滞納の原理。。。

昨日のネタ、、アクセスが半端ないんですのｗ

こんにちは。

不動産投資業（平たく言うと大家さんのこと）をやってて一番やっかいな問題と言えばこの「家賃滞納」ですが、今日はこのことについて「人間模様」を交えながら書いてみます。

参考までにうちレジですが新築３年を経過して滞納はおろか数日の延滞というのも喰らったことがありません。
これは新築時から「滞納者が出るような物件だけは絶対建てないようにしよう」と綿密に考えていたから出来たことなんですがその時考えていたことはと言えば

①滞納しそうなやつが入って来れないような造りにしよう
②万一そんなやつが申し込んで来たらお断りしよう
③それでも防げなかったら一発目の遅延段階で恐ろしい目に遭わせよう
の三つです。

もっとも、
一度貸してしまえば借家法の都合上借主有利になるので③まで行くと結構面倒です。
と言うことでうちの場合、②の段階で防いでますが建物を建てる際にわざわざ賃料が取れない４０㎡の１LDKなんて形にしたのも「独身だと身軽だし滞納しても迷惑掛ける人がいないからこういうヤツが入れないようにしよう」という計算からです。（DINKSってまず滞納しませんよｗ）

部屋は１２部屋ありますがこの部屋の間取りは違えど、賃貸面積をほとんど同じ４０㎡に統一したのも「単身世帯とファミリー世帯がごっちゃになると単身者の滞納がしやすくなる」ってのがあたまにあったから無理やりでも同じような属性が入る様に計算してます。（単身者だけの属性に統一すると逆効果なのでご注意ください）

やはりファミリー層ってのは単身者層と比較すると滞納率が低いのが東京の収益物件です。
それに加えてDINKS仕様にしておけば「税金は滞納するかもしれないけど家賃は滞納しないよね、、」って計算出来るのでうちの場合はとにかくDINKS仕様に徹底的にこだわりました。

ただDINKS仕様と言ってもDINKS層にウケなければ意味が無いですからちょっと感度のいいやつだけが申し込んでくるような造り、「なんちゃってデザイナーズ風レジ（ｗｗ）」ってイメージに徹して見えるとこだけお金を掛けてる風に見せてますｗ。（どうでもいいとこはホント安普請に出来てますよｗ）


さて、話を戻して「滞納が起こる原理」ですが、、要するに滞納する人の「収入＜生活経費」の時に発生します。

しかもこの生活経費ってのは何も起きなければそうそう動く数値じゃないので「収入」の数値が変化して初めて起こるもの。。

まず第一に収入に変化が起こりそうな人は入居させないってとこから始めないと申し込み時の水際で滞納を防ぐことは出来ません。

ただ一般的に広く流通している「築古物件」だと家賃を滞納しそうもない「尖がった人」より「住めればどこでもいいやって人」の方が多く申し込んできますのでこういう物件を持ってる人は注意が必要です。

しかしそうは言ってもそんなわがまま言ってると申し込みが入って来てもなかなかOKだせないことになります。かと言っていつまでも断ってると仲介さんからも「なんだよ、、このオーナー、うるせーなー」と思われるし空室を続ければそれだけ収支が落ちてしまうのである程度の妥協が必要になります。この妥協によって「滞納しそうなやつでも我慢して入れてしまう」ということが起きてしまい結局は「滞納者が住んでる物件＝滞納状態の占有」になり面倒な立ち退き業務などに発展することになりかねません。

収入の減少によって起きた滞納は追い出したくても引っ越し代も用意できないでしょうから大変です。
こうやって大家業になってセミリタイヤ目指して物件を買うのに借金しても結果「保有リスク」からくるストレスで自分の寿命を縮めてしまうという本末転倒なことが起きるって構図になります。

この収入の減少を見破る方法ですが
①国民保険じゃないやつか？
②保証人がしっかりしているやつか？
③勤続年数が長いやつか？

ってあたりが基本的な部分です。

と言ってもこれって築古物件の申し込みではすべてを満たすやつは少ないのが現状です。
これにこだわるといつまでも入居申し込みを断り続けないといけないのでワタクシの場合、

「入居申し込み書に漏れなく記入されているか？」
って部分を見てます。

この賃貸入居申込書に漏れなく記入できる人ってのは「マイルール」と言うものが無い傾向があります。
このマイルールとは「自分で勝手に決めた相手に対する許容量の度合い」で、申込み記入時に「ま、ここまで書いておけば大丈夫でしょ？」と一方的に空欄を埋めずに申し込んでくるケースです。（ひどいやつだと保証人の連絡先まで端折ってきますｗ）

このマイルールがあるやつって「ホントは月末が家賃の振込み期限だけどこの管理会社（オーナー）は１週間くらいなら文句言ってこないから大丈夫」と勝手に決めつけてることが多く、こちらが督促しても「なんだよ一週間くらい遅れたくらいでガタガタ言うなよ」くらい思ってるもんですｗ。

なので築古物件を持ってる人は賃料の振込期限を１日でも過ぎたら滞納と定義付けて督促連絡をしていればそのマイルールも変更させることが可能になります。

収益物件を中古の状態で買って売り主から賃借権ごと引き継いだ際、最初の一発目の家賃回収でこれが出来ていれば築古物件を買ってもそうそう滞納されることは無いんじゃないかと思います。

さて、このマイルールで困ったケースがあります。

先ほど書いた「収入＜生活費用」のところで動くはずのない「生活費用」が動くケースです。。。
収入が動くのはある意味不可抗力の部分もあるのであれですが、この生活費用が動くってのは計画的な生活が出来ていないってことです。こういうやつはその時の都合でマイルールを好き勝手に育成していきます。

・今月は携帯の支払いが大変だから家賃を待ってもらおう
・飲み代が掛かり過ぎて払えないじゃん、、そうだ家賃を待ってもらおう
・カードの支払いが予定より多すぎる、、やっぱり家賃を待ってもらおう
・パチスロで・・・（以下略ｗ

とにかくこの手の人種に部屋を貸すといつ何時滞納を始めるかわかったもんじゃありません。
やっぱり水際戦術で防ぐしかないということになります。でもそんなことやってるといつまでも空室になっちゃうから誰でも入居させちゃうか、、（なーに家賃保証会社を入れちゃえばなんとかなるし）などと悩むことにもなるので仲介さんの「この申込みの人、、なんかいい人ぽかったですよ（今日初めて会っただけでそこまでわかるいのか、、とｗ）」なんて口車に乗らずに「取り合えず入居申し込み書をFAXしてください。こっちでもチェックしますから」と記入漏れがあるか無いかくらいは見てください。


えーっと、、なんかこの話。
前にも書いたことがある気がするのですが、、あれです。


「大事なことだから２回言いました」ってことでご勘弁くださいｗｗ。





なんか今日のネタはエライ雑なんじゃんｗ

ゴールドオーシャンダイエットってなんだよｗｗｗ

今日もせっせと更新なんですのｗ

こんにちは。

この前ふくちゃん（最近またブログで毒吐き始めた模様ですｗ）と目黒の鳥貴族で飲んでたんですけどそこで出た話で

「ゴールドオーシャンビジネス」とか言う話がありました。


「狼ちゃん、、これ知ってる？」と聞かれたのでワタクシ、先日その動画とやらを見てみました。

なんでも横文字にすると聞こえが良くなるようですが、要するに不動産ビジネスは素人であってもとあるツールを使うと恐ろしいくらい儲かるらしいです。(不動産の世界にいる人間としてはそんな魔法のツールがあったら1000万でも即買いしますけどねw)

ま、
・ノーリスクで月に３００万稼げる
・不況にも強いビジネス
・３年前から参入してコンスタントに稼いでいる
・一生に係わるビジネスなので需要が無くならない
・報酬単価が高い
・リーピート率が高い

なんてよくあるネット系ビジネスの情報弱者向け殺し文句がクソ長いセールスレターと共に並んでいる動画でしたが(この手の動画っていつも同じパターンなんですけど何かフォーマットでもあるんですか？)ワタクシ、唯一、一点だけ注目する部分がありましたｗ。(そういや、動画の中で微妙な距離感の登場人物のお二人が「ごーるどおーしゃんびじねす！！」って連呼するシーンが何回もあるのですが、、ここの部分、いろいろなネタに使えそうですw)

さて、その動画で登場する尾⚪︎さんとおっしゃる方。
昔のメールを調べたら一度だけワタクシに接触してきた形跡がありました。(もうそろそろ時効だと思うので晒しておきます)

□狼旅団@地下潜伏中様にメールフォームよりメールが送信されました。
--------------------------------
送信者:尾⚪︎　健信(ojimakenshin@⚪︎⚪︎⚪︎⚪︎⚪︎⚪︎⚪︎
日付:2012/03/31 12:22:54
件名:はじめまして
ホスト:
--------------------------------
こんにちは。はじめまして。
尾⚪︎と申します。

今回、ブログカスタマイズに伴いまして
私の所属しているネットビジネス集団の強力なサポートで
人気ブログランキング１位に２日ほどなりました。
がすぐ落ちると思います（笑）

今回メール差し上げました
のは本の献本に関してです。

http://www.amazon.co.jp/gp/product/4797369167/ref=as_li_ss_tl?ie=UTF8&tag=ojinger-22&linkCode=as2&camp=247&creative=7399&creativeASIN=4797369167

という本を最近出版させていただきました。

ご住所などを教えていただきましたら、
献本差し上げたいと思っております。

よろしくお願いします。


尾⚪︎


動画の中では3年前からこのビジネスで月収300万稼いでいたとおっしゃっていましたのでこのメールがワタクシのところに届いた時点で年収4000万近く稼いでいたことになるんですがこの頃はまだゴールドオーシャンビジネスどころか仕掛け人である「とある方」も世に出ていませんでした。

まったく今まで絡み無しでてめーの住所も記さないどこの誰かもわからないやつに一方的に個人情報晒すのもアホらしいと思ってその時は知らん顔してたのですが出版のためにブログランキングを操作してあっという間に消えて行ったという記憶だけが鮮明に残っているこの方。。。

当時から商魂のたくましさは見習うべき部分が多かったですw(ワタクシには到底真似できませんがw)

さて、、
その動画中、尾⚪︎さんのセリフで
「このビジネスやると痩せられる」
と言う部分がありました。（ここの部分、何回もリピート再生しちゃいましたｗ）

尾⚪︎さん、このビジネスを始める前は８５キロあったらしいですがこのビジネスを始めて自由な時間を手に入れた結果、６０キロ台まで体重が減ったそうです。。（ワタクシの場合、自由な時間が出来れば出来るほどデブになるのでこのポイントは個人的にドツボでしたｗ）


別に派手に儲からなくてもいいのでこれだけお願いが叶うならたとえ無料動画から最終的にどうやっても元が取れそうもない高額なバックエンド商品を掴まされても文句言いません。（だって高額な金払ってスポーツクラブとか行って無理やりエアロビ教室に引きずり込まれて酸欠になる方がもっとイヤですもんｗ）


取りあえずメールで申し込んで無料動画を見ましたが、、うーん、、動画であった入金の記録を残したエクセルの表ｗｗｗ。。（これが儲かってる証拠だとおっしゃっていましたが、エクセルで表を作ってもそれじゃ偽ｚ、、げふんげふん、、）

ここはちゃんと通帳を使うとか○ザワさんみたい現金を山積みしないと「仕事が雑だ」って言われちゃいますよｗ。（ま、我々の業界じゃ通帳のエビデンスすらフォトショップ駆使しますけど）

さて、
こんなくそ忙しい時にミエミエの騙しに引っ掛かるのもあれですが、ワタクシ、ノルディックポールダイエットも途中で放り出してので（今でもあのポールは倉庫に眠ってますがこの話題は家族の前では絶対出来ません。。。ｗ）これで痩せられるなら・・・家族の求心力もマシマシです。


しかもあれです。
痩せられて月にノーリスクで３００万入って来て（仮にも不動産の世界でノーリスクってあたりからしてすでにあれですけどｗ）モテモテになれるなら（って書いてなかったっけ？）ワタクシ、多少のリスクを負ってでもやってみようと思います。(とりあえず会社の経費で買うので領収書ください)

しかしその前にやらなきゃいけないことがあります。
我々不動産業者はいきなり人のことは信じないと口酸っぱく言ってると思いますが、今回も金を払う前にいろいろ検証してみようかと。。(人を見たらドロボーと思えというのが基本姿勢なワタクシですw)


で、ここからお願いですが
すでにこのビジネスを開始されてる方でこのブログ見てる方がいたらご連絡ください。
あとこのゴールドラッシュビジネス（あってます？）について詳しい方、、タレコミお待ちしてます。。


あ、そうそう。。

ワタクシの関心は

「このビジネスを始めてホントに痩せられるのか？」
ってとこですので特にこの情報おまちしています。



いまどき「海外に出掛けられるから自由だ」っていうとこがイタいんじゃんｗ

人間観察。。。（ミラノサンドAの悲劇）

儲けるだけ儲けて税金の留保してないなんてアホなんですのｗ

こんにちは。

世の中は連休真っ最中ですが、連休明けに契約をいくつか抱え込んだあげく物件調査６件、よせばいいのに１０日の進藤さんイベントの準備、果ては家のリフォームの残り工事といつからワタクシ、こんなに仕事を抱え込むようになったのかわからないもはや休日とは呼べないGWを過ごしております。。。

さて、そんなわけで今日はGW中と言うことで不動産の話からちょっと離れてワタクシの趣味でもある「人間観察」のネタでも書きたいと思います。

人間って感情の生き物とはよく言ったもので冷静な判断が出来ればなんてことないことでもちょっと感情が入り過ぎると正常な判断が出来ないことがあります。

こと不動産投資の世界ではこれは致命傷です。物件の見方一つでも常に第三者視点でモノを見ないとヤケドしちゃうことがあるのでそんな戒めも込めて、、今日のネタに入ります。。

話は先週の土曜日の出来事です。

ワタクシ、この日は娘２号の学校の保護者会に出撃。。
新学期の保護者会は恒例の「保護者の自己紹介（２～３分くらいのスピーチ）」があるのでこういうスピーチが苦手な嫁に変わりワタクシの出番になるのですが（普段１００人とかの前でセミナーやってるワタクシとしてはこんなことでしか家庭の役に立ってません、、）その日はちょっと早く学校に着いてしまいました。

娘２号の学校は女子高なのでワタクシのようなおっさんが時間前に校舎内に入りうろうろしてると良いことはありませんｗ。（１０分早くても警備員さんから遠巻きにロックオンされちゃうんです）仕方がないので近所のドトールにて集合時間まで待機、、、となりました。

このドトールですがとにかく店内が狭いのでデブなワタクシはあまり好きではないのですが近所の喫茶店はここくらいしかないので我慢です。

で、ワタクシがアイスコーヒーを飲みつつfacebookなんぞをチェックしていると隣に若いカップルがやってきました。

このドトール、、
いわゆる平日型店舗なので土曜日の店内は閑散としています。ましてオフィス街のドトールなので土曜日に若いカップルが来るようなシチュエーションはあまり想像が付きません。（要するにオンナ・コドモの来るようなドトールじゃないんです）

この状況を察するにこれからこのカップルに何が起こるのか、、大方想像が付きます。

その時のこのカップルのオーダーですが、
彼氏「アイス宇治抹茶豆乳ラテ」
彼女「エスプレッソのSサイズ」。。。

小洒落たカフェにいるカップルで「サラダプレートランチ」と「本日の特選お肉ランチ」を店員さんが運んできた際、何のためらいも無く
男「本日の特選お肉ランチ」
女「サラダプレートランチ」
と置いて行かれて恥ずかしそうにあとからこっそり交換している光景に似ていますが、今回のドトールでのこのカップルのオーダーを見ると彼氏の方になにかと原因がありそうです。。。（店員さんも「サラダプレートランチ方は？」とか聞いてやれよｗ）

彼女「で、うちにあるCDとかどうする？」

彼氏「もういらないから全部捨てていいよ」

・・・・

・・・・

重苦しい雰囲気にワタクシ、思わず席を立ちたくなったのですが今席を立って店を出ても行くあてがありません。（ってかなんでこんなカップルにワタクシが気を遣わなきゃいけないのと、、）聞こえないふりしてfacebookに没頭してるふりはしてますが耳の指向性マイクは完全にこのカップルに向いちゃってますｗ。

その時、ドトールの店員さんが出来上がり商品の呼び出しをしました。

店員「ミラノサンドAをお待ちのお客さま～」

狭い店内にいるのはワタクシとそのカップルだけですから誰が見てもこの「ミラノサンドA」はこのカップルのどちらかです。しかしこのカップルは今、まさに「別れ話の真っ最中」でそんなのまったく耳に入っていません。

するとドトールの店員さん、、
「アイス宇治抹茶豆乳ラテのMサイズとミラノサンドAでお待ちのお客さま～！！！！」とカップルめがけてデカい声で叫び始めました。（ってかわかってるなら席まで持って行ってやれってｗｗ）

このカップルとワタクシと店員さんの人間模様。。
同じ日の同じ時間の同じ空間に居ながら様々なシチュエーションで生きてるって実感しますｗｗ。

さて、話を戻しますがこのカップル。
この「ミラノサンドA]を巡ってケンカが始まりました。

彼女「なんでこんな話の時でもお腹が空くわけ？」

彼女からしたらこのシーンはこの彼氏のことを思い出すときのきっかけになるシーンでもあります。出来ればキレイな思い出に残るようにしたいのでしょう。。

なんか別れ話の時に彼氏がサンドイッチを頬張りながら「あ、合鍵はポストに放り込んでおくから（ムシャムシャ）」では思い出もへったくれもありません。（この彼女、きっと今後の人生で「ミラノサンドA」はトラウマになるに違いありませんｗ）


そしたら、、
今度は彼氏の反撃が始まりました。。（このきっかけを作った店員さん、、バツが悪そうにしてます）

彼氏「ってかさー、そういうお前は俺がメシ食ってるときになんで一緒に食わねーんだよ？（怒）」


そして彼氏、これをきっかけに堰を切ったようにキレます。


彼氏「お前っていつもそーだよな。俺と二人で居酒屋行くとなんにも食わねーのになんで友達と一緒の時はがっついて食ってるわけ？おかしくねー？↑」


彼女「あの時は急にお腹が痛くなっちゃって・・・」

彼氏「あ？なんだよオマエ、そうやって毎回毎回会うたびにハラが痛くなんのかよ、っざけんなよ！！」


・・・・

・・・・

このミラノサンドAの登場で店内は軽い修羅場と化した気がします。。（バツの悪い店員さんはいつの間にかバックヤードに消えました）

彼女「もう、、どうしていつもそうなの？もうやめようよ」
彼女、とうとう大泣きし始めちゃいました。。（こっちももらい泣きしそうです）


思うにワタクシ、この彼氏に問題があると思います。
なんでもそうですがその時その時のTPOとでも言いましょうか？その時の雰囲気に合ったものを選ぶ能力がこの彼氏には欠けている気がしてなりません。

ままま、男でもコーヒーが飲めない人もいるでしょうからそれ以外のものを頼むのはOKでしょう。
しかし、この場面で「アイス宇治抹茶豆乳ラテのMサイズとミラノサンドA」は彼女の神経を逆なでする確率が高そうなオーダーです。

きっといつものデートとかの居酒屋で最初のオーダーから「カルーアミルク」とか頼んでいそうなこの彼氏。。

自分ではまったく気が付いてないけど第三者的に見るとおかしく見えるって典型的な例なのですが若いうちに直しておかないといけないかと思います。

これをいい年した人がやるとやたら浮きまくるし、それを注意して貰える確率は若い頃より下がるので下手すると死ぬまでわからないかもしれません。

こうなると人間関係も上手に築くことは難しくなってくるので友達も減り、友達が減ればビジネスチャンスも減ってしまい得なことはあまりありません。

こういう空気を読む能力って本で学習することじゃなく自然と身に付けておかないといけないことです。

こと不動産投資の世界ではこの能力が低いとクソ物件を掴まされる要素にもなりますので、「そういや、俺って普段嫁さんの前でどんな振る舞いしてるかな？」って基礎的な考察するのもよろしいかと思います。


で結局、このカップル。。
最終的には無事別れ話も終わり店を出て行きましたが、、、（別れ話に無事って言葉も変ですけどｗ）店内に残されたワタクシ、、なんとも言えない罪悪感に襲われました。。。


やっぱり間に割って入って「そら、彼氏が悪いと思うよ。うん」とか言った方が良かったんでしょうか？




さらに輪を掛けて修羅場になっちゃうんじゃんｗ

「絶対に損はさせません！」って話ｗ

必殺さんがセミナーやってる隙にもこっそり更新するんですのｗ


こんにちは。


「いや、マジで狼さんには絶対に損はさせません！」

不動産業界にいるとこのフレーズ、、ホント、よく聞きますｗ。

で、これのオチはほぼ１００％損しますｗ。（実害もそうですけど時間的損失も大きいですｗ）


損しないって断言する時点でその話の信頼性が薄いってことを自ら露呈しているんじゃないかと思うのですがそういうヤツに限ってそれに気が付いていません。

実はつい先日もそんなヤツの話を聞かされる羽目になりました。。

この「絶対に損はさせません」ってフレーズが飛び出すケースで最も多いのは「投資案件」の時です。
その時もそんな投資案件の話だったのですが、福島の原発事故で出た放射線残土の処理施設の投資って話。。

一口１００万円で月利で１０％（おいおいｗｗ）って話なのですが素人が聞いても怪しさ満点でしたｗ。（ってか話のスケールのわりになんとも小口な投資話ですｗ）

この話、国の認可が取得済みで建設場所の候補さえ決まれば（ん？場所決まってないの？ｗ）あとは毎月チャリンチャリンとお金が継続的に入って来るそうです。しかもこの１００万円って単位は１０口を超えると還元率が２０％（ってことは月利２０％ってことですねｗ）ってことで投資期間半年で元金回収をいうなんとも恐ろしい投資案件でしたｗ。

話がホントならワタクシ１０口乗って月利２割の高利回りでウハウハなのですが、こいつ、話の最後にこう言いました。

「ね、良い話でしょ？絶対に損させませんから出資してください」

こう聞かれるとワタクシもこう切り返したくなります。

「ところで君はこの投資に何口乗ってるの？」

すると彼はこう答えます。

「いえ、私はこういう投資はやらない主義なんですよ」

・・・・

・・・・

・・・・

いやいやいやいやいや、、
こんな破壊力のある投資に乗らないで一体なんの投資をするんですか？ｗｗｗ


そういやこいつ、年がら年中投資案件ですといって話を持って来ますが「その後どうなったのか？」て話題は絶対話しません。（守秘義務があるとかないとか言っていつも煙に巻きます）

おおかた、これらの出資話で最初の出資段階で出資金のフィーを何割か抜くのが本業なんだとは思いますが、、、

えーっと、
今日は土曜日できっとここをあまり見てる人が少ないと思うので本音をブチかまさせてください。。。




てめーなんざさっさと死ねばいーのに！！！（ってか喫茶店でそんなデカい声で三味線弾いてんじゃねーよ！！！ｗｗｗ）


あー、すっきりした。


では皆さん、良い連休をお過ごしください。。





スッキリしたわりにネタの内容は薄いんじゃんｗ

今年も懲りずに宅建ネタ。。。。

カレーは飲み物なんですのｗ

こんにちは。

さて、華麗なる週末です。（ワタクシは本日も犬の散歩業務があるので直帰ですけどｗ）

そんな週末の朝、電車に乗ってたら早くも今年の秋の宅建試験に備えて勉強している不動産業者風の若者がいました。

早くも、、と言っても季節はもう春本番。
はいはい、、、今年宅建取るって人は遅くても今くらいから始めないと試験１か月前くらいにテンパっちゃいますよｗ。（その頃に慌てても遅いです）

いつもこの宅建ネタを書くのが夏過ぎという遅い時期なので今年は今くらいから書いていきますが、、

取りあえずワタクシのブログで過去に書いた宅建ネタのアーカイブを読んで初歩的な受験テクニックなんぞを読んでみてください。
宅建試験ネタその①
宅建試験ネタその②
宅建試験ネタその③
（ん？思ったより少ないぞｗ）

最近は大家さんで宅建の資格を取ろうと言う方も増えているので毎年ネタで書いてますがこの宅建試験、、正直簡単に取れるシロモノでは無くなってきました。。

特に一昨年、昨年くらいの出題で「正しいもの（誤ってるもの）はいくつあるか？」系の出題が増えてきて単なる○×式選択では対応しきれなくなってます。どういうことかと言えば４つの項目から正答を○×するのではなく４つの項目それぞれが正しいか間違ってるかを理解してないと「答えがいくつあるか？」って形式に対応出来ないんです。。

そんなわけで
昔は冗談で「そんな答えに窮したら鉛筆転がせばいいんだよ」って言ってましたが最近の試験はこの「鉛筆転がし」が不可能になるように対策されています。まずここを押さえてください。

次に過去ログでも書いてますが
基本的な学習法として「参考書に重きを置かない」ってことを基本にしてください。

今日の電車の若者君、、
必死になって参考書にマーキングして覚えていましたが、あれはあまり意味がありません。（あとよく語呂合わせの暗記項目がありますがあれも実際にはほとんど試験に出ないので覚えるだけ悲しくなりますよｗ）

毎年そうなのですが試験問題を作る人は参考書の中身を熟知しているので参考書を読んだくらいで安易に解けない問題を作成します。

なぜかと言えば参考書に出てることを普通に出題すると平均点が上がってしまい足切り率で16％前後にしたいのにかなり上で足切りしないといけなくなると収拾がつかなくなっちゃうんです。

とにかく本番ではこれでもかとこねくり回した問題が出現するので解く順番を間違えるとたちまち迷宮行きになりますｗ。
と言うことで今からこの対策が必須になります。（民法が苦手な奴が一番頭から問題を解こうとするとたちまちテンパるのと一緒です）


参考までに過去の宅建合格者数と合格率を載せておきます。
受験者数 合格者数 合格率 合格ライン
平成9年 190,131 26,835 14.1% 34点
平成10年 179,713 24,930 13.9% 30点
平成11年 178,384 28,277 15.9% 30点
平成12年 168,094 25,928 15.4% 30点
平成13年 165,104 25,203 15.3% 34点
平成14年 169,657 29,423 17.3% 36点
平成15年 169,625 25,942 15.3% 35点
平成16年 173,457 27,639 15.9% 32点
平成17年 181,873 31,520 17.3% 33点
平成18年 193,658 33,191 17.1% 34点
平成19年 209,684 36,203 17.3% 35点
平成20年 209,415 33,946 16.2% 33点
平成21年 195,515 34,918 17.9% 33点
平成22年 186,542 28,311 15.2% 36点
平成23年 188,572 30,391 16.1% 36点
平成24年 191,169 32,000 16.7% 33点
平成25年 186,304 28,470 15.3% 33点

この合格率を考えると試験当日の試験部屋で受験する人数（大体４０人前後）でせいぜい6～7人しか合格出来ないって数字ですので言ってみれば大多数が落ちるということになります。

まして一般受験（業者の５問免除が受けられない人）ではさらに合格率が落ちるので受験当日に回りを見回すと「なんかみんな勉強してきてるんじゃねーの？」って雰囲気の人ばっかりに見えても実際には向こうも「あいつ、、なんかすっげー勉強してるっぽいなー」って風に見てる可能性が高いです。

あと試験中の見直し時に前の人の解答がうっかり見えてしまい、その解答と自分の解答のマークシートの位置があまりに違って「もしかしてあいつの方が正しいのかな」と解答を書き換えて家に帰って正答確認したらほとんど自分の方が合ってた（ｗｗｗ）なんてバカみたいなことが例年起きますｗ。（これで点数を損すると死にたくなります）

これ、今から言うことじゃありませんが
試験当日、この教室で一番問題を解ける能力があるのは自分なんだと思い込むようにしてください。（実際もその可能性が高いですｗ）

さて、今の時期にこんな記事を読むと「別に受ける気もないけど今から勉強しても間に合うかも」と思いたって今年受けてみようと思う人もいるかもしれません。。

はい、今の時点で知識ゼロでも十分合格出来るだけの勉強時間はあります。

ここ見てる大家さんで宅建の資格を取ろうと思う人がいたらこのGW中に本屋さんの宅建試験コーナーに立ち寄ってみてください。きっとウジャウジャと参考書なり過去問集が売りに出されているはずです。

その中から取りあえず適当な参考書と過去問集を買って・・・となるのですが家に持って帰って最初にすることは

何も準備なしに去年の過去問を１時間くらいで解くことです。
（いきなり参考書に目を通すときっとその参考書は最初の数ページを読んだ段階でブックオフ行きになる公算が強いですｗ）

なんの準備なしに去年の過去問を解くときっと「何を言ってるのかすらわからない状態（ワタクシでさえ当初はそんな状態でしたよｗ）」になるのですがそんなの気にしなくても大丈夫。

宅建の勉強って過去問解いてると自然と理解出来ちゃうんです。
もちろん最初はわからないとこだらけですが間違えたときに「どこで間違えたんだろう」って検証しているうちにその失敗から正答を学べるんです。。（この勉強法は正直、インプット→アウトプットの手法より覚えが早いです）

あともう一つ、
このわからないってところからネットでわからない部分を検索して覚えていく方が参考書を読むより覚えが早いってことを知って欲しいです。

実は参考書ってページの関係でどうしても要点が端折って書いてあるんです。

これに気が付かないまま参考書中心の勉強手法で夏頃を過ぎると「参考書で調べながら過去問解いてるのに全然点数が上がらない」って壁にぶつかります。今の時期からこれに気が付いていると夏頃には「なにを言ってるのかわからない」ってとこから「えーっと、、これってどっちだっけ？」くらいに変わっていっちゃうんです。

特に建築基準法を宅建業法は不動産業者なら当たり前の知識で満点取れるくらいなのですが一般の大家さんにはここが大きなハンデになります。しかしこの部分をネット検索すると非常にわかりやすい解説を読むことが出来ます。

特にyahooとgooなどの質問サイト。。
参考までに一昨年受験したうちの嫁は参考書を一切読まずにこのネットアンサーでの検索だけでほぼ理解してました。

最近の宅建試験って相当な応用力を求められるのでただインプットしてるだけだと上手にアウトプット出来ず、本番でどん底に叩き落とされてしまいます。（真面目に勉強しても受からないって人はこのタイプに多いんじゃないかとさえ思います）


さて、そんな話題を振っておいて今日の赤井親分のコラムです。。

「不動産投資の学び方として疑問な方法」

「時間を金で買うって手法はちょっと疑問です」ってお話なのですが、このコラム、、

書いてあることをそのまま暗記しちゃってもいいくらいのことが書いてありますｗ。（飲んだくれて電車で家に帰る時、「座ると寝ちゃうから」と「立ったまま」でもやっぱり寝過ごしてしまう親分のコラムですがとても素敵ですｗ）

一昨年、宅建の勉強をしていたうちの嫁ですが、その頃は不動産の「ふ」の字も知らないど素人でしたが彼女は過去問を解く際に、「ねーねー、、この問題の実際のシチュエーションってどんな感じなの？」って質問をたくさんしてきました。（たぶん数千回聞かれたんじゃないかと。。。。）

ワタクシ、その度に「あ、これはこういうケースでこれこれこんな時に起こるんだよね」なんて一つ一つ解説して教えていましたが問題の本質を頭で一度整理してから考えたほうが応用力が身に付くのは親分のコラムに書いてある通りです。

現にいるのですが宅建の資格をただ取得するために手っ取り早い勉強法を覚えて取得したやつほど実際の現場ではまーず役に立ちません。だって法律とかだけ覚えても不動産の現場ではそこから応用できないとフレキシブルに考えることが出来なくなっちゃうんですってｗ。

同じものが二つとない不動産ですからこれをマスターするには小さい失敗をたくさん積み重ねたほうが結果的には自分のためになるんじゃないかと、、、ワタクシもそう思います。

かと言っても今の若い人は失敗するのを極端に嫌います。

ま、ワタクシのような「おっさん年齢系」が言うのもなんですが、この手の商材を買って覚えて成功している人ってワタクシ、思うに商材から学んでさらに自分で検証する能力があるから普通の人のスピードより速くノウハウが身についたんじゃないかと思います。（こんなこと書いちゃあれですけど高額商材ほどムダに長いDVDが付いてきますねｗ）

ってことはその成功事例は他人がマネすると再現性が低くなる確率が高くなっちゃうんじゃないかと。。。

「成功することをいつもイメージしていると成功する」って話がありますがそれだけじゃなく「小さな失敗をしたときになんでこのやり方で失敗したんだろう」ってのを検証する積み重ねも同時進行でやったほうが将来、遥かにすごいことになるって話。。

どうせ情報商材売るならこういうことも盛り込んで欲しいと切に願うワタクシですｗ。




説教じみたネタだとさらにポチが減っちゃうんじゃんｗ