プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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満額で明日買うって言え!!

banner赤ずきん
すっかりご無沙汰なんですのーw

こんにちは。

【業務連絡】---------------------
明日の狼セミナーですが、講師の方には「3人でしゃべるので一人あたりの持ち時間は1時間半くらいですよ」と言っておいたにも関わらずレジュメの内容を見ると「皆さん、一人で5時間しゃべる気ですか?」ってくらいのボリュームのレジュメになってます。(3人で約100ページですw)しかも明日は配布するレジュメ以外にも隠しページが存在していて配布するレジュメ+20ページ増量になりますので今回が初めてと言う方はヘトヘトになっちゃうと思います。。と言うことで明日、セミナーに参加する方に於かれましては今日は酒なんか飲まずに早く就寝することをお勧めします。。(明日はシャレにならないくらい詰め込み学習になる予定ですw)
--------------------------------

さて、
前のブログで「この物件を買おうかどうしようか迷ってるんですけど狼さん、どう思います?」的な相談が多いって書きましたが実は夏休み中もたくさん相談がありました。

相談されるのは光栄なのですが見たまま意見を言っちゃうのでせっかく買う気になってるのに買う気を削ぐようなことまでベラベラしゃべるせいかあまり結果は芳しくありません。。(本音で考えるとどうしても背中を押す勇気が湧かないんです。。)

で、その結果ですが
①「これは今すぐ買い付け入れてもいいレベルですよ!」
・・・0件(やる気を削いでしまってごめんなさい、、)

②「買い付けに条件付けて出すならいいかも」
・・・1件(これは後日談があるので決済が終わったらネタにするかもしれません)

③「もうちょっと調べた方がいいんじゃないですか?」
・・・6件(うち2件はいろいろ検討して購入したと報告あり)

④「っつーか、物件買う前にやることあるでしょ?」
・・・2件(後日、ルノアールにて物件を見ながら反省会を開催しましたw)

⑤「その他(辛辣過ぎてここじゃ書けませんw)」
・・・1件(・・・・。)

ってな塩梅。。。(今、表立って売りに出てる物件を精査したらそんなもんです)

「条件付き買い付けなら」ってアドバイスした物件はいわゆる「残念な地主さん物件」で地域性さえわかってればワタクシが抜いて横取りしてもいいレベルだったんですが(www)ワタクシを信用して相談してくれてんのにそんなひどいことは出来ません。。(ポジショントーク)

融資の年数が長く付けばOKといういわゆる「キャッシュフローパターン」で回せる物件でも途中で起こるであろうシナリオがキッチリ書けていればワタクシ、別に買うなとは言いませんが最近の投資家さん、書籍で書かれている修繕とローン返済の方にばかり目を向けちゃって肝心の賃貸の読みが甘いんじゃないかという気がしてなりません。(不動産投資は安定した客付けが出来てこそ初めて威力を発揮するものです)

賃貸需要が厳しいって場所ならまだ工夫の余地がありますが賃貸仲介すら存在しないエリアで想定利回り20%って物件に手を出そうとするのは空気の無い月面で賃貸経営するのに等しんじゃないかとワタクシ、思うわけです。。

そんなエリアで「古くなったら取り壊して新築するか更地にして分譲すれば出口戦略になりますよね?」って真顔で言われてもワタクシ、返す言葉が見当たりません。。(この物件をタプンタプンなオーバーローンで売ろうとした都内某仲介さん、、地獄に堕ちる日は近いと思いますよw)


さて、そんな昨日のことなんですが、
とある旅団幹部(誰とは言いません)が「この物件どう思いますか?」って相談がFacebook経由で飛んで来ました。

この旅団幹部(仮にCさんとしておきます)、、
過去に何度もこの手の相談をしてくるのですが仲の良い人を不幸のズンドコに落とすのは嫌なので送られてくる物件概要書は毎回真剣に精査するようにしてます。(ほれ、3分で「ダメじゃん、、これ」とか返事返してもちゃんと見るとこは見てんだよ!)

ただ、どうしても彼の性格と属性を考えると「これ買っても日本一のお金持ちにはなれねーだろw」と目標達成にはむしろ遠回りになるんじゃないかってレベルの物件ばかりで今までにOKを出したのは正月に2人でかっぱ寿司食いに行きがてら見に行った埼玉某所のステキ物件1件のみ。。(この物件はとても良かったんですけど途中で売主が売りヤメしやがりましたww)

こんな感じで毎回毎回ダメ出しすると普通なら心が折れちゃうか、「狼の野郎、、なに送っても全部ダメって言ってるんじゃねーの?」のどちらかじゃないかと思いますが、、これなら買ってもいいって物件に対してはちゃんとGOサイン出してますよってwww(滅多に無いけどw)

さて、そんな幹部Cさんの持ち込んで来た物件。。

いやー正直ビックリしました。。

某大手不動産会社もHPにだけひっそりと掲載されていたよくある「レインズに乗っける前にあわよくば自社のHPで釣れたエンド客で両手取るんじゃんw」って雰囲気で載せられていた物件なんですが

もうワタクシ、概要見た瞬間にケツが浮きましたよww(利回りは大したことありませんが明らかに相場の70%程度の価格設定ですw)

売値6500万
※業者対策のため情報の一部を不正確にしていますw

HP掲載日は木曜日の日付なので水曜日に準備して週末に掛けて一気に売り切ってしまおうという雰囲気アリアリです。

「こ、これなら今すぐ仲介に電話して買い付け入れちゃえよ!!!」

うーん、、、
こんなセリフ吐いたのって何年ぶりでしょう。。(「総合設計使えるかな?」ってセリフくらい懐かしいセリフですw)

で、「どうせ狼の野郎、この物件もいろいろ難癖付けてダメって言うんだろ!」って思ってたのか、電話口の幹部Cさん、反応が悪いです。

「だから、今すぐ買い付け出せってwww!!!」(こんなの考えるまでもなく見た瞬間に銀行行ってカネ降ろしてこいってww)

でも幹部Cさん、
「え?ホントに買い付け入れてもいいの?」と半信半疑。。(「狼が来た!」ってずっとウソついてるとそのうち誰も信用しなくなるって話がありますがこういうことなんでしょうか?)

「これは絶対買っとけって言ってんだろ!!!」

どう考えたってこの売値なら買った瞬間に含み益のおまけも付いてきますからワタクシとダラダラしゃべってないでとっとと仲介に買い付けいれる意思を伝えないといけません。

で、とにかく買い付け入れる前に仲介に電話して物件を止めないといけないのですぐに電話を切らせて仲介に電話させようとしたらこの幹部Cさん、、、

「で、指値はいくらくらい入れたらいいんでしょうねー」

とか言いやがるんですwww

両手仲介狙って売り主に不当な金額を提示してレインズに載せる前にサクサク売ってしまうって雰囲気を醸し出してる物件様に向ってなんて失礼なこと言うんですか?www

「いや、指値とか言ってねーで満額で明日買うって言え!!」 (ワタクシも言ってみたいセリフです。。「満額で明日買う」、、と。)

もうワタクシ、いつにもなく興奮して電話口でツバ飛ばしながら大騒ぎしちゃいました。。。

・・・他人の買い物でこんな興奮したのって初めてです・・・w。

幹部Cさん、速攻で仲介に電話してるようで結果を待つ間、ワタクシもう我が子がいつ産まれるのかって気分で建物の新しい名前まで考えて彼からの電話を待ってました。



待つこと10分。。




ぷるりんこー♪

ををを!!!とうとう産まれたかーーー!!!
で、結果はどっちだ?(オトコかオンナか?)←違うだろ、、とw

幹部Cさんの声は比較的明るかったので「こりゃ、いただきだな」と思った次の瞬間、予想外の返事が待ってました。。






「狼さん、、あの物件ですけど・・・売値の数字に1が足りなかったみたいです。。」

・・・・

・・・・

・・・・

・・・・

え?
なになに???

イチが足りないってなに?(「位置が足りない」に聞こえてワタクシ、すっかりパニックですw)


幹部C
「いやいや、、あの物件の売値、値付け間違いみたいでホントは16500万らしいんですよ。。。」


・・・・


・・・・


さてと、、、、


では皆さん良い週末をお迎えください。。。


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つかの間のいい夢だったんじゃんw

8億の行方。。。

こんにちは。

予想通り、今週はずっと仕事に出ずっぱりになってしまったので実質的に夏休み明け扱いになっちゃいましたw。。
と言うことで今日もブログ更新しておきます。。(そろそろ分散してるブログの点数も元に戻さないといけないかも)

夏休み中とは言え、なんだかんだとあちこちから電話は掛かって来ちゃうのでゆっくり休みたくても時々は外に出て打ち合わせもあったのですがお盆前にまた例の帝国ホテルで(ここのくだりだけでブローカー臭がするようになったあなた、もうあなたはオオカミ毒に侵されてますよww)とある相談を受ける羽目になりました。

今回の相談者は本ブログ初登場のMさん。。
ブローカー歴30年の筋金入りのおっちゃんなんですがいつもの4年に一回くらいしかまともな話が来ないハレー彗星みたいなブローカーとはちとタイプが違います。。

なにせこのおっちゃん、、このホテルを事務所代わりに使ってるんですw(お高いんでしょうねー)

どこでどうやってお金を稼いでいるのかはわかりませんがこんなとこを拠点にしているんですからルノアールとかの喫茶店で飲んだ請求書を押し合いへし合いしてるブローカーさんよりはマシなタイプじゃないかと。。。

こういう一見成功してる系のブローカーさんの人脈ってすごいものがあります。
しかしこういうタイプの人って自分の人脈をこれ見よがしに自慢することはありません。(例の名刺コレクションの展覧会はありませんw)

話の中で登場する人がすごい人で(と言っても宗教法人のヘッドとか某国会議員とか山っ気たっぷりな新興上場企業のCEOだったりと怪しさは満点ですがw)今回の相談もそういう有名人からの依頼の相談です。。

夏休み中で本来は家でゆっくりしていたいのですが夏休み明け第一弾のブログネタとしてはまたとないチャンスでもあるので出撃した次第。。。(こういう無駄に細かい取材活動がワタクシのブログネタの根幹でもあります)

で、今回の相談ですが
「まだ正式に確定していないんだけど、俺のクライアントで9月に8億ほど実入りがあるやつがいてそれの使い道で不動産投資を考えていて何かいい知恵はないかな?」
って相談です。。。

・・・

・・・

ほほう、、こんな時勢にキャッシュで8億ですか?。。。

我々のような投資物件を扱う者には時としてこの様な儲け話の歯車のような役割を求められる依頼って多いのですが、根拠がわからない話だと考えるだけ無駄なので「そのお金ってどうやって儲けたんですか?」とまずは先制パンチで質問しました。(もうこの辺から駆け引きは始まってますw)

しかし「それはクライアントとの守秘義務契約があるので言えない」と煙に巻かれます。。(さすがはこの道30年です。口の堅さもドトールみたいな安いコーヒーすすりながら1000億の物件の買主の名前をデカい声でしゃべるブローカーさんとは違いますねw)

っつーか、
Mさんだって仮にも不動産業でメシ食ってんだからワタクシに相談なんかしなくたっていい知恵浮かぶんじゃないかと思ったのですが、、どうもワタクシに頼みたいのは深い理由がありそうです。。

Mさん「で、その8億をうまい具合に分散させてレバレッジ効かせて物件買わせればこっちの実入りも多いからw」

あ、なるほど。。
要するに8億を元に融資引っ張って50億くらい一気に物件買わせたいんですねwwww(こんな景気のいい話です。。税○署の検索でこのブログが引っ掛からなければいいのですが、、、w)

ブローカーさんってのは基本的に融資の段取りって分野の知識が無いので(100億の物件を買うような法人相手に融資コンサルも無いでしょw)物件+融資までの枠組みはアウトソーシングする傾向が強いです。

また融資を受けて光速拡大させるには収益ビルなんか検討してもムダですから収益レジばっかり追っかけてるワタクシに声を掛けたのはそれが理由じゃないかとわかり、ワタクシの存在意義も見えてきました。

Mさん「このクライアント。不動産投資の知識がまるで無いので適当に利回りのいい物件を出せばなんでも買うと思うから狼ちゃんの目で見ていいのがあったらどんどん持ってきてよ」

うーむ、、
なんかどこかの青い文字の看板の不動産屋が聞いたら発狂しそうなお話ですが、ちょっと待ってください。。。

こういう話でよくあるのですが、
この8億の話、、知ってるのはMさん、あなただけですか?

ホント、、よくあるんです。
こういうわけのわからないお金持ちってあちこちに吹きまくってあちこちの仲介からすでに何100件って物件概要書を見せられてわけがわからなくなって結局、別の金融商品買っちゃうってパターン。。。(別に不動産だけが金儲けじゃねーしww)

Mさん「当たり前だろーww俺以外に相談出来る不動産屋なんているわけねーだろwww」

ここでワタクシ、一瞬悩みました。
ホントかどうか別として秒速で8億稼げるような人がこんな事務所も持たないおっちゃんだけに相談するものなのか・・・・?(大体のパターンが「思い上がりも甚だしいんじゃねーの?ww」ってパターンなんですけど)

うーん、、
やっぱりこの8億の話の信ぴょう性を確認してからじゃないと動けねーぞww(こういうホントっぽくてホントじゃ無い話でワタクシ過去にかなり痛い目に遭ってますw)

で、何回も遠回しにこの8億の信ぴょう性について聞いてみたんですが、まあ口の堅いこと堅いこと、、、ww

核心の部分は絶対に白状しませんw。

これが油田とか鉱山の発掘とかなにかの利権の話ならこの話はガセ話なので3200円のアフタヌーンティーセットを食い逃げすればいいだけですが(男同士で食うシロモノじゃありませんけどw)このMさんの話だけはなんとなくホントっぽい要素も見え隠れするんです。(経験と勘で生きているワタクシのアンテナは常にメリット5ですw)

えぇ、、「夢の8億の話に乗って無駄だった」ってのは勘弁して貰いたいのでどうしてもこの核心部分が知りたいのですが、どうしても教えてくれません。。

世間話をダラダラとしつつタイミングを見てワタクシ、切り出してみました。

「じゃ、せめてその8億の話がうまくいく確率だけでも教えてください。。」


本来は100%と言われても信用しちゃいけないのがこの手の話。
しかしMさんの緻密な分析力などを状況的に考えて80%くらいの確率って言われたら頑張ってみようと思ってたのですが・・・・




Mさん「うーん、、今のところ確率は20%くらいかな?」(他のブローカーと違って少しも話を盛らないところは評価に値しますw)


・・・

・・・

なんだよ・・・20%ってwww(うそでももう少し高く言えばいいのに)


8月も中旬だってのに来月の話がまだ進捗度20%なんて言われちゃうとカラダに力も入りません。

この時点ですっかりやる気ナッシングになったワタクシ、
この話に乗ることなくブログネタで書いてやるって決心した次第でありますw


さてさて、、
入ってくる予定のお金をあてにしてお金儲けを企んだり自分で金を用意できないのに他人に出資を依頼してくるこの手の話は聞いてても時間の無駄なのであれですが、、、なんでワタクシがわざわざ時間を作って聞きに行くかと言えば、

やはり生臭いネタはブログネタに都合が良いからですw(狼旅団の成分の50%はこれらのキナ臭いブローカー話で成り立ってます)

またもう一つ理由があるのですが、それはお金儲けに繋がらない事例をたくさん見ることで金儲けのための超えられるハードルと越えられないハードルを見極めることが出来るんです。

サラリーマンの人の仕事ってその法人の社会的信用がある前提で取引しているので一度流れに乗ってしまえばパターン化された手段でお金になりますがこと不動産取引は机上の計算だけでは計算しきれないものがたくさんあります。

お客さんから売却を依頼されて買主を見つけて引き渡すまで通常でも50から100個くらいのハードルを越えて売買するのですがこのハードル、、必ずしも同じ高さのハードルじゃないんです。

視覚的に申し上げるとこのハードル、、
場所によっては高さも変わるしハードル間の距離も変わるしいきなり消えることもあるしハードルのつもりで飛び越えようとしたらいきなり巨大な壁になることもあるんですww。

こんな落とし穴みたいなハードルだらけのブローカー話を聞いてると「人間ってホントてめーの都合のいいウソを平気でつくよなー」って部分が透けて見えるようになります。(代表的なウソが「あ、こいつ、俺のポン友なんだよな系」の話w)

こういうウソを見抜く訓練にはこの手のブローカーの人の話を聞くのが一番です。

こんな貴重な経験を10年以上させていただいたワタクシです。
初対面の人の話は全部疑って掛かるような陰湿な性格へと変貌を遂げてますw(昔は純真無垢な性格なワタクシだったのに、、、涙)

もうあれです。
クソ長いセールスレターなんか読んだら「こいつはどうやって人を騙すんだろう」ってレベルです。(あとメルマガの広告とかの「ど素人の80歳のおじいちゃんでも2574万儲かったみたいなやつとかww)


そんなブローカーさんですが、
やっぱり面白いものは面白いんですww。(だっていい年したおっさんが高そうなホテルのラウンジとかで真面目な顔してウソってわかるウソを平気でつくんですよw)

と言うことで
これからも時間がある限りこういうところに出撃しては素敵なブログネタにして提供していきますのでこれからもこのブログを応援してください。

っつーか見捨てないでください。。。(オネガイシマス)


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そんな話より不動産の話を書いた方がモテるんじゃんw

ちょっとした武勇伝ですw(陰湿編)

こんにちは。

ワタクシ、夏休み中でも毎朝欠かせないことがあります。

それはうちの犬の散歩。。(毎朝30分は一緒に歩くのでちょっとしたいい運動です)

うちの犬、、「おすわり」とか「待て」とか「だめ」とかは理解しているようであまり理解してないのですが(そろそろまともに覚えないとしつけスクール送りにしますよ)

「散歩行く?」って聞くとこれだけは必ず反応します。(1mくらいジャンプして「喜びの舞い」を披露してくれます)

そんな毎朝の散歩ですが火曜日だけはちょっと憂鬱です。

実は毎週火曜日、分別ごみの段ボール・新聞紙回収があるんですがゴミ回収車が来る前に足立ナンバーとか春日部ナンバーのトラックがガンガン入って来てワガモノ顔で新聞紙だけをゴミ置き場から持って行くんです。。(この新聞紙って勝手に持って行っちゃいけないんですよね?)

で、うちの家の周りはほとんど4m道路。
そんなところにトラックが一方通行を逆に侵入してきて猛スピードで駆け抜けられるとメチャメチャ怖いんです。。。(しかも新聞紙を見つけると急ブレーキで止まり回収しては猛スピードでダッシュしますw)

しかも普段車なんか滅多に入って来ない道路なのにこの日だけは何台もトラックが侵入してくるので度々トラブルになってます。

この前は両方向の道路からお互いに侵入してきたトラック同士の運転手が進路を巡って取っ組み合いの喧嘩してましたし新聞紙を探して常によそ見運転してるので自転車に体当たりを敢行して救急車が飛んでくるし、とにかく毎週火曜日の朝は家の周りが修羅場になっちゃうんです。。

そんなところに犬を連れて歩いてるワタクシ、、(うちの犬、1歳になってもあっちフラフラこっちフラフラでまっすぐ歩けませんw)これまでに3回ほどクラクションを鳴らされ運転手に「こら!端っこ歩いてないとあぶねーだろ!!」と怒鳴られました。。

こっちが悪いわけでもないのにこういう言いぐさされるとタカ派的不動産屋なワタクシ、、
売り言葉に買い言葉で「なんだと!上等だよこのやろー!」って反撃するのもやぶさかではないのですが犬の前で怒鳴り散らすと犬は自分が怒鳴られてると勘違いしちゃうらしく犬の前ではそういうことは出来ません。。(あ、怒らないから言うこと聞かないのか?ww)

そこで、、、

先週の火曜日。
町内をワガモノで走ってるトラック軍団のナンバーを携帯のカメラで片っ端撮影して近所の派出所に持って行きました。(普段から本業で隠密現調ばっかりやってるワタクシです、、隠し撮りなんてお手のものですw)

警察の人ってこういう苦情にはとても親切で「わかりました。すぐに対応します」と言って写真を預かってくれました。

で、ワタクシてっきりこの写真から車を割り出してしょっぴいてくれるのかと思ってたらさにあらず、、、(朝の6時とかに犯人の自宅を刑事さんが強襲するテレビの見過ぎでしょうか?w)

えぇ、、昨日もいつも通り家の周りを犬と散歩してたら自転車ポリスが道端に隠れて走ってるトラックを片っ端捕まえているじゃないですかwwww

と言っても新聞紙を持って行くくらいじゃ罪にもならないらしく取り締まっていたのは一方通行を逆進してくるトラックだけですが・・・警察の制服って効果あるんですね。。


いつもはワガモノ顔で走り回ってるトラックの運ちゃん、
制服警官を見ただけで速攻で車の向きを変えて跡形も無く消えて行きました。。



・・・

・・・

ワタクシの心の中(想像図)

超気持ちいい
うおぉぉぉぉ、、超気持ちいいwwww


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こういう使い方、やめて貰えませんか?なんじゃんw
(と、今日もオチ無しで終わる。。。)

ソニータイマー。。。。

こんにちは。

新聞などでSONY不動産の話題が出てたので今日はその話を書いてみます。(まるしさんの後追いネタw)

記事によれば
①ビッグデータを活用するなど得意の情報技術を駆使し、不動産業界の慣例を破る手数料設定にする。(不動産業界では、土地や建物の売買を仲介した場合、双方から3~5%ほどの手数料を受け取るのが普通だがこの会社は「コストに関係なく価格が決まるのはおかしい」と考え、サービス提供にかかった費用を計算して手数料を決める)
②対応する営業員の経験に応じても価格が変わる。
③問い合わせも電話ではなくインターネットを選ぶと、手数料が安くなる。


となってましたが、
正直これって昔のマ○ーズオークションの二の舞になっちゃうんじゃないかと。。。w

IT関係の会社が不動産業界に進出してくるケースって最近じゃ珍しくないのですが、不動産の本質をきちっと理解しないで持ち前の技術だけを応用させようとすることが多い気がします。

マザー○オークションが派手に失敗したのってまさにその典型。。
不動産物件をオークション形式で最終ユーザーに可視化した状態で売るという指向だったのですが、
ヤフオクと違って不動産って一番高いところからスタートする商品なのに最低価格なんて表記しても入札なんかするわけねーじゃんw(最後の方では最高価格から指値する逆オークション形式になってたみたいですけどw)

たぶん競売なんかの特性を見て考えたんじゃないかと思いますが、競売の最低価格とごっちゃにして考えちゃうと不動産の価格の多様性についていけるわけがありません。

ちなみに不動産(特に土地)は「一物四価」と言われてますが、参考までにその四つの価格はこんな感じ。。
①地価公示価格(公示地価)…国土交通省・土地鑑定委員会
毎年1月1日が評価基準日。3月下旬に公示。
都市と周辺に標準地を選び、1地点につき2人の不動産鑑定士が別々の調査をして評価。最新の取引事情や収益性なども加味され、国内の公的な土地評価の基準とも言える。

②路線価(相続税路線価・倍率価格・相続税評価額)…国税庁
毎年1月1日が評価時点。8月頃発表。閲覧は税務署や国税局で可能。
地価公示価格・売買の実例・不動産鑑定士などよる評価などを参考に決定。
地価公示価格の8割が目安。おもに相続税、贈与税、地価税を算定する基準となる価格。

③固定資産税評価額…地方自治体(総務省)3年毎の1月1日に見直し。役所の固定資産課税台帳に登録、閲覧可能。
国の『固定資産評価基準』に基づき決定されるが、地価公示価格の7割程度が目安。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、登録免許税の算定に利用され、住まいと密接に関係している。

④基準地価(都道府県地価調査基準地価格・都道府県地価調査結果)…都道府県
毎年7月1日が評価基準日。9月頃発表。地価公示価格が都市計画区域内を対象にしているのに対し、都市計画区域外の林地なども含む。調査は不動産鑑定士によるもの。性格は地価公示価格とほぼ変わらないけど、地価公示価格と並んで国内の土地取引価格の目安になっている。


一方、、実際の不動産取引の現場ではちょっと違ってこんな「四価」で考えますw

①売主希望価格
売主が売りたい金額。近隣で売れた事例とか噂を聞いて「あそこがこの価格ならうちのはもっと高く売れるんじゃねーの?ww」とほくそ笑む金額。

②査定価格
仲介さんが怒りを買わない範囲で「このくらいなら売れるんじゃね?」って売主に提示する価格。媒介契約欲しさに売主希望金額より高く提示することもあるので要注意w

③売り出し価格
売主が仲介とで決めた実際の売り出し金額。相場より不当に高すぎると反響すら来なくなるので仲介にとってはここが正念場であるw

④成約価格
実際に成約した金額。売り出し価格とあまりに乖離しちゃうと売主から相当な不信感を持たれること多しw


不動産鑑定士に物件査定してもらうと実際に売れそうな金額と思いっきり乖離しちゃうのっておそらく最初の方の「一物四価」で査定しちゃうからなんです。(もっと高く売れるはずなのに転売業者が飛びついちゃうくらいの査定価格で売れてしまったなんて話、、よく耳にしますw)

机上の計算だけで不動産価格を決めてしうまうとどうなるか?ってのもわからずにヤフオクみたいに入札件数100件とか入ってくるのを想像して始めたんでしょうけど、、まあ、あれは悲惨なくらいな計算違いだったはすですw。

さて、そんなわけでソニー不動産。。
ソニー保険とかソニー銀行で成功しているので調子に乗って不動産業界に参入してきたんじゃないかと思いますが

仲介手数料を安くして・・・って発想は今に始まったことじゃありません。
過去にもそういうことを考えた業者さんはたくさんいますが結局最終的には法令ギリギリの手数料を取るようになっちゃいます。

なぜか?
それは不動産特有の「仲介リスク」があるからです。。

ご存知だと思いますが不動産の物件に同じものは2つとありません。
新築ならいざ知らず、中古物件はコンデションの違いやら立地も問題もあり説明することがいつも同じとは限らないんです。

当然、説明不足で当事者から訴えられれば損害賠償を払わされることもあります。
売買金額の度合いで損害賠償金額も決まるので100万の物件と100億の物件で仲介手数料を一括りで考えると万が一、訴訟されたときに支払うお金が足りなくなっちゃいます。

えぇ、、
「コストに関係なく価格が決まるのはおかしい」とか言うなら先に

「損害賠償リスクもコストに入れた方がいいんじゃねーの?」

ってワタクシ思います。(大手不動産屋が仲手をビタ一文も負けないのはこれも一因じゃないかとw)

とは言え年間売り上げ目標500億って言ってるし親会社も資金的に問題ないのでそのくらいの訴訟リスクは誤差の範囲内なのかもしれませんw(売上が増えればそれだけ訴訟リスクが高まるんだよって誰か教えてあげればいいのに・・)


あと個人的にこれなねーだろwwってやつで、、、
なんすか?これ?

「②対応する営業員の経験に応じても価格が変わる」。。。

もしかして同じ不動産屋に仕事頼むのに営業マンの経験数で仲手金額が変わるってこと?wwwww


普通、経験の低い営業マンが仲介するにしても書類のチェックや仕事の進め具合、フォローなどはその不動産会社の上司がセットでやってます。

なぜか?
何千万も何億もする不動産という高額なものを売るんです。
「営業マンが素人っぽくて間違いがあるかもしれないからその分手数料を安くします」って発想は絶対おかしいですwww

確かに不動産屋の慣例とか風習って古臭い気もしますが電気製品とか保険と違って人間臭さがプンプンするのがこの不動産業界です。
売るって言ってるものをその日の気分で「やっぱやめた」とか買うって言ってるのに「方位が悪いからやっぱやめた」とか平気で言ってくる人もいるこの業界でそんな経験の浅いやつに仕事を依頼するのはたとえ仲手が安くなるからと言ってもお断りです。

家電とかオーディオ製品売るならこれでも構わないでしょうけど不動産ってもう少し奥行きがある商品なので現行商品とか保険商品とか金融商品と同じ考え方で始めるのって危険すぎな気がします。

新聞でも書いてありましたが今回のソニーの不動産業界進出って例の「重要事項説明の簡素化」を想定しているんでしょう。(対面での説明ではなくネットなどを利用して説明してもいいってやつ)

元々、重要事項説明ってのは売主、買主にちゃんと説明しましたよっていう不動産業者のアリバイ作りな側面もあるので対面説明が不要になってもやることはほとんど変わりません。

しかも対面じゃないと仲介が重説中に言ってるウソが見分けられないんですww。(微妙なウソは対面じゃないと見抜けませんw)


IT業界の人をどうのこうの言うつもりはありませんが今回の決定、
不動産業界で働いてる人達はどう見てるんでしょうね?


参考までにソニー不動産の求人広告がちょっと前にうちにも来てましたが

応募条件
大卒以上
不動産業界経験1年以上
(え?これだけ?ww)

うーん、、、
ワタクシなら手数料満額払ってでも大手の仲介に頼むけど。。。。(だって「クレームとかもskypeでお願いします」とか言いそうじゃん)

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と言いつつもうちの家電、、ほぼSONY製品なのは内緒なんじゃんw

夢が広がりんぐな夏の夕暮れ。。。。

こんにちは。

今日もヤボ用で出勤だったのでブログ更新です。。(今週はこのままずっと出勤な予感がしますw)

まず週末のセミナーのお話から。。
現在、キャンセル待ちでお申込みされた方が70人ほどいらっしゃるのですが、、すみません、、、キャンセルがほとんど出なかったので今回は追加募集を見送りとさせていただきます。。(応募172でキャンセル2だとまだ定員オーバーなんです)

あと参加される方に伝言ですが今回のセミナーレジュメ、、講師陣の気合の入りようがいつもと違うのか、、
いつもの倍のボリュームですww(約100ページ・2冊構成の長編になります)
帰りの荷物がいつもより多いのでちょっと大きめの入れものの方がいいかもしれません。

さて、そんなわけで今日から実質仕事になりそうな昨今。。
しばらく不動産の仕事から離れていたのでおもしろそうな不動産ネタも思いつきません。。(今さら不動産投資家300万人時代なんて書いても時代遅れっぽいしw)

今週はリハビリがてら書いていきますので内容についてはあまり期待しないでください。(え?普段から期待してねーよですって?ww)

あ、そうそう。。
休み中にうちのレジで退去連絡がありました。

賃料が一番高い部屋の退去なんですが、実はこのお部屋、お茶会では一度も見たことがない部屋です。(最上階の一番窓が大きい部屋です)

この部屋の退去が終わったら一度お茶会がてら見学会をやろうと思ってますので内覧ご希望の方は9月20日(土)を空けておいてください。(定員15人でやるので応募多数の場合は抽選です)

退去連絡と言えばうちで管理している数少ない物件にて2か月ほど滞納中の店舗があるのですが今でも滞納中で賃借人と連絡が取れないので先日取りたてのため出撃しました。。(店も脳死状態ですでに営業してません)

で、店舗に行くとすでに先客がいた模様で、、入口に別の借金取りらしき人の張り紙が貼り付けてありました。


暗いけど「連絡せよ!至急」とか書いてあります。。

雰囲気的に恐らくちょっとやばい金貸しさんが貼り付けて行ったんだと思うのですが、よくよく考えたら他人の建物にこういうのベタベタ貼るなよって気持ちになってきます。

だってこの賃借人、、こんなの貼られても金策とかで気にしてる暇もないと思うんです
そうなると最終的に剥がすのはオーナーかワタクシのような管理会社。。。(きっとワタクシが剥がす羽目になりそうです)

貼り方にもよりますがこれをきれいに剥がすのって結構苦労するんです。。。(嫌がらせのように「シール剥がし」が通用しない貼り方しやがるんですよw)

今日もちょっと見て来たんですけどやはり相変わらず貼りっぱなし。。(モザイクの部分には呼び捨てで個人名が書かれているのでさすがにすぐ剥がすかと思ってたらそんな余裕すら無いようです)

こっちは敷金をたっぷり預かっているので最終的にはその敷金から原状回復費を差っ引いた分で滞納賃料を回収できるから良いですが(あと2か月くらい耐えられますw)この張り紙の人達はいくら貸してたんでしょう。。(貼り方からすると3桁万くらい?)

今日は昼間だったのでよく見たのですが両面テープではなく薄い紙の裏面にべったりとノリが塗ってあり剥がそうとするとぺりぺりって日焼けの皮を剥くような感じに仕上がってますww。。(ずいぶんと怨念のこもった貼り方してますw)

住居賃貸と違いこういう業務用賃貸の場合、店の運営に支障が出るくらいの悲惨さになるともはや復活はありません。いつまでも入居させせても家賃の回収どころか今回のように余計なやつまで登場して「こいつに金貸してるから敷金の中から回収させろ」とか言われかねません。(敷金は質入れ出来ないのでたとえそんなこと言われても建て替える義務なんかありませんがw)

あと2か月くらい滞納家賃に余裕があるので出来るだけ引っ張って敷金全部取り上げてしまいたいところですがここは早急に退去届を書かせて追い出しするしかありません。

悔しいですが退去届のひな形を用意して退去手続きのやり方を教えてあげることにしました。。

しかし当の賃借人はいくら電話しても電話に出ません。
ムカついたので滞納者の保証人である母親のところに出掛けて無理やり退去届のハンコを貰ってきました。(保証人のところに出向いたら速攻で滞納者が飛んできました)

ちなみに退去届は一度出すと無効には出来ない決まりがあります。(民法上、借主からの解約届は一度出したら撤回出来ません)

ま、オーナーが撤回を認めれば別ですが基本的に一度退去届を書かせてしまえばOKなので似たようなケースではまず退去届を書かせて「これって法的に撤回できませんからね」と念を押しておけばゴネられる可能性も低いでしょう。

あと心配なのは店内の残置物です。
原状回復費が無いって場合、店内をそのままにしてバックれちゃうやつもいるので最悪のケースも考えておくのも必要です。最近は厨房設備の下取り価格も安いですから原状回復費が敷金から賄えない状況になる前に解決しておかないと面倒なことになりかねません。。

幸い、今回は店の備品も新しいので最悪の場合、中古屋に売り払うかそのまま居ぬきで貸すかの選択が可能です。

念のため「退去期日に退去しなかったら店の備品は全て残置物として放棄する」と一筆入れさせて万一、期日に退去しなかったら店内の厨房設備一式は好きなように処分できるようにしておきましたが、、、

ん?

よくよく考えたらワタクシが買い取って二郎やればいいんじゃねーの?www

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なんか夢が広がりんぐな夏の夕暮れです。。。。


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