物件調査を甘く見ないでいただきたいw
cocoyouモスモスさんのためにクマがシャケ咥えてる彫り物買ったんですのw
こんにちは
どこかのアマチュア系仲介さんが「物件調査は現地なんかに行かなくても電話で出来る」と豪語してたらしいので今日はその話について書いてみます。
収益物件は希望の賃料で賃借人に貸して儲けるビジネスモデルなので売主さんのレントロールの数値を「満室賃貸中」だからと言って鵜呑みにしてはいけないというのはお分かりかと思いますが、実際に現地を見てまず家賃以前に「本当に住んでもらえるか？(借りてもらえるか？)」が大切です。
なので、借り手需要が少ない物件ってのは利回りも高く売り出されますがそういう物件を掴まえて「高利回り物件ですw」なんて現地調査もろくにしないで仲介している業者さんを見ると嘆かわしいの一言です。
ワタクシ、本日は札幌へ今年4回目の現地調査に来てますが、ワタクシがわざわざ時間を割いてまで物件調査に行くのはまさにこの部分を自分の目で見て確かめることです。(極論ですが道義的責任上、これ無くして仲介も売買もあり得ません)
実際、今回は買う候補の物件が二つあり、両方買う資金の無いワタクシとしては、どちらかを選ばないといけないってパターン。。
現地に来る前は最初に見た物件を買うつもりで来たのに結局は新しく見た方の物件の方が良かったので後で見た方の物件に決めました。
ブツ元仲介さんが出して来た情報だけではとてもじゃないですが情報が足りないしましてわからないことを現地の仲介さんに電話で聞いたところで知りたいことの100分の1くらいしかわかりません。
今回の現調で越境があるのは現調に来なければわかりませんでしたがまさかその越境で隣地とのトラブルになってたことなんて現地に来て隣地のおっちゃんに怒鳴られなければわからなかったでしょうw(怖かったですw)
また、駐車場が軽自動車しか入りそうもない(ブツ元さん資料にはそんなこと一切書かれていませんでしたw)のもたまたま現地で道路測定用に持参したメジャーがなければわからなかったでしょう。。
さて、地元の仲介さんに電話で聞けばいいって言ってるアマチュア系仲介さん。。
仲介ではなく実際に自分で物件を買うって立場でモノを考えればわかると思いますが地元の仲介さんで自分のメリットが無いことにわざわざ時間を最低調べるなんて奇特なやつはいないし仮に自分にメリットがある話なら事実はどうあれ自分のメリットになるような発言をするでしょう。
これを「地元の仲介さんがこう言っていたから」なんてその話を鵜呑みにするとどうなるか・・・？そんなのガキでもわかりますよね？
たぶん、これ
仲介さんがいちいち現地に物件調査しに行かなくても地元業者にヒアリングすれば大概のことはわかるからそんな時間があるなら一刻も買い付け入れて買った方がいいって趣旨だと思いますが、この作業を見ず知らずの第三者の意見を鵜呑みにして数千万から数億の買い物をしようってんだからもはやつける薬もありません。。
ブログでこういう間違った発言をすればコメント欄とかで指摘されますがこれをメルマガで発言するとそれを正すことは出来ません。(メルマガは情報の一方通行ですから)
で、素人投資家さんは何も考えずにその間違った意見を受け入れてその通りに実行に移すとどうなるか？
ワタクシの経験ですが大体数年後にその問題に気がついて仲介に迫ってもその頃にはその仲介も辞めてますよw
いいですか？
大事なことなのでもう一度言いますが、
どんなに遠くにあろうが面倒くさがらずに現地調査しないと死にますよw
特に高利回りの物件、、
これは何かしらの問題があるから安く売られているんです。
その何かしらの問題が解決出来ない問題だとしたらきっと売主や仲介を詐欺だと思うでしょう。(ま、ある意味こういう物件をろくに調査しないで仲介してる時点で詐欺みたいなもんですけどw)
例えば同じエリアにありながら賃料が微妙に違う時がある時、
なぜ賃料が違うのかは地元仲介さんは自社管理でもしていない限りわかりません。
今回の札幌遠征でもあった話ですが、
現地に行くとその物件の前にライバル物件が2件存在していてそっちの賃料が安いのでそっちの物件の賃料が指標になって賃料下落が起きていた。
さらに周辺調査したところ周辺に嫌悪施設があるのがわかり賃貸需要が悪いことも判明。
写真で物件を見る限り特に気になることはなかったが現地で実際に物件を見ると水道管の凍結対策が不十分なことが判明。
いいですか？
何回も言いますが、地元業者の意見を聞いてもその話がどこまで本当なのかはちゃんと自分の五感で裏を取らないとダメなんですよ。(彼らは物件ごとの特性を見て教えてくれるわけじゃないんですから)
物件を調べに行ったらその物件のすぐ隣で似たような物件を新築していた場合、その物件が完成する頃には見に行った物件の賃料が微妙にミスマッチになってるって話は地元の仲介さんがいくら仕事が出来てもわかりません。
何千万から数億単位の借金してやる事業なんですからそういう部分をよーく考えてやらないとダメなんだってことをお子さんの寝顔でも見て思い出してください。
不動産投資は100人がやれば約半数の人間は次世代の投資家の養分になっちゃうんですから。。
言いたいこと言ってスッキリしました。
と言うことでこれから東京に帰ります。
行きも帰りもスカイマークなんじゃんw