をたくさん聞いてるとどの会社が実際にお客さんがいてどの会社がメールで情報を無差別爆撃してるか想像がつくんですがこの担当さんの会社はもちろん後者のタイプ。(うちの物件を餌付けのエサにすんじゃねーよw)

質問がたどたどしいのでまだ慣れていない新人君が経験を積むために掛けて来てるんだと思いますが一度で済む質問を3日に掛けて何回も質問してきます。

前のブログで書いた、お客さんに物件を出したけど質問されて答えられずに「あ、調べて折り返します」ってタイプなんだと思いますがあまりにたどたどしいのでここ3日間、ずっと親切に質問に答えた上に注意するポイントまで添削して教えてました。(なんか放っておけなかったんですw)

そんな話をしているうちにすっかり懐かれてしまったようで今日は「物件の目利きの仕方」まで教える羽目にw

他社の仲介なんかにそんなこと教えても仕方ないのですがこの担当、、聞けば入社3か月で成約がゼロなのでもしかすると今月あたりで「試用期間満了」になってお払い箱になっちゃうそうで最後の二日間でなんらかの結果を出さないといけないって雰囲気らしいんです。。

そんなやつこの業界ではいつものことだしそんな3か月も坊主なんてやつは元々この業界に向いてません。でもこの担当、そんな危険水域だってのに基本的な質問自体わかってないんです。(3日目の質問で「売却理由」を聞いてきましたw)

だってそんな危険水域であればもう少し売買ロットが低くて難易度の低い物件を追いかけるでしょうから。。(うちの物件はオタクの使ってる4.5%の金融機関には厳しい設定の売値ですよw)

とは言え、今の時点で坊主であればあと2日じゃどうにも出来ないでしょう。
ならば今後に期待出来るようなスキルを持ち合わせる以外に生き残る術はありません。(上司だってそういうところが見えれもう少し使ってみようって思うかもしれません)

この会社の特性からすると
①土地面積が大きい物件
②RC造
③政令指定都市からちょっと離れたエリア
④下駄ばき物件だけどその分高利回りに見える
⑤土地面積に対して○貸○○が○○以上ある物件
ってあたりが一番融資が付けやすくて売りやすいでしょうから「キミ、今からこういう物件をレインズで探して片っ端メールでぶつけてみなよ」とアドバイス。

特に⑤は重要でこの数値が高くて利回りが低い物件ってのは何かわけがあって利回りが低いことが多いんです。

レインズでは「○貸○○」で検索が出来るのでこれを有効に使うとやたら積算が出る物件が探せるのですが業者さんでも知らないって人が意外に多いのでレインズが使える一般の人(本来は使っちゃいけませんがw)はこういう機能を使うとネット系ポータルで物件探すより楽ちんですのでお試しください。(この○○はブログ上じゃバラせないので自分で考えてください)

さて、
なんでドSなワタクシが明後日にはこの業界からお払い箱になりそうなやつに救いの手を差し伸べたか?なんですが、、(救いになってればの話ですけどw)

実はこの担当、重要事項説明書に沿って全部質問してきやがったんですwww(道路幅員のとこで「これって道路法の道路ですか?」って聞かれた時はちょっと遠い目になっちゃいましたけどw)

ワタクシ、この担当に電話で「質問があるなら聞きたいことを事前に頭で整理してから質問するといいよ」と教えたんですが彼も考えたんでしょう。。3日目になって質問することの整理が付かずに重説通りに質問をぶつければ間違いないって結論に達したんじゃないかと。(呆れるくらい的外れですww)

しかし重説通りに質問してくるやつなんて初めてなので驚きを通り越して逆に新鮮な気持ちになっちゃいましたよw。

でも、ワタクシ、、
こういう無駄な努力に気が付かなくても一生懸命やろうとする姿勢に心打たれます(暇じゃなかったら蹴散らしてますけどw)

「収益物件なんだからその物件の収益性に関する質問と融資を受けるんだから遵法性についての質問が先だよ」
とワードで事細かく聞くべきことを列記して送ってあげて昨日教えた①~⑤までの該当物件をピックアップしてこの質問をぶつけるだけで顧客が買えそうな物件になるはずだからそれを無差別メールでブチかましなさいと教えて講義は終了しましたw。

明日で9月も終わりなのでこの担当が戦力外になっちゃうのかわかりませんが戦力外になって違う会社に転職したとしてもきっとこの資料は生きてくるんじゃないかと信じてます。。(なんかすでに違う業種に転職しそうでしたけど)


こうやって書くとここ読んでる人で「俺にもその資料をくれ」とか言われそうですが基本的にいつもセミナーで話してることと同じ内容ですからそういう方は過去のレジュメを掘り返してご参照くださいw。(彼に教えてることはそんなに大したことじゃありませんw)


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え?レジュメ無くしたって?そんなやつは死ねばいいんじゃんw

バナー広告出すよーw

banner赤ずきん
今日は定休日なのでお知らせだけなんですのw

こんにちは

ブログを書き始めて早3年。。

元々ブログ書いて小遣い稼ぎするつもりで書き始めたわけでもないので気にしていなかったのですがこのブログのアクセス数から逆算するとそれなりに広告価値があるらしいです。。。(ホントカヨw)

具体的金額価値は定かじゃありませんが、、、
一説によれば家族4人で特上国産うな重を週に一回食いに行ってもお釣りがくるくらいだそうです。。。

うーん、、
そんなパブリッシングが効くブログを書いてるのになにも広告が無いってのもなんかもったいない気がします。

とは言え、たかがうなぎくらいきっとここを読んでる人がいつも奢ってくれそうだし(ですよね?)3年間脈々と築き上げてきたワタクシの「鉄のポリシー」を曲げるわけにもいきません。

そんなわけでお金は取りませんがワタクシもこのブログにバナー広告を入れてみようかと決意した次第ですw。(あ、別に狼旅団トリビアが面倒になったってわけじゃないですよw)

幸いにもちょうどいい募集テンプレを見つけたので少々改変して作ってみました。

以下テンプレ-------------

「狼旅団の地下に潜った不動産ブログ」ではバナー広告を受け付けています。

ブログは、常に人気ブログランキングで1位と2位を行ったり来たりして
毎日、3000~4000PVの人気ブログです(ちょっと盛ってますw)

ほぼ毎日更新しており、注目度抜群ですが内容が極めてネガティブな内容なので読者層は非常に目が肥えた読者で占められています。

従って、「サルでも儲かる」だの「100歳のじいさんでも儲かる」などのインチキ系の広告だとクリックすらして貰えませんw

掲載期間は、ワタクシが飽きちゃうまでです。(飽きたら別のヤツに入れ替えます)
広告掲載料金は無料ですが条件があります。

【条件】
①ワタクシから見てインチキな商売ではないこと
②個人情報を吸い上げる目的ものではないこと
③このブログを読んでる人の役に立つもの
④ワタクシにバナーを作るスキルは無いので自力でバナーを作れること
⑤「なんとか塾」とかでないことw

例えば自分のブログの紹介でもOKですし、自分で経営しているお店(おにぎり屋とハンバーガー屋と宝石商と瓦屋は不可w)などの広告でも構いません。

広告効果抜群です(たぶんw)。
ぜひ、お問い合わせ下さいね

そんなわけでワタクシのブログに、バナー広告を出してみませんか?(ま、こんなネガティブなブログにわざわざ広告出したいなんてヤツはいないと思いますがよろしくお願いします。。。)

以上――---------------------


で、この話を先行してfacebookでしたのですが、なんと早速広告依頼がありましたw。(どうせタダと聞いたからでしょ?)

こいつですw








広告バナーその1
つーか、、たび団じゃねーよww
(てめーは何回言ったらわかるんだよw)

一応広告掲載前のチェックしましたが、、
これ、、個人情報丸出しですけど大丈夫?wwww(そういう問題じゃねーだろw)

まあ、いいや。
広告主がこれでいいって言ってるんですから狼旅団ブログ初のバナー広告はこれでいきますw(これで万が一でも結婚するなんてことになったらワタクシ、「愛のキューピット」ですから彼の披露宴で2時間ほどスピーチやらせて貰おうっとw)

ただあれです。
バナー広告にするなら横長のバナーにしてくれないとブログのポチボタンと勘違いされてしまうんじゃないかと一抹の不安が残ります。。(このバナー広告はポチボタンじゃ無いのでポチはいつものようにじろー君バナーでお願いします)


最後にもう一度だけくれぐれも言っときますが
ワタクシ、別にてめーのブログに広告出してまで小遣い稼ぎしようなんて守銭奴みたいなことか言いませんが少なくてともここを読んでる人にとって有益な広告を出したいのでそういう広告依頼だけでお願いします


そんなわけで狼旅団バナー広告企画、、、
これ1回ポッキリで終わらない事を祈りつつ本日のブログは終了です。。


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婚活広告って時点でまったく有益じゃないんじゃんw


100回生まれ変わってもカモはカモなんです。。。

 ■旅団長閣下トリビア■
banner赤ずきん
畏れ多くも閣下に於かれましては、今日のブログも金曜日にまとめて書いてらっしゃるんですのw(だって土曜はゆっくり休みたいしw)

こんにちは

今日は土曜日なので手短に。。。

昨日は
「実需と投資では利回りの目線が全く違う」あたりで話が終わりましたが本日は

「新築投資区分マンションを買ってしまうとずっと業者の養分になっちゃうんですよ」ってあたりを掘り下げてみます。

巷では「今、不動産投資をしないヤツなんてバカだ」くらい言われているそうですが、たぶんそういう事言ってるやつってそういう風に言わないとてめーが儲からない、、からだと思います。

よくある話で、
「自分の持ってる土地の隣が売りに出たら通わず買え!」ってうやつと同じで
これも想像するに元々はその土地を売りたい隣地の人が流行らせた話じゃないかとww。。。

さて、
我々不動産業者側から「私、実は不動産投資やってまして新築投資区分マンションを持ってます」って言われるとどう思うかと言えば・・・

まず間違いなく「不動産投資ド素人」と見ます。(節税目的っぽく現金でサクサク買い漁っている人でも不動産は素人と見ますのでご注意くださいw)

不動産屋に絶対言ってはいけないフレーズである「私、不動産初心者なんです」って言葉を吐くに等しい行為ですから間違っても「新築投資区分をアパートマンションローンで買いました」なんてドヤ顔して言っちゃいけません。

ちなみにそんなこと聞いた不動産屋さん、一旦、席を座り直してこう考えるはずです。。。



「じゃ、今よりはマシな物件紹介しますからそれに買い替えましょう」と言いつつ積算重視風な想定利回りだけはクソ高い物件を紹介しちゃおうっとww。。。。(要するに100回生まれ変わってもカモはカモなんです。。。)

と言うことでまず結論から先に書きますが
不動産投資初心者の人ってのは丸腰で乗り込むとこれらの業者さんに捕まってもう一度撃墜されるのがオチです。(少々、辛辣ですが事実なので遠慮なく書かせていただきます・・)

初めて会った業者さんにいきなり自分の持ち物件とか年収・家族構成を晒しちゃってる人もこのタイプが多いのですが不動産屋は善人であるほうが珍しいのに「ちゃんと書かないといい物件出せませんよ」って言われて素直に書いちゃう時点で不動産投資に向いていないとご理解ください。(その業者がどういう営業スタイルなのかを見極めてからで遅くないですよ)

だってあれですよ。
利回り5%の物件を「資産運用」なんて言って買っちゃうんですからそんな人から見たら地方の10%RCフルローン物件(ただしあくまでも想定利回りですw)なんて見たら売ってくれた不動産屋さんが神様に見えちゃうんじゃないでしょうか?(ま、ある意味死ねるって意味では仏様かもしれませんがw)

不動産初心者に対して出す物件と非素人に対して出す物件って全く違いますからたった一言でも「素人」とわかるようなフレーズが飛び出すと不動産屋は仲介手数料欲しさにさっさとその「素人」を沈めに掛かりますので充分に気を付けないといけません。

えぇ、、区分買ってるうちはまだ3000万程度の借金で済む話だったのがいつの間にか社会属性だけで3億の借金を背負わされた挙句、売却時に得られたはずのCFを指値幅分ガッツリ食われて何のための不動産投資だかわからなくなるタイプがこれらの人です。。(少なくとも不動産屋はそう見ます)

不動産投資で「毎月手出しいくら」なんてのはそもそも投資とは呼びません。(団信を考慮した積立保険みたいなものです)

例を挙げると
大体、一般の不動産投資家さんは仮に1億の物件を買ったとして家賃収入1000万/年としたら
元本返済
金利支払い
物件維持諸経費
賃貸営業費(仲介料や広告料など)
原状回復費用
税金

などを全部支払った純粋な手残りで最低20%から30%くらいの収入は確保してます。
純粋な手残りがこれ以下であればなにかの弾みで破たんするリスクがつきまとう物件を保有している可能性が高いです。

素人投資家の卵みたいな人に対して、不動産屋は余計なことを言わず容赦なく売ろうとしますのでこの数字の関係についてはまず理解してから不動産屋と対峙してください。

それともう一つ。。
不動産投資物件の賃料ですが
例えこれから期待感いっぱいの「アベノミクス」「オリンピック景気(ホントに来るのか?w)」などで賃料相場が上がるというのはあまり期待しないでください。

居住系の家賃ってのは下げるのは簡単ですが上げるのはいくら好景気になろうとも難しいんです。。

世の大家さんはそんなの期待しないで己のリノベ技術を磨き差別化を図って賃料アップのための努力を日々勉強しながらやってのが現状だってことご理解ください。

あと、不動産の価格は銀行融資の都合で高止まりしても供給過剰な時代がどんどん進む賃貸業界から見ると家賃収入から全部の経費を差っ引いた手残り幅は確実に減少します。

そこまで見越して物件を買わないと「最後の出口戦略時」にマイナス収支でフィニッシュになる可能性が高くなります。

だからこそせめて「今買った物件は最低でも買った値段で売れるのか?」ってのを年中考えながら保有するくらいじゃないとダメなんです。

こんな不動産投資の世界です。
それでも果敢にチャレンジしたいって人は後を絶たないと思いますがそんな方に向けて一言言わせてください。

不動産投資の本髄は
なんとなく入ってくる毎月の賃料で儲かってる気分になるには理解出来ますが、実は最後の売却時まで利益の確定は無いってことです。かつみんさんが先日いいこと言ってたので早速パクらせていただきますw)

そこまで想定して物件提供してこない不動産屋さんが多い昨今。。(たぶん知らないか考えたことも無いから提供出来ないんじゃないかと思いますがw)

自分の身は自分で守るくらいの決意が無いと結局また「カモ」にされちゃうのが投資の世界です。。(この仕組みを理解しないと何回でもカモにされちゃうんです)

こんな人いませんか。
ロバキヨの本読んで不動産投資目覚めたけど新築区分買っちゃったって人。。。


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んー、、今日はオチがイマイチ残念な感じがするんじゃんw

平たく言えばお礼参りです。。。

 ■旅団長閣下トリビア■
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畏れ多くも閣下に於かれましては、昨日緊急発表された肉欲団解散の報に接し、「とか言ってまた名前変えて再スタートすんじゃねーの?ww」と仰せなんですのw(え?マジで解散なの?そんな、、、)

こんにちは

先週からうちの社長が長期旅行中という影響もあり、会社に掛かってくる電話を一手に引き受けてます。

うちの会社になんか大して電話なんか掛かって来ないだろうとある意味舐めて掛かってたのですが、、うちの会社でも結構電話掛かってくるもんなんですね。。。w

ワタクシ、普段は営業で外に出てることが多いので知りませんでしたが携帯に会社の電話を転送すると番号表示しかしてくれない関係で自分向けの着信なのか会社向けの着信なのかさっぱり区別がつかずに面倒な思いを強いられていますw。

さて、
そんな転送電話を受けてるワタクシですがここのところ毎日のように掛かってくる電話があります。。

「老後の対策は万全ですかー?」

「年金なんてもうアテに出来ませんよー!」

「自分の老後は自分で守る時代なんですよー!」

「月々の手出しはたったの1万円程度ですよー!」

「消費税も上がっちゃうから買うなら今しかないですよー!」


で、
「近所を回っているので挨拶だけでもさせて貰えませんか?」

とグチグチグチグチ・・・。

昔会社で区分の物件をたくさん買い込んでた時期があるのですがその時の名簿がいまだに出回っているのかこの手の新築区分レジの営業電話が最近またすごいんです。。(ってか引っ越しして電話番号が変わったのになんで掛かって来るんだよ、、、と)

ちょっと前なら
「あ?オマエら不動産業者相手にこんなくだらねー電話してくんじゃねーよ!!」くらい言い返していたのですが外回り中でお客さんが目の前に座ってるときにそんな暴言吐けません。。。(怖い人だと勘違いされちゃいますw)

「ちょっと今、忙しいので切りますね」
と小さな声で切るのですが、こういう切り方するともう大変。。。

「あ?てめーなに電話切ってんだよ!!!」とリダイヤルしてきて凄むんですwww

何度切ってもしつこくリダイヤルしてくるこの手法。。
確か改正された訪問販売法で禁止されていませんでしたっけ?

そんなしつこい営業電話。。
お客さんの前で怒鳴るわけにもいかずほぼノーガードの状態でボコボコにされるのってとてもつらいものがあります。。。(転送掛けてるから携帯の電源も切れねーしww)

本ブログは基本的に不動産投資の初心者向けに書いてるブログでは無いので今さらここで「新築区分投資マンション」のことに触れるのもかっこ悪い話ですが、

こういう輩から電話が掛かってくることを鑑みて、日頃の謝恩の意味も込めて(平たく言えばお礼参りですw)本日はこの「新築区分投資マンション」というものがどういうものなのか?を

「新築区分投資マンション」で検索された時に引っ掛かりやすいように書いてみたいと思います。(たぶん検索では「新築 区分 投資 マンション 儲かる」とかで検索されてくるでしょうからこの文字列をさくさん散りばめて書きますw)

このタイプの不動産投資が儲かるか否か?ですが、、

儲かるどころかほとんどの人が「35年の罰ゲーム」になります。。。(ま、そりゃそうーだw)

このブログで以前に書いた「業者完成系新築一棟アパート」と似てる話なのですが新築区分投資マンションも新築時に業者マージンが20%ほど乗ってます。

不動産物件は新築でも買った瞬間(正確には保存登記した瞬間)に中古物件となりますので若干、語弊はありますが買った瞬間に20%下落するものだと思い込んでいただいて結構です。(金銭的・物理的に買った瞬間に再販出来ないでしょうからw)

それを頭金なしの35年ローンで買うとどうなるか?
ま、これはワタクシが身を持って経験しましたが2400万で買った新築区分投資マンションは20数年経った現在、
300万の価値しかありませんwwww

人に貸して家賃収入でどうたらこうたらとウチの親父は営業マンに唆されて買ったわけですが金利と元本返済は一度も家賃を下回ることなく物件価値だけが下落してしまいました。

しかも区分ですから一棟物件とは違い、管理費と修繕積立金が毎月掛かります。
最近はこれの負担を少なく見せようとありえない修繕積立金(月3000円でどうやって大規模修繕費用が貯まるんだよとw)にして見せかけのCFだけは回るように設定していますがそれでも表面利回りなんざ、いいとこ5%程度でしょう。。

表面利回り5%で投資物件と言われてもワタクシにはなにかの罰ゲームとしか見えませんがそれでも飛ぶように売れていくようです。

なぜか?
おそらくそれは「団信保険」の存在でしょう。。。
団信保険に加入して物件を買うことが多い、この「新築区分投資マンション」ですが団信に加入しておけば債務者が不慮の出来事で死んでしまった際、融資金額全額の返済が免除になるので営業マンのセールストークである「将来の保険替わり」になり得ます。。

しかし団信って必ず適用されるわけじゃありません。(保険屋はこういう時住んでるエリアの病院からカルテを集めてチェックいれて告知事項違反を探しますw)

また団信を使うような事態になる人は稀でほとんどの場合、返済が変わることなくずっと保有し続ける羽目になります。。。(人間、、そうそう簡単に死ねるものではありませんからw)

で、実際に物件を保有すると販社は「楽ちんサブリース」を提案して来ます。
忙しいサラリーマン生活ですから賃貸管理などの手間も掛からずチャリンチャリン・・・って話でしょうけど、ちょっと待ってください。。

不動産投資ってのは新築時が一番貸しやすく一番家賃が取れるんです。
しかも新築時に入居する属性の人ってのは基本的に滞納属性では無いので自力で管理(管理することなんか無いですけどw)してても全く手間が掛かりません。。

その時点でサブリース契約なんかしちゃったら・・・それこそいつも言ってる「業者の養分」です。

実際に賃貸に出してみると最初は業者が設定したムリ目の賃料でも埋まるかもしれませんが(表面利回りを高く見せるためだと思いますけどフリーレント、敷金礼金ゼロゼロなんかで募集すると水商売系の人ばっかり申し込みが入るのでサブリースが必要なのかもしれませんねw)その賃料は次の人が入居する際に下落する可能性があります。

さらに一度退去になれば空室になった部屋を原状回復しないと貸せませんからその費用も掛かります。
新築で買ってますから二度目くらいは適当に掃除しておけば安く上がるかもしれませんがこの手の物件、、
10年経過したくらいから「ひと昔前の装備」になります。

デベさんは日夜、新築区分投資マンション用地を探してはせっせと建築して分譲しています。当然、今の物件のエリアと賃貸需要が被る可能性もあります。

新築VS築10年では築10年の方は必ず賃料を下げて募集する羽目になります。

しかし、35年で組んだそこそこの金利で組んだローンです。
10年程度で元本がさほど減ってるわけもありません。。(すなわち返済金額はほぼ横ばいです)

新築当時に表面利回り5%で買った物件です。。
当初に手出しは1万円程度と言われて信じちゃった買主さん、、きっとその頃には持ち出し金額も増えていることでしょう。。

こうやって書いてると高所得のサラリーマンならこういう物件を持ってれば税金対策になるじゃんって言われそうですが、今の税制ではそれほど期待は出来ません。。

そして15年くらい経過してくると今度はその販売リスト(通称カモリスト)を見た「ブツアゲ業者」から「オタクの区分マンション売りませんか?」の電話が掛かり始めます。

「え?なんで私がこの物件持ってるの知ってるの?」と聞くと「謄本を上げて調べてます」なんて言われるんじゃないかと思いますがさにあらず。。

大体、これらの販売リストは名簿化されて出回りその名簿を見てローラー作戦で片っ端二束三文な価格で買い取られその業者に転売されて物件は市場に出回り続けます。。(え?「なんでそう言い切れるかって?」・・・・そりゃあなた、、やってるやつ知ってるからですよw)

うちの会社に掛かってくる営業電話もきっとそういうカモリストに名前が残っていんでしょう。。
「こいつは新築区分投資マンションを過去に買ったことある間抜けなカモだ」くらいに思われているのでワタクシがちょっと変な言い方で断るととても強硬な営業手法で威嚇してくるんですね。。。

一応不動産投資物件の仲介という生業なので言わせていただきますが、
利回り5%ってのは実需での利回りであって(実需の場合、利回りじゃ見ませんけどw)15年後くらい経過したこれら区分投資マンションはいいとこ10%くらいの利回りでないと取引できません。。(部屋が思惟避ければ小さいほどその傾向が強いです)

実需と投資では利回りの目線が全く違うので今日のところはまずこの辺をご理解してください。。


今日もダラダラと長くなってしまいましたので明日は続きとして
「新築投資区分マンションを買ってしまうとずっと業者の養分になっちゃうんですよ」ってあたりの話を書きます。


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