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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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狼旅団電話相談室。。。その3

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夏休み前最後の更新なんですのw

業務連絡
セミナーお申込みの方で法人名義でお振込みになった方がいらっしゃるようでどなたのお振込みか確認できない方がいらっしゃいます。お振込み完了しているのに確認メールが届いていない方がいたらご連絡ください。。


こんにちは

さて、昨日は
いくら容積を消化できてもちゃんと貸せる部屋にしないと部屋が埋まらないんです。。(埋まりにくい新築を建てちゃうと後々苦労するんです。。。w)

あたりで終わりましたがその続きです。。

新築物件を建てる時のイメージですが考え方はいろいろな要素を下からどんどん固めていくって作業になります。
固めていくっていうのはプランレベルのものから具現化していく工程の事を指してますが「ここはこれで決まり」って部分を作っていかないと設計に入れないのでこの作業はとても大切です。

ちなみにここが早く決まらないと工期がどんどん遅れ、しまいには建築会社主導でやられてしまい、建ってみたらイメージと全然違うものが建ってしまうこともありますw。(このケースは大体悲惨な末路を辿りますw)

単に中古物件の売り出し利回りより新築建てたほうがむしろ利回りいいんじゃね?ってくらいで新築やろうって考えてる人はこの部分を適当に考えがちなので注意して欲しいところ。。

特に昨今、相続税対策なのか、土地持ちの人がどこそこでもお構いなしにガンガン新築建てちゃうもんだからニュースなどでも空き部屋増加だの賃料低下なんてことが囁かれてます。。

そういう人たちと賃貸マーケットで戦うなんて低次元の物件が出来ちゃうと後々賃下げ合戦に巻き込まれちゃうことだって十分にあり得ます。

少なくともこうやって日頃からブログ読んだりいろいろな書籍を読み漁ってる人に限ってはそういうイヤな流れに飲み込まれないような賃貸運営を目指していただきたいのでこんな必死に書いてるわけですが、、、昨日書いたネタとかこれから書くネタあたりの意味がよくわからないまたは難しすぎるって思う人は最低限このくらいは理解してから新築チャレンジして欲しいです。(じゃないと出来上がる建物が違う建物になっちゃうんです。。)

一例ですがワタクシが新築やった時はこんな流れでそういう地主勢力に負けないような物件に仕上げようと考えました。
考えって言っても当時はまだワタクシ、今ほど建築について理解していませんでしたから
①どんな企画にする?(この土地なら何建てる?)
②どうやって建てる?(RC、S造、木造)
③どういう部屋にする?(間取り、賃貸面積など)
④どうやって貸す?(募集方法など)
⑤誰に頼んで建ててもらう?(設計士、建築会社など)

くらいしか思い浮かびませんでした。

でもこのくらいでも思い浮かぶか浮かばないかで結果がまったく違うものになっちゃうのが建築の怖い部分。

で、ワタクシの場合、
建築士に仕事を依頼する半年前からこの①~⑤までを毎日毎日うんうん言いながら悩んでました。

これもどれも全部考えないといけないのですがこの「①の企画の段階」でやらないといけないのが
日影規制
とか
窓先空地の有無
とか
採光面積
などの地域条例の把握。

細かいところはあとで設計士の人が緻密に考えてくれますが先におおまかでも理解してないと根本の建物のイメージが湧かないので⑤の誰に貸す?って部分でエリアの客層が求めるものと違うものが建ってしまい新築なのにいきなり広告料が掛かる物件に仕上がっちゃうんですww。(えぇ、、当時のワタクシ、あくまでも目標は敷2・礼2でしたww)

どんな企画にせよ土地の形やその地域の建築条例などで建てられる建物が大きく変わって来るので昨日話した容積消化の度合いと並行してどんな形の建物が建てられるのかを検証しないと話は先に進みません。

これは前にも書いた事例ですが
うちのレジの近所で新築されたRCレジ。。

うちより1年早く完成しました。
しかもうちより駅近で近所にはうちにはないコンビニまで完備されてます。

でもこのレジ、、埋まるまで2年掛かりました。(いや、3年経った今でも埋まってない部屋があるとか、、、w

これの原因は言うまでもなく部屋割りの失敗です。

設計士はプロなのでその土地に入る部屋はパズルやるみたいに作れますが往々にして「ちゃんと貸せる部屋が作れるか?」まで考えて設計する人はそれほど多くはありません。

なので部屋数を増やさないと賃料単価が想定の収支に達しないという理由だけで無茶な部屋割りを考えて出来るだけたくさん部屋数を取ろうとする傾向があります。施主だって銀行に出した収支表と賃料にずれがあればツッコミが入るので下手すると多少賃料坪単価を水増しして審査に出すなんて人もいるくらいですからこれはお互い様ですねw。。

しかしこういう手法で部屋を作ると失敗する確率が高くなるんです。。。、

ワタクシが新築アパートなり新築レジをやる時に業者が新築したものはダメですよって言ってるのはこの部分が顕著に見えるからです。(新築物件を勧めてるやつにこの部分を聞いてみるとどんだけ不勉強なのか一目瞭然ですw)

業者が新築すると少しでも高く売りたいあまりに見た目の賃料を少しでも高くしようと試みます。一番簡単な方法は繰り返しになりますが部屋の間取りを小さくして部屋数を多くすること。。。

これやると坪賃料が高くなるので利回りが上がります。利回りが上がれば売値も上げられるのでほとんどの業者さんは極限まで部屋数を多くしようとします。

そしてこの新築物件は売り切ることが目的ですから間違っても賃借人には目が向いてません。
当然、目はこの物件を買うであろう買主に向けられ、結果、オーナーウケのいい物件が出来上がるわけです。

うまく埋まって売却までの間、満室とまでいかなくてもそこそこのパフォーマンスで回れば上出来なんですが利回り重視に建てられた物件ってのは目が届かないところでVE(バリューエンジニアリング)が入ってます。

このVEは建築費のコストダウンを指しますが新築業者さんは建ったところで売りに出しますからこの時点で利益が出ないといけません。(じゃないと売却益取れないでしょw)

数年賃貸で回してインカム取ってから売り出すって技が出来ればいいですが業者の場合ファイナンス自体がプロジェクト融資なので融資期間なんてせいぜい1年ちょい。

投資資金の回収はこの完成時にやらないといけないわけですからケチるところは思い切りケチるのはそのためです。


じゃあ、業者も新築建てて売るなら容積いっぱいに部屋の間取りも使いやすく建てればいいんじゃね?って話になるのですが、、そうはさせまいと場所によっては条例で部屋の大きさやその他いろいろな部分で制限を掛けてきます。

これが日影規制であり、窓先空地であり、採光面積なんです。
どの条例も防火対策や隣地の通風、人間が快適に住めるようにはなんていろいろな角度から考えて作られた条例なのですが結局は集合住宅を無尽蔵に建てられてその地域の治安が悪くなったりしないための条例なのかな、、と思います。

この条例、地域のよってまちまちなのであれですがどこでもあるのが日影規制。
これは建物が道一杯に建ってると通風とか採光が悪くなるので隣地に影響が出ないよう規制に引っ掛かる部分は建物を削って建てなさいって規則です。

一見、容積いっぱいに建てられそうでも実際にボリュームチェックしてみたら日影の斜線規制に引っ掛かってその部分はガリガリと削らないと建築許可が下りないなんてことはしょっちゅう起きます。。

例えばうちのレジの別名ハイジ部屋。。


北側斜線規制でバッサリ削られちゃいましたw(設計最終段階でこれを言われて倒れそうになりましたw)

この日影規制のおかげでこの部屋は3階の角部屋にも関わらず賃料は坪あたり1000円ダウン。
40㎡の部屋なので1LDK仕様にしたかったのですが窓の採光面積が足りずに2部屋に区切れずワンルームの部屋として募集しないといけなくなり未だにダメ部屋として現在も君臨してますw

この窓の採光面積ってのもやっかいな規則です。
居室には窓を取り付けないといけないのですがこれは人が居住する以上ある程度の採光が取れないと居室として認めませんって規則。。

窓の大きさもこの法律で決められているので例えば2LDKの部屋を作りたいって時に一部屋だけ梁とかの影響で窓が作れないとなればその部屋は居室じゃなくて納戸とか別の表記にされちゃうので1LDK+納戸みたいな表記で募集する羽目になります。(うちのレジが1LDK表記できずにワンルーム表記になったのかもこれが原因ですw)

そんな部屋になった時この設計士は「なんか屋根裏ぽくっていいじゃんww」とか言ってましたが実際に賃貸の現場からは「こんな部屋、まともに貸せるわけないでしょ」と散々文句を言われうちの物件唯一の黒歴史として語り継がれてます。

こんな部屋ですから当然収支にも影響が出ます。
当初の予定より年間で14万円ダウンだし募集期間も他の部屋より時間が掛かります。

うちはこの部屋だけで済みましたがこんな部屋が半分近く占めちゃったらどうなるんでしょう。。(部屋の形が悪いとそれだけで募集に影響が出るんですw)

さらに東京都の場合、窓先空地というこれまたややこしい条例があります。
これは火災とかで窓からベランダを伝わって避難する際のスペースを2m角で確保しなさいよって規則なんですがこれがあると道路に面していない窓の部屋は空地を作る必要に迫られます。

これのせいで建蔽率的にもう少し建物面積を広く取りたいのに(じゃないと容積が消化出来なくなることがあるんです)空地の確保があるためにこれ以上広げられないなんてことが起こるんです。

この窓先空地の条例は東京都だけの規則なので他のエリアでは関係ないのですが似たような条例がいきなり出来ちゃうかもしれないので自分の建てたいエリアにこの規則が存在するのかなんてことはあらかじめ調査しておくべき話です。

さて、新築って中古物件と違い、自由度があるのでいいかと思いますが建てる人の心構えやくだらない条例ひとつで建物の形そのものが大きく変わっちゃいます。ましてこんな計画すら無しに机上で想定利回りを出して買わせようとするって行為がどんだけアコギな振る舞いなのかお分かりいただけたんじゃないかと思います。

こういう細かい部分を先に計算して部屋の大きさ、間取り、窓の位置、エアコン、キッチン、バス、トイレなどの水回りの位置が実際に家具を置いた時にちゃんと使えるのか?そこまで考えて賃料計算して「うむ、、これなら収支出そうだね」って考えてからお客さんに「この物件、、買いませんか?」って聞くのがスジなんじゃねーのかよ?wwって気分です。

とは言え、
実際、ここまで買うかどうかの判断に時間掛けたら他の人に買われちゃうでしょう。。

なので新築を考えてる人は物件情報が届いたら
①どんな企画にする?(この土地なら何建てる?)
②どうやって建てる?(RC、S造、木造)
③どういう部屋にする?(間取り、賃貸面積など)
④どうやって貸す?(募集方法など)
を頭で思い描きながら判断しつつ

⑤誰に頼んで建ててもらう?(設計士、建築会社など)
の設計士さんにお願いしてざっくりしたボリュームを入れて貰いつつ

収支は自分で計算する。(軽く書いてますがここって意外に重要ですよ)

ってルーチン作業で買うか買わないかを検討していただけるといいのですが、

え?

難しすぎるって?

大丈夫大丈夫。。

この作業、、
実際やってみるとそんな難しいことではないんです。(だって素人みたいな仲介さんだってやってるじゃんw
慣れてしまうとどんな土地がストライクでどんな土地がクソボールなのか概要見ただけで瞬時に判断出来ちゃいますから。

・・・・

・・・・

えーっと、、
おそらくこんな話を読んだら「やっぱり、俺は業者の新築完成物件でいいや・・・」って思っちゃうかと思います。

そういう方はしつこいようですが過去記事の家賃下落の仕組みあたりをご参照していただけるとそのやる気に「緊急ブレーキ」が掛かる仕様になってますので今一度、ご一読くださいw。


あとすでに地主さんで将来的に土地活用を考えてるって方もここを読んでるんじゃないかと思いますが頼むところがなくて結局ハウスメーカーで建てちゃうって時に、こんな考え方を設計の人にぶつけてみてください(特に貸しやすい間取りあたり)

きっと「あ、こいつ素人かと思ってたけど結構知識ありそうだな」と警戒してくれて出来あいのモジュール設計じゃない提案をしてくれるかもしれませんよw

さて、ここ3日間、、
いつものようにネチネチを書いてみました。

明日はさらに突っ込んだ話を書いてみようかと思ってましたが、、残念ながら明日からワタクシ、夏休みに入ります。。(夏休みって言っても何日かは会社に来るのでその日はブログ更新しますけど)

夏休み明けに書くネタが無かったらまた書きますのでよろしくお願いします。

あと今度のセミナーに参加される方はここ3日間で書いたことを基準にさらに掘り下げた話がセミナーネタになるのでセミナーまでに今回の特集ネタで登場した専門用語くらいは予習してから来てください。(初心者向けに話しますが進行スピードが速いのが狼セミナーですw)

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身も心もガン黒になって9月に戻って来るんじゃんw

狼旅団電話相談室。。。その2

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まずは業務連絡なんですのw

業務連絡
8月30日のセミナーのお振込み期限は明日(7月31日)までです。
今回はキャンセル待ち数が70人といつもより多いので明日の締め切り以降はキャンセル扱いとさせていただきます。(今回はすみませんが救済措置はありません)また申し込んだのにいまだにご案内メールが来てないぞって方、、いらっしゃらないとは思いますが万一、そんな方がいましたらご一報ください。。


こんにちは。

昨日のブログで何に気無しに書いた一文で

「しかも二項道路(どう見ても4m未満ですw)なので土地のセットバックもありそうだし住居地域の用途なので容積率から考えても160%どころか日影規制とか窓先空地とか採光面積などの計算によっては100%消化できるかも疑問です。」

って話がありました。

ここで登場する「160%の意味がわからん」って質問が多かったので今日はまずここからいきます。(旅団のセミナーではこのあたりはすでに知っているものとしてすっ飛ばしますのでご存知ない方はここで予習しておいてください)

容積率ってのは建物がどのくらいの床面積を確保出来るか重要な要素になるのでワタクシ、口を酸っぱくして言い続けてることですが物件概要書などを見ると

建蔽率(けんぺいりつ)・・・60%
容積率(ようせきりつ)・・・200%
なんて記述があると思います。

普通に考えたら
100㎡の土地に上から見た建物が60㎡(100㎡の土地に対して60%なので60㎡ってことです)の建築面積に対して
100㎡×2倍=200㎡の容積の建物が建つわけですが(要は土地を100としたら200%ってのは2倍ですって意味です)

この建物200㎡の容積を消化しようと思ったら
3階建てにプラスして20㎡分をもうワンフロア増やさないとダメな計算になります。(実際には建築基準法上も容積除外部分があるので3階建てで収まることが多いですけど)

しかしこの容積がフルに使えるのは一定の条件をクリアするのが前提になります。

えぇ、、その物件に接道してる道路幅員で容積の制限があるんです。

だいたい安く出回る土地ってのはこの道路幅員が4mってケースが多いんですが(下手すると4m以下の「けもの道」みたいなやつだったりすることが多いんですけどねw)安く収益物件を建てるのはこんな土地を狙わないとダメなのでこの部分、、非常に重要です。

この4mっていう道路幅員ですが役所の指導で道路は最低4mの幅員がないとダメと言います。(しかもスミ切りと言って邪魔な部分を斜めカットされるおまけつきw)

これは以前にも書きましたが消防車両が通れる最低幅員で、火災時に4m以下の道路幅員だと車両が入れないので防火対策としてこの4m幅員を義務付けているんです。(地域によっては6m以上の幅員を要求されることもあります)

この4m幅員に土地を切り取られることをセットバックと言うんですが、このセットバック、、道路提供しても持分は自分の所有物なのにその部分には勝手に建物を建てられないようになります。4m幅員以下の道路でこのセットバックをやらないと建築許可が下りないのでこういう道路では自分の土地を情け無用に削られます。。(こういう4m未満の道路を「42条2項道路」とか言います。いわゆる二項道路ってやつです)

さて、
それで4m幅員になったからと言って話は済みません。。

えぇ、、4m道路は一部低層住居地域以外が更なる容積の制限を受けるんです。

我々不動産屋は
①4m道路接道
②住居地域

であればその土地がたとえ容積率300%であっても条件反射的に「あ、ここの容積、160%しか喰えないじゃん」って判断します。

計算式はこんな感じです。
容積率=前面道路幅(m)×4÷10(住居系の用途地域の場合の容積率)

前面道路が4mの時は
4×4/10=1.6(倍)になりますから160%が容積率です。(160%ってのはこういう意味です)

計算式が面倒だって言う人は
〇〇住居地域+道路幅員4mと言う表示を見たらたとえその地域の容積率が200%だろうが300%だろうが一律160%しか喰えないって覚えておけば大丈夫です。

これ以外に非住居地域の容積計算式もあります。
非住居地域はここまで容積制限も厳しくないので「4」の部分が「」になります。
容積率=前面道路幅(m)×6÷10

なので非住居地域では道路幅員が4mだろうと240%になるんです。(コメントでご指摘がありましたが最初から指定容積が200%ならもちろんこちらの容積が優先ですw)

同じ道路幅員4mでも使える容積がこれだけ違うと建築する物件収支にも大きく影響してくるのでここは絶対押さえておいてください。(くどいですがセミナーではこの辺は時間の関係で端折ってしゃべるので予習しておいてください)

実はこの非住居地域での容積制限ですが商業地域だけでなく工業地域でも適用されます。
となると「準工業地域」でもこの容積制限になるわけで最近のデキる大家さんはこの「準工業地域」を狙って土地を仕込んでます。。

なぜかと言うとこの準工業地域って最近は工場が立ち並んでいるような雰囲気から住宅街の雰囲気に変貌してきてるんです。。(言ってる意味わかりますか?)

こういう風に書くと
「よーし、、じゃ、俺も容積がいっぱい取れそうな準工業地域の道路幅員4mの物件探すぞ!!」
ってなっちゃうかもしれないですが、実はこれだけだとさらなる落とし穴が待ち受けているんです。。


不動産投資は容積がたくさん取れる物件の方が賃貸面積も増えますから収支は良くなります。
しかし容積をたくさん取るということはその分、建築費も増えちゃいます。

しかも上へ建物を増やせばいつかエレベーターの設置とか給水設備(直結にするのか増圧ポンプ付けるのかとか)をしないといけない領域まで達してしまいます。
最初から10階建てのRCレジを作るのでしたらこの手の設備設置の覚悟はあるかと思いますがこれが4階建て、5階建てのレベルの場合、、、

収支を圧迫するこれらの付加設備設置はこのレベルが一番頭を悩ますんです。(あるかないかで月々の管理費が変わっちゃうんです)

それとRCの場合、部屋数のよっては各地方自治体のアパートマンション条例なんてのがあります。

代表的なのは
豊島区の条例でワンルーム1戸あたり50万円の税金を払え!、、あたりですがこれ以外に
15戸以上の居室を作る場合、、
駐輪場〇台設置しろ
だの
ゴミ集積場を設けろ
だの
一部屋あたり25㎡以上の居室を作れ
だの
とにかく運営上の収支に影響が出そうなことを強要して来ます。。(強要って言ったら失礼ですがw)


あと木造アパートの場合は2階建てにするか3階建てにするかあたりで悩みます。。
これは建物の構造計算が2階と3階で違ってくることなどに起因しています。

構造計算があるとないでも建築コストは変わって来るので2階建ての状態でロフトをくっつけて天井高を高く見せるか天高は低くてもいいから収益優先で3階建てにするか・・・うーん、これだけでも悩みます。。

参考までに構造計算が不要な建築物なんて基準を書いておきますが
• 100㎡以下の特殊建築物もしくは特殊建築物以外(住宅・事務所)の建物で
•木造で2階建て以下かつ延べ床面積500㎡以下かつ高さ13m以下かつ軒の高さ9m以下
•木造以外で平屋建て以下かつ延べ床面積200㎡以下

は面倒な構造計算が不要なので工期も早く、かつ建築単価も安いんです。(これで支持地盤がすぐ真下にあるなんて土地があったら最高ですw)

要するに土地の大きさによっては費用を掛けて容積いっぱいに消化するよりも建築費のバランスを見て安く効率よく建てられるなら無理しない建てたほうがいいってこともあるんです。

このバランス感覚みたいなものがあるとどんな土地見ても「ここはこういう企画でやろうかな」なんて発想が浮かんでくるのですが正直、この感覚はワタクシでもそうそう出来るものではありません。(それなりの土地勘と建築の知識が必要になります)

今度のセミナーではこの辺のバランス感覚がずば抜けてる大家さんが講師なのでこのパートに差し掛かったら息を殺してよーく話を聞いてくださいw。

そんなわけで容積については多少でもお分かりいただけたかと思いますが新築をやる場合、他にも重要な要素があります。

そうなんです。
いくら容積を消化できてもちゃんと貸せる部屋にしないと部屋が埋まらないんです。。(埋まりにくい新築を建てちゃうと後々苦労するんです。。。w)

人気の間取りっていうと他人の作った物件を見学するなりしてノウハウをパクればいいやとか、ハウスメーカーか過去から培ったノウハウを駆使して素敵な部屋を作ってくれるから安心、、、なんて甘いですよw

その前に法的な縛りがあることを忘れないでください。
同じような土地でもエリアによっては建築の条例が違うのでやりたくても出来ないことが起きるんです。。

そこで明日はこの部屋割りで欠かせない要素である法的シバリの
日影規制
とか
窓先空地
とか
採光面積
なんてのもワタクシがわかる範囲で書いてみようかと思います。。

これが決まらないと部屋の間取りなんて出来ませんからこの段階でドヤ顔で小難しい数字の羅列した投資収支表なんて作ってもまったく意味がないってことを思い知らせてあげますww

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続きが気になるやつはぽちくりなんじゃんw

狼旅団電話相談室。。。

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まずはぽちくりなんですのw

こんにちは

8月末に新築セミナーやりますなんてブチ上げてるからでしょうか。。
最近、また「狼さん、この物件どう思いますか?シリーズ」的な質問が増えてます。

そんな質問にお答えするのは全然構わないのですが、送られてくる資料を見ると99%の確率でアウト判定になっちゃうのでアウトセーフ判定より「なんでこの物件じゃダメなのか?」っていう即興のセミナー状態になっちゃうケースがほとんどです。

昨日もそんな相談があり小一時間ほど電話でお話ししましたが、
ここのところ一番多い、「物件情報出す側がロクに検証もしないで物件情報を出してるケース」でした。

検討する方から見れば「プロである不動産屋が出す情報だし、プロが作った収支計算表も付いてくるわけだからこの利回りで回るでしょ」って思っているんじゃないかと思いますが、正直、とんでもない計算してるバカ仲介が存在するってことも頭に入れておいてください。

昨日の相談の物件、、恐らくですが
①日々徘徊してるレインズ内で土地単価が安い物件を発見!
②なんとなく収支ソフトで収支組んだら表面利回り7%超え
③土地のロットが小さいので建築費コミコミ1億以内でいけそう


よーし、、オ◯ックスが使えそうな年収800万超えの顧客リストのお客さんにメールでじゅうたん爆撃だー!レッツゴー!!!

なんてフローチャートで出てきた物件情報ではないかと思慮されますが、、

てめーらいいかげんにしろよwwと声を大にして言いたいです。(いや、マジでw)

実はこの物件情報。。
早速あちこちのお客さんにバラ撒き始めてるんでしょうか?

おかげで昨日は同じ物件を巡って4件、まったく同じ質問が飛んできましたよ。。。w(昨日の狼相談室は大繁盛でしたw)

どこのどなたがこの収支計算書を作ったのか知りませんが素人投資家相手にこういうやり方はいい加減やめた方がいいかと思います。。

これはあくまでもワタクシの手法ですが
ワタクシが新築できそうな土地を見つけたらまず最初にやることは「ボリュームチェック」です。(もはや常識的なことですが敢えてドヤ顔で言ってみますw)

そうなんです。
不動産投資の収支表とかそういうのは「まずどんだけ容積が食えるのか?」がわからないうちは基礎になる数字が無いわけですからどんな複雑な計算してもなんの役にも立ちません。(そこが固定されないと収支がめちゃめちゃブレまくるんです)

今回の資料、、
びっくりしましたが仲介さんが自ら方眼紙かなにかに手書きで書いた平面図(間取り図よりも簡素なやつなので平面図とも言えないけどw)に各部屋の㎡数がざっくり入ったシロモノでした。(「間取りはこれから入れます」とか言ってたらしいですがそれ以前にやることがたくさんあるでしょw)

参考までにワタクシが書き写してみました。。

注:決してネタではございませんw


しかも二項道路(どう見ても4m未満ですw)なので土地のセットバックもありそうだし住居地域の用途なので容積率から考えても160%どころか日影規制とか窓先空地とか採光面積などの計算によっては100%消化できるかも疑問です。

仮に容積消化出来たとしても果たして満足に貸せる「競争力ある間取り」に出来るのか・・・?(ま、それ以前に場所的に考えるとシングル向け物件は飽和しているエリアなんですけどねw)

言うまでも無く賃貸物件って「建てたら終わり」じゃなくって「建ったところからが勝負」です。
建てる前に図面を見て「この部屋割りで満室経営出来るのか?」くらいは当然考えて欲しいし、ここを全部業者任せにしたり行き当たりばったりでやるとどうなるか?

そうです。
新築時は新築プレミアの勢いで埋まるからいいですけどそのうち近隣のライバル物件に負けちゃうなんてことが起きるんです。(新築なんだからちゃんと敷金、礼金が取れてがデフォルトであって間違っても新築でいきなり広告料が掛かる物件建てるなんざ論外なんです)

ま、こんな仲介のことです。
土地を売った時の仲介手数料と建築会社のあっせんで得られるKB(キックバック)と完成後に得られる賃貸管理費用さえ入ればどうでもいいとでも思っているんでしょう。

いくらなんでもこの状態で投資家に「買いませんか?」なんて聞くレベルじゃないです。

そりゃいい物件は瞬間蒸発しちゃうから仕方ないじゃんって気持ちもわかりますよ。

しかしこの紹介された土地はレインズ物件。。
元付業者がなんとかして両手仲介しようと新築アパート業者に打診するも何らかの理由で買い取り出来なかったからこうやって表に出てきた物件である可能性が高いです。

売主が安易に値下げに応じずで土地値が高く、単に利幅が薄いなら利幅を取る必要がないエンド客が買えば勝算があるかもしれませんが建築基準法の問題でうまくボリュームが入らなかったって理由でレインズに「戸建て用地」として登場していたとしたらこれはもはや事件です。。(新築ってホントはここまで考えないといけないんです。。。)

この仲介さんの計算では
総工費 6000万前後
賃料収入 450万くらい
表面利回り 7.5%
くらいの収支になってましたが

確実な線で賃貸経営することを考えると
総工費7000万弱
賃料収入 410万くらい
表面利回り 5.8%
くらいになっちゃうはずです。

だって収支表に書いてあることは都合のいいことばっかりで肝心の建築費用で抜けてるところ多すぎなんですもんw。(都内で外構、地盤改良、その他もろもろコミコミで勝負物件的木造アパートが今どき坪70万で出来るわけねーだろww)

土地を買って新築をやる場合、
先に土地を決済してしまうので買った土地になにか不具合が発生すると悲劇です。(まさかここから「やっぱ辞めた」は出来ないでしょ?)

なので土地から新築を仕込む場合、
考えすぎて脳みそがぐしゃぐしゃになるくらい何度も何度も検証してから始めないといけないのに、、なんですか?

こんな見通しすらない計画で何千万もローンを組ませちゃうんですか?

我々不動産屋が新築やる時だってそこそこ痺れちゃうってのにボリュームすら入ってない計画で土地から仕込んじゃうのは危険極まりない行為だってことをまず頭に叩き込んでください。


なんて怖い話を書くと
「じゃ、やっぱり新築は業者の完成物件買った方が楽ちんじゃんw」って考えるかもしれませんがそんなことが脳裏をかすめたら
過去記事の家賃下落の仕組みあたりをご参照していただけるとそのやる気に「急ブレーキ」が掛かる仕様になってますのでご一読くださいw。


ここでこの話が終わると「結局、狼ってネガティブなこと言ってるだけじゃん」とか言われそうなので明日から休みに入るまでの間、「じゃあ、どうやればいいのよ?」ってあたりの話を例の新築セミナーの前段の話として書いてみようかと思ってます。(ひらたく言えばセミナー予習編ですw)

こんな話が気になる方はジロー君をクリックしてお待ちください。。。
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あからさまなクリック誘導なんじゃんw

白のGショック。。。

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あと4日で夏休みなんですのーw

こんにちは

いやー、、週末も暑かったですねー。。

不動産屋の分際で土日お休みなワタクシ。。(そんな素敵な会社なのになぜ社員募集しても集まらないのかと。。)
基本的に何も用事が無い時は近所の貸スタジオにギター弾きに行くか、犬と散歩するかの2択になるのですが気温35℃ではさすがに動物にとっても酷なので犬を連れて散歩に出る気になりません。(最近知ったのですが真夏の暑い日の犬の散歩は皆さん早朝の5時頃やってるらしいです)

と言うことで昨日も午前中、ちょっとだけスタジオに出掛けた以外はずっとエアコンの効いた家で犬と戯れてました。。(巨人―中日戦がテレビでやってたのでそれの観戦も兼ねてます)

そんな休日の午後。。
自宅にいるとひっきりなしにインターホンが鳴ります。。

えぇ、、100%なにかのセールスなんですが、
大体はそのインターホンを無視してればいつの間にかセールスマンも退散するのでことが足ります。。

しかし、うちの犬はインターホンが鳴ると「人様のナワバリ荒らすんじゃねーよ」と必ず吠えます。で、その度になだめないとダメなのでセールスマンの来訪は仕方ないにしてもワタクシにとってこのなだめる作業がとても苦痛なんです。。(そんないちいち吠えんなってw)

昨日、やってきたセールスマンは5組。。
場所的に高級一戸建てが多いエリアなのでウチみたいな築古な戸建貸家でも「お金持ち」にでも見えるんでしょうか?(皆さん、見る目が無いですねw)

最初にやってきたのは太陽光の営業。
「屋根に太陽光パネルを載せて節電と売電でどうのこうの」って言ってましたがウチの屋根にこれ以上重いものを載せるのは危険極まりないので事情を真摯に説明してお断り。。。(こいつら単に「いーえ、結構です」ってぞんざいな態度を見せると逆ギレするので理詰めでお断りします)

次にやってきたのはいわゆる「心配商法」なセールスマン。。
「たまた近くを通りかかったんだけどお宅の外壁が危険なので心配になってインターホンを鳴らした」ってやつなんですが、これ実は前のS造の家の時もよくやってきました。(雨漏りだのネズミだのクラックだのうるさいってw)

自分の住んでる家の事くらい自分が良くわかっているので「そんな心配無用ですよ」って言って断るんですが
「いや、素人の人ほどそう言うんですよww。こっちはプロなんだからw」と意に介しません。。

ワタクシ、「たぶん君よりもワタクシの方が遥かに詳しいですよ」って言いたいのですが信じてくれそうもないので軽く業界用語をチラつかせてそれとなくわからせるように諭して退散して貰ってます。。(「なんだ業界の人?なら先に言ってよ」とか言われますがワタクシ、あなたのような詐欺っぽい業種じゃありませんw)

彼らの共通点。。
インターホン越しに見てるとわかるのですが
①目が濁ってる
②どなたですか?って聞いてもなかなか名乗らない
③やたら挨拶だけは清々しいw

って部分。。。

なんでみんな揃いも揃って目が濁ってんのか不明ですが声はとても清々しいのにあの目を見ちゃうとまったく信用できません。(あと、先にちゃんと要件言えよw)

そんなのを適当にあしらうのが休みの日の日課なのですが昨日の最後の方にすごいセールスマンがやってきたのが今日のブログネタです。

あ、そうそう。。
ここ読んでる人でこんなやつに襲撃された経験ないですか?

①お坊さんの恰好
②平たい太鼓を持ってる
③突然玄関先でお経と太鼓連打しだしてお布施みたいなお金を払うまで居座る


ワタクシ、子供の頃自宅によく押し掛けられてとても怖い思いをした記憶があり、この手の人は今でもトラウマです。。。

昨日やってきたのはまさにこんなタイプの人。。(うちの犬なんかパニックになっちゃいましたよw)

さすがに今時はあの怖い太鼓連打はないみたいですけど白装束のおっさんがインターホン越しに突っ立ってたら大体の人はイヤだと思うはずです。。(住宅街に白装束ってどう見ても変でしょ?)


子供ならこれ見たら泣いちゃいますよw

で、そんなヤツにインターホンを押されたので放っておくわけにもいかず「どなたですか?」って聞いたんです。。

そしたらそいつ、、
そのインターホン越しにずっとお経唱えやがるんですwww。(だからそういうの怖いって言ってんだろww)

もううちの犬なんかわけわかんなくなっちゃって「ご主人様、、怖い怖い怖い怖い」って目で訴えてくるもんですからワタクシ、、とても嫌でしたけど対応しましたよ。。(こういうやつもキレるとなにしでかすかわからんから真摯に対応します)

狼「あのー、、うちになんか文句あるんすか?」 (あまり真摯な対応じゃないかも)

そいつ「いえ、この家に得体のしれない怨念みたいなのを感じてしまって・・・」

・・・・

・・・・

これも新たな「心配商法」の亜種なんでしょうか?
人っていろいろな商売を思いつくもんです。。。

狼「いや、怨念とかよりもこんな姿で家の前に立たれると迷惑だから」
と消えるようにお願いすると

そいつ「いや、原因はこの庭の木ですね」
と以前に嫁が高枝切りバサミでばっさばっさと切り落としてしまったキンモクセイの指さしてのたまいます。

そいつ「きっとあなたの先祖の霊がここに宿ってしまっているんでしょう。。」
とおもむろにお経を唱えようとしたのですが、、

先祖も何もそれ以前にこの家はそもそも借家です。。(しかも居住実績はまだ9か月ですw)

築古の家を大事そうに使っているから「相続した家にそのまま住んでる」みたいに見えたのか知りませんが、きっと当てずっぽうに言ってるんでしょう。。

そう思ったらなんか相手するのもバカバカしくなってきました。(ってかそんなのすぐに気づけってww)

近所迷惑にもなるのでとっとと帰って貰おうと思ったのですが、、あれ?

こいつの左腕にはこの白装束にまったく似つかわない白のGショックが巻かれてます。。(もしかして白装束だから白なの?ww)


普通は数珠とかだろww

なんかそれ見たらとても俗っぽいものを感じてしまったワタクシ、、
面白そうなのでもう少し話を聞いてみることにしました。。

狼「やっぱりあれですか?こういうのって除霊をか必要なんですかねー?」

そいつ「いやいや、先祖の霊に向かって除霊とは失礼ですね。。あなた。。」





まさかこいつに諭されるとは思いもしませんでした。。。




最終的になにかのセールスだろうと思って最後には


「壺」

とか


「ハンコ」

とか


「水晶」

とか


「幸運の財布」

あたりをおもむろに買わされるんじゃないかと思ってたのですがいつまで経ってもそういう話になりません。。(むしろそういう話にならないように避けられてたような気がします)

20分くらい、玄関先でいろいろ応酬があったのですが(うちの犬があまりに吠えまくるのでこの辺が限界でした)結局、最後には「ご先祖の供養はちゃんとやりましょうね」とだけ言い残して去って行きました。。(水だけでも毎日取り換えるといいとか言ってました)



すみません。。
あなたは一体ナニモノだったんですか?





でも、しばらくしたら5軒くらい向こうの家でもお経唱えていたからやっぱりなにか得体の知れない商売だったんでしょうけどww


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ここまで引っ張っておいてオチ無しなんじゃんw

神の味噌汁。。。

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土曜もぽちくりなんですのーw

こんにちは

そういや、一昨日名古屋に現調に行った際、名古屋大家塾の塾長様の車に乗せていただき法務局などを回りました。。

普段からご多忙な塾長。。
ワタクシごときのためにわざわざ車を出していただくからには「なにか裏でもあるんじゃねーの?」と無駄に勘繰るワタクシ。。(ワタクシの警戒心は人の3000倍です)

そんなワタクシと塾長、法務局に行く前に昼飯を食うことになりました。(塾長様のおごりでしたw)


「まことや」全部入り麺マシマシですw

塾長「さぁさぁ、、ここの味噌煮込みうどんはめちゃめちゃうまいぞー!!ガンガン食おうぜ!!がーはははwww」

よくよく考えたらこの日の気温は35℃。。
そんな時に我慢大会みたいにアツアツのうどんを食いましたが・・・これホント美味かったですw。(赤味噌マンセーなワタクシです)

で、そんなアツアツ味噌煮込みうどんをうまそうに食ってると・・・

塾長「あ?食ったね?今、食ったよね?」

・・・

・・・

えぇ、、せっかくですから美味しくいただいてますが?何か?

塾長「と言うことで次回の名古屋セミナーは10月に決まりだから新ネタの準備夜露死苦~!!!!」

やはり策士塾長様。
タダでは転ばない人です。。。(投資家の鏡みたいな人です)

と言うことで今年はもう地方遠征には出ないつもりでいましたが「一杯の味噌煮込みうどんの義理人情」で再び名古屋でセミナーをやる運びになりました。(追って塾長様から発表があるはずなのでお待ちください)

塾長様より「8月の新築ネタじゃ目の肥えた名古屋大家納得するわけないからくれぐれも新ネタしゃべるように」と厳命されてますのでネタはこれから考えます。(今度はセミナー中に挫折するオーディエンスが出ないような内容にしたいですw)

あ、そうだ。
名古屋でしゃべるならいつものお願いもしておかないと。。。

狼「あ、塾長様、、名古屋と言えば栄ですよね?今度こそ欲望うずまくところキボンn、、、あれ?」

しかし、ワタクシ目的地の駅でそそくさと降ろされあっという間に塾長様は視界から消えていきました。。。(相変わらずご多忙な方です)


あと仙台大家の会からも再三セミナー招致のお話をいただいていたので10月か11月には仙台にも行きます。
よろしくお願いします。(いつもの仙台駅での赤じゅうたんを敷いた歓迎セレモニーとフェラーリでの市内パレードもお忘れなくw)

さて、、
そんな名古屋日帰り調査の帰りの新幹線で隣に同業者らしき方と相席になりました。

どちらもこんなクソ暑いのにスーツ着用してるところを見るとどうも契約か決済の帰りの模様です。。

同業A「いやー、、やりましたね。取りあえず乾杯!!」

この日のワタクシ。
家で晩御飯だったので名古屋の駅ではお茶だけ買って新幹線に乗り込みましたが隣はすっかり宴席になってます。

同業B「まあ、あれだよな。。こんな景気がいつまでも続くわけじゃなーから今のうちに稼がないとな」

話の内容を聞く限り、
東京の顧客が名古屋の物件を買ったらしく遠距離物件特有の「持ち回り契約」だったようで買主さんは不在、、っていうシチュエーションです。。

ワタクシ、会話の内容が気になりipodで音楽を聞いてるフリこそしてますが電源をオフにしてずっとその二人の話を聞き入ってました。

しかしこの二人飲む飲むwww
名古屋駅を出て小一時間くらいでビール10本くらい空けてましたよ。。

同業B「まあ、あれだよな、、8月まであと5件終わらせてとっととグアムで泳ぎたいよな。で、おまえ今度は嫁さん同行?」

この時勢にあと5件契約が残ってるなんで言ってる業者さんです。
どんなタイプの不動産屋かくらいすぐわかるってもんです。。。(いつもの高金利な銀行を多用してるとこでしょ?ww)

同業B「ところで、あの〇〇の客のファイナンスどうなってる?」

ファイナンスありきな業者さん、、
物件の話よりもこっちの話の方が大事みたいなのですが、、あれ?なんか内容がキナ臭い話になってます。。。

同業A「売契を〇〇〇〇万フカして出してますけど中間金のエビデンス要りますかねー?」

・・・・・

・・・・・

ちなみにこの日のワタクシ、
ポロシャツにジーンズ姿なので見た目が不動産屋じゃありません。。
だから隣で平気でこんな話出来るんでしょうね。。。(ワタクシならこういう話は絶対外部じゃしませんけどw)

同業B「俺から担当に言っとくからエビデンスは無くてもいいよ。それより印紙代、ちゃんと買主から預かっとけよ」

うーむ、、、
わかる人にはわかる非常にヤバい話が始まった模様です。。。(ワタクシ、、もうすっかり耳がダンボになっちゃってますw)

ここで印紙代の話になるってことはこのお二人。。
売買契約書を2種類作るんでしょう。。

話の内容はさらにきわどいネタにと推移していきました。

同業B「ところで〇〇さんのやつ、お前、ちゃんと〇〇〇〇〇やっといた?」(すみません、ここら辺から伏字多用しますw)
同業A「えぇ、、〇〇〇だったので担当に〇〇〇〇〇〇って言っておきましたよ」

同業B「そこまで融資出るんだったら〇〇〇の数字を丸めて〇〇〇〇しちゃえばいいじゃんw」

同業A「え?それって〇〇〇だしヤバくないですか?」

同業B「わかりゃしねーよwそんなのww余ったら俺の口座に振り込んじゃえばいいんだから」



ワタクシもこの業界が長いのでこの話がどんだけヤバイか理解してます。(もはやこの内容は詐欺ですw)
ま、酒がかなり進んでるのでこんな話が飛び出しちゃうんですけど、、ちょっとは周りを警戒してしゃべんないと危険すぎる内容です。。

同業A「じゃあ、決済のドサクサで客が実印押すときに書類の中に混ぜちゃいますねww」

このネタ。。
数年前に他の業者さんがやってた詐欺ネタなんですが今時こんな話を聞くとは思っていませんでした。(すでに絶滅してるもんだと思ってましたよw)

ただでさえやってることがお客さんのためになってない話なんですがこんな副業的なことにも手を染める業者さんがいるとは隣でお茶をすすりながらワタクシの方が冷や汗が出てきました。。。

で、どこで降りる業者なのかチェックしたかったのですが、
ワタクシ残念ながら品川で下車となりこの二人は東京駅まで行ったのはわかりましたが尾行までは出来ませんでした。。


こいつら、、一体、、どこの会社だったのか?

えぇ、、神の味噌汁ってやつです。。。


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オチ的にグダグダなんじゃんw