賃料設定あれこれ。。。

明日はブログお休みなのに肉欲ブログの執筆当番なんですのw

こんにちは。

昨日のブログネタ。。
自分で書いててもなんか内容がわかりにくいと思ったのですが（だって締め切り時間２分前とかでテンパっちゃったんですのｗ）急いで書いちゃったから肝心の「賃貸と同じ」って部分が抜けてました。ということで今日は賃料での値付けの話も書いてみようかと思います。

皆さんが保有している物件の賃料ってどうやって決めていますか？

大体が近隣の仲介さんに査定を出してその提案された賃料でやってるんじゃないかと思いますが（あとは買った時のレントロールの賃料設定でやってるとか）、、、

その提案された賃料、、ホントに適正かチェックしたことありますか？

うちで新築レジを建てたとき、賃料相場を仲介さんに調査して貰いましたがその時の賃料設定はワタクシが想像している賃料から結構かけ離れていました。

こちらの希望賃料（脳内ｗ）
148000円

仲介さんの設定賃料
138000円

なんちゃってデザイナーズ風に仕上げた物件なので感覚的にこのくらいで貸せんだろって思って設定したワタクシの査定賃料でしたが仲介さんの設定賃料には近隣の賃貸物件の賃料相場を裏付ける根拠となる資料がたくさん付いてきました。(なんかたくさん添付資料が付いてくるとつい信用しちゃうっていうのよくありませんw)。。

これらを見ると・・・うーん、、確かにワタクシの希望賃料じゃ反響の電話も鳴りそうにありません。。。。(仲介さんからも「こんな賃料で募集するんすか？」って露骨に言われました。。)

ま、ワタクシは賃貸の現場から相当遠ざかってるし、賃貸の仲介がそう言うんだからそうなのかな・・・と思ってたし、事実、知り合いの大家さんとかにもこの「脳内賃料表（身の程知らずバージョンｗ）」を見せたのですが、どいつもこいつも「この賃料じゃ五反田駅周辺の賃料より高いじゃんｗ（ってか狼さんってアホですか？）」と冷ややかに笑われた暗い過去もあります。。

近隣の駅前仲介さんにもこの「脳内レントロール」を持って回りましたが「は？こんな賃料じゃ埋まるわけねーだろｗｗ」って顔されて（あ、でも顔には出てますが口では「頑張ります！」って言うから注意してくださいねｗ）益々自信喪失になっちゃいました。

で、竣工して仲介さんの言う通りの設定賃料でいざ募集を開始したら、、、あれ？

高い設定の賃料の方から順番に埋まってんじゃんｗｗｗｗ

高い部屋からすぐ埋まっちゃうってことはワタクシの経験から言うと設定賃料が低すぎってことです。

しかもスーモで一番反響のあった一番安い部屋なんかより全然反響のなかった高い方から埋まるって事態にワタクシ、ネット広告の反響と実際はこんなに違うんだと思ったものです。(ネット反響数と成約率って一致してませんからご注意ください)

えぇ、、この時点でワタクシ、この仲介さんに言われて設定し直したレントロールが安すぎたとめちゃ後悔しました。。。
結局1ヶ月ほどで満室になりましたが当時の埋まった順番は同じ間取りの賃料の高い部屋から埋まっていきましたとさ。。（暗い過去の回想作業終了）


はい。
ここで気を付けていただきたいのは仲介さんって「賃料を周辺相場の坪単価で考えちゃう人が多い」ってことです。

ワタクシもそうですが、物件の売買なり賃貸なりの査定を頼まれた場合、まだ現地調査をやってないときは建物の賃貸面積に周辺坪単価を掛けてなんとなくその物件のポテンシャルを把握します。

「ま、相場的に見たらこんな賃料かな・・・。」って感覚です。
実際の借主さんはおそらく賃料を坪単価なんかで見ちゃいないのですが仲介さんの賃料相場はこの「坪単価」。この坪単価だと端数が生じて数千円単位の賃料設定が大雑把になっちゃうんです。

で、実際に見に行って物件を見ると「おや、、この物件だったらもっと賃料あげても大丈夫じゃね？」とか「思ったよりこの物件高く貸せないかも」と判断することが出来ます。

この違いだけで賃料って結構変わっちゃうんです。
この時にあちこちの物件も見て回ってないとこの比較が出来ないので注意しないといけないのですが賃貸仲介さん、、すべてが物件を見て賃料設定しているわけじゃありません。(だって自社で決められるかわからない物件をいちいち見に行ってたら仕事になりません)

昨日もお話ししましたが収益物件のレントロールを見ていて「あれ？なんかこの間取りでこの賃料っておかしいな」ってことがよくあります。もちろん少しでも想定利回りをよく見せようと「クソ高い方の場合」が多いのですがなかには昨日の物件の話のように安い賃料で貸してるケースもあるんです。普段からそのエリアの賃料相場に精通しているとこの違いに気が付き「これは美味しいじゃんw」と買われてしまうケースもあります。地主さん系のワンオーナー物件で管理会社に丸投げなんてケースでよくあるのでこういう物件が出てきたらまずその賃料を疑ってみてください。

あと、自分の物件で賃料設定に迷いが生じた時ですが、これは周りに存在する物件で比較的すぐ埋まりそうな物件はいつもチェック入れるのは当たり前としてその物件がなんで埋まるのかを考えると、「自分の物件の賃料がいくらならギリギリ妥当なのか」わかるはずです。

それには自分が借りる気になりきって調査しないと数単位の誤差を把握することは出来ません。(写真だけ見てるとここで騙されちゃうんですw)


しかしそれを逆手に取れば「写真の見せ方一つで高めの賃料を安く見せる」ってことも可能になってきます。

そこでワタクシがよくやる姑息な手段ですが、

「部屋の写真はすべて広角レンズを使用する」
「都合の悪い部分は写真に載せない」
「部屋が暗かったら露出度をあげて撮る」

果ては、、、
「イメージ図とか書いて違う写真を代用w」
「写真の縦横比を変更ww」(これは極端にやると物件そのものが違う物件になっちゃうのでくれぐれも極端にはやっちゃダメですw)

なんてのもありますw。

「え？そんな詐欺みたいなのってアリなの？」って言われそうですが、「あり」なんです。。。

販促図面はあくまで図面です。二次元で書かれたものを三次元で見ればそりゃ違って見えてもおかしくありません。事実、時々この手法で広告を作りますが、これがバレたことは一度もありません。(わからないようにどうやるかはいつかまたネチネチ書きますw)

しかし、もちろん現物を見ればバレちゃいます。
「なんだよー実物と全然違うじゃねーかよww」なんてレベルまでやらかすと怒られちゃいますが実際の現場ではこの程度のギミックはよく使われてます。

「え？やっぱりそれって詐欺なんじゃん」って疑念は晴れませんって？

大丈夫大丈夫。。
販促図面の最後に必ずこういう一文が入ってます。






「物件概要書と現況が異なる場合、現況を優先します」。。。と。。。







こんなオチのパターンばっかり多用してるから必殺さんに抜かれちゃうんじゃんw

物件査定のお話。。。。

今週はすでに２回も鳥貴族行ってるんですのｗ

こんにちは。

本日は、昨日予告した「管理会社の選び方」のお話を書こうと思ったのですが諸般の事情により延期とさせていただきます。。（別に変な圧力が掛かったわけじゃないですよｗ）

先日、ワタクシの知り合いの業者さんとメシ食った時に話したことなんですが、

「よーよー、、狼、、オマエ物件の査定のときどうやって金額決めてる？」って話を今日は書いてみようかと思います。（きっとこっちの方が今の世相を考えるとキャッチーなネタかと思い、変更しましたｗ）

実はこれ、賃貸の賃料を決めるときも収益物件の売値を決めるときも考え方は同じなのでこれから新築物件などで賃料設定する時にも応用出来るんじゃないかと思います。

賃貸でも売買でもそうなのですが、売値なり賃料を設定する際、「どの辺の価格にするとお客が寄って来るか？」って指標をまず出します。ここで注意したいのはこの設定値は「決まる値段」ではなく「寄ってくる値段」です。

その物件はひとつしかありません。
その物件が何人もの方から買い付けなり申し込みが殺到しても目的の物件はひとつしか無いんですからこの時点で「決まる値段」を出しても意味ないんです。

最後に生き残った人が「その目的物の権利を得られるくらいのギリギリの値段」はどこか？・・ここの部分をまず先に決めるのがポイントです。

これは過去の売買事例を調べればある程度はわかりますがその物件が住居系であればその物件周辺の賃料相場（この数字は募集価格じゃなくってあくまでも成約価格です！）を調査します。ワタクシの場合、その成約賃料はレインズの成約単価と東京カンテイの区分レジの相場、あとは知り合いの転売業者のデーターベースあたりで調べてます。

この転売業者のデーターベースはその会社の仕入れに関するデーターがたくさん保管されているのでその物件が再販された場合でもそれ以前の過去の売値がわかるように蓄積されてます。都内であればその物件の周辺の売り物件などのデーターも蓄積されていることが多いので近隣の相場もなんとなくわかるようになってます。

このデーター、、もちろん社員以外は見れない決まりなのですが、こっちはそこに過去しょっちゅう物件を卸してたので「情報の照合」という名目でいつでも聞くことが可能です。（ま、こっちも教えるからそっちも教えろよって感じですｗ）

昔、大きい金額の物件を扱う転売屋さんがたくさん存在したのですがリーマンショックで相当数が絶滅してしまいその情報を聞ける会社は減っちゃいましたｗ。でもどこの会社もこのデーターは大なり小なり保有しているので今でもなんとかなってます。

ネットなどで無料査定している会社がありますが、おそらくその物件の所在エリアでのキャップレートで賃料を割り戻して計算して査定しているんじゃないかと思います。（なんかもっともらしくたくさん資料を添付してますがその辺で算出してるんじゃないかと。。）

しかし、都内と地方ではこの計算式だけで計算しても実際の売買想定価格（要するに一番高く売れそうな価格のこと）とはかけ離れた数値が出ることがあるんです。

なんでこの話がメシの時に出たかと言うと、この業者さんの売り出した物件が公開したその日に買い付けが殺到しちゃったんです。それで融資が一番固いやつに売渡し証明出したんですが、売り主から「この金額以上にもっと高く売れたんじゃねーのか？」と物言いがついたらしいんです。

そりゃそうです。
売り出し当日に何人もから買い付けが入ったら「この査定で正しいのか？ｗｗ」って思いますよね？

何かの事情で早く売りたいって人ならこれでもいいですが、今のタイミングで売り切りをはかる人は大抵、「今なら高く売れそうだから」と売りに出してるはずです。

あまりにマーケットからかけ離れた価格設定をすると問い合わせの電話自体が来なくなっちゃうし、かと言って複数人が当日に買い付け突っ込んでくるってのも値付けを間違えてるんじゃないのってことになります。


ちなみにワタクシが元付けになって売買した物件の売り出しから決済までの時間はおおよそ３か月、、、。（時には半年かかることもありますが大体売り切ってますｗ）

タイムテーブルで書くと

①掲載当日から１週間・・・ネット系客付け業者から「ネット掲載可能か？」って電話のラッシュになるｗ
②掲載１週間すぎくらいから１か月・・・レインズしか見てない地場の業者からポツポツ電話が入りだす
③それ以降・・・実際に金融機関に持ち込んだ業者から買い付けが入りだし売買条件交渉が始まる
④一番よさげな売買条件の買い付けと契約締結
⑤融資期間で約３週間待機ｗ（外部査定の金融機関はこのくらい時間が掛かるんですｗ）
⑥決済引き渡し

って感じでしょうか。。

④のころにはもう買い手候補は１人かそこらしかいませんがこの時の金額はほぼ満額に近い金額になってるもんです。しかもこの頃に買いたいって言ってる人はまず融資は滑りませんｗ。（ってかワタクシ、この時点まで引っ張られて融資が滑って契約がご破算になったって経験はほとんど無いです）だって本気で買いたい人はすでに自分の融資枠くらい把握してるし買い付け入れる頃にはある程度、金融機関とのネゴも出来てますから。


で、その「当日買い付けが複数入った物件」の概要書を見せて貰いましたが・・・うーん、、ワタクシ査定より１５％くらい安い価格設定です。。（ってかこの価格ならうちでも欲しいかもｗ。。・・・でもちょっと遠いから買わないけどｗ）

なんで１５％安い価格設定になっちゃたのかと言えば、この売り主さんが買った買値に原因があります。

この売り主さんが仕込んだ時の買値は１億。。（あくまでもわかりやすい数値にしているので実際はもう少し高いです）
これで利回り１１％だったので業者さんの査定は利回り９％（このエリアのキャップレートが９％なのでこれで計算したそうです）計算で１２２００万円。

この買値に釣られて計算しちゃったのですが、レインズに登録する際、もう少し高くても大丈夫だろうと１３８００万で売り出しやったそうです。（あ、あくまでもわかりやすい数値に「してるので実際の売値は違いますよ）

実はこの物件、この売り主さんが買う前の前のオーナーが新築しているのですが家賃設定が相場と比較して低いんです。これ管理会社に丸投げ管理だったので募集家賃がどんどん下がっているのからなのですが、（地主系のオーナーによくある話ですｗ）近隣の賃料相場と比較してももうちょっと高くても埋まるだろうって感があります。

安い賃料設定で募集すれば見た目は満室になっちゃいますので売り出す際、見てくれもいいです。（満室引き渡しなんて書いてあったらそりゃだれでも興味を引く物件になっちゃいますｗ）

で、この状態をちょっと賃貸事情のわかる人が見たら「あれ？この物件の賃料、、安くね？」って思いますからそりゃドカドカ買い付けが入っても不思議じゃありません。

賃料を引き直して割り算するとこの物件の適正価格はと言うと１４１００万。。。


うーん、、、、

そりゃ、、瞬間蒸発しますってｗｗ。

しかもこの物件、、あの金利４％台の金融機関の融資可能エリアです。
そんな物件を野に放てばたちどころに買い付けが殺到してあっという間に売れちゃうのも無理もありません。

こういう時の売値は実際の期待利回りより２％くらい下げても買う人は買いますのでそこらへんで引っ掛かるような売り方すれば１５８００万くらいの設定でも売れちゃうものです。（ただしこんな値段じゃ瞬間蒸発的には売れませんけどね）

買った値段をうっかり仲介さんに教えちゃうとその値段を基準に価格設定されることがあるのであまり言わない方がいいと思います。（本来はそんなの聞いても考慮しちゃいけないんですが、、、ｗ）


さて、
参考までにこのエリアの類似物件は無いかと例のデーターベースを調べて貰ったら、、、ありました！！ｗ

なんとその類似物件、、築浅ってこともありますが利回り6.4％で売れてましたよ。。。（これはちょっと高買いじゃないかと。。。ｗ）

こんな事例があるならもうちょっと上の売値でも売れるかもしれませんねｗｗ。

この値付けってホント物件ごとにいちいち変わるので難しいのですが、もうちょっと事例を調べていれば「やっぱり売るのやめようかな」なんて決済前日に売り主から言われて恐怖のどん底に落ちることもなかったんじゃないかと。。（でも決済出来たんだからいいじゃんとハイボールコーラで乾杯しましたｗ）

売ったあと税金のことを考えると無理に高く売らなくてもいいって人もいるので一概にこれが正しいとは思いませんが、高く売れることに越したことはありません。


また、売買査定などを依頼するとやたら売値のバラつきがあるのですがこの時、どの金額を信用すればいいのか？って相談をよく受けます。

この答えってその仲介さんがどこの辺を買主の落としどころとして考えているのかを考えると「あ、だからこんな金額なんだー」って推測することが出来ます。単に専任媒介欲しさにクソ高くどうやったらそんな売値で売るんだよｗｗって仲介さんもいれば、速攻両手仲介で買い取り業者さんに横流しするのもいますので依頼する仲介さんの傾向をよーく押さえて査定に出してみてください。


そんなわけで今日も時間となりました。

また明日ここでお会いしましょう。。。



投稿予定時間２分前なんじゃんｗｗ

でもいいんです。 。。

夢で全然知らない人から「ボロ雑巾」って呼ばれたんですのw

こんにちは。

すごくどうでもいい話ですけど、、昨日の男性AさんとBさんのお話。。。

一言だけ言い忘れてました。。

あれからよーく考えたらあの時のセミナー、、ふくちゃんも一緒でした。（ふくちゃんは後半部分のパートでした）

言い訳がましいですが、2回目の休憩時間に根を上げたってことは、ワタクシだけのせいじゃないでしょ、、、って思ったわけです。（と言うことで今回のAさんBさんの不動産投資へのやる気を削いでしまった責任の一端はふくちゃんにもあるってこと忘れないでくださいｗ）


さて、
突然の思いつきで「初心者さん向けセミナーやります！」なんてぶち上げて一晩経ちましたが、、、

なんすか？この拍手数。。。



ホントに初心者の人だけで押してるんすか？　(なーんか相当数、、初心者のフリした人が押してるような、、、w)

なんか「物件全部売り払ったら参加出来ますか？」だの「買ったのは親であって実質、私は買ったことないので参加出来ますか？」だの「物件は実質旦那名義で持ってる私は参加出来ますか？」だの「新規法人で買うからその法人で参加はダメですか？」だの「拍手10回押したら参加出来ますか？（すでに都市伝説じゃんｗ）」とか「女装したら参加出来ますか？（もうわけがわかりません・・・ｗ）」などの問い合わせがたくさん来ました。

そういう人は参加人数が少なかった時に会場で「なーるほどー」とうなずいて会場の雰囲気を盛り上げる「サクラ要員」として動員しますｗ。その際はよろしくお願いします。。


とはいえ約束は約束です。
拍手3ケタとなればワタクシもやる気が出るってもんです。


ということで、、
「狼旅団セミナー・初心者だからってあんま舐めんなよ！俺らだってここから金満メガ大家になってやるー！IN池袋」を開催させていただきます。

開催場所とか日時は後日告知しますが「鉄は熱いうちに打て」ということわざもありますので出来るだけ早い時期に開催したいと考えております。。(いつも使ってる会場に聞いたら3月29日(土)なら取れそうです)


さて、そんなわけで、、
昨日のコメント欄のお話続きであれですが昨日のブログコメントでこんなコメントが入ってました。

投稿者：ぶるーまんあね
タイトルなし
不動産投資初歩の初歩！
～不動産投資を始める前に読む本～
っていうのでも出しますか？
これで狼さんも作家！
（だけど、なんで中身のない本を1冊出したくらいで作家って肩書きつけたがるんでしょうね～）←すみません、、一言多いですよｗ


えーと、、
書くことでもないと思ってブログで書いていませんが実は昨年、本を書きたいってブログで書いたら3社ほど出版依頼のお話をいただきました。

こっちから頼んで本を出すってのはなんかカッコ悪いので話がくれば考えますってめちゃくちゃ高いところから見下ろすかのような身の程知らず的スタンスなのですが(この方がモテる気がしますw)毎回毎回、本のタイトルの段階ですべてが暗礁に乗り上げてしまい(「狼旅団の泣いて笑ってポチらッちょ」って、、あんた、舐めてんすか？と怒られちゃいました、、、)作家デビューの夢は絶たれてしまいましたが、どうせ書くなら初心者向けに思いっきりネガティブ思考な本を出したいって気持ちは今でもあるんです。(だって本出したら「先生」とか呼ばれて「サインください」とか言われるんでしょ？・・・しないけどww)

でもやっぱり売れる本にしたいなら読み手に夢を与えるような内容じゃないと著者の買い取り部数が増えちゃうのでとてもじゃありませんがワタクシが本を出版するなんてそもそも無理な話なんじゃないかと思いますw。(初版2000冊なんて現物支給されても置き場所もありませんw)

その点、セミナーで好き勝手しゃべるのはワタクシの自己責任で済むし、しゃべった内容を参加された方すべてが「墓場」まで持って行ってくれれば不特定の人に出回ることもありません。(セミナーでしゃべったことがいつの間にかに出回って他人の本でドヤ顔風に書かれていると結構ムカつくもんですw)

あと、ブログ読んでる人にはいろいろ教えたいですけど読んでない不特定の人向けにネタをばら撒くってのもよくよく考えたらこのブログを熱心に読んでる人には対して背信行為なんじゃないかとも思うので本で書くくらいなブログで書けばいいじゃんってとこに落ち着くんです。。

ただ、セミナーセミナーって連呼すると「狼の野郎、、セミナーで稼いだ金を脱税してんじゃねーの？(なわけねーだろww)」と陰口叩かれるのも事実です。。(セミナーで稼いだ金は結局、二次会の勝手に追加された肉の追加料金と延長料金の不足分で毎回消えちゃうからほとんど残んねーんだよww)

でもいいんです。そんな陰口。。。
40すぎの冴えない不動産屋のおっちゃんがセミナーやるだけでモテモテになれるんですからwwww。(これだけモテるなら持ち出しでも構いませーんw)

イケメンでもなく金もなく40すぎたただのデブなこれ以外にモテる手段を知らないワタクシとしてはブログをせっせと書いて時々セミナーやって求心力を高めるしか道がございません。。。(じゃなきゃこんな金にもならないブログを毎日書くはずないでしょw)

・・・

・・・

えーっと、、

吠えるだけ吠えたらすっきりしました。


そんなわけでお時間となりました。。（全然本題に入らないで終わるとポチに影響が出るのは重々承知なのですがｗ）



明日は昨日書けなかった「管理会社のお話」をいつものようにネチネチ書きます。。




今日は拍手じゃなくってこっち押して欲しいんじゃんｗ

気になるコメント。。。

こんにちは。

名古屋のセミナーが終わり今週はちょっと余裕があるので午前中、溜まりに溜まってた現地調査に出撃してきました。

概要書ではよさげに見えても実際に見に行くと「あ、やっぱりこんなことだから安いんだなｗｗ」って物件ばっかりで少々気落ちして帰社となりました。。。（本日の釣果はゼロでした）

で、会社に戻って来て、、「さて、今日のブログネタは前々から書こうと思ってた「（毒）賢い管理会社の選び方（フェイスブックで話題になってるネタをオール伏字で書き殴る、、、とｗ）」なんての書いちゃおうかなー。。」と思ってたら昨日のブログコメント欄に気になるコメントが書き込まれていました。。

今日は急遽内容を差し替えてこのお話を書きます。。。

一応コメント欄ではまだ非公開にしてますが、（内容的にいきなり承認出来るような話じゃなさそうです）


ふんどし王子様のコメのその下の「このコメントは承認待ち」ってやつです


このコメント。。
実はこんなことが書かれてます。

日付 　　　　　名前 　　　　ホスト 　承認 　　　削除
14/01/28 〇〇〇〇〇〇〇 拒否する 承認 削除

題名：名古屋セミナーありがとうございました

前回の狼さんセミナー喫煙室での一幕

出演者：初参加と思われる若い男性２人と、たまたま居合わせ聞き耳立てる〇〇〇〇〇〇〇（←特定されるのはあれかと思いあえて匿名にしましたｗ）

＜セミナー前＞
男A 「楽しみだなあー！」
男B 「おう！俺らも早く大家になりたいもんなー」

＜休憩1回目＞
男A 「何か、難しくね？」
男B 「ぉ、おん。さっき言ってたあの意味わかる？」
男A 「わかんね。後で聞こうぜ」

＜休憩２回目＞
男A 「思ったより厳しいな」
男B 「ぉ、おん…厳しいな。大家ってもっと楽にできんじゃねーの？」
男A 「だよな」

＜セミナー終了後＞
男A 「お前、名古屋大家塾入る？」
男B 「ｲﾔ、俺いーわ」
男A 「だな。帰ろっか」
男B 「ぉ、おん……」

そして今回の狼セミナー、この若者たちと出会う事はなかったとさ。

おしまい




えーーーーー、、、この話マジですかーーーー？



ワタクシ、ブログでもそうですがセミナーではこのブログを熱心に読んでる人向けに話をするのであまり初心者さん向けのネタって話はしてません。どっちかと言うとそこそこ不動産の事を理解してるだろうからと多少難易度あげて話すようにしています。

この男性Aさんと男性Bさんの方には大変申し訳ないお話なのですが、前回の名古屋セミナーは去年、東京、大阪、熊本、仙台、富山などの全国行脚でしゃべったネタです。ワタクシ的には「この程度の話ならそんなに難しい話じゃないよね、、」って感覚でしゃべっているのはまず間違いありません、、。（大家塾主催なので多少ハードル上げないと退屈で寝ちゃう人続出ってものあれですし。。。）

しかし、ワタクシのセミナーが原因でこのお二方に「不動産投資って思ったより難しい・・」と思わせて新規参入の道を閉ざしちゃうなんてことになってるとしたらホント申し訳ないです。。（これのセミナーが原因で不動産投資を諦めちゃうなんてことになるのは非常に由々しき事態です。。。）

喫煙室での話ならきっとワタクシとも顔を合わせているはずですのでそういうことなら「やい、狼！ここのとこ詳しく教えれ」って言ってくれれば当日は無理にしても後日、丁寧に添削講義なり補習なりくらい出来たんです。（実はセミナー終了後、電話で「ここのとこよくわからなかったから教えて！」って結構多いんですｗ）

ホント、せっかく、こうやって参加して貰ったのにそんな結末になっちゃうのはワタクシとしてもとても不本意です。。


実は前々から気になってたのですがこのブログ読んでる方で「このブログの内容がちょっと難しい」って方、少なからずいらっしゃるんじゃないでしょうか？

ワタクシのブログ。
基本的に業者同士で使ってる不動産用語をほぼ注釈無しで使ってます。意味不明な用語は各々でその都度調べて貰うことでついでに他の事も覚えることが出来るかもしれないじゃんという意図も若干含んでます。（ってかそこまであれこれ文章増やすとさらに「狼のブログはホント長すぎて読めない」って言われちゃうんです、、、）

でも最近のブログのアクセスグラフを見ると悲しいくらいに新規読者さんがいません。（現状のリピート率は驚異の92％です、、、、）

うすうす気が付いていましたがこれって新規の読者さんには取っつきにくいブログってことじゃないかと。。（だとしたらワタクシ、、相当ショックです。。。）



そこでワタクシ考えました。（と言っても深くは考えちゃいませんけどｗ）

東京でいいならそういう方向けに初心者さんセミナーをやってみたいです。

ワタクシ、不動産投資のすそ野を広げる意味でも過去に何回も「初心者さん向けのセミナーやりたいなー」って思ってはいたんです。でもそういうセミナーを企画してもいつものセミナー以上に開催回数は増やせないのでどうしても後回しにしていました。

今年は今のところセミナー活動をする予定も無いので時間的にもちょっとは余裕があります。

地方に出ていくのは家庭の都合もありちょっと難しいので（そりゃ聞きたいって人がたくさんいるならこっちから出向きますけどｗ）都内開催でいいならそんな機会を一度作ってみたいです。

ただあれです。
ワタクシは不動産コンサルでもなければ投資顧問とかでもなく単なる不動産屋です。

話す目線はあくまでも業者目線でしかしゃべれないので話の内容は後先を考えずに好き勝手しゃべらせていただきますｗｗ

例をあげるとこんなとこでしょうか・・？

・業者から見た初心者投資家像（初心者の人ってこんな風に見てますよ）

とか

・簡単な物件の目利きの方法（業者はこんなとこ見てますよ）

とか

・業者が勧める不動産物件の落とし穴（融資が付くからって簡単に手を出すとヤケドするかもしんないよ）

とか

・こんな業者に捕まっちゃうと大変だよｗ（この辺の話は墓場まで持っていってねｗ）


いつもの旅団セミナーの初心者バージョンですが基本的には相変わらず「ネガティブ度全開ネタ」が中心になります。なお、ワタクシセミナー参加者をお客として取り込む気がありませんので初心者セミナーでありがちな夢見るような気の利いたおべんちゃらは一切話しません。その辺も踏まえたうえで心して聞いてくださいｗ。


出来れば一日で仕入れ業者のスキルくらい身に付けて貰って「この人、全然初心者じゃねーだろｗｗ」ってくらいまで仕上げたいのですが時間的にそこまで辿りつけるかは不明ですｗ。と言うことでとりあえず最初はこの辺の話が出来ればと思います。

で、肝心の参加資格ですが名古屋で出会った男性Aさん、Bさんのように
「これから不動産投資を始めたいと思ってる人」（えぇ、、物件をすでに持ってる人はダメですｗ）です。

どのくらいそんな人がこのブログを読んでるのかさっぱりわかりませんのでまずはいつものようにブログの一番下にある「拍手ボタン」の数でやるかやらないか決めたいと思います。そこそこ希望者がいらっしゃるようなら真剣に検討します。



オレ様もついでに押すといいことあるかもしんないんじゃんｗ

セミナー特需。。。

矢場とんのわらじみそカツ、、とてもうまかったんですのｗ

こんにちは。

そんなわけで週末は名古屋まで出撃してきました。（年に3回も行ってるので今回は写真省略です）

今年一発目の旅団セミナー（セミナーって書くとどこかしらか「やっぱり狼はセミナー屋なんじゃん」と言われちゃうのであまり使いたくないのですがこの表記じゃないとわかりにくいから敢えてこの表現にしますｗ）でしたが会場に着いたらホントに１００人くらいの人が座っててびっくりしましたｗ。（塾長、、やっぱり名古屋大家塾が一番熱いですよｗ）

今回のセミナーレジュメ、、完成したのが開催３日前（印刷納期ギリギリまで追い詰められて今回はホント苦しみましたｗ）だったので事前の予行練習なしでの名古屋入り。。本番はきっと舞い上がっちゃってキリキリ舞いするかと思ってたら案外上手にしゃべれて一安心です。（ワタクシ、プロのセミナー講師じゃないので毎回毎回のしゃべりの品質にバラツキがあるんですｗ）

今回のワタクシパートのセミナーレジュメは２１ページ。

持ち時間２時間で２１ページしゃべるとなると２倍速でしゃべらないといけないボリュームなのですがせっかく人前で話すんですから少しでもたくさんのセンテンスをしゃべりたい、、、でも細かく説明しないとわかりにくい内容、、、とこんな葛藤の中、、


開始３０分でまだレジュメ１ページ目しか消化出来ませんでした。。（えぇ、、話に夢中になりすぎてレジュメから相当脇道に逸れてしまい冒頭からテンパっちゃいましたよｗ）


初っ端から「残り１時間半で２０ページ消化しないといけない状況」に追い込まれ、最後の方はなんとなく流して終わっちゃう事態に。。（ホントはこの最後の部分が今回のセミナーの目玉のネタでここをネチネチと解説するつもりだったんですけどなんとなくパンチが浅く入っちゃった感がありますｗ）

しかし、今回、あのパワポのアニメーション機能をそこそこ使いこなせたのはワタクシにとって大きな収穫です。（パワポ原稿をPDFに落として使うって意味の無さを今回激しく痛感しましたｗ）

と言うことで、次回はもう少しマシなセミナーが出来そうです。（ってか「次回はいつやんの？」コールが入らなかったので実現するのか不明ですがｗ）

さて、そんなわけであっという間にセミナーも終わってしまい（ホント、あっという間の出来事でしたよ、、）そのまま懇親会に突入したわけですが、今回のワタクシ、、相当飲み過ぎたみたいです。（風邪ひいてたからアルコールの吸収が早いこと早いことｗ）

２次会で行ったカラオケ店に例の「楽器が弾けるカラオケマシン」があったのでお店のフロントに「俺様がギター弾いてやるって言ってんのにこの店、置きギターもねーのかよ！！おい！！」とからんじゃったみたいで各方面にご迷惑をおかけした模様です。。。（なんか最後の方はレミーキルミスターばりのダミ声にまでのどが潰れて変な歌ばっかり歌ってたそうです。。。）


今回、ご参加された方、ご清聴いただきホントありがとうございました。
またこんな素敵なイベントを企画してくださった名古屋大家塾の皆様にこの場を借りて御礼いたします。。

名古屋は今年、また行くと思いますので次回も懲りずに参加していただけると幸いでございます。。


さて、そんなセミナーをやるとブログランキングの点数が増えます。。。（困った時のセミナー特需ですｗ）
セミナー会場で「１００人参加してんだから明日の朝には点数が１０００点くらい増えてないとおかしいんですよ」となかば脅迫しているせいだとは思うのですがこの「セミナー特需」。。

過去の傾向を見ると大体１週間くらいで効き目が無くなりますｗｗ

ま、そう言われて毎日ポチボタンを押し続けるってもの疲れちゃうし、セミナーの余韻なんていいとこ３日でしょう。

ネタも毎回毎回ネガティブなことばっかりなのである意味、それも仕方ないことだと思ってます。


そういや、不動産ブログ業界って「ネガティブなことを書いてる方が点数が出る」って不思議な業界なのですが、ワタクシ、決してそういう意味でこのブログを書いてるわけじゃないんです。そりゃ「夢を見る」ようないいことばかり書いてる方が業者の立場のワタクシからしたらそっちの方が書きやすいのは事実です。（だってそう書いたらエライ数の集客が出来ちゃいますもんｗ）

でもそんなこと書いて集客しても売る物件がないんだからホント無駄なんですってｗｗ。（「貸してよし」、「持ってよし」、「売ってよし」なんて物件、、そうそう出てきませんからｗ）

ありもしないいいことばかり書いて夢を見させるのも不動産業者の飯のタネなので仕方ないですが（最近はコンサルさんまでそんな甘い夢を見させているそうですねｗ）身分不相応な無茶な融資を付けてまで売ろうとする姿勢だけはワタクシにはどうしても越えられないハードルです。


ホント、「リスクなんか気にしてたらいつまでも物件買えませんよ」と言う方、最近多いですがそういう人に限って「どこまで起きうるリスクを知ってんのよ？ｗｗ」って思っちゃいます。

業界の飲み会なんかに行くと「最近、ド素人みたいなのばっかりだから融資さえ付けば楽勝だよ」って言われているって現実をもうちょっと理解していただきたいものです。。


そりゃ心配していることなんてそうそう起きないものです。
でも物件によってはそれが頻発する物件も存在するんです。

100歩譲って建物のリスクなんざ早々起きないから考えなくてもいいとしましょう。しかし収益物件にはあと「人的リスク」も存在します。この「人的リスク」ってのが少々ややこしく大家さんにのしかかります。

滞納だけが人的リスクじゃないってことを言ってる人をあまり聞いたことがありませんが案外、このリスクを理解して不動産投資をしている人は少ないと思います。

この人的リスクは大家さんの寿命を短くするという恐ろしいものです。

だってこのストレスって半端じゃないですからｗ。（トラブルの度合いによっては管理会社に見捨てられちゃうこともあるので「そんなの管理会社に任せておけばいーんだよ」が通用しない可能性も忘れちゃいけません）

ワタクシが経験した最悪のリスクは例の「某大使館の奥さん事件」ですが（あれでワタクシ賃貸仲介に嫌気がさしましたｗ）この程度のリスクなんざ世の中にゴロゴロしてます。

売りたいときに賃貸人によって売値が変わるなんて話、どこのセミナーでも話していないと思いますが仲介やってる不動産屋ならこの手のトラブルを死ぬほど経験してます。そういう話をしてあげれば今、不動産投資に夢見る投資家予備軍が半分くらいいなくなっちゃうんじゃないかと思いますｗ。

「この物件は融資が30年付くからCFがバンバン回るんですよ」とか「出口でいくらで売れるのかは入口で決まるんですよ」とかだけじゃなくこういうことまでちゃんと話してくれるやつがもっと増えないと「埋まってる地雷原に気が付かないまま裸足でこの世界を飛び回ってる」ってのばっかりになっちゃいます。


昨日のセミナーでもふくちゃんがこんなこと言ってました。

Do you love Robert Kiyosaki?（各方面からご批判が来そうなので小さく書いてます。。）

これ拡大解釈すれば「素人がいきなり数億の借金抱えて全く知らない産業に参入するビジネスモデルの恐ろしさ」って意味ですｗ

それ以外にもCFのこととかIRR指標についていろいろお話してくれましたが、ふくちゃんの話を聞くと世の中の不動産を扱う人がどんだけ適当なうそ言ってるかわかってくるもんです。（不動産を扱うワタクシも反省の意味も込めてすっかり聞き入っちゃいましたよｗ）

で、ふくちゃんと飲んでるとよく出る話ですが、「〇〇さんってさー、98％はホントの事言うけど最後の最後で2％だけうそ言うよねーｗｗ」って話があります（この〇〇の部分は怖くてブログじゃ絶対書けません、、、）。

その時はカッコ悪いので黙って頷いてますが実はこれってワタクシでも見抜けませんｗｗ。。（いや、、マジでわかりませんｗ）

これを言葉だけじゃなくてちゃんと数値で見せてくれるふくちゃんってお世辞抜きですごい人だと思います。（飲むと違う方向にベクトルが向いちゃうので「飲んでないときのふくちゃんがすごい」とだけ申し上げておきますｗ）

このふくちゃんと今回で2回一緒にセミナーやりましたがどうもワタクシと組むと話が全部ネガティブ系のネタになっちゃうのでウケはいいですが果たして話した内容が役に立ってるのか・・・若干心配ですｗ。（こんな話ばっかしてるとそのうち投資家さんそのものがいなくなっちゃうんじゃないかと。。。）

また、また最近、「オマエらくだらないこと心配し過ぎだよｗ」とか「起こりもしないことをリスクリスクって連呼すんなよ」っ言われてるらしいですが、、、一応自己弁護しておきます。。




えぇ、、それって「俺はガンなんかにかからない家系なんだよｗ」と言ってるのとあまり変わりませんよ。。。




こんなことばっかり書いてるとどこからもお呼びが掛からなくなっちゃうんじゃんｗ