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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ははーん、、あなたワタクシにウソついてますね?(昨日の続編w)

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団員から桃が1ダース届いたんですのw

こんにちは

さて、昨日のブチ切れブローカーW氏。。
あれだけ怒り狂ってたので今日もさぞかしお怒りかと思えば、、、昨日の怒りはどこへやら。。。

W氏「やあ、おはよー、、名古屋は暑かったでしょ」(拍子抜けですw)

なんかこの言い回しだけでどんなオチだったのかわかるのですが(どうせガセネタだったんでしょ?w)買い付けまで入れたとか言ってたのでその辺をチクチクと追求しつつ「昨日の態度はねーだろ」と反省して貰うべく話は続きます。。。

狼「で、ワタクシはなにすればいいんですか?客付けしろっていうならやりますけど」(ちなみにこんなデカい物件を買うお客さんはワタクシにはいませんw)

W氏「いや、もういいんだよ。買い主はこっちで見つけたから・・・」

ははーん、、あなたワタクシにウソついてますね?

きっとガセネタに振り回されて結局は売値が違うかそもそも物件化されていなかったとかでワタクシにはもう用が無くなった・・・って雰囲気がひしひしと伝わってきますw。

必死に取り繕うって感たっぷりなのでこれ以上責めても仕方ないですし態度からして相当反省している気がします。しかし言うことは言っておかないと舐められちゃうのでこれだけは言っておきました。

狼「ワタクシ、あなたの部下でもなんでもないんですからあんな風に怒鳴り付けたらもう二度と仕事しませんよ!!(怒)」

こういう部分をナァナァにしておくと我々の業界ではオトコを下げちゃうので言うことはきっちり言っておかないといけません。なにしろこういう部分を上げ足取るかのようにいつの間にか梯子を外して逃亡するやつが多いからです。

これは以前あった話なんですが
ワタクシ当時は商談の席で怒鳴ったり怒ったりすることはいけないことだといつも冷静な態度(言い方を変えれば羊のような存在w)で物事を進めるタイプでした。

これって実は不動産業界の相手からすると「不平不満を言わないヤツ」って括りで見られます。
そういうヤツだから仕事を頼みやすいって側面もあるのですがほとんどのケースでは「いいように利用されておしまい」ってことが多いです。

いつまでも若い年齢の存在じゃないし、商談で相手から舐められる(あいつならこう言っとけば大丈夫だから)なんてことがあると最終的にはいい取引は出来ません。。

なのでワタクシ、本意じゃありませんが怒る時は徹底的にキレますww。(旅団飲み会とかで席を巡って店側と揉めてたまにキレてるワタクシを目撃した方も多いんじゃないかと思いますがあれはほぼ演技ですw)

狼「あ?それじゃこっち側にメチャメチャ不利な契約になるじゃねーかよ!」
とか
狼「そんな内容で合意出来るわけねーだろ!!」
とか
狼「好きでデブになってるわけじゃねーんだよ!!」>
などなど昔の石原慎太郎さんじゃないですがNOと言える日本って本の不動産版ですw。。。

えぇ、、不動産取引では「NO」がちゃんと言えないと使えない存在になっちゃうんです。。。

ワタクシ、元々気が強いタイプじゃないので(うちの娘にだってあまり強いこと言えないので嫁から度々怒られてます)これを克服するのホント苦労しました。。。(今じゃどこででもブチ切れられますけどw)

ただ、これは相手がブチ切れ中にやるとあまりいい結果は得られません。。(昨日みたいに売り言葉に買い言葉になっちゃいます)

コツとしては理論整然と話をしつつ(もちろん丁寧語です)突然言い回しを乱暴にするってのがいいです。
この冷静なとこからキレだすと相手は結構ビビりますw。あと相手がキレてからだと威力は半減します。(先制パンチあるのみですw)

不動産取引では出るとこはきっちり出ておかないと良いように丸め込まれることが多いの「ん?それってこっちが飲まなきゃいけないの?」ってところは積極的に言わないと「文句を言わない客」だと認定されます。ここから盛り返すのは大変なので最初から「ちゃんと言わないとあとでいろいろ言われそうだな」って存在になっておいてください。

あ、そうそう。。
だからと言って理不尽なところで文句を言ったりキレたりすると「クレーマー」だと勘違いされちゃいますのでご用心。。。

特に買い付け提出後の売買条件などのすりあわせ時、(売買って買い付け出してからが勝負ですからw)相手に譲るべきところは譲って結構ですが、こと収益に影響が出そうなところは積極的に戦いを挑まないと物件を買ってから苦労します。

どこまでが売り主責任でやることでどこからが買主責任でやるのかって部分はこの売買条件の交渉で有利にも不利にもなります。またこういう駆け引きは仲介を巻き込んで「こちらの言ってることが正しい」と思わせるのがコツです。

なんて簡単に書いてますが実際はどこでどうやるのかわからないんじゃないかと思います。
取りあえずいつもブログで書いてる「なんでなんで作戦」(質問を投げて終わらせる習慣を付けると相手は必ず答えないといけないので交渉が有利になるってやつです)を駆使するところから始めてください。

あ、、

売買条件の交渉で思い出しましたがなんでも最近、「買い付け入れてから指値するテクニック」なんてのが一部の投資家の間で流行してるって話を耳にしました。(ノウハウとして出回ってるそうです)

ワタクシが昔書いた「買い付けネタ」がありますので買い付けノウハウについてはそれを参考にしていただくと指値などのこともわかるんじゃないかと思うのですが買い付け提出後に「指値」をすると仲介はたいてい怒りますw。(ってか常識外れもいいとこです)

だって買い付けって「この金額で買います」って宣言してる紙ですもんw。。
法的拘束力は無いにしてもここがブレるやつだと仲介が判定したらその方には二度と物件は出しませんってのが不動産屋の性(サガ)です。(一度言ったことがその度にブレるやつってのは我々不動産屋が基本的に嫌いな人種なので余程の事が無い限り次回からはお付き合いするのを避ける傾向がありますw)

但し、例外があります。。(唯一許されそうな例ですw)

実はワタクシも仲介の現場で一度だけ遭遇した経験ですが、、
融資金額の減額で買い付け金額で買えなくなったので泣きながら減額要請をした。。(ま、ウラを返せばこれも指値の一種ですw)ってことがあります。(もちろん相手仲介は激怒してましたけどw)

えぇ、、ワタクシ、買い主さんから
「減額されたけどどうしてもこの物件が欲しいんです!!(ならどっかから資金調達してくればいいじゃんw)」と懇願されて、売り主のところに土下座しに行きましたよ。。

この作戦、、
融資特約の時期などで一歩間違うと違約金を取られる危険性があり、あまりお勧めしませんがこんな戦術も方法論としてはありなのかもしれません。(だからってこぞってやるとバレちゃうので派手にやらないでw)

あと現金決済とかで決済日に「これしか金が用意できなかったのでこれで決済してくれ」って作戦があります。(ワタクシ過去にこれをやられてすでに寿命が15年ほど縮んでますw)

人間って不思議なもので目の前に現金見せられると「うーん」って考えちゃうものなんですね。w(そもそも抵当権が消えないくらいの金じゃ逆に発狂するでしょうけどw)

その時は売り主さん、、小一時間ほど悩んだ挙句、
「仕方ない、、じゃあ、それで手を打ちましょう」って言ってましたもんww。


そんなわけでまた長くなってしまいました。。。
本日は以上です。。

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今日はこれからトリキなんじゃんw

ブローカーW氏、、ブチ切れる。。。w

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やっぱり味噌煮込みうどんなんですのーw

こんにちは。

ワタクシ、本日は一人名古屋で現調です。。

地方に現調に出かける時は前日にいろいろ仕事を片付けておいて現調中はあまり電話が鳴らないようにしておくのが狼流なのですが、、

こういう日に限ってつまんない電話が掛かってくるもんなんです。。。

電車を乗り継ぎ途中からバスに乗り継ぎやっとの思いで役所に着いたワタクシ。。
都市計画課を回ったり土木課、建築指導課、法務局と移動しながら調査物件の問題点が無いかその場で必死に考えてる時を狙ってつまんない電話が掛かって来るんです。。。

本物件の最大の問題点は本物件を貫く水路の存在。。
場合によっては建築出来るところと出来ないところが出て来そうなのでここだけはどうしても今日のうちに解決させたいと思って建築指導課でツバ飛ばしながら建築主事と戦ってる最中に、某ブローカーW氏から何回も何回も着信あり。

こっちも忙しいのでずっと電話に出なかったのですがその電話の度に留守電入れて来るもんですからあっという間に留守電がいっぱいになっちゃいました。(30分で18回ってストーカーじゃないんだからww)

わずかな時間で18回も留守電が入るとさすがに「なにか緊急事態なのかな?」って思っちゃいます。(で、こういうやつって留守電に何も要件入れないのが特徴ですw)

そこでワタクシ、建築主事が資料を取りに行ってる時に折り返し電話をしました。

W氏「あ、やっと捕まったよー、今どこ?」

別にオマエの部下でもなんでも無いのにこの態度、、、なんかムカつきますがそんな言葉を返す隙もなくしゃべり続けます。。

W氏「凄い物件が出たんだよ!高輪の売りビルなんだけど利回りが10%で土地が200坪あるんだよ!で、これをウチの金主がカネを出すから一旦買い受けてすぐに転がしたいんだけど、、、あ、この金主は俺のポン友の先だから信用出来るんだけどね、、そんな物件、昨日買い付け入れて速攻で押さえちゃったんだけど、、、、、、、、、、、、、、、誰か買いそうなやついる?」


こっちが喋る隙もなくベラベラとまくし立てられましたが、話自体は隙だらけですw。。(ってかどこまでが事実なんだかすらわかりませんw)

役所にいるのでこの規模の話をデカイ声でするわけにもいきません。(こういう話をしてるとすぐ役所に人からブローカー視線で見られちゃいますからw)

狼「えーっと、、今遠くにいるのであとで折り返し電話してもいいですか?」

聞く限りワタクシにとっては急用でもなんでも無いので東京に戻ってから電話します的な意味合いで答えると、、

W氏、、ブチ切れましたwww。。

W氏「オマエさー、一刻一秒を争うって話なのに何のん気なこと言ってんだーーーー!!」

そうこうしてるうちに資料をとってきた建築主事が心配そうにこっちを見てます。

建築主事「あのー、お忙しそうですからあとにしましょうか?」

いえいえ、、こっちの方が重要ですからすぐに電話切ります。。

狼「Wさん、すみません。今取り込み中なのであとで掛け直します!」
そう言って無理やり電話を切ったワタクシ。。

建築主事と水路を巡っての議論再開、、、あれ?

また凄まじい着信です。。。。w(なんか借金の取り立てみたいな掛かってき方ですw)

20分くらい建築主事とお話ししてましたがその間の留守電は15回。。。(オマエはストーカーかwww)

今度はちゃんと留守電にメッセージが入ってましたが「すぐ折り返せ!ブチッ!」ってメッセージが15回分きっちり入ってました。

繰り返しますがワタクシ、こいつの部下でもなんでも無いしこいつに借りがあるわけでもありません。。

なので現調中、一度も折り返しすることなく夕方名古屋駅に戻ってきて電話してみました。。

ぷるりんこ♪

W氏「オマエさー、折り返せって言ったらすぐ折り返せよ。」(あきらめ口調)

なんかいつになく横柄なW氏。
しかしこの言い方は人に客付け頼む言い方じゃないので

「つーかなんだよ!こっちもいろいろ仕事があるんだよ!」
とチョイ切れで言い返したら、さー大変!!!

「なんだとー!!!てめー誰にモノ言ってんだーーーー!!!!」(オマエだよ、、オマエw)

W氏の電話の後ろで街頭演説してるのが聞こえて途中で「ポーーーー!!」って汽笛が鳴ったところを見ると現在地は新橋のSL広場じゃないかと思うのですがそんなところでこんなデカイ声出しちゃダメだってww

「とにかく今名古屋だから文句があるなら明日聞いてあげますよ」と言い残し電話を叩き切りました。。(そのあともしつこく着信が入ってますがそんなのもうどうでもいいです)

と言うことでこれから新幹線で東京に戻るわけですが、、、


そもそもこの売り話、ホントなんでしょうか?

ウソだったらワタクシ、怒りますよw


新幹線の時間が迫っているので短いお話で終わりますがこの話、明日続報があれば続きを書きます。


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冷凍ういろうが今日のお土産なんじゃんw



未来への伝言 その②。。。(5年後のあなたへ)

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いきなり亜熱帯気候なんですのーw

こんにちは

昨日書いた久しぶりの技術系ネタ、、
制御盤だのフロートスイッチだの電気回路なんて話をしだすと読んで貰えないみたいで毎度おなじみの不発ネタという結果になりましたww。。(わかっちゃいますけど後世のためにはこういうことも書き残しておかないといけないんです、、)

で、そんな真面目に書いてたつもりのネタを巡りクレームらしきコメントが、、、wwww

狼さま,
とてもタメになるお話なのですが、、いつもながらお格調高くないところが少しあり、なかなかFBではいいねが押せません、、ざんねん。。。

2014-07-22(18:15) : ぼんくら URL : 編集


・・・・

・・・・

もしかしてこうやって毎日せっせと書いてるブログ、、
点数が思ったように伸びないのってこの微妙なお下品さが原因なの?www(ま、真面目に書いた時ほど最後にお下品さを前面に出したくなるワタクシの性格が悪いのは重々わかっちゃいます)

でもあれですよ。
気品高く書こうと思えば書けますけど・・・そういうお下品さをこのブログに求めている一部のコアな読者の期待も裏切れませんww。(そういうところに妙に義理堅いワタクシですw)

ってことでどんなに格調が高くないと後ろ指刺されようともこのスタイルは一切ブレませんw。(でもFBで「いいね」くらいしてください)


さて、そんなわけで昨日、耳にした話なんですが、
まだ不動産屋で「不動産投資で儲けたければ今すぐにでも物件を買え!」って言ってるやつがいるらしいですね。。。

これだけ「今の収益物件は高いよ」って言ってんのに一体誰のために物件買ってるんだろうって思います。
(ローンが出るからいい物件だとは限らないってww)

今日は過去の復習の意味を込めてそんなお話をやや反抗的に書いてみますが、ちょっと今日は趣向を変えて、未来にこのブログを読むであろう方を想定して書いてみます。。

えぇ、、そういう不動産屋さんからクソ物件掴まされて5年後くらいにこのブログに辿りついて「あぁ、、この物件買う前にこのブログに気が付いていれば・・・(涙)」って思い知って貰うのが目的ですw。 (本日のブログの趣旨はそんな意味ですので今、リアルタイムで読んでらっしゃる方はこの時点でポチボタンを押していただき明日のブログをお待ちくださいw)

と言うことで今日はここにもじろー君バナーを設置しておきます
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はいはい、、今日はここまでなんじゃんw



さて、、改めまして5年後の2019年にここでお会いした皆さん、、こんにちは。
ワタクシ、8年前くらいからここでブログを書いてた狼というチンケなブロガーでございます。
こんな大昔の記事にアクセスいただきありがとうございます。

現在2014年7月23日です。(現在ウクライナで激しい紛争が起きてる真っ最中です)
きっと数年前に買った物件が思うように収益が伸びずかと言って売ろうにも買った値段ですら売れず途方に暮れてあちこち検索しているうちにここに迷い込んだんじゃないかと思うのですが、、残念です、ワタクシあなたと5年前にお会いしたかったです。。。

そんなあなたにまず読んでほしいブログ記事があります。(これも今から5年前の2014年7月22日に書かれていた記事です)
これだけ毎日いいこと書いてるのにいつも理不尽な順位にいる桐木さんのブログw。。。

利回りって確かに投資指標の一つですけどそこだけにフォーカスするのって危険ですよとおっしゃってました。

またよくある不動産ポータルサイト(5年後はどんなサイトになってるか知りませんがw)を見ても基本的に一番目立つように載せているのって
「物件価格」「表面利回り」です。

ちなみに5年前の不動産屋って物件価格ってのは最後に見てました。(業販用の物件概要書なんてそもそも売り出し金額欄に「相談」って書いてあることが多いんですよw)

で、肝心の物件内容をチェックする順番ですがワタクシの場合、
①物件所在・・・(土地勘あるとこだといいーなー、、w)
②土地の面積・・・(積算価格を上回んねーかな、、w)
③専有賃貸面積・・・(坪単〇〇〇〇円にレンタブル比掛けて、、さて、いくらかなー、、w)
④賃料収入・・・(で、どのくらいの賃料は入ってくんのよ?、、w)
⑤築年数・・・(この辺で旧耐震とか書いてあるんだよなー、、w)
⑥建物構造・・・(どうか単純な構造でありますように、、、w)
⑦道路付け・・・(工事車両がちゃんと通れればうれしいなー、、w)
⑧修繕履歴・・・(ついでにたくさんお金掛けてくれてればケツ浮いちゃうよー、、w)
注:(  )内はワタクシの心の声です

って順番で一通り見て「このくらいの物件だったら価格的にこのくらいかな?」って想像して「で、この物件おいくら?」って聞いてその金額と自分で想像している金額の差で高い安いってのを決めてたものです。

そういやさらに大昔、株取引でエラい儲けて秋葉原の商業ビルをキャッシュで買ったBNF氏って方がいましたがあの方、
例のジェイコム株事件の時に一瞬で何十億も儲けた際、その株の売り出し価格をある程度想定していて実際に売りに出た金額が想像以上に爆安なのに気が付いてその瞬間に買いのキーをぶっ叩いて買いまくったそうです。

彼はジェイコム株の価値を事前に理解していたので「1株90万くらいなら買っちゃおうかなー」くらい考えていたんじゃないかと思うのですがそれが「1株57万円」で売りに出たもんですからそりゃ一気に買っちゃいます。

不動産投資も同じで物件の価値さえ理解していればこういう買い方が出来てたんです。

しかし不動産ポータルサイトを見てるとサイトがオープンしてからずっとこの表示方法です。
ってことはこの表示方法が一番注目されるしアクセスも多いんでしょう。(彼らポータルの収入源は物件の売買成約数ではなくあくまでも広告業者さんの利用料ですからアクセス数ありきですw)

おそらくこのやり方で物件探ししていたら相当良い物件を見逃してる可能性が高いです。(そんなポータルを使って物件を掘り出す「ゴールドオーシャンなんとか」とか言って騒いでた人達ってご存知ですか?)

なぜなら株式はリアルタイムな相場で価格が動きますがこと不動産物件では売り出し価格や利回りを決めてるのは売主だし、仲介業者だからです。

売主の発想ですが基本高く売れるものを安くは売ろうとしない生き物です。(某ポータルの物件査定で一番高い査定出したところに好感を持っちゃうのはいいですけどその会社の客層も考えないと晒しモノになっちゃうって知ってます?)

また仲介業者だって売り主さんにいいこと言って媒介契約取らないとそもそも販売活動が出来ません。販売活動が出来なければ仲介手数料は入って来ませんし客付け仲介だけだと物件をうまくグリップしていない限り瞬間蒸発的物件ばかり売買することになり結果「融資実行のクソ早い某金融機関」をあっせんされ買わされる羽目になります。

この手法でCFが回ってたのっておそらく2012年年くらい前まででしょう。(このくらいまではこの金利で買ってもそこそこ売却益も出るしそれまで修繕しなきゃCF残ってるはずですからw)

今では「こんな金利で借りちゃってあとどうすんのよ?」って状態になる確率が2012年当時と比較して高くなってます。(ホントは「高くなってます」って部分に具体的数値を入れたかったのですが真面目に書いちゃうと後々問題になりそうなのでやめときますw)

要するになにが言いたいかって言うと
①売値
②見た目の利回り
③融資が出るか出ないか

だけで売ってた業者さんが多いってことです。

実際、買主さんの話を聞いてもなんだかんだ言っても融資が付きさえすれば多少収益が悪くても買っちゃうって人が多かったので(そんなもん仲介が収支計算に魔法を掛けちゃえば楽勝ですw)仲介さんの融資付け能力の高い会社の方が売り上げがいいって構図になり最終的には不動産投資家は属性命(要するにそんな金融機関に本業属性だけで融資受けられる能力のある人は宝物ですw)な状態が2014年当時の不動産収益物件の価格を押し上げてた要因の一つになってたわけです。

今頃気がついても遅いかもしれませんが銀行はあなたが不動産投資で儲かるとか儲からないなんて心配よりも「返済が滞った時本業収入で補填出来んだろうな?」って感じで見てたはずです。(年収制限ってのはそんなものです)

ところで5年前、本業年収で1000万くらいあったと思いますが、今はどうですか?
理想的な展開としては本業収入は相変わらず1000万超えで不動産投資で家賃収入3000万くらいにはなってるんじゃないかと思うのですがおそらくここを読んでる時点で本業収入も無くなり肝心の家賃収入も相次ぐ値下げラッシュで予定賃料の70%くらいで思いがけない修繕の出費と税金でカツカツになってきてるんじゃないかと思います。(家賃収入が儲けじゃないってわかった頃だと思いますので敢えて書いてみます)

当時物件を買った仲介さんは短期間で儲けるだけ儲けてバックれたか行政処分を喰らって業界から退場している頃だと思いますが当時の営業担当の携帯は繋がりますか?(つながらないときは同業他社を片っ端しらべると捕まるはずですw)

そろそろ不動産投資も5年くらい経ったでしょう。
不動産投資ってのはデフレ時に買ってインフレ時に売り抜ける(要するに逆張りです。逆張り)って手法じゃないと美味しくないって気づいてるんじゃないかと思います。

ワタクシ、次のデフレ基調は東京オリンピック終了後になるんじゃないかと予想してます。ってことはあと4年間で底を迎えてさらにそこから3年程度で微妙にインフレ基調になるんじゃないかと非常に無責任ではありますがそう予想しています。

ってことはあと7年間、このジリ貧状態を凌げば道が開けてきます。それまでなんとか辛抱してください。

あ、そうそう。
あの時に融資を受けた銀行。。

金利は下がりましたか?

あの金利計算書、よく見ると固定金利じゃなくって変動金利だったはずです。
金利が下がってればなんとか凌げても逆にインフレ局面が長引いて金利が上がってなければいいのですが、、心配です。

また借り換えしたくても担当さんが「今、借り換えされると困る」と言われ借り換えに応じてくれなかった時期もあったかと思いますが5年も経過していればもう他の金融機関さんに借り換え出来てるかもしれません。

しかし借り換えた元々無茶な担保評価でタプタプに借りちゃってるでしょうからどこまで残債減ってますか?

いつか売却する局面に来ると思いますがその時までに売り出し金額以下に残債減らしておかないとせっかくあくせく貯めたCFが全部無くなっちゃうので出来るだけ繰り上げ返済して金利負担を少なくして金利分を貯め込む努力を今からしておいた方がいいと思います。(え?すでに返済の方が多くて貯めるどころじゃないですって?)

あの時、「不動産投資は1分1秒でも早く始めたほうがいい」とインフレ局面にもかかわらず果敢に挑戦した勇気があるなら今の惨状でもきっとやり直しが出来るはずです。

えぇ、、「あの時始めなくて今から始めても十分間に合ったじゃんw」なんて言っても後の祭りです。(他人はあなたの幸せを考えて物件を買わせたわけじゃないですから)

そんな事言ってる暇があったら現実を直視して目の前の問題をひとつづつ片づけて行けば「なによー、、セミリタイアして南の島でゆっくり暮らすどころか今のんびり暮らせる家すら無くなっちゃったじゃないのよ!!!」と愛想尽かして出て行った奥さんも帰ってくるはずです。

いいですか?
あと7年。
あと7年頑張ればなんとか5年前の損失を取り返せる・・・・かもしれません。。。(なんか傷口に塩を塗りたくる様ことばかり書いてしまってごめんなさい。。)



この予想が5年後、どのくらい当たっているかわかりませんがホントにそんな人だらけになってないことを祈りつつ今日のブログは終了です。。


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信じるも信じないもあなた次第なんじゃんw

ゲリラ豪雨と半地下物件。。。

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梅雨明けなんですのーw

こんにちは

7月も中盤が過ぎて近所のガキが夏休みで早朝から公園で遊んでいるのを見るとやっと夏本番ムードになって気がしますが、、とにかく暑い夏がまたやって来たわけです・・・。

デブには酷な暑い夏。。。

どうすりゃいいのさサマータイムブルース♪

特に、もやしのように色白なワタクシ、、
紫外線は大敵です。。(海に行くとマッカチンになっちゃうんです)

出来るだけ昼間はじっとしていたい暑い夏です。。。


さて、そんな夏のお話とはちょっと逸れますが先日の土曜日、、またもや東京はゲリラ豪雨に襲われました。

ゲリラ豪雨について軽くおさらいしておきますが
要するに地上と上空の温度差が40℃を超えると積乱雲が異常に発達して局地的に激しい雨が降るという図式。。

東京は基本アスファルトだらけで地表の温度が高くそんなところに寒気が入ってくるといつどこで大雨になるかわからないこの突発的豪雨で負け組にならないよう、ワタクシ、ipadに常時このアプリを積んでます。
東京アメッシュ(とても便利なのでぜひお試しあれ)

このアプリ、
使い慣れてくると雲の動きとかどのくらい発達するのかなんてのがわかるようになってるので「あと何分後に降りだすな、、」とか「こりゃエライ雨になりそうだ、、」なんてのがある程度予測できます。

で、先週の土曜日のゲリラ豪雨。。
最初は埼玉南部で出来た雨雲が北区付近で急速に発達して風が北風だったのでその雲がうちの物件めがけて流れてきました。。

「うーむ、、この雲の勢いからすると久しぶりに阿鼻叫喚になるんじゃねーの・・・?」

過去数回、そんなひどい目に遭って出動しているうちの物件はご存知の通り半地下物件。。
最悪、雨水が大量に流入してもオーバーフロー管があるので地下の排水は凌げますが、前みたいにバルコニーの排水溝を葉っぱが塞ぐとたちどころに大惨事になる設計です。。。(そこまでは考えてませんでしたw)

この発達しまくった雨雲を見ると非常に心配なので現地に見に行きたいところなんですが・・・前日に去勢手術したうちの犬を置いて出掛けるわけにも行きません。。(せっかく家で看病できるように3連休を狙って手術したのに・・・)

ひとりぼっちにしやがったら速攻で縫った傷口舐めるんだワンw

そんなわけで雲が物件の方に行かないよう祈りながらずっとipadで監視していたのですが・・
ワタクシの願いむなしく新宿付近で輪を掛けたようにさらに急速に発達して画面は真っ赤になりました。(真っ赤表示は「猛烈な雨」という意味ですw)


ま、こんなイメージですw

このアプリ。。
大体今見てる画面から5分前の出来事が表示されるのでマイナス5分換算で考えます。

しかし5分前もなにもうちの物件上空で20分くらい停滞しているのが画面でわかります。
こんな「猛烈な雨」が20分も降った経験が無いので今日ばかりはなにか起きそうだな・・なんて思ってた時、、ワタクシの携帯が鳴りました。。


セコムです。。。

いつもなら住人から電話が掛かってきてセコムって順番なのですが今回は段階をすっ飛ばして直接セコムから連絡が来ました。。

と言うことはあれです。。
一気に雨水が地下ピットに流入して一気に満水警報レベルまで行ったってことですwww。(警備会社直通の時ってのは最悪の結末を招くんです)

セコム「今、現地にいるんですが満水警報が止まりません」

そうは言ってもうちの物件の地下のポンプは1.5kwが2台付いてますからこの程度の流入ではびくともしない・・・はずなんですが

もしかしてポンプのどっちかが目詰まりしてうまく吸ってないとかだとヤバいです。。

そんな電話のやり取りとセコムとしているうちにipad上の真っ赤な色が青色に変化してきたのでここさえ乗り切ればなんとかなるんじゃないかと思い「とにかくもうすぐ満水警報が消えるはずだから様子を見てください」とお願いしてしばし待機してもらいました。

待つこと10分。。(その間もずっと電話は繋がってますw)

セコム「おや、、警報音止まりましたねー」

警報が止まったってことはポンプが両方とも正常に作動しているってことなので単に瞬間的な雨水の流入量が多かっただけってこと。

ん?
ってことはこの辺が流入リミットじゃんww

ワタクシ、ここでちょっと冷や汗が出ましたww。(いやー、、なんとか凌いだ感いっぱいですw)

今回の豪雨でわかったのですがどうやらうちの物件のゲリラ豪雨での耐性能力は東京アメッシュの表示で真っ赤になって20分くらいが限界のようです。。(1時間に50mmの雨が30分降り続いたらアウトっぽいです)

今回はなんとか凌ぎましたがこれは何らかの対策が必要です。。

えぇ、、ちょっとお金は掛かりますがポンプ設備の仕様を変更しないといけないです。(3年も経ってから言うセリフじゃないですけどw)

と言ってもポンプは1.5Kwあれば充分なので今回は電気回路を変更で対応です。
現状、ポンプにフロートスイッチが直接付いてるタイプなので手元の制御盤でそのポンプの稼働状況がわかりません。それをモニター出来るように槽内に電極を付けるのと手元制御盤を新設してアンペアメーターと手動で同時稼働出来るようなスイッチを取り付け緊急時にはそっちの回路が自動で動く仕様に変更しておけばいいでしょう。。(出来れば自動交互仕様にしたいです)

回路的には簡単に出来るのですがウ〇チ臭い槽内作業もあり(フロートスイッチの取り付け位置変更があります)なんだかんだで50万コースですが半地下の4部屋が全部水浸しになって地獄を見るくらいなら安い投資です。。

ワタクシ、今日のうちに業者さんに電話して対策を取って貰うことにしました。

ここでちょっと注意なのですが、
これを単に一見業者さんに任せると適切な工事をしてくれるかわかりませんので
根本的な問題点はどこか?
ってのをオーナーが十分把握して対策しないとこの手の工事は相当ボラれます。

なんせ水系のトラブルってポイント押さえて直さないと何度もやり直しになるんです。。。
やり直しになるとその都度人件費が掛かるので一発で解決するよう「根本的な問題点」を探してください。

ワタクシ、前に階段部の雨仕舞いが悪くて雨水が階段にガンガン流れ込んでたのを直す際、適当に業者に指示したら適当に雨どいを取り付けられ何度も何度もやり直しになり散々な目に遭いました。。

ポイントは「逆から辿って探す」です。
水系のトラブルは大体これでどこが悪いかわかるのでわからなくなったら水が来た方向に向かって逆から調べるって手法を取るといいと思います。

なんてこんな技術ネタを書くとまたポチ数ダダ下がりになるのでこの辺にしておきますが

要するに水系の警報はおしっこチビるってことですwwww


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じゃ、パンツの中に警報つけときゃいいじゃんw

パラボラ工事

こんにちは。

今日は日曜日なのでちょっとだけ。

先日の狼家のパラボラ問題。。(過去ログ)


「そういや、あのパラボラどうなったの?」とあちこちで言われたので決着をつけました。




結論






かれこれ2時間ほどこの姿勢なんだワンw
(Facebookとは違う写真を載せました)




さて、そんなわけでこれから真面目にパラボラ取り付けますw。
(重い腰を上げて再開です)


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動くと映らなくなるのがたまにキズなんじゃんw