プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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辛口な連載コラム~最終回

banner赤ずきん
いつもおしゃべりって言われるけど電車の中で一人の時は無口な好青年なんですのw

こんにちは。

さて、ダラダラと連載してきた辛口ネタですが、いい加減、これ以上書くといろいろまずいこともありそうなのでひとまず今日で最終回です。

昨日の宿題、ちょっと難しかったんじゃないかと思いますが、

「さて、、なんか良さそうだしこの物件見に行ってみようかな?」と考える前にもう一つ大事なチェック項目

これの答えは

その物件を出してきた業者の属性・・・です。

ワタクシ、物件のチェックの最後に「さて、この物件情報は誰が出したのかな?」って必ずチェックを入れます。

物件情報の流れを見るとその物件が「なんで売りに出て来たのか?」「なんでこのルートで出て来たのか?」「なんでこんな価格になったのか?」そして、、、「どこまで指値が通るのか?」くらいはおおよそ推理が出来ます。。

「いい物件だな」とワタクシが思うなら他のヤツだって「これはいい物件だ」と思うはず。なのにワタクシに情報が回って来る前に「なんで誰も手を出さなかったの?」ってとこ、、とても気になります。(大体、妙なオチがあることが多いのでこののチェックは欠かせません)

また、物件を毎日チェックしてると決まった仲介さんが度々登場するかと思います。

特に収益物件を扱うネット系仲介さんってレギュラーメンバー的立ち位置なのって30社くらいでしょう。その会社の営業姿勢を見ると「どんな物件を出してくるか?」くらいの傾向は見えるはずです。

例えば代表的なところで
「うちは基本的にス○ガで融資付けやってます」って業者さん。

物件買う時の収支表の「銀行金利」のとこがデフォルトで4.5%になってればほぼその系統の業者さんなんですが、辛口な連載コラム~その1 でも書いた「物件の良し悪しよりも融資が付きそうなお客さんに物件をどんどん紹介する」という戦術を取る傾向が強いです。

そういう業者さん、、辛口な連載コラム~その2 でも書いた「客付け業者さん」である可能性が高いです。

さて、この物件を仮に「元付け業者さん」から買うとどうなるか?

大体こんなことが想像できます。
①融資のスピード感をあまり要求されない
②指値が通りやすい
③物件についてダイレクトに情報が得られる(特にレントロールの変化などの情報は早いですw)
④売主さんについての情報が正確に得やすい


当たり前ですが間に人が一人増えるだけで情報は微妙に変化します。また売買の際に「買主さんが聞いたらドン引きしそうな情報」などは利害関係者が増えれば増えるほど正確に伝わって来なくなるので、ワタクシの経験では「え?こんな話聞いて無かったよww」」って話は大体こんな関係で売買やってるときの方が多いです。


あとその物件を出してきた業者さん。。
こちらも物件を検討する際、いろいろ聞きたいこともあるかと思います。その際、その質問に対して即答出来るか出来ないかでもその物件の流れが変わっちゃいます。

例えば、何を聞いても「調べて折り返しご連絡します」っていうヤツ。。
ワタクシから言わせていただくと、「お客に物件を出しておいててめーは何にも調べていないのかよ?ww」って思います。実はこれ業者側から見ると「反響のあった物件は調査するけど反響の無い物件は調査していない」ってことが多いんです。(だって反響の無い物件なんて調べるだけ時間の無駄ですよね)

元付け仲介をやってるとよく思うのですが、そんな業者さん、決まって最初の電話でこう言います。

「えーっと、物件概要書とレントロール送って貰えますか?」

これ要するに見た目の利回りのいい物件を探しているんですw。。(付け加えるならば融資がどのくらい引っ張れるかだけチェックしてるんじゃないかと、、、w)

何度も言いますが「融資が満額引けるからいい物件」だって勘違いしちゃいけません。。。


しかし業者さんは仲介手数料で飯食ってますからたくさん仲介するにはこの戦術が一番手っ取り早いんです。(ブツアゲしなくても売り物件なんてレインズ検索すればいい物件は無くても融資が付きそうな物件はたくさんありますからw)

で、この流れに乗っかって動くと「業者さんの甘い口車に乗っかってつい手を出しちゃったんだろうな。。物件」を掴まされちゃうってことになる可能性が非常に高くなります。

このブログを読んでる人の投資方針はそれぞれ違うと思うのでここだけに警笛を鳴らすのはどうかとも思いますが、物件を検討する際、個々の業者さんの特性を理解していると最初からその会社の出してきた物件はすべて「ゴミ箱送り」ってのが可能になり物件を探す際の煩わしさが減り、効率よく物件探しが出来るようになります。(慣れてくると物件概要を見ずにその会社名を見ただけで自信を持ってゴミ箱に放り込めるまで成長出来ますw)

今度の初心者セミナーではこの辺をもっと突っ込んでお話しますが、ここの部分をロクに理解しないで収益物件を探すってのが初心者の一番間違えやすい致命的ミスじゃないかと思ってます。



「え?そんな業者さんでももしかしたら1000回に1回くらいは良い物件出してくるかもしんないじゃんw」って思う方もいらっしゃるかと思いますが、、、、


そういう物件はおそらくそんな業者に情報が回る前に別の業者が仕入れて転売してますってww(仲介業者ってのはいい物件は両手仲介でやりたいですからわざわざ片手仲介になる客付け業者には出しませんよw)

4日間にわたってダラダラと書いてみましたが、不動産投資で失敗しちゃう人ってこの最初の入口部分で違うドアを開けてしまってズルズルと違う方向に向かっちゃう傾向があるので業者選びっていう部分は物件選びの肝の一つです。

あ、だからってワタクシに物件を探せって言ってもたぶん無理ですよw。(売る気があったらここまで赤裸々に書けないですってw)


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辛口な連載コラム~その3

banner赤ずきん
ギター買いに行っててすっかり更新遅れちゃったんですのw


こんにちは。

ここのとこ連載しているネタですが、こういうネガティブ思考なネタを連載で書き始めるといつものことで「こいつどこまで書く気なんだよw」って思ってるのか先読みして匿名でいちいち反論みたいなことをしてくる方がいらっしゃいます。

ワタクシ、別にここでコンサルやって月額のコンサル料を取ろうと思ってるわけでもなくさも、「今は融資がゆるゆるだからチャンスです」素人を煽りに煽って未だに不動産投資の一歩が踏み出せない人を浮き足出させる気も無くただ、だらだら好き勝手に書いてるだけなのでご自身の投資方針とか営業方針と違うからと匿名で中傷メールを送ってくるのはやめていただけると嬉しいですw。(次回からはその怒りに満ちた熱いメッセージを生IPごと晒させていただきますw)

さて、
そんなわけで昨日の続きです。
昨日は、

「客付け業者さんは基本的に「そのお客さんの融資付けまで出来て一流」です。」
で、ここに落とし穴があるよ、、、


で終わりましたがここで、一つ気を付けたいところがあるので昨日の宿題の解説の前に書いておきます。(ちなみに昨日中傷メールを送ってきた方はここを書かれるのが嫌だったみたいなので今日はここを深く掘り下げて書きたいと思いますww)


「そのお客さんの融資付けまで出来て一流」という前提は当然の事なんですが、その前に不動産業者として活動するに値する不動産の知識を有していないとダメってことです。

要するに
「そのお客さんへの融資付けだけが一流」じゃダメなんですw

例え話ですが、リーマンショックの前後頃、不動産業界にそんな融資に精通している元銀行の人とか外資金融系に働いていた人がたくさんやってきました。

詳細はあまりに真っ黒なので詳細は語れませんが横文字の金融用語を駆使して信託受益権契の派手な取引をやってたようです。しかしリーマンショック以降は大きい取引が減って彼らも食っていくために我々のような普通の仲介業でよくある白兵戦みたいな小ぶりな物件の取引に参入してきました。(だからあれほど飲み屋で豪遊していたファンド系社員さんがめっきりいなくなっちゃったんです)

しかし、この「切った張ったの白兵戦的仲介」のジャンルでは金融の知識よりどれだけ実戦で戦ったかがそいつのプロスキルと見なされるため、そんな知識よりも不動産業者としての知識が無いとまるで戦えないのでいつの間にかこの業界から消えて行ったやつが多数いました。(彼らは今どこでなにやってんでしょうか?)

最近、気が付いたのですがここのとこ、そういう人がまたこの業界に舞い戻って来ていろいろとやらかしているようです。

そうです。
「融資さえ付けば売れる(イコール仲介手数料が貰える)」とどう見ても儲かりそうもない物件をせっせと不動産初心者の方に売りつけているようです。。

不動産屋は物件を売買するのが仕事だから仕方ないって部分もあるのですが、その買う人の属性やレントロールの収支をを金融機関に偽って本来借りれる金額より大きい金額の融資を付けてしまうとあとで苦労するのはその買った人です。そうじゃなくても金融機関によっては物件本来の収支で融資額を決めるのではなくその買い主さんの本業の属性で融資額を決めてるところもあるので(借金返せなくなったら本業の収入で返せってことですw)買ったら最後、逃げるに逃げれないなんてことも起きうるわけです。

ちゃんとそのリスクを説明していればまだかわいいとこもありますが、そんなことを迂闊にしゃべってしまえばその買い主さんがビビっちゃって買うのをやめちゃうかもしれません。それじゃこっちが儲からないってことで都合のいいことだけ説明してそのリスクのことを伏せて「あとは知らねーよw」ってやり方で売られちゃうとセミリタイヤどころか人生そのものをリタイヤしちゃうかもしれません。。


とは言え、
究極の不動産投資はリスク覚悟でレバレッジを目いっぱい効かせるってやつですが、買う物件によってはそんなことやってちゃ命がいくつあっても足りません。(これが可能なのは血みどろになって勉強してきた人達だけですよ)

そこで、
じゃあそんな物件に当たらないようにするにはどうしたらいいのよ?って話になってきます。

しかし物件を見極める手段ってのを説明するのが一番いいのですが、これをブログで書いたら何年掛かるかわかったもんじゃありませんw。(プロの業者ですって言ってるヤツだって全然わかって無さそうのもいるし、、)

そこでワタクシが不動産業者として見た視点で手短に書いていきます。

昨日の宿題で
「ネットで物件探しする時、まず一番最初にどこに目が行きますか?」ってのを出しましたが、皆さん、、物件を探すときにどこを先に見てますか?

コメント欄でぶるーまんさんとかが書いてましたがこの狼旅団ブログを読んでる人のほとんどは

「どこに目が行きますか?」ッて言われれば、まずは地域、その次が業者の言っている利回りでしょうか。でもって、その次が積算、最後に自分で引き直した利回り。ここまですべてがOKだと、物件見に行きます。

っパターンが一番多いんじゃないかと思います。

やはり自分の土地勘があるエリアの方が実際の収支なんかも理解出来てるし本能的に自分が常時見に行けそうなエリアを選ぶ傾向があるのでまずここが先になるってのはおかしい話じゃありません。

しかし本音で言うと検索時に「利回り」から先に入っちゃう人の方が絶対多いはずです。(ワタクシには見えるんです、、検索条件で真っ先に「利回り10%以上」ってとこにチェック入れてる人が、、、w)

その探し方は誰でも最初はやる探し方なのでこれで探してるといつまで経ってもいい物件には巡り会えません。。

この利回りから入るってやり方ですが、現在、不動産投資の入口にいる人はカッコ悪いのでやめておいたほうがいいです。(これこそ仲介さんの餌食なる「魔法の言葉」ですw)

「は?現状満室で利回り出てるのになんでだよ」って意見も出そうですが、ぶるーまんさんが書いてるように「自分で引き直した利回り」ってデーターが算出できないといつかコケる可能性があるからです。

また「想定利回り」という「空室の部屋があるけどそこは周辺相場を見て賃料を仮に決めておきます」っていう数値を売値で割り算した利回りがありますが、これはそんな仲介さんが少しでも利回りを良く見せて買って貰いやすいようにしている数値ですのでその通りに空室が埋まるなんて安心してちゃいけません。。

ちょっとだけプロっぽく書きますが、
ワタクシが物件をチェックする時にまず見るのは「売りの値段」「賃貸面積」です。(その次に地域って順番です)

賃貸面積ってのはその物件でほぼ動かすことの出来ない数値ですのでここの数値を値段で割ります。(実際には数値計算なんかしないで過去に見たのと比較していい悪いを判断してますw)

利回りなんてのは賃料の計算でどうとでも変化させることも出来るし周辺の賃貸坪単価だってやろうと思えばどうにでも変えられるので物件概要書の利回りなんてまったく役に立たないってことをまず今日はここを理解してください。

不動産投資ではこんな動かせない数値を探し出してその数値を基準にしていろいろ数値を変えて当て嵌めている方がより正確な利回りが出やすいんじゃないかと。。。(ホントはこれで計算していかないと膨大に届く物件概要がどんどん溜まっちゃうからなんですけどw)

そこで出た数値に地域性賃料(都内で言うと下は7000円/坪~10000円/坪程度)を代入してみてその物件の本来のパフォーマンスを見ます。

「おや?なんかこの物件いいんじゃね?w」って思えばそこから更に進むのですがそこで見るのは地域とその物件スペック。。

築浅なのか?築古なのか?
RCなのか?S造なのか?木造なのか?
所有権なのか?借地権なのか?(「をを!!」と思う物件ほどここの借地権で引っ掛かりますww)
下駄ばきか?下駄ばきじゃないか?(下駄ばきがわからない人は自分で調べてください)
部屋の間取りはなんなのか?(ワンルームだと賃料が高く取れますが競争相手が多いので場所によっては苦戦しますしその逆もあります)

他にもチェックするスペックがありますが、長くなりそうなのでそれはまたの機会にってことで、要するに利回りなんかよりもその物件をどうやって簡単に分析して判断出来るか?ってスキルがないとおととい書いたネタの

「業者さんの甘い口車に乗っかってつい手を出しちゃったんだろうな。。」って物件、、、を掴まされちゃうんです。

慣れてくるとこの作業、、ものの5分と掛かりませんし、ワタクシなんざ物件概要見てこれだけチェックすればその物件がどんな物件で貸しやすいのか貸しにくいのかくらいは即座に判断出来ちゃいます。(関数電卓駆使して収支を計算しても、、、いや、なんでもございません、、)


あと余計なことですが、この考え方で建て売り型の新築売りアパートなんかを計算すると「はははwwwこれは充分死ねるなww」って思えるようになってくるのですがここまで行く前に「長期ローンが組めるのでCFが潤沢です」なんて説得されて手を出しちゃう人も多いそうです。まだそこまで行ってない人はこの時点で覚えておいていただけると幸いです。。


さてさて、、、
そんな感じで物件スペックが終わって「さて、、なんか良さそうだしこの物件見に行ってみようかな?」と考える前にもう一つ大事なチェック項目があるんですが・・・おわかりですか?

一昨日からの流れを読み解くとわかる人もいるんじゃないかと思いますのでこれを明日の宿題にしますw。



どうもこの連載、、
明日では到底終わりそうもない気がしてきましたが、、、ま、いいや。。

とにかく明日18時にここでお会いしましょう。。。





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辛口な連載コラム~その2

banner赤ずきん
連載ネタはホント楽ちんなんですのw


こんにちは。

今日も昨日のネタの続きです。

昨日の宿題だった「元付け」「客付け」について調べていただけたでしょうか?
ネットで調べるとたぶんこんなことが書かれていると思います。

元付け・・売り主から売買を依頼された業者

客付け・・その物件に対して買い主を探す業者


よく電柱とかに貼ってある広告(通称:電貼り)がありますがあれはほぼ100%「客付け業者」の仕業です。

ワタクシも駆け出し客付けばっかりやってた頃、その理屈をよく理解していなかったので電貼り広告を見つけてはそれを自分のお客さんに紹介しようとその電貼り業者に「資料貰えますか?」って聞いたら「すみませーん、、この物件サキモノなんですよ。。。」とやんわり断られた黒歴史がありますw。(サキモノ:自社の先にもうひとつ仲介さん(要するに元付さんがいるってことw)がいるのでさらに仲介さんには情報出せませんって物件です)

この元付けと客付け、
不動産仲介の業者の立場からすると

元付け・・ブツ元(物件を売り主から預かってる立場をブツ元と呼称します)

客付け・・その他大勢w

に見えます。

その広告に出た売り物件はひとつしか存在しませんので元付けは専任媒介の場面だと1社しか存在できません。しかし客付けってのはその物件を買いたいって人の数以上に存在します。当然この元付けさんはこの目の前の物件が売れればそれだけでメシのタネである仲介手数料をゲット出来ます。しかし客付けは買主を売り主の前に差し出さない限りメシのタネにはなりえません。

そうなんです。
今の好景気っぽく見える時代ではこの客付け側の仲介さんってのは非常に不利な立場なんです。。(ってことは買主側もよっぽど確実に買うって場合じゃないとゴミ扱いされるのも当然ってことです)

しかし、この元付けも大変です。
だって売り主はある程度その元付けを信用して物件を預けているわけです。その物件がいつまでも売れないと「こいつの力じゃ売れそうもないなー」と勘違いされて(大体売値が高いから決まらないってケースなんですけど、、w)3か月程度ある媒介委任期間を過ぎようものなら「やっぱ一般媒介にしてもいい?」なんてことになり売れれば独り占め出来たはずの仲介手数料は「他決(他社の仲介で決まっちゃうこと)」という憂き目に遭い必死に販売活動したけど実入りはゼロという事態を招きます。

そこで元付けは、必ず成約出来そうな客の買い付けは受け付けるけど「なんかこいつ大丈夫かよーw」ってうやつの買い付けは受け付けないことがあります。

実はこれ買主さんの融資属性だけじゃなくその客付け仲介さんの普段の他業者さんへの振る舞い方でいざと言う時にぞんざいな扱いを受けちゃうってケースも多いです。

実はワタクシも「この仲介会社から出てきた買い付けは一切受け付けない(むしろ物件確認の時点で「お話入ってます」って断っちゃいますけどw)」業者さんが存在します。

具体的な会社名を書くとさすがに問題になるので(そんなこと書いたら刺されそうですw)ヒントだけ書いておきますが、、、

①レインズに載せるとすぐに物確(物件の有無の確認)電話してきて二言目には「本物件弊社のネット広告に掲載してもOKですか?」って聞いてくるやつ

②一回目の物確電話で「本物件、どのくらい指値が出来ますか?」って聞いてくるやつ


この2つの要素のどちらかを醸し出してるやつは基本的に最初にハネます。(100%成約しないと自信を持って言い切りますw)

①は典型的なネット系客付け業者さん。。
レインズに載せた物件を自社のHPに撒き餌みたいに掲載してネット反響で飛んできたお客さんを囲い込み物件を売りつけるのでお客さんとのコミュニケーションが薄く(契約寸前までメールのやり取りだけってなんだよww)どこまで本気で買う気なのかよって思っちゃいます。また担当も抱えてるお客さんが多すぎてこっちから「反響どうよ?」って聞くと「え?どの物件でしたっけ?」とか平気で言いますw。

②は典型的な中間省略系業者さん。。
中間省略のお話は過去記事で書いたので参照して欲しいのですが、元付けの立場からしたら買い付け入れてくるのはその業者だからって安心してるとその先の出口顧客の融資が滑ったからと平気で買い付け撤回してきます。業者からの買い付けなので融資特約も無いので安心してるとそのうち連絡すら取れなくなりこっちから追っかけると「あ、その担当は昨日付けで辞めました」とか言って売主さんからの「元付けとしての立場」を脅かしますww。


なぜかと言えばレインズの掲載されてる物件の99.9%は「人類が考えうる可能な限り高い売り値を設定した物件」だからです。(一部値付け間違いで売り出されている0.1%の物件を除くw)

①のネット系仲介さんのほとんどが不動産投資ポータルからお客さんを自社HPに誘導しています。そんな不動産投資家ばっかりいるとこにこんなクソ高く見える物件を出しても「売れそうもないクソ物件」に見えちゃいます。

そんなとこに物件情報を晒してホントに欲しいって人が「いや、買い付け入れる前に念のため出回り物件じゃないか調べてみよう」ってうっかりネット検索されて掲載日は2か月前の日付でポータルサイトに載っかってたら「あれ?この物件出回り物件じゃんww」って勘違いされちゃいます。(「いや、、待て待て、、これは孔明の罠じゃ!」とか言われそうですw)



そんなわけで、
ネットで「元付け」、「客付け」って調べるとここまではなかなか辿りつけないんじゃないかと思って今回は答えを書く前にご自身でネット検索して貰いましたが「不動産の奥深さ」ってものがなんとなくでも垣間見れましたか?



さて、実際に物件を買う時に必ずこの「元付け」「客付け」仲介さんのどちらかにお世話になると思うのですが実は昨日書いた「「業者さんの甘い口車に乗っかってつい手を出しちゃったんだろうな。。」って物件」の大半がこの客付け側で起こります。

だからってこれから初めて物件か売って人が「じゃ、要するに元付け業者に行けばいいんじゃんw」ってのは早計ですよ。(人の話は最後まで聞くが吉です)

元付け業者は体質的に融資のあっせんが苦手なんです。。。(例外もあるかもしれませんがネットに掲載された時点で「自社に両手仲介できるお客さんがいないから広告に出したんだよw」ってことを忘れないでください)

客付け業者さんは基本的に「そのお客さんの融資付けまで出来て一流」です。(どこの銀行で融資付けるかも含むw)


「じゃあ融資付けのウマい客付け業者さんに行こうっとw」って思ってる方、、




実はここからが不動産投資における最初の落とし穴です。。


そこで本日の宿題です。

「ネットで物件探しする時、まず一番最初にどこに目が行きますか?」

明日の18時までに考えておいてください。


では明日の18時にここでお会いしましょう。。

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オレ様はまず胸なんじゃんw

辛口な連載コラム~その1

banner赤ずきん
今日も時間ギリギリの更新なんですのw

こんにちは。

こうやって毎日ブログを書いてるとちょくちょく相談メールが来るってお話は以前にも書いたことがあるかと思いますが、その相談内容、、最近も相変わらず「この物件どう思いますか?」的な相談がダントツで多いです。

恐らく物件を買った後にこのブログを見つけて読んでるうちに段々、買った物件に不安が生じて「そうだ!こいつに相談してみよう」と思ったのだと思いますが、その物件スペックを見させていただくとほとんどのケースで「業者さんの甘い口車に乗っかってつい手を出しちゃったんだろうな。。」って物件が多い気がします。

だからって「なんでこんな物件買っちゃったのよ!」って言うんじゃ全然相談にならないので(だって一度買ってしまったらそうそう返品出来るシロモノじゃないですからw)その物件のアピールポイントを必死に探し出してそこを前面に出して運用出来るような意見を返すようにしています。(お節介かもしれませんがそういう方面に意見をする方がワタクシ、しょうにあってる気がします)

そんなメールのやり取りをしたり初心者向けセミナーなんか企画して思ったのですがこのブログ、、、

常連の人ばかりが読んでいるのかと思ったら案外、これから不動産投資を志すって方も多数読んでいることが判明しました。(今度の初心者セミナー、、ほぼいつもの旅団員参加ははゼロなのに新規の方の申し込みだけで100人を超えましたからきっとそういうことでしょう。。)

どちらかと言うとこのブログってもう少し不動産を勉強してる人向けに書いていたのですがそういう人がたくさん読んでるってことがわかったので今週はそんな方向けに書いてみようかと思います。


まず、冒頭で書いた
「業者さんの甘い口車に乗っかってつい手を出しちゃったんだろうな。。」って物件

基本的に不動産仲介業は売り買いした時の手数料がメシのタネです。
ってことは普通の仲介なら物件の売り買いをたくさんやりたいはず。。そのためにどうするかと言えば「買えるお客さんに物件をどんどん紹介する」という戦術を取ります。

この「買える」っていう部分、、要するにそれだけ融資を引っ張ることが出来るか否か、、、です。(だからいつも言ってるように業者さん相手に「俺は金持ってんどーオーラを出せ!」って言ってるんですw。

で、この時の仲介さんの頭の中は
「この物件を買えばこのお客さんは儲かって儲かってウハウハなんだろうなー」って・・・・・・・・・・・・・・・・わけねーだろww!!!(そんな幻想、、今すぐ窓から投げ捨ててくださいw)

正解は
「この決済が終わるまで(仲介手数料の受領が終わるまで)ボロが出ませんように・・・」です。(な?、そーだろ?正直に言ってみろよw)

収益物件は決済を終えて引き渡してしまえばあとから何言われてもそうそうその契約の撤回は出来ません。(投資は自己責任っていうセリフの根底がこの部分です)何かあって買主から文句を言われても真剣に相談に乗る振りでもしてそのままフェードアウトしちゃう業者さん、、今も昔も変わっていません。

この「決済が終わるまでボロを出さない」っては「宅建業法上説明の義務のない部分は黙ってる」とか「収支上の都合の悪いデーターはあえて出さないとか」なのいろいろな手法があるので最低限、物件を買うにあたりどこまで知ってないといけないか?なんてことは不動産投資をやるうえで絶対知っていないといけない部分です。

でも初めて不動産投資をやろうって人にここを求めるのは酷な話です。だってそんな部分てやっぱり痛い思いしないと経験積めませんから。。

そこでワタクシに相談が飛んできます。

「こんな物件買っちゃいましたがどう思いますか・・・?」と。。

そんな相談がメールで飛んで来ると「そんなの買った業者に聞きなよ」って気分にもなるのですが、たぶんもはやその業者さんは売った後の面倒を見る気がないのがその買い主さんにわかったんでしょう。。

そんな最後の駆け込み寺になるべくってのがきっとワタクシの存在意義なのかと思うこともしばしば。。(こうやって偉そうにブログ書いてんですからそのくらいはしますってww)


さて、不動産投資物件のキモは利回りと言っても過言じゃないと思う方も多いと思いますが「この利回りを表面利回りで見ちゃいけませんよ、」って言う話は最近はどこでも聞かれることなので今さらこの「表面利回り」を投資指標にしてる人は少ないと思います。(「純粋に諸経費とか税金までさっ引いたあとの手残りが多いか少ないかってのが不動産投資だよ」ってこの前もふくちゃんが名古屋セミナーで吠えてましたw)

ついでに言っちゃえば最終的にその物件が最後いくらで売り逃げ出来るのか?まで考えておいた方が枕を高くして眠れるんですが、最近の業者さんでそこまで考えて売りつけてる業者さん、、果たしてどのくらいの数いるんでしょうか?

しかし、
そんなこと考えちゃうと今のマーケットでは売るものがありません。(あっても地方都市の物件とかになるんじゃないかと)

売るものが無ければ仲介の機会が無くなり仲介手数料と言うメシのタネが無くなるので多少やばい物件でもなんとかして売ってしまおうと考えるのは自然の定理です。(仲介さんだって生き死に掛かってますからw)

そこでターゲットになるのが「これから不動産投資を始めたい」って人と「不動産投資を始めたばかりでまだ投資方針が確立出来ていない」人です。

ここのジャンルの人は業者から見たら「草原の真ん中に突っ立てるウサギ」みたいなものです。
業者さんは不動産を売ることにかけてはプロですからそんなウサギちゃんに儲かるかどうかわからない物件をさも儲かる風に見せて売ることなんざ朝飯前です。(仲介自体がそれすら理解せずに売ってるってのは論外ですけどw)

初めて見る返済期間中の収支のグラフを見せられてNOIがどうのだろOPExやらIRRがどうのと説明されてなんとなくわかった気がして業者さんに融資をアテンドして貰って契約と決済で難解な書類を前に「こことここにハンコ押してください」と言うがままに押印して「これで俺も不動産投資家なんじゃんw」ってやっつけられた後に気が付くんです。。。


「これってどう考えてもそんな儲かんねーじゃん!!!!」って。。。

・・・

・・・

さて、、
ワタクシ、ブログを初心者の人が見たら難解な内容に見えるようにあえてそう書いてますが、正直、この程度のブログが読みこなせないうちに不動産投資を志すなんざホント、そんな業者さんのいいカモです。(ま、このブログ、、内容的にはそれほどタメになるようなこと書いちゃいませんけどねw)

またこのブログ、、毎回毎回やたらとダラダラ長いと不評感漂うブログではありますがこのダラダラ感は物件買う時に聞かされる「重要事項説明書」の内容を楽に読み込めるようここ読んでる人を育成する目的でもあるんですww。(これ、前にも書きましたが大事なことなので2度言いますw)


だからってこんなダラダラとクソ長いブログを端から端まで読んでたら時間がいくらあっても足りませんw。今週はここに焦点を当てて出来るだけ短期間でわかるように特集で書こうと考えてます。


そんなわけで今日の宿題です。

明日のブログでこの続きを書きますが

仲介業者の
「元付け」「客付け」の違いについて明日までにネットでいろいろ調べておいてください。

特に今度初心者セミナーに参加される予定の方、
しゃべる時間が4時間くらいしかないのでこういう基礎的なことは多少すっ飛ばしてしゃべります。
予習する意味でなんとなくでも構いませんから調べておいてください。


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久しぶりの連載モノなんじゃんw

地主物件強奪作戦。。。その2。。

banner赤ずきん
飲み過ぎてベルトの穴が2つズレたんですのw

こんにちは。

先週ブログで書いた「地主物件強奪作戦」ですが週明け早々、、ワタクシの不動産仲間随一の情報源Tさん(あの老練ウルトラブローカーのTさんじゃないですw)から再び入電。。

まだ売りが正式に確定してないわ、そもそもどこにあるのかわからない状態で融資特約無しの満額買い付け入れてしまったワタクシ、、

Tさん「土曜日に売り主さんのとこに行ってきたよー」


この続報の電話を心待ちにしてました。はいw。。


ワタクシ、Tさんが売り主さんにコンタクトを取ってくれたってことでいくらかでも進展あったのかと思ってたのですが事態はやはりややこしい方向に進展してましたww。

なんとそこには別の親族も同席だった模様。。

「先祖代々の物件を売るなら俺も話を聞いとかないとなー」、、って感じでこの別の親族さんが登場したそうなのですが、そんなヤツが同席すればワタクシの経験上、ロクな展開にはなってないことが十分推測出来ます。


で、当の売り主さんは

1.管理がめんどくさい
2.他にもたくさん物件があるからこの物件売るくらいどうでもいい
3.他の物件はもっと新しいので古い物件から売りたい(って言っても本物件はまだ築15年です、、、うらやましいです)
4.アベノミクスって言っても本当にこれから景気がよくなるかわからない


などと極めて売買に前向きなのですが



別の親族「アベノミクスのこんな時期になんでそんな金額で売るのよ?www」 (あうー)

・・・

・・・

やっぱり親族登場で売値にケチがついてましたww。(親族さんのばかばかばかばか)


なんかあれです。
アベノミクスって言葉だけで世の中なんでも景気が良くなっちゃってる気でもしてるんですか?(都心ではそうかもしれませんが帝都はまだのはずですw)

この親族さん、、本物件の所有者でもなんでもないのですが当の売り主さんがこの親族さんに頭が上がらないらしく相談を持ちかけてしまったのが運のつき。。

まずいです。
このままの流れだと「売りやめ」もしくは「価格変更」の公算大です。。

ワタクシは買主の立場なので今の時点でこの売り主さんを口説きに行く立場に無いので手も足も出ませんがこういう時はその仲介さんにいろいろ言わせて流れを強引でも引き戻したいところ。

しかしこれから景気が良くなるってイメージを持ってる人ってのは一度言いだすとなかなか言うこと聞いちゃくれません。(過去にも江東区の借地を巡ってひどい目に遭いましたw)

また、「じゃ、買い付け撤回だ」なんて言っちゃうといつかまた売り出すときに買い付け順位を後回しにされちゃうし、最悪エライ高い金額の買主が現れてありえない金額で攫われるのがオチ。。

こういう時はあれです。
「ER攻撃」です。

ER(エンジニアレポート)攻撃ってのは地主大家さんに特に有効な手段なのですが、「まずは売るか売らないか考える前に簡単な建物診断を無料でやっておきます」と仲介さんに言わせてERを作成、、。

そしてそのERにちょっとわかりにくように「修繕要望」「それに掛かる費用」、そして「今後10年で掛かるであろう修繕費用の内訳明細と費用」を20%マシマシくらいで作っちゃうんです。

管理会社が入っていても地主系物件の場合20%くらいは乗せてくるのでそのくらいで費用算出したERレポートを提出、、それを見た売り主さんはたいてい「え?今後10年でこんなに金が掛かるの?」って思わせて一日でも早く手離れさせようと目論む作戦です。

ただし管理会社によっては20%どころか40%くらい上乗せして見積もってるところもあるので「え?こんなに安いんじゃこのまま物件売らないでキープじゃんw」と逆の結果になる可能性もある諸刃の剣な作戦w。(地主さんの属性をちゃんと見ないと本作戦は逆の結果になる危険性が高いですw)

このまま放っておくと膠着状態に入って「ま、しばらく様子を見よう(って一体なんの様子を見るのか一度聞いてみたいです)」って事実上の「売りやめ宣言」されちゃうので取り急ぎ、仲介さんにこの作戦を取るようにお願いしました。


あ、そうそう。。
このERをこの地主さんの管理会社経由なんかで頼んじゃいけません。

地主さんの物件って売買時には管理会社がこの売買の存在を知らないことがあるからです。

そんなおいしい話を下手に知られて「なんならうちが買いますよw」って言われて言われた日にはきっと「管理会社とのしがらみがあるから」と売主さんもそっちになびく可能性が高いんです。(昨年、似たような話でおいしい物件を契約一週間前にさらわれそうになってシビれた経験がありますw)

今週中にこの提案を持って行って貰って売り主さんが他に横恋慕しないようにロックオンですw。





なんて偉そうに書いてますが、、
ワタクシのつたない経験だとこの物件が買える確率、、大幅下落中です。。。



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土壇場でスルッといっちゃうパターンなんじゃんw