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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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未来への伝言 その②。。。(5年後のあなたへ)

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いきなり亜熱帯気候なんですのーw

こんにちは

昨日書いた久しぶりの技術系ネタ、、
制御盤だのフロートスイッチだの電気回路なんて話をしだすと読んで貰えないみたいで毎度おなじみの不発ネタという結果になりましたww。。(わかっちゃいますけど後世のためにはこういうことも書き残しておかないといけないんです、、)

で、そんな真面目に書いてたつもりのネタを巡りクレームらしきコメントが、、、wwww

狼さま,
とてもタメになるお話なのですが、、いつもながらお格調高くないところが少しあり、なかなかFBではいいねが押せません、、ざんねん。。。

2014-07-22(18:15) : ぼんくら URL : 編集


・・・・

・・・・

もしかしてこうやって毎日せっせと書いてるブログ、、
点数が思ったように伸びないのってこの微妙なお下品さが原因なの?www(ま、真面目に書いた時ほど最後にお下品さを前面に出したくなるワタクシの性格が悪いのは重々わかっちゃいます)

でもあれですよ。
気品高く書こうと思えば書けますけど・・・そういうお下品さをこのブログに求めている一部のコアな読者の期待も裏切れませんww。(そういうところに妙に義理堅いワタクシですw)

ってことでどんなに格調が高くないと後ろ指刺されようともこのスタイルは一切ブレませんw。(でもFBで「いいね」くらいしてください)


さて、そんなわけで昨日、耳にした話なんですが、
まだ不動産屋で「不動産投資で儲けたければ今すぐにでも物件を買え!」って言ってるやつがいるらしいですね。。。

これだけ「今の収益物件は高いよ」って言ってんのに一体誰のために物件買ってるんだろうって思います。
(ローンが出るからいい物件だとは限らないってww)

今日は過去の復習の意味を込めてそんなお話をやや反抗的に書いてみますが、ちょっと今日は趣向を変えて、未来にこのブログを読むであろう方を想定して書いてみます。。

えぇ、、そういう不動産屋さんからクソ物件掴まされて5年後くらいにこのブログに辿りついて「あぁ、、この物件買う前にこのブログに気が付いていれば・・・(涙)」って思い知って貰うのが目的ですw。 (本日のブログの趣旨はそんな意味ですので今、リアルタイムで読んでらっしゃる方はこの時点でポチボタンを押していただき明日のブログをお待ちくださいw)

と言うことで今日はここにもじろー君バナーを設置しておきます
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はいはい、、今日はここまでなんじゃんw



さて、、改めまして5年後の2019年にここでお会いした皆さん、、こんにちは。
ワタクシ、8年前くらいからここでブログを書いてた狼というチンケなブロガーでございます。
こんな大昔の記事にアクセスいただきありがとうございます。

現在2014年7月23日です。(現在ウクライナで激しい紛争が起きてる真っ最中です)
きっと数年前に買った物件が思うように収益が伸びずかと言って売ろうにも買った値段ですら売れず途方に暮れてあちこち検索しているうちにここに迷い込んだんじゃないかと思うのですが、、残念です、ワタクシあなたと5年前にお会いしたかったです。。。

そんなあなたにまず読んでほしいブログ記事があります。(これも今から5年前の2014年7月22日に書かれていた記事です)
これだけ毎日いいこと書いてるのにいつも理不尽な順位にいる桐木さんのブログw。。。

利回りって確かに投資指標の一つですけどそこだけにフォーカスするのって危険ですよとおっしゃってました。

またよくある不動産ポータルサイト(5年後はどんなサイトになってるか知りませんがw)を見ても基本的に一番目立つように載せているのって
「物件価格」「表面利回り」です。

ちなみに5年前の不動産屋って物件価格ってのは最後に見てました。(業販用の物件概要書なんてそもそも売り出し金額欄に「相談」って書いてあることが多いんですよw)

で、肝心の物件内容をチェックする順番ですがワタクシの場合、
①物件所在・・・(土地勘あるとこだといいーなー、、w)
②土地の面積・・・(積算価格を上回んねーかな、、w)
③専有賃貸面積・・・(坪単〇〇〇〇円にレンタブル比掛けて、、さて、いくらかなー、、w)
④賃料収入・・・(で、どのくらいの賃料は入ってくんのよ?、、w)
⑤築年数・・・(この辺で旧耐震とか書いてあるんだよなー、、w)
⑥建物構造・・・(どうか単純な構造でありますように、、、w)
⑦道路付け・・・(工事車両がちゃんと通れればうれしいなー、、w)
⑧修繕履歴・・・(ついでにたくさんお金掛けてくれてればケツ浮いちゃうよー、、w)
注:(  )内はワタクシの心の声です

って順番で一通り見て「このくらいの物件だったら価格的にこのくらいかな?」って想像して「で、この物件おいくら?」って聞いてその金額と自分で想像している金額の差で高い安いってのを決めてたものです。

そういやさらに大昔、株取引でエラい儲けて秋葉原の商業ビルをキャッシュで買ったBNF氏って方がいましたがあの方、
例のジェイコム株事件の時に一瞬で何十億も儲けた際、その株の売り出し価格をある程度想定していて実際に売りに出た金額が想像以上に爆安なのに気が付いてその瞬間に買いのキーをぶっ叩いて買いまくったそうです。

彼はジェイコム株の価値を事前に理解していたので「1株90万くらいなら買っちゃおうかなー」くらい考えていたんじゃないかと思うのですがそれが「1株57万円」で売りに出たもんですからそりゃ一気に買っちゃいます。

不動産投資も同じで物件の価値さえ理解していればこういう買い方が出来てたんです。

しかし不動産ポータルサイトを見てるとサイトがオープンしてからずっとこの表示方法です。
ってことはこの表示方法が一番注目されるしアクセスも多いんでしょう。(彼らポータルの収入源は物件の売買成約数ではなくあくまでも広告業者さんの利用料ですからアクセス数ありきですw)

おそらくこのやり方で物件探ししていたら相当良い物件を見逃してる可能性が高いです。(そんなポータルを使って物件を掘り出す「ゴールドオーシャンなんとか」とか言って騒いでた人達ってご存知ですか?)

なぜなら株式はリアルタイムな相場で価格が動きますがこと不動産物件では売り出し価格や利回りを決めてるのは売主だし、仲介業者だからです。

売主の発想ですが基本高く売れるものを安くは売ろうとしない生き物です。(某ポータルの物件査定で一番高い査定出したところに好感を持っちゃうのはいいですけどその会社の客層も考えないと晒しモノになっちゃうって知ってます?)

また仲介業者だって売り主さんにいいこと言って媒介契約取らないとそもそも販売活動が出来ません。販売活動が出来なければ仲介手数料は入って来ませんし客付け仲介だけだと物件をうまくグリップしていない限り瞬間蒸発的物件ばかり売買することになり結果「融資実行のクソ早い某金融機関」をあっせんされ買わされる羽目になります。

この手法でCFが回ってたのっておそらく2012年年くらい前まででしょう。(このくらいまではこの金利で買ってもそこそこ売却益も出るしそれまで修繕しなきゃCF残ってるはずですからw)

今では「こんな金利で借りちゃってあとどうすんのよ?」って状態になる確率が2012年当時と比較して高くなってます。(ホントは「高くなってます」って部分に具体的数値を入れたかったのですが真面目に書いちゃうと後々問題になりそうなのでやめときますw)

要するになにが言いたいかって言うと
①売値
②見た目の利回り
③融資が出るか出ないか

だけで売ってた業者さんが多いってことです。

実際、買主さんの話を聞いてもなんだかんだ言っても融資が付きさえすれば多少収益が悪くても買っちゃうって人が多かったので(そんなもん仲介が収支計算に魔法を掛けちゃえば楽勝ですw)仲介さんの融資付け能力の高い会社の方が売り上げがいいって構図になり最終的には不動産投資家は属性命(要するにそんな金融機関に本業属性だけで融資受けられる能力のある人は宝物ですw)な状態が2014年当時の不動産収益物件の価格を押し上げてた要因の一つになってたわけです。

今頃気がついても遅いかもしれませんが銀行はあなたが不動産投資で儲かるとか儲からないなんて心配よりも「返済が滞った時本業収入で補填出来んだろうな?」って感じで見てたはずです。(年収制限ってのはそんなものです)

ところで5年前、本業年収で1000万くらいあったと思いますが、今はどうですか?
理想的な展開としては本業収入は相変わらず1000万超えで不動産投資で家賃収入3000万くらいにはなってるんじゃないかと思うのですがおそらくここを読んでる時点で本業収入も無くなり肝心の家賃収入も相次ぐ値下げラッシュで予定賃料の70%くらいで思いがけない修繕の出費と税金でカツカツになってきてるんじゃないかと思います。(家賃収入が儲けじゃないってわかった頃だと思いますので敢えて書いてみます)

当時物件を買った仲介さんは短期間で儲けるだけ儲けてバックれたか行政処分を喰らって業界から退場している頃だと思いますが当時の営業担当の携帯は繋がりますか?(つながらないときは同業他社を片っ端しらべると捕まるはずですw)

そろそろ不動産投資も5年くらい経ったでしょう。
不動産投資ってのはデフレ時に買ってインフレ時に売り抜ける(要するに逆張りです。逆張り)って手法じゃないと美味しくないって気づいてるんじゃないかと思います。

ワタクシ、次のデフレ基調は東京オリンピック終了後になるんじゃないかと予想してます。ってことはあと4年間で底を迎えてさらにそこから3年程度で微妙にインフレ基調になるんじゃないかと非常に無責任ではありますがそう予想しています。

ってことはあと7年間、このジリ貧状態を凌げば道が開けてきます。それまでなんとか辛抱してください。

あ、そうそう。
あの時に融資を受けた銀行。。

金利は下がりましたか?

あの金利計算書、よく見ると固定金利じゃなくって変動金利だったはずです。
金利が下がってればなんとか凌げても逆にインフレ局面が長引いて金利が上がってなければいいのですが、、心配です。

また借り換えしたくても担当さんが「今、借り換えされると困る」と言われ借り換えに応じてくれなかった時期もあったかと思いますが5年も経過していればもう他の金融機関さんに借り換え出来てるかもしれません。

しかし借り換えた元々無茶な担保評価でタプタプに借りちゃってるでしょうからどこまで残債減ってますか?

いつか売却する局面に来ると思いますがその時までに売り出し金額以下に残債減らしておかないとせっかくあくせく貯めたCFが全部無くなっちゃうので出来るだけ繰り上げ返済して金利負担を少なくして金利分を貯め込む努力を今からしておいた方がいいと思います。(え?すでに返済の方が多くて貯めるどころじゃないですって?)

あの時、「不動産投資は1分1秒でも早く始めたほうがいい」とインフレ局面にもかかわらず果敢に挑戦した勇気があるなら今の惨状でもきっとやり直しが出来るはずです。

えぇ、、「あの時始めなくて今から始めても十分間に合ったじゃんw」なんて言っても後の祭りです。(他人はあなたの幸せを考えて物件を買わせたわけじゃないですから)

そんな事言ってる暇があったら現実を直視して目の前の問題をひとつづつ片づけて行けば「なによー、、セミリタイアして南の島でゆっくり暮らすどころか今のんびり暮らせる家すら無くなっちゃったじゃないのよ!!!」と愛想尽かして出て行った奥さんも帰ってくるはずです。

いいですか?
あと7年。
あと7年頑張ればなんとか5年前の損失を取り返せる・・・・かもしれません。。。(なんか傷口に塩を塗りたくる様ことばかり書いてしまってごめんなさい。。)



この予想が5年後、どのくらい当たっているかわかりませんがホントにそんな人だらけになってないことを祈りつつ今日のブログは終了です。。


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