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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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例のハイジ部屋のお話。。。(サブタイトル・牛乳瓶のフタを集める人)

banner赤ずきん
連休だけど一日くらい更新するんですのw
こんにちは。

先日、旅団のお茶会で使用した例の「ハイジ部屋」。。

あれだけお茶会の参加メンバーから酷評されていたにも関わらず今週同時に2件の申し込みが入った模様です。(まだ申込書が届いてないのでOKするかどうかは別として)

参加者S川さんより「トウモロコシの繊維で出来た断熱材がありますよ」なんて素敵な提案をいただきましたが余計な経費を掛けずに申し込みが入るならワタクシ、、そのまま入れちゃいますw。

しかし、あれです。
こんな壁が斜めになってる部屋でも申込書が入るってことはまだまだこの物件、、新築当時の競争力が失われていないってことでしょうか?(えぇ、、きっとそうに違いありませんw)

そんな感じでサクサク申し込みが入るとついおごりがちになってしまうのですが、やはり築後3年という月日が流れているのは事実。

よくよく考えたら新築時に3年間軽減されてる固定資産税の50%OFFの特例も今年が最後です。(これ本当は5年使えるはずだったのですがうちの物件、、地下1階、地上2階構造なので3階建てじゃないから「特例は3年だけしか認めない」と言われてますw)

新築物件として威張ってたうちのレジもそろそろ中古収益の仲間入りってことになってきているのは間違いないです。

話は戻りますがそのハイジ部屋。
退去立会いの時に気がついていましたがなぜか浴槽のフタが無くなってました。。

ま、買えば済むことなのでいいっちゃいいのですが、、確かこもフタ。。新築時にはあったはずです。。。

この退去の方が新築の時から住んでいた方の退去立会時にこのフタが見当たらならなかったので住んでた方に聞いたのですが「最初から無かったので自分で新しく買いました」と違うタイプのフタが置いてありました。

しかしそのフタ。。2年使用したわりには随分とくたびれたフタでした。。(バランス釜とかに付いていそうなグレーのしょぼくれたフタです)

新築時にあったものがこんな感じで無くなると「牛乳瓶のフタを集める人」がいるみたいに浴槽のフタを収集している人がいるんじゃないかと疑っちゃいます。(自分で言うのもなんですが、、休みの時のブログネタ、、相変わらずしょぼいですw)

実際、入居前点検の時にもこの浴槽のフタがあったのはワタクシも確認しているので入居者さんがフタがなくて新しく買ったのであればそれ以外に考えられません。。。(ってか無いのが異常な話なので「フタが無いんですけど」ってご一報いただければ良かったかと。。)

さて、関係ない話ですが、ワタクシ、昔、コーラの王冠を集める趣味がありました。

今考えるとなんであんなものを大事に集めてたのかわかりませんが1000個以上のコレクションがありました。

これ以外にもワタクシ、幼少時代は「セミの抜け殻」を集める趣味があり、3年分溜まったところで親に見つかり「ギャー!!、、、こ、こんなの全部捨ててきなさーーーーい!!」とぶん殴られた記憶だけが残ってます。(この「セミの抜け殻を集める趣味」は知らぬ間に小学生時代のうちの娘2号に引き継がれていましたw)

それを考えるとやっぱり浴槽のフタを盗んでも集めたいって人がいても不思議じゃないですねw。

さて、そんなわけで新年最初のお題です。
「あなたが集めてるものでこれは他人に言えない」ってものはなんですか?


儲からなくても不動産物件を買い集めている人もいるくらいですから(あ、もしかして借金するのが趣味だったりしてww)とてつもなく変わったものを集めている人がいても不思議じゃないはずです。

ということでいつものように面白いコメントいただけた方は鳥貴族ってことでお願いします。



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史上稀にみるくだらないネタなんじゃんw

狼流区分投資考察その3(とりあえず最終回)

banner赤ずきん
まずはお知らせなんですのw
前々からちょこっと告知していた今月の名古屋セミナーですが例によって名古屋塾塾長より「今回も狼旅団枠をたくさんとってあるからブログで派手に募集しろよなw」命令ありがたいお話をいただいてます。(要するにデカ箱おさえたけどそれだけ人数が集まらないんd、、、ゲフンゲフンw)

さらに今回もふくちゃんとのコラボですw。

ふくちゃんとワタクシのあとさき考えない毒舌トークを聞きたい方はぜひ名古屋まで来てください。しかも今回は念願の土曜日開催。。「翌日仕事なんだよなー。。」って心配も無く尾張名古屋での欲望うずまく夜が過ごせますw。

ということで、、
お申し込みはこちらです


こんにちは。

ここのところの連載特集。。
そろそろ飽きられそうなので今日で一旦最後にします。(なので文字数も多いです。覚悟して読んでくださいw)

昨日は「換金性の高い物件ってどうやって探すのよ?」で終わりましたが今日はその続き。

まず換金性の高い物件の話から書きますが都内で一例を挙げるとしたら、その代表格は広尾にある広尾ガーデンヒルズ

このマンション、昭和57年から60年台に建てられたマンションで、すでに築年数は30年。。絶頂期は7億とかの値段も付きましたが30年経った現在でも高値で取引されてます。(っていうか今でも当時の分譲価格じゃ買えないんですw)

あともうひとつ、原宿の駅前にあるコープオリンピア

このマンションのなんざなんと前回の東京オリンピック当時に建てられてますから築年数は50年(!!)です。しかしこのマンションもまず安くは買えません。

この他にもホーマットシリーズドムスシリーズなどのシリーズマンションなども築年数は古くても値下がりすることなく新耐震だの旧耐震だの関係なく換金性の高い物件として有名です。

これらのビンテージマンションは立地の良さで換金性を高めてます。
目ざといお金持ちの人が当時、抽選倍率400倍なんてアホみたいな倍率の中、買い漁っていたものです。中には同じマンションを5戸も6戸も保有し未だに賃貸物件として運用しているツワモノもいるとかいないとか。。。

ま、理想はこんなマンションを買うのがいいのですが売値から利回りを考えると大して美味しいわけでもないしさすがにこんなのはなかなか手に入りません。

買えないものをいつまで待っても仕方がないので今回は簡単な目利きの仕方を書きます。(これが正しいやり方ってわけじゃなくあくまでもワタクシの考え方としてお読みください)

ところでここお読みの方、「借景」という言葉をご存知ですか?
ビンテージマンションと言われる物件の共通点でこの借景という言葉があるのですが要するに「借りた景色」って意味です。

代表的なもので最近はスカイツリーとか井之頭公園なんてのがありますが、要するに物件が建ってる土地の周りに景色がいいものがあればそれは住んでる窓から見えることが多いです。またその物件に帰宅する時とか散歩したりする時に住んでるマンションの周りに素敵な景色があればそれが他人のものであってもその物件のセールスポイントになります。

ワタクシが収益物件の仲介さんに求める要素で物件本位の力以外にこういう部分に気がついて「この収益物件はこんな場所にあって素敵なんです、、」って言えるくらいそのエリアに精通していてこそ仲介業者として認めたくなる部分です。(この人、スゲーなって方、時々見かけます)

だから駅名すらちゃんと言えない仲介業者なんざ窓から投げ捨てろって言いたいんですw。

さて、、
言うまでも無く住宅の基本は「住みやすさ」
この住みやすささえしっかりしていれば賃料なんざまず下がりませんし空室なんか出るわけありません。

賃貸の仲介をやったことがないっていう収益物件売りがコンサル気取って素人投資家からカネをむしり取っているのがムカつくのはこのためですw。(なんか今日のワタクシ、、いつになく絡みまくってる気がします、、、)

不動産の目利きの基本はその物件を見ていろいろな要素を絡めて考えてその物件がどんなジャンルに区別されるのかがわかるってのが基本です。

これは収益物件、実需物件全てに当てはまるので不動産投資を志す方は絶対に習得しないといけないことだと思います。(築古木造アパートだってこの方程式に当てはめればちゃんとジャンル分けできますからw)

さて、そんなことを考えながら今回の主題である「換金性の高い区分レジ」を探してみます。

ワタクシは都内のことしかよくわかってないので都内限定でお話ししますがよくわかるとかわからないって言えるのは10年くらいそのエリアに住んでいて初めて成り立つことです。だって住んでもいないのにそのエリアの特性なんてわかるわけありません。

例えばこれは放送禁止用語なので伏せ字しますが「◯落」ってのがあります。

この「部◯」。。
地方都市でも結構あると思いますが都内にもたくさんあります。
こういう場所って昔から住んでる人は知っていますが最近住んだ方は知り得ません。意外なところで今ときめく麻布◯番。。

ワタクシがガキの頃はここに住んでる人と遊んじゃダメって言われるくらいガラの悪いエリアでした。(今では積極的に遊びたいですけどw)

今ではすっかりそんなイメージも払拭されていますがなんとなくそれっぽい雰囲気を持ってるエリアってまだ存在しますしそういうところは賃貸で貸す上でもそうじゃないエリアよりはハンディキャップになることがあります。これだけでも知っていればこのエリアを除外して検討できますが知らなきゃそのまま買っちゃうかもしれません。(あ、これはあくまで例え話なので実際にはこのエリアを買ってしまっても現在はあまり影響はありません)

借景以外にも交通インフラなども重要な要素です。
駅から遠い近いもありますがそのエリアがクルマ社会なのか電車社会なのかでも買っていいのか悪いのか判断出来ます。

また、そのエリアがシングルユースがいいのかファミリーユースがいいのかだって貸す上で非常に重要な要素です。

参考までにいわゆる高利回りの出回り物件。。
利回りが高いってことは基本的にその需要にあってないから売れない→値下げして売り出す=高利回りに見える・・・・ってのが基本です

タチの悪い仲介さんはこの部分を伏せて「周辺環境が抜群」とか「近隣に工業団地だの大学があるから賃貸需要抜群」とか煙に巻いて売ろうとしますがワタクシが言う目利きってのはこの部分です。

あと重要な要素の一つで近隣のショップなどもあります。
コンビニ、スーパー、病院などはデフォルトで存在しなければいけませんがその中におしゃれなお店があるか無いか、、これも重要です。

なぜかといえばこれらの「おしゃれショップ」は出店前にちゃんとマーケティングして出店していることがほとんどです。そういう購買層が望めないエリアで出店するのはお金の無駄ですからそういう店が出店していれば「あ、そういう人種も住んでいるんだな、、」っていちいちこっちで調べなくてもわかります。別の事例で、ワタクシ、マクドナルドやフレッシュネスバーガー、モスバーガーなどの女子でも入れるファーストフード店とTUTAYAやタワーレコードなどのカルチャー系店舗の出店などもチェックします。(この話をし出すと文字数が膨大になるので今日はさわりの部分だけ書いておきますw)

これらのお店も出店前に入念に現地調査して出店してるので(但し、FC系はあてにならないのでご注意くださいw)そういうお店が出店しているエリアであればプラス要素として加点してます。

商店街なども重要です。
別に商店街なんか使わないって人もそんな商店街があればそのエリアに悪い印象は持ちません。別の事例で「料理なんか絶対にしないような奴」が賃貸物件探す時にアイランドキッチンなんかの賃貸を見ると「なんかここなら素敵な料理も作れそう・・・」なんて甘い夢を見て即決しちゃうのと一緒なんですが賃貸に出す時「どんなやつがここに住むのかなー」って考えて買う物件を検討するってのは目利きの一番重要な部分です。

これを「加点法」で計算するとなぜかいい物件にぶち当たらないので「減点法」で計算します。

実はワタクシ、今、「物件は欲しいけどなかなか買えない」って人って案外この「加点法で」物件を探してる方なんじゃないかと思います。

理想の物件なんてそうそう出回りませんし安くなんか買えません。(昨日書いた新築完成物件がベラボーに高いのはそれが理由です)

そこで重要になるのが「一番の理想形何か?」ってことです。

ワタクシは賃貸の仲介時代に富裕層とか外国人向けの高額賃貸ばっかりやってたので冒頭のビンテージマンションが理想形だと考えています。

ここから減点法でその物件がどのくらいのポテンシャルを持っているのか判断して「この物件ならどんな属性のやつが住むのか」を考えてそいつらが滞納しそうな属性なのかを考えて綺麗に使ってくれるかを考えてダメなら買ってからどこをどう直せば理想に近ずくのか、、、って感じで考えてその物件を買うか買わないか決めてます。

野球でもそうですがバッティングフォームが安定していればいい打率が残せるのと一緒でいつも同じ秤で計算出来るようになると物件概要書のペラ図面を見ただけでそこのエリアがどうなっているのかとかどんな客層が住んでるのかとか全部見えてきます。土地勘の無いエリアで投資する際、仲介さんの話を聞いて鵜呑みにしてる時点で危険な物件をつかまされる可能性があるのでホント、注意していただきたいです。

狼流の目利きの基本はこんなとこなんですがワタクシがよく言うスキルってのはここを底上げして行って少しでも理想形に近づけることが出来る能力のことを指してます。

それには自分の理想形の物件を確立することです。
お住まいのエリアによって理想形が違うので「貸してよし」、「売ってよし」な理想形の物件を頂点に据えてそこから「減点法」でその物件に対して譲歩して自分のチカラでここまでなら理想形に近づけることが出来るって物件を買う。。

これが出来なきゃ無理して高額なローンを組んでまで不動産投資なんかやらない方がいいと思います。

ご自身が住んでる土地なら土地勘もあるでしょうし、過去に住んだことがあるエリアであればやはり他人よりは詳しいと思います。こんなエリアと自分が気になるエリアに網を張って獲物が掛かるのを待つ、そしてその間に他人の物件を見て歩き日頃から勘を養う。。

そんなスタンスが出来ればおのずと向こうから物件は舞い込んでくるものです。

あと都内でそんな区分を探すなら東急線から時計回りに京王線、小田急線西武線って感じで探してみてください。山手線沿線で探すといつまでも物件は出て来ませんw。

出口での住宅ローンは築年数が古くても実需の場合、30年ローンとかが平気で組めるので耐用年数とかあまり関係ありません。こんなことも頭に入れておくとやり方一つで一棟モノより買いやすいし出口では高く売れるしってことになります。

あ、そうそう。。
不動産では非業者さんは反復販売出来ないって決まりがあるんですが、、これはあまり深く考えずにやった方がいいのかな。。。とw。(ブログなのでこれ以上詳しく書くのは立場的に難しんですw)


では皆さん、良い週末を。。。


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これから鳥貴族なんじゃんw

狼流区分投資考察 その2

banner赤ずきん
連載ものってなんだか楽なんですのw

こんにちは。

本日も昨日の区分のお話の続きを書きます。(ことのほか昨日の記事は反響よかったので安心しましたw)

さて、昨日は「物件買ったはいいけど買い方間違えちゃうとキャピタルどころかせっかく稼いだCFを買い叩きに遭って持って行かれちゃいますよ」まで書きました。

じゃあ、どんな物件買えばいいのよ?ってことになるんですが、これはしつこく言い続けてる「換金性の高い物件」を探すってことになります。

換金性ってのは不動産投資でCFと同じくらい大切なことなのでうろ覚えで覚えている人はここらで完全にマスターしてください。

ここでの換金性とは「いつでも買った金額以上で売れること」です。(ワタクシの考える不動産投資はここが原点と言っても過言じゃありません)

だってそうでしょう。。
1億10%で回る物件買ったはいいけど経年劣化や賃料の下落で利回りが下がっちゃえば買った時の1億では何かあった局面ですぐに売れるわけがありません。(ま、指値を受け付けずずっと粘りに粘ればそんな物件を1億で買っちゃうお人好しさんが登場するかもしれませんけど確率は相当低いと心得てください)

仲介さんによっては「売ってしまえばあとは自己責任」と言ってバックれちゃうやつもいますしそんな10年後の再販局面のことなんか考えずに目先の仲手目当てで「CFが潤沢でローンさえ組めればその物件はナイスな物件なんです!」と手当たり次第に売りつくそうとしますが、ここで換金性について考えて買っておかないとやっぱり潤沢なCFは指値の時の持ち出し分として消えていき、何のために多額の借金してやったのかわからなくなっちゃいます。

すでにそういう物件を今現在掴んじゃってる人もいるでしょうけど、そういう人は売る直前に「なんちゃってリノベ(これはまたいつの日かブログで書きたいと思います)」を安い費用で施して逃げ切りを図るって作戦でなんとかなることが多いので落胆しないで続きをお読みください。

そこでこの区分投資ですが、区分と一棟ものを比較すると実は区分の方が流動性は高い(=流動性が高い方が換金性は高い)ということに気が付くはずです。ちょっと後で書くことと矛盾するのですが金額の相対ロットが低ければ現金で買える人も多いので10億の物件より1000万の物件の方が売りやすいです。

しかし、一棟の収益物件は出口(あまり出口戦略って言葉使うのイヤですがw)で待っているのは投資家だけです。(あとはその物件を更地にして住宅販売する業者さんくらいでしょうか?)

しかし区分は種類によっては実需層も出口でお待ちです。(昨日の話を思い出してください)

この出口(エクジット)で待ってる人が多いほど換金性は高くなりますからそういう物件を持ってればいざと言う時にも高く売ることが可能です。

参考までに今の不動産市況、、、
昨今の不動産投資ブームで融資付きで買えるお客さんがウジャウジャいますので出口では鈴なりの人だかり、、、ってとこでしょうか?

特に都内近郊の物件では現金で買えちゃう相続絡みの客層もいるのでワタクシ、イメージ的にはこんな感じに見えてます。。






俺が買うー!、、いや俺だっつーの!、いやいや、、俺d、、(以下略)

融資が付く物件は誰もが欲しいので「俺様の物件、、このくらいなら融資が付くから高く売れるんだろーなww(以下前者)」とせっせと売りに出してる人もいれば 「融資が付くから多少高くても目をつぶって買いたい(以下後者)」って人もいるわけです。

不動産投資は逆張りした方が儲かる傾向があるのですが最近の富裕層の人は融資が付きにくいと言われて久しい「都内の売りビル」に手を出してます。確かに売りレジは融資が付きますが売りビルってジャンルは普通のサラリーマン大家さんには滅多に融資してくれません。さらに言えば売りビルってのはレジと違い家賃に相場がありません。(ビル賃貸は借り手がいなければ家賃は想像以上にダダ下がりします)

そんな危なっかしい物件。。融資どころか手を出すのもおっかないですよね?w

しかし景気回復局面ではこの売りビルは恐ろしいくらいのキャピタルゲインを得られる時があるんです。(おそらく今、富裕層の人で売りビルを買い漁っている人はこっちを期待しているんじゃないかと、、)

反面、レジってのはそうそう賃料が極端に変わりません。
その時のキャップレートで相場がほぼ固まるので激しくキャピタルを得るのは難しいです。(変動性が低いので金融機関も素人の投資家さんに融資しやすい・・・これがレジばっかり融資が出るって一因じゃないかと。。)

さて、
逆張り理論的に言えば先ほどの前者の人逆張りでやってるってのがうっすらとご理解いただけるんじゃないかと思いますがこの前者はまだ不動産投資がメジャーになる前に偶然だかなんだか先行して始められた人です。従ってその売却価格は損の出ないような設定で売りに出してます。しかも最近売り出してる人は昨今のセルフリフォームブームにもしっかり便乗して安く仕上げてくれるリフォーム屋さんと「チーム」を組んでますので見た目がきれいに見える「販売用リノベ」に対しても非常に精通しています。

これを金持ち父さんとうっかり読んじゃった人が「不労所得」というフレーズに溺れて仲介さんの言いなりになって物件を探す旅に出てしまいうっかりそんな物件を掴んじゃう・・って構図になってる気がしてなりません。(もちろん、すべての人がそうだとは思っていませんけどそういう人が多いんじゃないかなって思うだけです)

えーっと、、

話が思いっきり飛びましたが、なんで最近の区分の収益物件が流動性が高い割に安い価格で(高利回りで)売られているか・・・?もうお分かりですよね?

はい。そうです。
区分ってのは一棟モノと違い融資が付きにくいんです。

融資が付きにくければ買えるプレーヤーは少なくなるので売りたくても高くは売れません。(要するに換金性が悪くなるってことです)

しかし、その分安く買えますから現金で買える人や厚く手金を入れられる人には今は案外買い時です。事実、ワタクシも都内近郊で一棟モノのいい物件が無いので2000万くらいで出口戦略出来そうな40㎡超えの築古区分レジは毎日追っかけてますw。

そんなわけで、逆張り的に考えると区分投資ってそんなに悪い話じゃないってなんとなくご理解いただけるかと思います。

ところで、「仲介さんから区分を勧められずにフルローンで買えそうな一棟モノばかり勧められる」って人にお聞きしますが、、たぶんそれほど手金を持っていないから仲介さんがフルローンで買えそうな物件ばっかり勧められているんじゃないですか?こんなもの言いだと敵が増えそうで怖いです。。。)

何度も言いますが仲介さんは手数料を貰える人がお客さんですのでどんなクソ物件であっても買えるお客さんがいれば後々その人がどうなろうと売ろうとする生き物です。

手金が必要な区分物件ではいつまで経っても仲手が稼げないので「ここは金額の大きい物件をフルローンで買わせてガッポガッポなんじゃんw」って考える方が自然の摂理ってもんです。

そこで問題なのが自分の置かれてる立場をよく理解して物件の目利きが出来て物件が買えてるか・・・?です。

仲介さんってのはいろいろな人種がいてその投資にあった仲介さんを選ばないとひどい目に遭うことが少なくありません。単に属性とかだけで買う物件を決められちゃうと「欲しいエリア」「予算」「希望利回り」って部分だけで物件を出されちゃうのでその物件が将来どんなパフォーマンスをするのか?とかいざと言う時にどうやって逃げるか?なんてことは後回しにされちゃいます。(後回しならまだいいですけど全く考慮しないって不届きモノも多数いますw)

ちょっと前なら想定の利回りで売り出してもそれを信じて買っちゃう人もいましたが、最近の不動産投資本の普及で「家賃は想定じゃなくてちゃんと現況で引き直して・・・」なんて書かれてますのでCF重視になって来ているのはいいことですが、今度は「CF重視ってだけで物件を買いに走る」って人が増えてきました。

それだけだとその不動産投資はまだギャンブルの域を脱していません。

更なる進化を遂げるにはこの「換金性」と言うところもちゃんと考慮しておかないとダメなんです。

参考までに不動産投資でやっちゃいけないタイプで新築区分の賃貸レジを買うってやつ。。

これがなんでダメかって言えば新築区分は買った瞬間に2割下落するからです。(以前書いた新築アパートの儲けの仕組みをご参照ください)単にCFが低いから儲からないって言うことじゃないのでご注意ください。


あ、そうそう。。
どうでもいいことですが、仲介さんで新築区分はダメと言いながら新築アパートはCFが長く取れるから買いですって言う人が稀にいらっしゃいます。

深くは追及しませんが、ご用心。。。。っと。



そんなわけで今日もだらだら書いてたら18時を過ぎてしまいました。。


なかなか本題に入れないですが明日こそはこの「換金性の高い物件をどうやって探せばいいの?」ってとこに切り込んでいければと思います。。


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毎回、前置きが長すぎるからポチが少なくなっちゃうんじゃんw

狼流区分投資考察。。。

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新年の鳥貴族は今週の金曜日なんですのw

こんにちは。

週明けから札幌に出撃してたので実質今日からの仕事始めなワタクシ。。。

しかし、そうは言っても本日は水曜日。
長期休暇だったんだから今週くらい水曜日も営業すればいいじゃんと思うのですが、当たり前にようにほとんどの業者さんがお休みです。。(留守電対応しかしてませんw)

業者さんがお休みだから今日あたりは仕事も大して無いだろうと思ってたら、今日はあちこちからの来客で大わらわになっちゃいました。(「年始のあいさつ」にくるならなにか手土産的に物件情報持って来るとか気を利かせていただきたくw)

さて、そんなわけで今日のブログは普段あまり書かない区分投資について書いてみます。

先日のジェービルさんのブログでも触れてましたが「区分は管理で買え!」って格言があります。管理組合と管理会社の関係がうまくいってない物件は再販時に苦労するので仕入れ転売でも悩みます。実需の場合、管理状態が悪いと管理費の滞納とか修繕積立金の使い込み(最近はこんなケース少なくなりましたがw)などで高く売れるものも売れなくなります。しかしジェービルさんのブログで面白いのは「過度な管理だと逆に無駄な縛りが発生してしまう」って部分。

まさかフルリノベした状態でお風呂がバランス釜じゃ高く売れるものも売れませんwww。(それってなんの罰ゲームなのよ。。。と)


ちょっと話題が逸れましたが、一棟ものを都内近郊で探しててもなかなかいい物件に巡り会えない現状で(都内近郊に限らず現在は「見かけのCFが回る風」に見える物件ばっかしですw)区分投資ってどうなのよ?って相談をワタクシ、よく受けます。

一棟ものと違い区分物件は投資金額も少なくて済むケースも多く買いやすいのは間違いのないところです。
しかし区分は賃貸比率が100:100なので退去になった時点でそこから賃料収入がゼロになるという恐ろしい特性を持ってます。さらにその後原状回復費用も掛かり下手すると「2年で貰った賃料収入のほとんどを原状回復費用に回さないといけない・・」なんて一体なんのための投資なんだかわからなくなることもしばしば。。

さらに一棟ものと違い管理組合に修繕積立金と月の管理費は空室だろうと掛かります。また、固定資産税も年払いではありますが確実に毎月、費用として計上しないといけないもの。。

区分投資でCFを得ようと思ったらリスクいっぱいの危険な投資(そんなのもはや投資と呼ぶには問題ありますねw)なのですが・・・ちょっと待ってください。。(それだけでバッサリ切っちゃうと「モッタイナイオバケ」が出ちゃいますよw)

区分投資をCFの括りで考えるとあまりローンを組んでまで買うのはどうかと思いますが単に投資と考えるとそんなに悪い投資じゃないんです。(この話、いつもセミナーで聞いてる人は飽き飽きしたお話ですが今日はまとめの意味で書いてみます)

よくセミナーで話しをしてますが
実需の区分と投資の区分って売値が違うってご存知の方、、どのくらいいらっしゃいますか?

実需の区分と投資の区分はブツアゲの時点からして扱う業者も違うってところが一番の要因なのですが(要するに投資物件専門で売ってるやつが実需の区分マンションを車で案内して売るわけないってことです)まとめると以下の通り。

実需の区分
居住用物件なので利回りで売れるのではなくあくまでも住む人の需要で売値が変化する。扱う業者さんはマイホームを仲介する業者。家族連れで案内することが多いので事務所に子供が遊ぶスペース完備。

投資の区分
投資目的なので利回り重視の価格で売値が決まる。部屋の専有面積が狭いほど高利回り。扱う業者さんは投資物件をほぼ専門に仲介する業者だが仲介手数料じゃ利幅が少ないので近年は下取り転売で利ザヤを稼ぐ傾向が強い。(ほら、、よくどこからともなく手紙で「あなたのご所有の物件で重要なお知らせです」なんてのが来ませんか?あれですw)

すなわち売値で考えると
実需の区分>投資の区分という数式が成り立つことがほとんどです。

ただし条件があります。
大前提は「実需のマンションでは専有面積に狭い物件は売れない」ってことです。(居住用で住宅ローン組むのに18㎡のワンルームじゃ誰も買いに来ませんw)

最低でも35㎡欲しいです。(欲を言えば40㎡ですけど、なかなかこのスペックだと利回り物件で出回っていません)

あと問題になるのが住宅ローン控除なんですが、実はこのくらいの実需区分を買う人はハナから条件に当てはまりませんのでご心配無用。

参考までに住宅ローン減税の要件は以下の通り
(主として居住の用に供する)
(1) 住宅の新築
床面積50㎡以上
(2) 新築住宅の取得
床面積50㎡以上
(3) 既存住宅の取得
1 床面積50㎡以上
2 築後20年以内(耐火建築物は25年以内)又は地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準に適合すること
(4) 増改築等
(これに加えて10年以上のローン期間が必要なのですがこれは普通に適合するでしょうから割愛です)


さて、ワタクシのやり方ですがそんなに難しいものではありません。

1、仲介さんから区分マンションの利回り物件を提案して貰うべくメアドを片っ端登録する。(登録すると区分専門のブツアゲ業者から鬼のようにメールが飛んできますw)

2、その中から35㎡以上の物件をピックアップ(築年数はまったく無視してください)

3、自分の土地勘のあるエリアの物件が出てきたらそこのエリアの実需の売値を想定する(今の売買相場がわかればOKです)

4、4年後に退去すると予測してそこまでのインカムを計算。そこから大規模リフォーム(特に水回りは新品にした方がいいです)の費用を差し引く

その数値が売値(指値可能な数値で計算してください)の20%を超えたとして・・・(20%計算で実際には15%くらいになっちゃうことがほとんどです)管理組合と管理会社がきちんと機能していればその物件はとりあえず検討物件リストに入れても大丈夫です。

この手の床面積が広い物件は複数居住していることが多いので単身者居住と比較して退去確率は低いです。
買ってから4年以上住んでくれればCFはほとんど無くても元本は少しづつ減っていきます。

利回りで売りに出てた物件は10%くらいの利回りがあれば実需の期待利回り(6%もあれば十分ですw)の売値設定で売れちゃうのでその利ザヤと少しづつでも減っていった元本の合計で利益が出ることが多いんです。

実際、ワタクシ、、以前はこの手法を駆使してレインズで売りに出ている物件を仕入れて転売していた時期があります。
レインズの物件で出来るってことはアットホームの物件でも十分出来るのですが、アットホームでは投資用の区分の掲載数が少ない気がします。。

そこで収益物件のポータルサイト楽待を使うんです。(こんな風に書いたら楽待の中の人、、回転寿司くらい奢ってくれるかな?w)

楽待では実需物件より収益物件の方が多いはずなのでそこで出てきた35㎡以上の床面積に物件を片っ端調べて当てはまる物件を追いかければ年間に何件かはモノに出来るはずです。

ただこの作戦、、
これだけじゃ物件をシコらす(要するに在庫のまま売れ残るって意味です)可能性があります。

家賃収入があるならCFは出なくてもローン自体は減ってるので少しづつですがキャピタルゲインになりそうですが、買う物件を間違えちゃうと高利回りCF風に出回ってる物件のように「売る時に買い叩かれてせっかく貯めた今までのCFをすべて吐き出す」ってことになっちゃうんです。。


と、ダラダラと書いてるうちに更新時間の18時を過ぎちゃいました。


この話、興味がある方が多いなら続きを書きます。

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↑だからってこれを押してくれとみみっちいことは言わない主義なんじゃんw

オトコの一人旅最終回〜やっぱチョコはロイズなんじゃんw

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帰りの便は満席なんですのw

こんにちは。

怒涛の札幌遠征シリーズも今日でラストになります。(ってか移動してるエリアが中央区に中だけって余りに限定的なのでネタ的に薄い気がしますw)

今回の札幌遠征で感じたこと。
それは想像以上に平日の昼間っから人が多いってことです。

去年、熊本、仙台、大阪、名古屋とあちこち回った時と比較しても札幌の平日の人出は群を抜いてます。(しかも雪がドカドカ降ってても傘なんか誰もさしてないしw)

もちろんこの時期は雪が積もって道路の片側は潰れているし歩道も融雪装置が無ければ固まってツルツル滑りますがそこの部分を除けば「190万都市を舐めんなよw」ってん感じです。(個人的にも平均気温があと5度高ければ移住しても差し支えないとすら感じますw)

ただ、大家業って観点で見ると相当このエリアに精通していないと痛い目に遭うのはまず間違いありません。地元の信用出来そうな管理会社なり建築会社を抱えてないと遠隔操作はまず成り立たないのがこの札幌ではないかと。。。

現地調査中にたまたま地元の建築屋さんともお話知る機会があったのでいろいろ話を聞きましたが今年春竣工予定の建物単価、、昨年比30%増。。。土地もなんとなく値上がり傾向なので今年以降にしんちくやろうとしてる人には更に厳しい収支が予想されるのも間違いない話です。

どうりでワタクシにセミナーのお声が掛からないわけです。

ワタクシのセミナーネタはここ札幌では全く通用しません。(新築を坪60万でやったんですよってこっちの人に自慢したって「は?なに言ってんの?www」ってバカにされるだけですw)

賃貸の客付けも東京はまったく異質なものだしそんな常識はこっちじゃ通用するわけもありません。おそらく最終的には賃料を下げて募集して、、、って感じになるでしょうし、東京みたいに賃上げ目的のリノベーションしてもあまり賃料に反映しそうにありません。。。

ただこれだけ人が多いのも事実だし最近、限定的ではありますが人口も増加傾向とのこと。やり方を完璧にマスターすれば正直、東京で「1階店舗、倉庫」、「最上階はオーナーズルームのメゾネット(想定賃料40万だけど実際に貸したら20万w)」なんてわけのわかんない物件を買うより全然マシです。

で、札幌の物件を保有する時にどうしても考えないといけないのが暖房費と除雪費用。。ワタクシ、なんで北海道の物件って給湯器が部屋にあるのかよく理解していなかったのですが(東京で屋内に給湯器がある物件って築古バランス釜物件でしかお目にかかったことがございませんw)ここ札幌じゃ給湯器を屋外に置いたらたちどころに凍結して使い物にならなくなります。除雪費用にしても融雪装置を付ければそれに対しても燃料費が掛かります。ならいっそのこと投影面積で土地の部分を出来るだけ無くして雪が掛からないようにするってのも生活の知恵です。(ワタクシ、偉そうに書いてますがこの話は現地の大家さんの貴重なご意見をパクって書いてますw)

ワタクシが現地調査に行くと必ずチェックする項目のひとつで「その街の路面店舗の賃貸状況」って項目があります。景気回復というのはこれらの路面店舗が全て埋まって募集なんかしなくても次のテナントが水面下で決まっている・・ってのが基本じゃないかと思います。(事実、6年くらい前の不動産プチバブル時は銀座、表参道なんてメジャーなエリア以外に四ツ谷界隈の路面賃貸店舗が全部水面下で決まってました)

狸小路の路面店舗のテナント募集看板がすべて無くなった時、逆張り理論で行けばこの辺が最終的な売り逃げのタイミングになるかと思いますがあと5年くらいしたらそんなタイミングが訪れるんじゃないか、、、ワタクシ、今回の札幌遠征で一番強く感じたのはこの辺です。。

とにかく札幌市内はまだ値上がりする要素がいっぱいです。

都内で築30年の築古RCをやるならこっちの方がまだマシ。。。何回も言いますがワタクシの札幌感はちょっと変わって投資対象として見直しです。。


ということでこれから飛行機で東京に戻ります。。


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夜のすすきのは今回も大惨敗だったんじゃんw