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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
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こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
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下駄ばき物件の罠。。。

banner赤ずきん
昨日のブログネタで一気に敵が増えちゃった気がするんですのw

こんにちは。

最近、仕事が忙しくて業者さんから届く物件情報にあまり目を通していません。(あ、決して届く物件情がク〇物件ばっかりだから目を通さないわけじゃないですw)

しかし本日は予想外に仕事の電話が少なかったので週末のセミナーレジュメを作りつつ、溜まった物件情報にチェックを入れました。


結果:158件中、ワタクシの心に刺さった物件・・・・ゼロ。。(大体、このパターンだから見なくなっちゃうんですよねw)


これ3年前ならこのくらいの数をチェックしたら2~3件は突き刺さったものですが、、、ホント嫌になります。

かと言ってそんなこと言ってるといつまでも買えないので若干、心のハードルを下げてチェックすると、、行く着くのはいわゆる「下駄ばき店舗事務所付のレジ」。。。

住居部分だけのレジとこの手の下駄ばき付きレジを比較すると当然、見た目の利回りは下駄ばき付レジの方がよくなります。仲介さんもこの辺の見せ方がウマいので昔の景気のいい頃と違って表記方法で「店舗」の文字をわかりにくくすることはもはや常識になっている模様です。

今回、「絶対にこの158件の中から買わないと死ぬ」ってなったと仮定して選んだ物件がこの下駄ばきなのですが、一階部分に店舗が入ってる物件です。

コンビニ「サン〇ス」がフロアまるごと借りてる本物件。。。
満室想定利回りは8.1%です。

今の時勢で都内城南地区で新耐震・土地100坪となれば7%でも安いくらいなのでこの8.1%は魅力的に見えなくもないし1階の店舗はコンビニです。

仲介さんに問い合わせたら「あ、その物件、すでに買い付けが10件入ってます」って言われちゃうんじゃないかと思いつつ聞いてみたら「あ、その物件、、お話自体は来てますけど正式な買い付けはまだ入ってません」って言われました。

普通なら「お、じゃあ速攻買い付け入れちゃえww」って進むところなんですが、、、、(すみません、、業者レベルでも最近はこのくらいの利回りでもお安く感じちゃうんですw)これおかしいです。

今のマーケットなら速攻買い付け出ても不思議じゃないし、この物件情報が来たのって年明け早々ですでに2週間経過してます。(一般的にこういうのを瞬間蒸発物件って言うんでしょうか?w)

2週間どこからも買い付けが入らない本物件。。。きっとなにか裏があるに違いませんw。(「未公開!!」なんてエラそうに書いてありますがうちに来てる時点で未公開なわけねーだろ、、と1人でボケとツッコミやるのもそろそろ疲れてきました)

本物件、概要書によれば平成元年築なんですが、、写真の撮り方がうまいのかとてもきれいに見えます。(だからワタクシ反応したんですけどねw)

しかし修繕履歴に関するものがありません。
とは言え修繕履歴が無くても今の投資家さん、平気で買い付け入れちゃうのでこれも理由にはなりません。。


気になってレントロールを見たのですが・・・うーん、、住居賃貸部分には若干空室があるものの特におかしいところはありません。。

しかし一つだけ気になる点がありました。

本物件のコンビニ店舗、、契約期間があと3ヶ月で切れますw。

最新版レントロールの日にちは昨年12月なのでその時点でこの契約が更新されてないのって、、、嫌な予感がします。。(いや、、まさか、、ねえ、、w)

セブンイレブンとかファミマあたりだとFCであってもそうそう飛ぶことはないのですがこも「サン○ス」みたいな微妙なコンビニは別です。。

えぇ、、うちに近所でも過去に何件かいきなり潰れましたからw。(こんなこと書くとそっち方面から苦情が来そうです。。)

実はこの物件、、このコンビニの退去がかなり前から決まっているので売りに出たらしいです。賃貸比率で25%以上の1階の店舗が退去するわけですからこれが消えたらそりゃ利回りなんてさっぱり読めません。

しかし怖いのはこういうコンビニが退去するってのに仲介さんが「元コンビニが入っていた物件ですからすぐに次のコンビニが申し込んできますよ。なんて言っても設備がコンビニ仕様になってますからねーwww」平気で言っちゃうこと。

同様に「このラーメン屋はかれこれこの地で10年やってますかた退去なんて考えられません」ってなんの根拠もなくのたまう仲介さんがいますがこれら下駄履き店舗が付いたレジ物件を買う時、この賃貸部分を相当深く吟味しないと怖いことになっちゃいます。

理想で言えばそんなリスク負うのはあれなので見送るべきなのですがそんな1階から全部住居系レジなんて探したら期待通りの利回りにはなりにくいのでせめて賃貸比率が低いか(個人的には15%以下が理想です)、店舗事務所部分を住居系にコンバージョン出来ないかを検討するべきです。

また非住居部分の賃貸比率が高い物件をどうしても買わないといけないって時はその賃借人の属性をさりげなくチェックしてください。法人の謄本あげるだけで参考になることも多いし、(それすらやらないで下駄履き物件売ってる仲介、、刺したくなります)そこそこ売上がありそうなら帝国データあたりに聞いてもわかるかもしれません。

ワタクシ、こういう下駄履き物件を吟味する時はそのテナントのこと、徹底的に調べます。
特にわずかな敷金で飲食店が入ってる時なんかはその店を丸裸にするくらい調べます。(だってこれで夜逃げされたら原状回復だけで軽く死ねますものw)

あと、最近流行りの老人向け介護施設(NPOがやってるデイサービス)なんかも母体をよく調べないと資本金がマイナスになってることもあります。(儲かってない医療系ってこのパターン多いです)


あ、そうそう。。

そう言うと「うちのテナントは20年間無借金経営でホント、安定してるから退去なんかするわけねーよw」って言われそうなのですが、逆に儲かりすぎると「もうちょっといいとこに出店しよう」とか「会社の規模が大きくなったので広いとこに移転します」と言って出て行ったテナントさん、、ワタクシ、記憶だけで相当数ありますよ。。ご用心。。


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さて、今日はこれから二郎行くんじゃんw