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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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狼旅団電話相談室。。。

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まずはぽちくりなんですのw

こんにちは

8月末に新築セミナーやりますなんてブチ上げてるからでしょうか。。
最近、また「狼さん、この物件どう思いますか?シリーズ」的な質問が増えてます。

そんな質問にお答えするのは全然構わないのですが、送られてくる資料を見ると99%の確率でアウト判定になっちゃうのでアウトセーフ判定より「なんでこの物件じゃダメなのか?」っていう即興のセミナー状態になっちゃうケースがほとんどです。

昨日もそんな相談があり小一時間ほど電話でお話ししましたが、
ここのところ一番多い、「物件情報出す側がロクに検証もしないで物件情報を出してるケース」でした。

検討する方から見れば「プロである不動産屋が出す情報だし、プロが作った収支計算表も付いてくるわけだからこの利回りで回るでしょ」って思っているんじゃないかと思いますが、正直、とんでもない計算してるバカ仲介が存在するってことも頭に入れておいてください。

昨日の相談の物件、、恐らくですが
①日々徘徊してるレインズ内で土地単価が安い物件を発見!
②なんとなく収支ソフトで収支組んだら表面利回り7%超え
③土地のロットが小さいので建築費コミコミ1億以内でいけそう


よーし、、オ◯ックスが使えそうな年収800万超えの顧客リストのお客さんにメールでじゅうたん爆撃だー!レッツゴー!!!

なんてフローチャートで出てきた物件情報ではないかと思慮されますが、、

てめーらいいかげんにしろよwwと声を大にして言いたいです。(いや、マジでw)

実はこの物件情報。。
早速あちこちのお客さんにバラ撒き始めてるんでしょうか?

おかげで昨日は同じ物件を巡って4件、まったく同じ質問が飛んできましたよ。。。w(昨日の狼相談室は大繁盛でしたw)

どこのどなたがこの収支計算書を作ったのか知りませんが素人投資家相手にこういうやり方はいい加減やめた方がいいかと思います。。

これはあくまでもワタクシの手法ですが
ワタクシが新築できそうな土地を見つけたらまず最初にやることは「ボリュームチェック」です。(もはや常識的なことですが敢えてドヤ顔で言ってみますw)

そうなんです。
不動産投資の収支表とかそういうのは「まずどんだけ容積が食えるのか?」がわからないうちは基礎になる数字が無いわけですからどんな複雑な計算してもなんの役にも立ちません。(そこが固定されないと収支がめちゃめちゃブレまくるんです)

今回の資料、、
びっくりしましたが仲介さんが自ら方眼紙かなにかに手書きで書いた平面図(間取り図よりも簡素なやつなので平面図とも言えないけどw)に各部屋の㎡数がざっくり入ったシロモノでした。(「間取りはこれから入れます」とか言ってたらしいですがそれ以前にやることがたくさんあるでしょw)

参考までにワタクシが書き写してみました。。

注:決してネタではございませんw


しかも二項道路(どう見ても4m未満ですw)なので土地のセットバックもありそうだし住居地域の用途なので容積率から考えても160%どころか日影規制とか窓先空地とか採光面積などの計算によっては100%消化できるかも疑問です。

仮に容積消化出来たとしても果たして満足に貸せる「競争力ある間取り」に出来るのか・・・?(ま、それ以前に場所的に考えるとシングル向け物件は飽和しているエリアなんですけどねw)

言うまでも無く賃貸物件って「建てたら終わり」じゃなくって「建ったところからが勝負」です。
建てる前に図面を見て「この部屋割りで満室経営出来るのか?」くらいは当然考えて欲しいし、ここを全部業者任せにしたり行き当たりばったりでやるとどうなるか?

そうです。
新築時は新築プレミアの勢いで埋まるからいいですけどそのうち近隣のライバル物件に負けちゃうなんてことが起きるんです。(新築なんだからちゃんと敷金、礼金が取れてがデフォルトであって間違っても新築でいきなり広告料が掛かる物件建てるなんざ論外なんです)

ま、こんな仲介のことです。
土地を売った時の仲介手数料と建築会社のあっせんで得られるKB(キックバック)と完成後に得られる賃貸管理費用さえ入ればどうでもいいとでも思っているんでしょう。

いくらなんでもこの状態で投資家に「買いませんか?」なんて聞くレベルじゃないです。

そりゃいい物件は瞬間蒸発しちゃうから仕方ないじゃんって気持ちもわかりますよ。

しかしこの紹介された土地はレインズ物件。。
元付業者がなんとかして両手仲介しようと新築アパート業者に打診するも何らかの理由で買い取り出来なかったからこうやって表に出てきた物件である可能性が高いです。

売主が安易に値下げに応じずで土地値が高く、単に利幅が薄いなら利幅を取る必要がないエンド客が買えば勝算があるかもしれませんが建築基準法の問題でうまくボリュームが入らなかったって理由でレインズに「戸建て用地」として登場していたとしたらこれはもはや事件です。。(新築ってホントはここまで考えないといけないんです。。。)

この仲介さんの計算では
総工費 6000万前後
賃料収入 450万くらい
表面利回り 7.5%
くらいの収支になってましたが

確実な線で賃貸経営することを考えると
総工費7000万弱
賃料収入 410万くらい
表面利回り 5.8%
くらいになっちゃうはずです。

だって収支表に書いてあることは都合のいいことばっかりで肝心の建築費用で抜けてるところ多すぎなんですもんw。(都内で外構、地盤改良、その他もろもろコミコミで勝負物件的木造アパートが今どき坪70万で出来るわけねーだろww)

土地を買って新築をやる場合、
先に土地を決済してしまうので買った土地になにか不具合が発生すると悲劇です。(まさかここから「やっぱ辞めた」は出来ないでしょ?)

なので土地から新築を仕込む場合、
考えすぎて脳みそがぐしゃぐしゃになるくらい何度も何度も検証してから始めないといけないのに、、なんですか?

こんな見通しすらない計画で何千万もローンを組ませちゃうんですか?

我々不動産屋が新築やる時だってそこそこ痺れちゃうってのにボリュームすら入ってない計画で土地から仕込んじゃうのは危険極まりない行為だってことをまず頭に叩き込んでください。


なんて怖い話を書くと
「じゃ、やっぱり新築は業者の完成物件買った方が楽ちんじゃんw」って考えるかもしれませんがそんなことが脳裏をかすめたら
過去記事の家賃下落の仕組みあたりをご参照していただけるとそのやる気に「急ブレーキ」が掛かる仕様になってますのでご一読くださいw。


ここでこの話が終わると「結局、狼ってネガティブなこと言ってるだけじゃん」とか言われそうなので明日から休みに入るまでの間、「じゃあ、どうやればいいのよ?」ってあたりの話を例の新築セミナーの前段の話として書いてみようかと思ってます。(ひらたく言えばセミナー予習編ですw)

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