FC2ブログ
プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

Facebook
http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

フリーエリア
banner赤ずきん shobokuren
メールフォーム

名前:
メール:
件名:
本文:

カレンダー
05 | 2014/06 | 07
1 2 3 4 5 6 7
8 9 10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21
22 23 24 25 26 27 28
29 30 - - - - -
検索フォーム

他人の不幸は蜜の味。。。

自営業って言っただけで一人ぼっちにされちゃいましたw
面談で自営業って言っただけで一人ぼっちにされちゃいましたw

こんにちは。

今さらの話なんですがうちのテレビ、、地上波デジタルしか映りません。

元々、家でテレビを見る習慣が無いのでこれでも贅沢なくらいなんですが、先日、WOWOWの充実したコンテンツの素晴らしさを知り「うちもWOWOWを導入しよう」ということになりました。(ホントに理由は家族が「MOZU」を見たいってことなんですけど)

家の事は出来るだけアウトソーシングしたいワタクシ、、(前回のリノベでかなり懲りてますw
こういう時も電気屋にお願いしてパラボラを取り付けて貰うってのが基本的な選択肢になるのですが、ワタクシ、一応アマチュア無線4級持ちです。(当時は「電話級アマチュア無線技士」って資格でした)

昔、家の屋根にタワー建てて江本のローテーターにHF用の巨大なアンテナくくり付けてブンブン振り回してたワタクシ、、

これに比べたらパラボラなんて朝飯前ですww

「こんなの電気屋で適当なパラボラ買って来て4Cの同軸繋いで14時の太陽の向き(東京だと方位224度、仰角38度)に向ければ一発でしょwww」なんていっぱしの技術者気取りのいワタクシ。。(たまには家族にいいとこ見せておかないと求心力低下を招きます)

今回は自分で取り付けることになりいざ新宿のヤマダ電機に買い出しに行きました。

実はBS用のパラボラ上げるのは今回で2回目なのですが、前回はベランダ越しに取り付けたのでものの10分も掛からず取り付け出来たので今回も速攻で取り付けて日曜日放映予定の「MOZU」に間に合うようWOWOWの申し込みするつもりでした。(子供たちに「やっぱりパパってすごいんだね」って歓心を買いたい、、ただそれだけですw)

しかし、、今回はなぜかどのように取り付けても映りません。。。

土曜のお昼から始めて夕方6時まで掛かっても映らないので日曜日も作業したのですが、、
それでも映りませんでした。。(この時点で家族からの求心力は思いきり低下しました)

・同軸の接続不良かもしれないって結線しなおすこと3回。。
・取り付け角度が悪いのかとテレビとアンテナを行ったり来たりすること数百回(足がパンパンですw)。。
・いや、そもそもパラボラが壊れてるんじゃねと疑うこと数回。。


結局映らない理由はどうしてもわからず事件は迷宮化となったわけです。。。(おかげで今週末も同じ作業に明け暮れることになりそうです。。。)

さて、
クソ長い前置きでしたが、、

そんな疲労感いっぱいの月曜日。。(要するに今日はもう何もかもやる気ナッシングってことですw)
朝っぱらからとある知り合いの業者から電話がありました。

業者「先週話した契約、、キャンセル喰らっちゃったよ。。。」

彼には悪いですが他人の契約がどうのとか今言われてもこっちは同情するだけの余裕なんてありません。。(こちとら「結局「MOZU」見れなかったじゃん」って家族からずっと責められてるんです。。)

しかし彼も相当落ち込んでます。
同情はしませんけど「・・・もしかしたらブログネタになるんじゃね?ww」と思い、話を聞いてあげたのですが

思った以上に笑っちゃいましたwww。(いや、心の中で笑っただけですよ)

実需の売買の時、時々ですが契約寸前にこういうことが起こるのですがワタクシの場合多かったのが「身分不相応な物件なので」っていう理由。。

「よくよく考えたんですがまだ私が一戸建てを買うなんて早いと思いまして」って契約直前に言われると売る気満々の売り主さんに「どうやって報告すればいいのよww」と激しく悩むのですが今回のケースは

「占い」で「買うと不幸になる」って言われたのが原因です。。。(こんなの買ったら速攻で地獄行きとか言われたそうです)

そういや、うちのレジを新築する時も余計なお節介を焼きたがる某会計士が連れてきた占い師に「西側の通路に樹木を3本植えなさい、じゃないとこのレジはあっという間に不幸になる」と言われて早3年が過ぎました。。。

ま、一戸建てなんてそうそう買う機会も無い商品ですから慎重になるのはわかるのですが
銀行の内諾を得ていて契約書も重説も全部出来ていて売り主さんに契約場所まで伝えておいて手付金の領収書まで作らせた当日の朝にこれはあまりにもかわいそうです。。(ちなみに契約は本日14時からだそうです)

しかもこの物件に決めるまで業者さんが案内した物件は実に13件。(ワタクシなら5件くらい回って決めてくれなかったら捨ててるお客さんです)

業者「例の優柔不断なお客さん、やっと買う物件が決まったよ」
と先週、うれしそうな電話があっただけにこればっかりは同情しそうになります。。

電話でとても落ち込んでるのがわかるので
「俺なんか契約済ませて決済前日の夜、仲手の領収書作ってるときに売り主が脱〇でパクられて決済が飛んだことあるから気にすんなよ」と慰めてあげましたが「占い」が理由で契約が飛ぶってのはそれより辛いはずです。。。(だって「占い」ですよww)

業者「でさー、これから売り主の仲介にこのこと報告しないといけないんだけど、、なんて言ったらいい?」




え?
それをワタクシがアドバイスするんですか?(そんなの自分の上司に相談しろよw)



まあ、額面通りのアドバイスをするとしたら「やっぱ、誠実に正直に話すことじゃね?」って思うのですが、売り主さんと仲介さんの立場になると・・・正直に言う方が残酷な気がします。。。(だってそんな理由を前フリなしで聞いたらがっかりするどこの話じゃないですよ)


結局、どういう報告を売り主さんと仲介さんにしたのかはわかりませんが、

なんかその話を聞いたら今週一週間、、頑張れそうが気がしてきましたww。(まさに他人の不幸は蜜の味ってやつですw)


人間なんてそんなものです。。。(え?w)


人気ブログランキングへ
嫌になるくらい腹黒さ全開なんじゃんw

提携ローンあり〼←これなんだよww


ワタシ、セミリタイヤしてるって言ってるけどホントは今日もせっせとブログ更新しないといけないんです。。。

こんにちは。

不動産投資家と自称される方なら一度は聞いたことがある言葉で「上流物件(または川上物件)」と言うものがあります。

ま、これ要するにレインズ登録される前でネットなどのポータルサイトで晒しモノになってない物件と言うのが基本的な意味合いですが、我々不動産屋からするとこれだけだとまだ上流物件とは言えません。(こういう情報をさも「未公開物件!」とか言って買い主さんをたぶらかしてるやつを見ると刺したk、、いやなんでもありません、、)

本当の上流物件ってまず「物件概要書」なんてものがありませんw。(レントロールなんてのも憶測で計算させられるくらいですからw)

業者さんから渡されるものは住宅地図のコピーと概算賃料と土地面積などが書かれた簡単な資料くらい。。
ここから物件の場所を確定させて実際に見に行っていいか悪いか判断していいとなればそこから売り主さんにこれとこれを見せてくださいとお願いしつつ自分で取得できるものは全部自分で調達します。(謄本とか公図なんてのはこっちで調達ですw)

この作業、
結構時間も掛かるので出来ることなら売り主側の仲介さんに用意して貰いたいところですがそんなとこで手抜きすると「あの会社はいちいち書類を用意しないと検討してくれねーから次から黙っとこw」となる可能性があるので、ワタクシ、、

「あ、大体の場所とあるものくれたらこっちで判断しますからいいですよ」ってスタンスでやってます。(さわやか少年風と装うのも戦術の一つですw)

おかげさまで仲介さんには「あそこなら物件住所を教えるだけですぐ判断してくれるから楽ちん」って思ってくれるようになりました。。。。(実際はここからの作業ってホント大変なんですけどねw)

当然、すべての物件がモノになるわけでもないので途中まで調査して「あ、こりゃダメだ。。」って物件も多いです。

しかし、
上流物件たるもの、砂金掘りと大して変わりません。
ワタクシこんな地味な作業を何年も繰り返して仲介さんとの人脈を構築しつつ、今日のワタクシがあるわけです。

そんな仲介さんとのお付き合いが進むと次第にではありますが、、
「お、これは・・・・!!」って物件を出してくる仲介さんと「ったくこいつはいっつも使えねー物件ばかり出してきやがるなww」って仲介さんに仕分けが出来てきます。

「お、これは・・・!!」系の仲介さんってのは不思議なものでいつも素性のいい物件を供給してくれますが、ダメな仲介さんってのはどこまで行ってもダメ物件ばっかり持って来ます。(ここ読んでる方もこんな経験、、たくさんやられているんじゃないかとw)

物件の目利き力もあるのですが、想像するに彼ら「お、これは」系の仲介さんって「どういう物件ならうちが買うのか?」ってのを知ってるからこそデキる仲介さんに見えてるのかもしれません。

どちらにしてもいい物件ばかり出してくる仲介さんとは仲良くしたいけどそうじゃない仲介さんとお付き合いするのってこういうことを繰り返してると段々疎遠になってきます。

しかし世の中不思議なものでこっちは疎遠にしたいと思ってても向こうはそうは思ってくれません。。

彼ら「残念系」の仲介さん、、
こっちが連絡するのを控えても知らん顔して毎日毎日、「御社買い取り限定!」とか「非公開物件!!」とか「仲介不可!!」と赤い字で書かれた物件概要書をせっせと送ってきます。。(FAXで送ってくるとこの赤い字は黒く映るので赤字で書いても意味ないんですけど)

たしか昨日、業販系の新築アパートの悲惨さを記事で書いたと思うのですが、昨日の夕方届いた物件情報。。

10件中6件がこの手の物件でしたwww。(だからこれってなんかの罰ゲームかよ?w)

しかもなんだよ?
御社買い取り限定ってwwww(うちで買ったあとどうすりゃいいのよ?w)


参考までに物件スペック、、晒しますw

【物件スペック】
東急線武蔵小山 徒歩15分
新築の木造3階建て(長屋)
売値 6000万
利回り 満室想定6.8%(現況4.2%)
平均賃料坪14000円
提携ローンあり〼
←これなんだよww

・・・

・・・

ここ読んでる人でこれが欲しいって言う人がいたらぜひ一度お会いしたいものです。(その時は正座で3時間ほど説教しますけどw)

いくらなんでもこんな物件じゃ投資にもなりませんから「ちょっとこれは無理(わざわざ電話して断るものあれですけど)」とお断りしたのですが、、

「え?税金対策にはもってこいだと思いますよ」
とか言われました。。(「実際、そういうお客さんからは引っ張りだこな物件なのに・・・」とか言ってました)

すみません、、
うちは税金対策考えるほどの会社じゃございません。。。


ってか、これがどういう風に税金対策になるのか?
わかる方がいたらワタクシに教えてください。(どんな属性のやつでどれだけ効果があるのかまで)


金曜日の夕方にこんなメールがたくさん届くうちの会社。。


いつまで経っても大きくなれないのってこういうやつに振り回されてるのが原因なんじゃないかと本気で思い始めてます。。。





聞いてるか?
K山君。おまえのことだよwww


人気ブログランキングへ
飲みに行こう飲みに行こうってしつこいのもイヤなんじゃんw

未来への伝言。。。

えぇっ?1年経ったら金利下がるって言ったじゃんw
えぇっ?1年借りたら金利下がるって言ったじゃんw


こんにちは。

今週くらいから都内の某転売系業者(建て売り系)の「なんか売地ありませんかー?!!」って営業電話が凄まじくなってるのですが、聞けば「狼さん、、「今は中古買うより新築の方が利回りが高い」って言われてるんですよ(知らないんですか?ww)」とドヤ顔されました。。。。(知ってたよ。そんな話w)

ま、確かに新耐震の一棟RCレジを都内で探そうものなら売り出し利回りは7%を下回り、築20年超えの木造アパートでさえ10%なんて利回りじゃ買えません。。。(この手のアパート、、ちょっと前なら利回り10%超えてない方が珍しかったのにw)

そんな時勢ですから新築で9%くらいの「想定利回り表記」が出来れば転売業者が無理くり建てた木造アパートでも飛ぶように売れてしまうのも納得です。

しかし、
彼らもこの手の物件を企画して売るとなると販売経費モロモロで20%くらい荒利益が出ないと仕込むに仕込めません。

前のブログでもそんな建て売り業者のカラクリのネタを書いたことがあるので覚えてる方も多いかと思いますがあれからすでに2年が経過して木造アパートの建築単価も上がってます。

そんな時期に仕込んだ新築建て売り物件を金融機関のアパートローンを使って買っちゃう人。。。。



言い方がとても悪くて申し訳ないですが・・・



一体、なんの罰ゲームやってんですか?
(だってあの頃より悪くなってますよw)


とは言え、そんな罰ゲームみたいなことを今頃やってる人がこのブログを読んでるとは思えないのでそんな方が数年後「新築 アパート デフォルト サービサー 青木が原」なんて検索でここに飛んできたときに「あー、、あの時ここ読んでればこんなクソ物件買ってなかったのに」と思っていただけるように今から書き残しておきます。(未来への伝言です)


さて、
「不動産投資に限らずどんな投資でも未来のことは誰にも予測できない」
と言われていますが、投資の世界の未来なんてホントその通りです。

そんな未来の見えない中で30年以上の長期融資を組んで不動産投資しようって方にはただただ敬意を表するわけですが、ひとつだけ確実にわかってることがあります。。

それは「いつか必ず銀行融資が厳しくなる時が来る」ってことです。(逆にそのあとはまた必ず融資ゆるゆるの時代が来る。。。っとw)

ここ数年の金融緩和などで一気に投資規模を伸ばした方も多いかと思いますがこんなことが起きてるのはここ5年くらいの出来事です。

その前は銀行がお金を貸してた相手は資産を自力で持ってる人か、国策で貸し付けが切れることのない比較的低属性向けの住宅ローン(2000万円以下の住宅ローンは国策の都合上絞ることはなかなかしません)くらいじゃないでしょうか?

不動産投資って結局レバレッジを効かさないと投資効率が悪くなっちゃうのでどうしても融資ってのは必要不可欠なのですがこの融資が出なくなるとどうなるか?

えぇ、、売り物件の利回りが上がるんです。(こんなことドヤ顔で書くことも無いですけどw)

今の不動産投資が活発な理由として
①過熱気味な不動産投資熱
②プレーヤーの増加
③積極的銀行融資

の3点が主な原因じゃないかと思うのですが③の積極的融資って項目が消えるだけで②のプレーヤーの増加に歯止めが掛かり①の過熱気味な不動産投資熱にも冷や水がぶっかけられるわけです。

不動産投資熱が下がればマーケット全体の売り物件の売買相場が下がりますから(だって買えないやつが多ければ安く買い叩かれちゃうのが不動産投資ですもん)利回りを高くして売らないと誰も買ってくれない状況になります。

この前もとある金融関係の方と飲んだのですがその方
「都銀あたりは銀行都合で融資条件を好き勝手に変えてきますからいつまでも甘いと思っちゃヤバいですよ」と真顔で言ってました。(雨が降ったら傘を取り上げるって類の話です)

ま、ウチ辺りは都銀のお世話になんかなってないのでそんな話は聞き流しちゃうとこなんですが、よくよく考えたらそんな都銀の前に融資の蛇口を突然ギュッと締めちゃう可能性の高い金融機関がたくさんあることに気が付きました。

思い起こせば今から8年くらい前。。
世はファンドブームでSPCさえあれば銀行が転売資金をジャブジャブ貸してくれる時期がありました。

しかし1年経ったらそんなジャブジャブだった銀行が「融資するのはいいですけどいきなり右から左に転売ってやられちゃうと稟議書きにくいのでうそでもいいから建築計画を入れてください」って言いだしました。(ワタクシ、このやり取りを散々聞きました)

なんでも金融庁のお達しで「いたずらに地価の上がる原因になる転売資金を積極的に貸すのはあまり快く思ってないよ」的な文章が出されてなんとなく「あ、そろそろ転売資金の融資って難しくなってきたな・・・」って印象を抱き始めてそこから半年後にベアスターンっていう金融機関が飛びました。(アメリカの住宅投資バブルが飛んだのって記憶ではこの金融機関の破たんが原因じゃなかったっけ?w)

そこからは坂道を転がるようにあれだけ転売でブイブイ言ってた不動産屋が最終的にリーマンショック勃発で息の根を止め始めファンドが保有していた物件をなんと一般のサラリーマン投資家が指値で買ってしまうという事態になりました。(あの頃、某都銀のオーバーローンで買ってた人で今頃、左団扇な人が多いのはこんな経緯があるからです)

日本だけじゃないと思いますが、こと日本ではこういう社会問題化しそうな地価の上昇ってのは金融庁が嫌がります。理由は例の国策である「低所得層の住宅が高値になるのが嫌」だからです。

ワタクシ、インフレ時にどうなるかとかの金融的知識はあまり詳しくないのであれですが資源の価格の上昇とか不動産(特に地価)の異常な上昇はなんとかして抑制しようとするのが日本と言う国の特徴です。(だから日本ってバブルの教訓を呪いのように思っちゃうんでしょうか?)

実はワタクシ一つだけ心配なことがあります。

それは「社会問題化」です、、。

以前に「シェアハウス」で社会問題化してそれを抑制しようと建築基準法を変えようとしたことがありましたが、実はそれ以外にも身近なところでこの建築基準法を変えたことがあります。

はい。
ご存知かと思いますが「耐震」と「耐震偽装」の時です。

昭和56年の耐震基準の変更はその前の宮城県沖地震が発端です。また「耐震偽装」での建築基準法の厳格化はご存知「アネハ事件」です。

こういう社会問題化が起きると法律って時の政府の支持率アップを狙ってか都合のいいようにコロコロ変えられちゃうので地価がこれ以上上昇局面を迎えちゃうと金融庁がまた何か言いだすんじゃないかと。。。。(金融庁の場合法律を変えなくても金融機関ににらみを利かせるような文章一発で融資の蛇口を閉めることが出来るのでここが一番怖いですw)

そういや今流行の太陽光。。
東電からしたら1キロワットあたり24円くらいで販売している電気を38円だの42円なんて逆サヤ状態で原発を飛ばしちゃった責任を一方的に負わされて買わされてますから「20年据え置きです」なんて法律もホント20年据え置いてくれるのか、、、いまいち信用できません。。(これだって何かの理由で社会問題化したら時の政府次第で・・・いやなんでもありません)

話があちこちに飛んだので元に戻しますが
この建て売り新築の収益物件。。

一から説明するのも大変なので大昔に書いた記事を貼り付けておきます。(なんで業者さんの建てた新築買うとヤバいのかわかるように書いてあります)

「新築ネタその1」
「新築ネタその2」

(このシリーズネタは①~⑥までの連載でしたが建て売り新築の話が①と②なので取りあえずここ読んでください)




さてさて、、
そうは言うものの時間の無い人にとってはこの完成物件ってのは魅力です。
全部他人に任せておけば何もしなくてもお金が入ってくるんですから。。。(と書いておかないとまた何言われるかわかったもんじゃない。。。っとw)

我々業者だって建てたそばからバンバン売れていくので多少高くても仕入れちゃえって気持ちもあります。
(うまく戸建で切れそうもない、敷延のクズ土地なんて正直「テキトーに材料ケチって収益物件でも建てて転売しちゃおうか」って気になっちゃいますから。。)

そんな安普請に建てられた物件が将来キャピタルが取れるかもしれないなんで甘い幻想を吹きこまれててめーの高属性だけで融資を引っ張って投資拡大しようとしてる人を見てると「ここ半年くらいで起きてる現実」耳元で甘く囁いてやりたくなっちゃいます。。。


ストレートに書くとかわいそうなのでボカしますが
「この国は出る杭は必ず討たれる(打たれるじゃないですよ)国なんDEATH」


実際、うちみたいな弱小業者にさえ、最近は築3年クラスの築浅木造アパートの任売物件がバカみたいな利回りで回って来てます。(京急のド外れの業販系木造アパートを同じ金融機関使って買ってくれって言いますがそれって要するに融資の付け替えでしょw)

で、鬼差ししたら可哀そうだと思って賃料引き直してその8%で買おうとしたら
「それだと抵当権が抹消出来ません」だってww。(どんだけ融資盛ってんのよww)






きっとここ最近の上がり調子のマーケットしか経験無い人とかだとこんなこと言っても「大丈夫、、オリンピックもあるし景気は上向きっぱなしですから借りれるうちに目いっぱい借りときましょう」なんて平気で言ってるやつがいるんでしょうねw(誰とは言わないけど)




人気ブログランキングへ
言いたいことはまだまだあるけど今日はこのくらいにしておくんじゃんw

墓場まで持って行く所存です。。。

まーた退去かよ、、、
まーた 退去だってよー、、、
(ったくモグラたたきじゃねーんだからw)

こんにちは。

昨日の夜、
うちの数少ない管理現場の電気料金のメーター読み(子メーター式だから毎月やらなきゃダメなんです)の検針のさなか、某旅団員から着信あり、、ぷるりんこ♪

電話の内容は
①買い付け入れてる物件の指値の妥当性
②管理見積りの妥当性

の2点。。

買い付けの妥当性の話は昨日の旅団員向けの社内報(w)「狼旅団通信」で書いたネタだったのでタイムリーな相談でしたが、聞けばいい感じの指値を入れて買い付け入れてました。(売値が城南地区にありながら土地値以下の物件だってのにここからさらに指値しようと試みるってあたりが売り主の足元見てるって言うか非人道的じゃn・・・げふんげふん、、)

ま、そっちはいいとして管理の相談。。
実需のレジの管理組合の理事に今年から就任した模様で管理会社から出された見積金額の妥当性の質問だったのですが見積書を見ると、、マンション管理会社の利益が多少乗っかってるのは仕方ないとしてまあこっちも妥当な金額が計上されてました。

「内容見る限りどっちも問題ないんじゃないかと思います」なんて答えてたらちょっと話が脇道にそれて「管理会社の選び方」についてのディスカッションにまで発展しちゃってそこから長話になりました。(早く話を終わらせて二郎に行こうと思ったのですが話が終わるころには行列が増えてしまい断念しちゃいましたw)

ところでここをお読みの方でも管理会社を利用している方って多いんじゃないかと思いますが、どういう経緯でその管理会社を使ってますか?

ま、大体が
①物件を買った時の管理会社をそのまま引き継ぎで利用している
②自分で相見積もり取ったりして選定した会社を利用している
③元々、知ってる管理会社があるのでその会社を使っている
④誰かの紹介でその会社を使っている

あたりじゃないかと思いますが

「収益物件」と「実需物件」では管理会社選びってちょっと違うってところから今日は始まります。

収益物件は文字通り「収益を上げる」ことが主目的なので理想としては「安く・適切」な管理が出来ているってのが理想です。高品質な管理のために多額の出費を強いられると収益性が落ちるので収益物件の管理は「そこそこ安い会社でそこそこの管理」が成されていれば個人的意見ではありますが問題ないと思ってます。

またいざ換金という局面(要するに出口戦略の時点です)でも管理会社がどこだったか?なんてことよりも実際にどことどこを修繕したのかって方が気になる話なので結論的に言えば

安く・適切(この適切ってとこはいろいろな意味を含んでますw)
であれば投資としてはあまり問題視されません。(売買の時に「どこの管理会社使ってたんですか?」なんて質問はほぼ飛んできませんからw)


反対に実需の場合。
目的は「収益を上げること」では無いので「資産価値が落ちない」ことに重点が置かれます。

特に区分の分譲タイプは建物全体の管理が悪いと区分の部屋の売値に影響が出ます。(だから「区分マンションは管理で買え」という格言があるんですw)

なのでワタクシ、よほどの悪さでもしでかさない限り新築当時からのマンション管理会社さんを使った方がいいと思ってます。

特にその管理会社が大手の有名どころである場合、、
その手の管理会社が作る「管理重要事項説明書(これ、区分マンション売買の時には必ず取り寄せます)」は無駄にしっかり作りこんであるし、管理会社のブランド力なども売値に反映されることも多々あります。

参考までにワタクシが実需を売ってた頃はこの「管理会社はどこか?」ってのは重要なチェックポイントでした。

多少管理費用が高くても日々の管理状況が良いのであれば無理して安いところを探して管理を変えちゃうってのはよっぽどじゃない限り避けた方が結果的に得じゃないかと思う次第です。。


さて、
ここを読んでいる人はほぼ収益物件の管理会社の話の方が興味があると思うのでここからはそっちの話に特化します。

収益物件の管理会社ってのは元々賃貸管理が派生して成り立ったという会社が多いので「賃貸管理件メインで建物管理」という側面が強いです。

PM(プロパティ―マネジメント)BM(ビルマネージメント)いう表現を使うとわかりやすいのであえて表現すると

「賃貸管理メインで建物管理」=「PM系管理会社」
「建物管理メインで賃貸管理」=「BM系管理会社」


という感じではないかと。。。

ワタクシがよくアドバイスすることでどっちの管理会社を選ぶのがいいの?って場合、、

ワタクシは「その物件の特性を見て選ぶといいですよ」って教えてます。

参考までにうちのレジの場合は「BM系管理会社」を選定しています。
なぜならうちのレジの場合、滞納とか空室問題を抱える心配が無い物件なので(今のところの話ですけどw)PMメインの管理会社じゃ無駄な出費ばかり増えちゃうんです。。

なので
賃貸管理に力を入れないといけない物件はPM系管理会社、
賃貸管理にさほど力を入れなくてもやっていける物件はBM系管理会社

という使い方が投資に見合った選定方法じゃないかと思います。

「じゃあ、うちの場合は新築だからBM系管理会社に変えちゃおうっとww」
と思った人、、ちょっと待ってください。

その前に一つ検討しないといけないことがあります。
前のブログでも書きましたが都内23区ならいざ知らす、ちょっと都心を離れた場所に物件を持ってる人のエリアで未だに仲介会社が「ムラ社会」になってるエリアが存在します。

「なに?うちの管理やめるって?じゃあ二度と客付け出来ないようにしてやるww」と募集時に圧力を掛ける管理会社があるってのを忘れちゃいけません。。

圧力の掛け方も様々なので一概に言えませんが最近多いのが
「どんな物件でも広告費がバカ高いのが相場」ってエリア・・・。

「この会社の管理物件なら2か月分の広告費が貰えるけど・・・この管理会社の物件じゃないから広告費はせいぜい1か月・・・ならこっちの管理会社の物件の客付けやった方が得じゃんw」

ってそろばん勘定する仲介さんばっかりが存在すると・・・いつまで経っても空室を埋めて貰えません。

あと
「あの会社の管理物件外れた物件の客付けやってるのがバレるとあの管理会社の物件回して貰えなくなっちゃうからなー」(えぇ、、いまだにこんなムラ社会みたいなことってあるんですw)
なんて仲介さんに手作りで作った賃貸図面を持って行くと高確率でゴミ箱行きになります


えぇ、、極論カマさせていただくとしたら
巷の不動産投資本では「購入する物件周辺の不動産屋を回って物件の賃貸相場と賃貸需要を調べましょう」なんて書いてありますが本来先に調べるべき内容は「そのエリアに存在する仲介会社同士のチカラ関係」ではないかと。。。。

・・・・・

・・・・・

えーっと、、

あ、そうそう。。
ついでにもう一つ極論カマさせていただきますが
よく管理会社に管理費として家賃の5%くらいを毎月払っている人って多いんじゃないかと思いますがこの5%のフィーの目的ってなんですか?すっごく言い方悪いですけど個人的には「居酒屋のお通し代」って気がしてます)

大体毎月の家賃集金代行とか滞納時の請求とかの管理費用であって建物管理の実費では無いですよね?

前々から思うのですが新築でそこそこ属性のいい奴は入居者だとこの5%の管理費ってほぼほぼ管理会社の養分になってる気がします。

実際、うちの場合この5%の費用を払うまでも無く一度も滞納請求する場面も無ければ毎月月末に各居住者から一斉に振込があるので手間が掛かったことはありません。(3か月に1回くらい住人から何らかの用件で電話が来ることがありますがそれ以外の接触って無いですよ)

また一度管理契約で取り込まれちゃうと修繕などもこの管理会社を通す可能性が高くなります。
当然管理会社は下請けの業者にぶん投げるわけですがその見積りに自社の経費を乗せて請求してきます。

妥当な金額であれば全然問題ないですが、時としてあり得ない見積もりを出してくる管理会社がいます。
しかしすでに管理契約で縛られている以上、見積もりが高いからと他に業者に聞いてみるってのもなかなか出来ません。。

最初にも書きましたが収益物件は多額の管理出費を強いられると収益性が落ちるので注意しないといけない点なのですが本業の忙しいサラリーマン系の大家さんだとそんな手間を掛けたくないんじゃないかと思います。

しかし、
こういう「普段仕事で忙しいから管理会社に全部丸投げ!」って大家さんほどこの手の管理会社に狙われがちです。(断定すると怒られそうなので若干ボカします)

もう時効だから話しちゃいますが前いた会社がこういう管理を重点的に営業する会社だったので覚えてますが
管理費の5%ってほぼ会社の運営費に充ててましたw。(もう月々の会費みたいな位置づけでしたww)

都内の場合、
何も問題の発生しそうもない物件のオーナーほどこの管理費を払いたがるので毎月チャリンチャリンと入ってくるこの管理費。。

当時の社長のゴルフ代とキャバクラ代で消えてたって話はワタクシ墓場まで持って行く所存です。。。(口が裂けて言えません、、、、こんな話、、)

まあ、こんな管理会社。。
今ではもはや存在しないと信じたいところですが、、きっと今日もコメント欄に「いやいや、、まだありますよ」なんてタレコミコメが入りそうな予感がします。。(前回の同様ネタの時はひどかった。。。。w)


そういう書き込みはブログのコメント欄ではなくFBのコメント欄にお願いします。。。(じゃないと怖くて承認出来ませんw)

人気ブログランキングへ
ホント、実名表記はやめて欲しいんじゃんw


でもそこ間違いです。。。

鬼指し通ったんですのーw
鬼差し、通ったんですのーw

こんにちは。

さて、
ここのとこ、転売物件選定であちこち動き回ってるワタクシ。。(やっぱ不動産の醍醐味は転売ですww)

現在、数件の買い取り物件を同時進行でやってるので非常にめんどくさい状況ではあるのですが、ワタクシ的には仲介業務よりこっちの方が専業だったので精神的にはこっちの方がお気楽です。。(雰囲気的に表現すればモンハンやってる感じですw)

ただ、その中でひとつだけ問題児な物件があります。。
それは都内某所の物件。。(だから平たく言えば中野ですけど)

半年くらい頑張っているのですが権利関係がゴチャゴチャでいつまで経っても解決の目途すら立ちません。。

こっちは底地借地同時売買じゃないとちっとも美味しくないので底地権者を攻略して同時売買を目論んでいたのですが仲介さんが借地売買の存在をうっかり底地権者にしゃべちゃった関係で売値が2回引き上げられさらに底地権者の兄弟というか親戚(自称なのでほんとかどうかもわかりませんがw)の登場でもはや借地だけの売買の方が得なんじゃないかと思えるような金額帯にまで上がってしまいこのまま行くと築50年のボロアパートはさらにあと30年くらいこの場所に君臨するんじゃないかという局面です。。。(ケイマンさんを見習ってせっかくここで新築やろうと思ったのに、、、無念です。。)

さて、そんな業者転売ですが、、、
業者転売の場合で銀行融資を受ける時、ただ右から左へ転売するってスキームで融資を申し込むと銀行からとても嫌がられます。なので多少お金を掛けて大規模修繕して再販するって形を取るのですがその修繕金額、、大体購入金額の10%と決まってます。(1億の物件を仕入れるならリノベ費用を1000万掛けますって銀行に言わないといけないんです)

会社の業績によってはこのリノベ資金までまとめて面倒見てくれる金融機関もあるのですが業績おもわしくない弱小業者のうちの場合はこのリノベ費用は自腹で捻出します。

で、そのリノベプランですが業者再販のケースでは「見栄え」が勝負ですから客観的に見える部分だけをリノベして、さも「大規模修繕やりましたー!!」って雰囲気を醸し出すようなリノベを加えます。(業界的には「なんちゃってリノベ」とも呼びます)

買主さんは大体素人さんの投資家なのでこのツボさえ押さえておけばたとえ売値の10%くらいの費用を掛けてもその投資資金は再販時に最大で約5倍くらいになって返って来るのですがこの部分、、上手にやらないとそのリノベ費用が無駄になることがあります。(せっかく金掛けても指値されちゃ本末転倒ですw)

この辺の話はワタクシのメシのタネなのでブログじゃ書けませんが例の「石貼り理論」の他にあと2つくらいの対策を施して「は?指値なんか受け付けねーよww!!」って雰囲気に仕上げるのが転売業者の基本的戦略です。

と言ってもこの2つの部分、、書かないと何のためのブログかわからなくなるのでちょこっとヒントだけ書きますが、
要するにそのリノベを実施することで「借りたい人が増えるか?減るか?」を考えているんです。

エントランスを石張りにするとなんとなく落ち着いた雰囲気になるのでワタクシ、あちこちで推奨してますがそれ以外に落ち着いた雰囲気を醸し出せそうなものってたくさんあります。(あと、落ち着いた雰囲気以外にも住みたいって感じるポイントはたくさんあるのでこれを考え始めると「不動産投資って楽しいなー」って感じること請け合いですw)

これを物件ごとに当て嵌めて(さらっと書いてますがここは非常に重要です)決めた予算の中で最優先の項目を選択して予算をはみ出ない範囲でリノベを施すって極めてシンプルな考え方なのですがこのまま行くと「賃借人が喜ぶようなリノベをすると高く売れる」って方向性になっちゃいますよね?

でもこれって売る時の限っては必ずしも正しいとは言えないんです。。。(売る時と貸す時じゃ目線が違うんです)

ここの目線を「賃借人に置く」ではなく「買主に置く」ってのがポイントです。(ここで予算オーバーしちゃうリノベしちゃうと何のための投資なのかわからなくなっちゃうので要注意ですw)

転売のケースでの決定権者は買主ですから書籍で書かれているような「賃借人が喜ぶようなリノベ」なんてやっても意味がありません。

と言うことでワタクシの場合、「部屋のリノベ」は後回しにしますw。

理由は簡単です。
そんなとこにお金を掛けても売買時に埋まってると買う買わないの判断材料として見て貰えなくなるんです。。。(埋まってれば大半のオーナーはせっかくリノベしても内見なんかしませんからw)

また世で売られてる不動産書籍のほとんどは「大規模修繕が実施されているかチェックしましょう」と書いてあるので素人投資家の目を欺いて高値売買を目論むならそっちに集中してお金を掛けたほうが投資金額の回収の効率も高くなるんです。

結論ですが
転売業者が基本的に金を掛けて物件価格を高く見せようとする部分はインテリアではなくエクステリアです。

このエクステリア。
最近の輸入部材の低価格ぶりも手伝って対費用効果がとても高いので広い面積をリノベしても安く仕上がることが多いです。しかも共用部がメインになるので今住んでる人も退去しにくくなるしうまくいくと一石二鳥になることもあります。

それに加えて大した大規模修繕じゃ無いクセに「大規模修繕実施済」とか書くとどこをどう大規模修繕したかなんて質問が無いまま買い付けが入ってくることすらあるんです。(逆にここ読んでる人に於かれましてはこの部分、、「重箱の隅を突くがごとく」きっちりヒアリングしてくださいw)

ワタクシが物件仲介を頼まれた際には必ずこの部分を指摘して安価で直せるなら先に直して貰ってから売り出します。
その方が対費用効果が高いし、売り間際の少額投資は時として多額の利益を生みます。

なにしろ最近のリノベ建材は安いわりに品質が良いです。(ま、仮に良くなくても見栄えだけはいいですw)


何度も口酸っぱく書きますが、ご自身の物件を売り出す際、
どこに手を加えると見栄えがよくなるか?ってのは売る段階ではなく常に考える習慣を身に付けておいてください。(いざと言う時にとても役に立つスキルです)


最近おふざけネタばっかり書いてたのでたまには真面目に不動産を語ってみました。。。


人気ブログランキングへ
おふざけネタの方がポチが多い気がするんじゃんw