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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

あとFacebookとTwitterやってます

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「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ふくちゃん・狼閣下の不動産の事を適当にのたまう会IN名古屋。。。

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おみやげはドアラ1ダースなんですのw

こんにちは。

ワタクシ、本日は名古屋に向かう新幹線の中からこのブログ書いてます。。(新幹線って結構揺れるのでブログなんか書いてるとゲ〇吐きそうですw)

今回の名古屋でのセミナーふくちゃん・狼閣下の不動産の事を適当にのたまう会」はふくちゃん効果もあって参加者はなんと100人を超えてる模様です。(東京開催よりすげーんじゃねw)

初参加の方も多いということなので今日は「参加される方」向けにワタクシとふくちゃんの今日のネタを少々ネタバラシしておきます。

ワタクシのネタ

①不動産に100点満点ってあるの?
②上手な売り逃げ方あれこれ
③フルローンって相手を選ぶんですよ。。
④不動産投資って麻薬です

ふくちゃんのネタ

第一部 前々回のおさらい(さらっと5分程度) 
第二部 前回のおさらい~掘り下げ編(前回のおさらいを5分程度) 
第三部 不動産ティップス渋谷初代チャンピオン 5分間連続一発芸 
1.サラリーマン タネ銭の作り方
2.融資編
3.物件購入編
4.管理運営編
5.建築・リフォーム編

今回のネタですがいつものように新ネタなんですが、特にふくちゃんのネタ、こっそりレジュメを見ると前回より格段にパワーアップしてますww。
これを二人で5時間という非常に短い時間でしゃべるのでメモなんか取ってるとあっという間に置いて行かれちゃう可能性が高いです。まばたきしないで聞いててくださいw。

ワタクシのパートの①は業者目線で100点満点の物件とはなんぞやって話をちょっと時間を掛けて話します。この話、世の不動産投資の本では絶対書かれていないことをしゃべりますのでここだけで1時間を超えます。このパートだけはちゃんと聞いててください。またふくちゃんの運営管理、建築・リフォーム編はワタクシも個人的に気になるパートです。(ワタクシの感覚ではこのパートはふくちゃんが大家さん随一じゃないかと思ってるくらいです)ここもまばたき厳禁ですw。

なお今回、ワタクシも今さらですがパワーポイントの使い方をふくちゃんから教わって「アニメーション機能」を使ってのプレゼンになりますw。(嫁に自慢したら「え・・・?それってパワポの最初からある機能なんじゃんw」ってバカにされたのは内緒ですw)

あと、明日参加される方用に名刺を作らなきゃと思っていたのですが、残念ながら作ってる時間が無くていつもの狼旅団名刺がありません。そこでさらにレアな名刺をご用意しましたw。(どんな名刺かはその時のお楽しみですw)

と、これだけ煽っておいてつまらないなんてことねーよな?wwってご心配な方。。

大丈夫大丈夫。。

ワタクシ達がスベッたとしても塾長の大道芸がありますw。(名古屋ではこの「塾長の大道芸」がセットになってますのでオーディエンスを飽きさせませんw)

今回の大道芸は「ハンカチから鳩を出してその鳩がさらにハンカチ掛けて塩の振るとなんとドクター中松がもも色クローバーZのコスプレで和田アキコの「あの鐘を鳴らすのはあなた」を熱唱する」ってスーパーイリュージョンらしいですが(想像したら余計にゲ〇吐きそうです。。。)・・・むしろろそっちの方がスベりそうで心配です。。。

さてそんな名古屋でのセミナーふくちゃん・狼閣下の不動産の事を適当にのたまう会」。。

まず最初にやらなきゃいけないのが「ふくちゃんを名古屋駅で身柄確保する」です。(これさえ成功すれば今日のイベント大成功間違いなしです)
名古屋なんて誘惑の多い街ですから「なんかしゃべるんのめんどくさくなっちゃったから・・」といきなり逃亡しないように身柄確保すべくワタクシ、これから名古屋駅の中央改札でふくちゃんを捕まる段取りに掛かりますw。

それでは会場でお会いしましょう。。。


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ふくちゃん、、逃げ足だけは早いんじゃんw

買い時ってやつを考えてみました。。その2

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明日は名古屋でエビふりゃーなんですのw


こんにちは。

一昨日書いたネタの続きですが、「不動産の買い時」ってお話。。。

出口戦略をあまり考えなければCFだけを追っかければいいので金銭的に奈落の底に落ちるってケースは少ないってのはホントの話です。家賃収入を無駄に使うことなくせっせと貯金の励み、貯めるだけ貯めていけるって強い信念があれば怖いものなどありませんw。(ただこの信念は修行僧並みの精神力が必要ですがw)

しかし、不動産は最終的に売却するなりして利益確定させる手法じゃないと儲かりにくい構造をしています。不動産業者はこの賃料収入なんてあてにしないでどんどん仕入れてはキャピタルゲインを確保しようとします。今のような高値掴みの局面でも買う人さえいればせっせと仕入れて転売しようとするものです。(融資さえつけば買っちゃうって人が多いので高値だろうがなんだろうが関係ないんです)

今の局面はまさにこれなので「今が不動産投資の旬です!」なんてドヤ顔でいうヤツ、、ま、こんなこと言っちゃなんですが、「てめーの利益しか考えてねーだろww」ってことで間違いないかと思います。(だってどんな時期だろうが目の前にあるものを売らなきゃメシ食えないですからねーw)

それでもどうしても「今が買い時だ」って思うなら、他人が手を出せないものを狙うって戦術をとってみてはと思います。

「この物件は融資がつきにくい」
「この物件は空室だらけで誰も買おうとしない」
「この物件は権利関係がややこしい」
「この物件は住んでちゃ困るやつが住んでる」
「この物件は転売業者が参戦してこないような物件」
「この物件は古すぎるw」
   など

こんな物件は狙って強烈な指値が通ることが多いです。

自分じゃなくても誰でも買いたいって思う物件は表に出てくればすぐ売れちゃいます。例えば都内23区の築30年程度のレジなら利回り7%でも普通に融資が付くので安くなんか買えません。買えるとしたらなんらかの問題があって誰も手出し出来ないって状態になるか誰も知らない極秘物件の状態じゃないとまず買えません。

こんなわけあり物件でも見る人が見れば「ここをこうすれば高値で転売出来る」と判断されたら他で売れちゃうのでまさに不動産は運と度胸の世界なんだなと痛感します。(言っときますけどこういう時って本で書いてあるような理論は通用しないですよw)

あと、無事に買えたとしてもその保有期間に不測の事態が起きると経営環境は一変します。先日も書きましたが不動産はスキルと金だけでは100%成功する類の投資じゃないし、特に気の弱い人などはこの度胸ってのも必要になるんです。

とは言え、不動産投資ではこの「不測の事態」さえ解決する能力があれば案外、のうのうと素敵な大家さんLIFEを送れるもの。CFブンブン主義な方はおそらくこのあたりのスキルがあるから大いばりで言えるんじゃないかとワタクシ、思うわけです。でもその不測の事態を先に見越し過ぎてなんでもかんでも過度にリスクヘッジを取ってやらなくてもいい修繕工事をやってしまい物件の収支を悪化させてはそれこそ本末転倒だし、逆に壊れてるのをだましだまし放置しすぎると今度は住人から反感を買うこともあり、このあたりのバランス取りが重要になってくるのは事実です。


そういや、ワタクシ最近、犬を飼い始めたのですが、この犬の飼育、、大家業と似ている部分が結構あるのでよくオーバーラップして考えるようになりました。

ワタクシが思い出したかのように突然、犬を飼い始めた動機なんて単純です。

えぇ、、その犬と楽しい時間を過ごしたいってだけです。(犬を連れてると公園でモテるとかそういうヨコシマな考えは一切ございませんw)

成果物こそ違いますが、
犬を飼う=その犬と生活することでハッピーな時間を過ごす
大家業を営む=家賃収入を得てハッピー&リッチに過ごす
と得られる精神的なものはあまり変わらないと思います。(ワタクシ、最近はお金よりこういう時間を大事にしたいです)

しかしその犬とのハッピーな時間を得るのにも対価を支払わなければいけません。
犬ってのは人間の思い通りにはそうそう動かないし、病気にもなるし、予期せぬトラブルだって起こる可能性があります。(結構予想外の出費もあるので子供が一人増えたくらいの覚悟が必要です)事実、飼い始めてからわかりましたが、おとなしいはずのこの犬、、日に日に傍若無人なヤツに変貌中ですw。

ブリーダーさんから買ったのですが、その時そこには4匹の候補の犬がいました。日頃からなんでも予習しないと気が済まないワタクシ、、、あちこちで買い漁った「上手なプードルの飼い方」なる本を参照にしましたが、その中で「リーダーシップを取ってる犬=やんちゃ、隅っこの方でちっちゃくなってる犬=おとなしい」って書いてありました。

もちろんワタクシが選んだのは後者。(おとなしい=飼いやすいって書いてありましたよw)

しかし、その後のしつけで性格なんてどうにでも変わっちゃうんだな、、と心底思い知らされました。

最近、出勤前に散歩に連れて行くんですが、、そりゃもう悲惨です。。
リードをグイグイ引っ張って右や左に寄れまくってどこに飛んで行くかわかったもんじゃありませんwww。(オマエは暴れ馬かーーー!!!w)

そのうち月齢が上がって来て落ち着く日が来るんでしょうけど飼い方の参考書通りになんかいかないのが生き物です。(「メシの前にいちいち吠えんな!」って言ってもギャウギャウ大騒ぎしてそこらじゅうでウンチしますw)

ワタクシ、今はこの犬を育てるのに手を焼いていますがそのうち飼い慣らせばきっともう一匹飼いたくなるんじゃないかと思います。(目指せ!多頭飼いですw)でも一度飼ってしまえば死ぬまで面倒を見ないといけないってのがこのペットを飼う時のお約束。。面倒になって飼うのを放棄するなんて絶対出来ません。

もしかしたら今後、大病を患うかもしれませんし、歳を取れば半身不随になっちゃうかもしれません。でも一度飼い始めたら最後まで責任持って育てるって家族の間でも約束しましたので後には引けません。(男の意地ですw)

そう思えば、今の苦労なんて犬と一緒なら苦労だなんて思いもしませんし、最近はその苦労が楽しくて仕方ありませんw。でもこれってワタクシも嫁も家族もみんな普通に生活出来てるからじゃないかと思います。これでワタクシが突然脳溢血にでもなって半身不随にでもなれば家族もこの犬の運命もわかったもんじゃありません。

今はこんな心配を漠然と考えてるだけですが10年後、、、この犬とワタクシの生活がどうなっているかなんて想像も出来ません。

脳溢血で倒れて犬の面倒が見れなくなって病床から「やっぱりあの時、犬なんか飼わなきゃよかった・・・」なんて思う日が来てもその時は手遅れです。


このケース。
不動産投資でも同じじゃないかと思います。

不動産の場合、大半が借金して始めます。それも下手すると数千、いや数億単位の借金です。一度借金してしまえば最後まで返す義務が発生します。それもその買った物件が10年後、どのような状態になろうともその返済義務は変わりません。

その運営途中で不測の事態が発生して運営が困難になったとしましょう。

その時「やっぱりあの時、不動産投資なんかやらなきゃよかった・・・」なんて思っても手遅れです。


さて、
最近安易に不動産投資を始めようと考えて相談に来る人も多いです。

不動産投資って本で書いてあるほど楽な商売じゃないって言いたいのですがそういう本にはバラ色の人生になることしか書いてません。また不動産コンサルさんもてめーの商売への利害関係の都合上、決して「オマエが考えてるほど甘くはねーんだよww」なんて口が裂けても言いません。(そんなこと言ったら他のコンサルさんから買っちゃいますからw)

ワタクシ、今の時勢は「不動産の買い時じゃないよ」と口酸っぱく言い続けていますがこれはプレーヤーが多すぎて物件価格が高騰し過ぎているから言ってる話です。(だから今、買うなら換金しやすい物件を探してって言い続けているんです)

その中でもスキルのある人は上手に買ってますが、その成功事例を真に受けて「よーし、、俺様も頑張ってセミリタイヤ目指すぞー!」なんて甘い考えで始めるともう後に引けません。。(大体、そういう人って「後に引けそうもない物件」を業者さんの神業的セールストークに引っかけられて買ってるものです)

不動産投資で100%成功するって人はそれなりに知識もあるし、資本も持ってるし、先ほども書きましたがも度胸も持ってます。(繰り返しになりますが「知識」と「資本」だけ持ってる人っても危険なんです。この世界。。。)

資本が無くたって出来なくはないですが、その分リスクが増えるのはワタクシの経験上、間違いないことだと思います。そのリスクをヘッジできる人は大丈夫ですが、そんなことも深く考えもせずにSPA〇とかビック〇トゥモローなんか読んで安易に飛び込んで来られちゃ命がいくつあっても足りません。(軽く書いてますがこの言葉、ワタクシの身の回りで起きた事例を参照するととても重い言葉ですよw)

不動産ブログなんか読んでるとほぼ成功大家さんのブログしかないと思いますが、そもそも失敗しちゃったって大家さんはブログなんか書いてる場合じゃないのでほとんど世に登場しません。(みんないつの間にかいなくなっちゃうものです)

中には自虐的に自身の失敗事例を書いてる人もいますが、そんなの氷山の一角です。

不動産屋を長いことやってて思うのですが「犬も生き物」だし「不動産も生き物」だと思います。

不動産物件って年を追うごとに劣化しますが持ち主の心持ち次第でその劣化を抑えることも可能です。しかし生きてるってことを忘れちゃうと「知らないうちに相当劣化していた」なんて気が付くことがあります。でも借金して保有している以上、今起きてる現実を理解しないといけません。

「不動産は買わなきゃ始まらない」とよく言う人がいますが、逆に「不動産は買うと逃げられない」とも思います。

本気で不動産で財を成したければ他人の言ってることなんか鵜呑みにしないで自分のフォームを身に付けてから始めたほうがこの不動産の世界では早く目標に到達します。


参考までにワタクシの周りにいる不動産で成功してるやつ、、

まー、揃いも揃って他人の言ってることなんか最初から信じてくれません。。。。(こっちが相当徳を積まないと信じちゃくれないのが成功者たるものですw)


なんで我々の言うことを信用しないのか?

そんなの簡単です。




だって不動産屋はどいつもこいつも最初はうまいこと言って最後には決まってこう言うからです。。

「は?何言ってんの?投資は自己責任って言うでしょwww」。。。と。


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おあとがよろしいようで、、なんじゃんw

めちゃくちゃどうでもいい話。。

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詐欺師と一緒にされるのも嫌なので、お金は一切頂きません! ですのw


こんにちは。


ブログをこうやって書いてると大家さんの会とかでお会いした人から良く言われるのが・・・

「狼さんのブログって書くのに何時間掛かるんですか?」って質問です。。

正直、仕事の合間に書いてるのでそれほど時間は割けませんが、ワタクシの場合、ネタの構想で5分(ワタクシの場合、その日に使うネタのフレーズがひとつ浮かべばそれに沿ったオチを考えるだけなので大して時間は掛からんのですw)、書き込み1時間ってとこなんですが、やっぱり日によっては時々、ネタに詰まることがあります。

特に終日、外に出ずっぱりの時とかでネタを考えてる時間が無い時で「更新しないで17時を過ぎました」なんて時が一番危ない時ですw。(そういう日は適当に流してブログを書く術を習得しましたけどw)

ワタクシでもあることですから他のブロガーさんもあるんじゃないかと思うのですが必殺さんもきっとそうに違いありません。。

その必殺さん、、
最近は減りましたが一時期、お互いに週に何回も連絡を取り合ってた時期がありました。

話の内容はホント、他愛もない世間話が多いのですが「ん?もしかしてネタ探しで電話がしてきてんじゃねーの?ww」って感じる時もしばしば。。(事実ワタクシだって「今日の必殺さんのネタはなんだろう」とこっそり探りを入れてた時期もありましたからw)


そんな昨日、ワタクシが電車に乗ってる時にその必殺さんから着信あり。。ぷるりんこー♪


電話口の必殺さん、、

何かしゃべっているんですが、どうもワタクシに向けてしゃべっているのではなく誰かとしゃべっているのをワタクシに聞かせているような雰囲気でした。

てっきりワタクシ、

必殺さんがまたブログネタになるような事件が起きてその模様をワタクシに実況中継しているんじゃないかと思い、その会話に聞き入っちゃいました。。


しかし、、その話の内容、、。

ホント、どーでもいい話みたいです。。。。www


10分くらい聞いていたのですがどう考えても事件性がなさそうだと(ブログネタに出来るような話じゃねーな、、これw)判断してこっそり電話を切りましたが、もしかしたらそんな話でもなにか事件になるんじゃないかと(だって申し訳ないけど関西圏って普段の出来事でも事件になりそうなんですものw)1時間くらいして再度必殺さんに電話しました。

・・・

・・・

えーっと、、


やっぱり偶然、間違ってもうひとつの携帯の発信したみたいですww。


で、それはそうと、

必殺さんって電話で話すとき、結構標準語に近い話し方をしてたので関西の人だけど標準語でしゃべるのかな、、、とずっと思ってたのですが、


その間違い電話の会話。。。


コテコテの関西弁丸出しの必殺さんがそこにいましたw。(なーんだ、、ワタクシが東京の人間だから標準語に合わせてくれてただけだったんですねw)

よく必殺さんのセミナーなどで関西弁交じりの標準語でしゃべってるのを聞きますが、あの標準語は「作りモノの標準語」ですww。(電話口で「そうでんがな」って言う人初めてリアルで聞きましたよw)

その必殺さん、、
今年は頻繁にセミナー行脚の旅に出るそうですがセミナーに出向くと「先生」って呼ばれるし、今年はたくさんスーツを着る機会が出来て(地元で賃貸管理やってるときの必殺さんの服装、、ホントすごいカッコしてますw)良かったですね、、と言いたいところですが必殺さんの母国語はコテコテの関西弁だってのはこれからセミナーを受ける人は良く覚えておいてください。(標準語でしゃべってるときはちょっとキャラを作ってますw)


そんな必殺さん、、
3月1日(土)に東京で単独セミナーを開催することになってるそうです。

昨年もこの時期に必殺さん単独セミナー(あの時は必殺さんがランキング1位取った記念とかだったけど今じゃ1位の常連なのでワタクシ、、とてもグヤジーです)をやりましたがあの時はワタクシも少ししゃべったので完全に単独じゃありませんでした。しかし今回はワタクシの邪魔も入ることなく最初から最後までずっと必殺さんがしゃべり倒しますので参加希望の方は今から予定を空けておいてください。

そのうち必殺さんのブログで募集を開始すると思いますので(今回は狼旅団主催じゃないのでこっちでは募集しません)要チェックです。

そんなわけで明日は昨日の続きを書きます。(え?続くのかよw)


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チェックするのはいいけどポチまで押してやる必要はないん、、、ゲフンゲフン、、なんじゃんww

買い時ってやつを考えてみました。。

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今日は掛け持ちブログの日なんですのw


こんにちは。

ここのところ数年続いてる収益物件の高騰状態。。

昨日も書きましたが個人的に見てもそうそうおいしそうな物件は見当たりません。
でも「この金額じゃ買えねーよw」って売値でも仲介に電話すると「とっくに満額で買い付け入ってますよww」って言われちゃうので(ま、それが最終的に決済まで行ったかどうかは知りませんけどねw)こんな時勢でも買えちゃうやつは高い安い関係なく買えるものです。


しかも最近の仲介さんの殺し文句。。
「不動産投資は時間軸との戦いなので今の低金利の時代に資金調達してCFをブイブイ回すやり方で考えるなら一日も早く始めないといかんですよ!」(うまい殺し文句ですw)

こんな話を聞かされたら気持ちばっかり焦ってしまい、結局、融資期間さえ取れればOKみたいな物件を買っちゃうのが関の山です。

当たり前ですけど融資期間が長ければ元本の減り具合は格段に落ちます。

買った物件が下落しなければ売却時までに得られたCFは残る可能性が高いので収支表のシナリオ通りの展開になりますが最近不動産始めた人って賃料の下落リスクをどの程度見てるのかって考えるとちょっと恐ろしい話にも聞こえて来ます。

人気のエリア(要するに業種に関係ない不特定多数の賃貸需要があるエリアです)なら部屋の間取りと入れ替わり時の原状回復さえきっちりやっとけばまず死ぬことはないでしょうけど(むしろそういうエリアだと売買価格だって値上がりする可能性すらありますw)そうじゃないエリア(特定の賃貸需要しか見てない物件とか)は賃料を下げるどころか需要そのものが無くなる可能性も否定できません。

よくある賃貸収支のシミュレーションソフトのデフォルト値は年間0.5%の下落率程度で計算しているんじゃないかと思うのですが実はこれ、言うまでも無く地域差とその物件のスペックで大きく変わります。


すごく極端な例で言うと非住居物件あたりで考えると、、

非住居物件はその部屋で何らかの商売をする目的で借りるケースがほとんどなので「金にならない場所」と判断されればそこの部屋は誰も借りてくれません。賃料を下げれば借りても付くでしょうが、この非住居物件は住居と違い賃料相場ってものがありません。

えぇ、、賃料が下がる時は逆青天井で下がるんです。。。(だから一般の不動産投資家にはこれらの商業物件に融資してくれないんです)

賃貸需要って残酷なもので需要が無くなると一気に空室になるし(トヨタショックなんかがいい例です)多少の賃下げくらいじゃ満室経営まで持っていくのは至難の業。しかも返済金額以上に賃料を下げれば持ち出しになるのでそこまでは下げられないなんて借り方してるといざと言う時に身動きが取れなくなっちゃいます。

その点、そのエリアの事は熟知しているって大家さんなら多少ヤバイことが起きても対処出来るし、賃料だってそこそこ下げても破たんしないくらいの運営は出来ると思います。(参考までに必殺さんあたりだとそもそも買った後の売るって出口概念が無いのでこういうケースの人は自主管理でひたすら借金が減っていくのを待ってればまーず失敗しないでしょう)

元本がある程度減るまで物件を所有する自信があれば「時間軸」が重要になるのでそりゃ一日でも早く始めるってのはあながち間違いじゃないと思います。

ただちょっと待ってください。
その物件をそこそこの元本が減るまで持ち続けるって自信ありますか?

ワタクシ、自分のところで売買決済後の物件の面倒も見てる関係上、この持ち続けてるって人をたくさん知ってます。

しかし正直、10年持ち続けられる人ってそんなに多くありません。

理由として一番多そうなのが「元本もそこそこ減ったし今なら間〇〇〇万くらい儲かりそうだから売りに出そうかな?」ってやつですが・・・実はこれってそんなに多くないんです。(そんな人ばかりだったらうちだってウハウハですw)

一番多いのはその10年の間で家庭環境が激変して売りに出すってケースです。

インターネットの普及等でいろいろ不動産経営の知識が当たり前のように入手できるようになった昨今。。

大家業をやってる人の平均年齢って最近下がり気味らしいですがそれでも平均すればワタクシ、40代の後半ってとこに年齢ピラミッドがあると推定してます。ワタクシも40代ですが今のまま無事平穏に50代~60代を送れる人ってどのくらいいるんでしょうね。。

健康上の問題で物件を保有するのが厳しくなった(だって管理会社に丸投げしたら持ち出しになっちゃうんですのw)ってなった時、無理矢理出口戦略を取らなくなるって事も起き得るんです。。

ちょっと話は逸れますが例のヒルズ族で今も謳歌してる人って以前より多くないってご存知ですか?
我々の業界でよく話題に出るこの「負のスパイラル」ですが、、こんな感じです。

①起業する

②この起業が大当たり!

③運よく株式上場

④儲かりだして生活が派手になる

⑤派手になるとなぜかモテるw

⑥奥さんを放り出してそっちに入れ込んじゃう

⑦奥さんにバレるw

⑧離婚問題になり多額の慰謝料を請求される

⑨持ち株を売って慰謝料に充てる

⑩なぜか会社が傾く(奥さんが会社の一部を精神的に支えていたんでしょうか?)

⑪あの人は今、どこにいるんだろうねーと噂される(ワタクシ、知ってるだけで10人以上いますw)


これ以外に家族が病気になって生活の歯車が狂って不動産投資にまで影響したとか、自身が会社をリタイアしたら生活のバランスが変わっておかしくなった、、、など想定していないことですけどジワジワと気が付かないところで歯車が狂ってきておかしくなったって話がよくあります。(さすがにここ読んでる人で儲かってるからって生活が派手になったなんて人いないと思いますけどw)

でも人間って不思議なものでちょっと自由になるお金が出来ると変わっちゃうんです。特に昔、お金に苦しんだ人ほどこの傾向が強いってのはよくあるパターンです。

ちょっと人間的要素の話なので「そんなの気を付けてれば大丈夫だよ」って言う人が多いと思いますが、ワタクシのお客さんでもそう言いつつ普通に生活が乱れておかしくなっちゃった人、、少なくありません。。

大家業ってそういう精神的な要素も大きいリスクのひとつなので余計なお世話かもしれませんが気を付けていただければと思います。

元本が減るまで持ち続けるって予定が不測の事態でこんな出口戦略を取らなくなっちゃったとき、、。

・果たして今借りてる借金がどこまで減っているか?
・今まで得られたCFは守れるのか?
・売る時に満室率はどのくらいなのか?
・賃料は買った時と比べてどのくらい下落しちゃったか?

挙げればキリのない話ですがもしこれから不動産投資を考えてる人は最大公約数的でもいいのでここら辺も頭の片隅に置いておいても損な話じゃありません。

不動産投資の「自由なお金」ってのは「借金の副産物ですよ」って言っちゃうと身も蓋もない話ですが、物件の価値よりもたくさんお金を借りるってのはこんな足枷になる可能性を秘めてるってこと覚えておいてください。。

あー、、ワタクシ、救いようのないネガティブ思考の様です。。。


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こんな事ばっかり書いてるから性格も陰湿になるんじゃんw

下駄ばき物件の罠。。。

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昨日のブログネタで一気に敵が増えちゃった気がするんですのw

こんにちは。

最近、仕事が忙しくて業者さんから届く物件情報にあまり目を通していません。(あ、決して届く物件情がク〇物件ばっかりだから目を通さないわけじゃないですw)

しかし本日は予想外に仕事の電話が少なかったので週末のセミナーレジュメを作りつつ、溜まった物件情報にチェックを入れました。


結果:158件中、ワタクシの心に刺さった物件・・・・ゼロ。。(大体、このパターンだから見なくなっちゃうんですよねw)


これ3年前ならこのくらいの数をチェックしたら2~3件は突き刺さったものですが、、、ホント嫌になります。

かと言ってそんなこと言ってるといつまでも買えないので若干、心のハードルを下げてチェックすると、、行く着くのはいわゆる「下駄ばき店舗事務所付のレジ」。。。

住居部分だけのレジとこの手の下駄ばき付きレジを比較すると当然、見た目の利回りは下駄ばき付レジの方がよくなります。仲介さんもこの辺の見せ方がウマいので昔の景気のいい頃と違って表記方法で「店舗」の文字をわかりにくくすることはもはや常識になっている模様です。

今回、「絶対にこの158件の中から買わないと死ぬ」ってなったと仮定して選んだ物件がこの下駄ばきなのですが、一階部分に店舗が入ってる物件です。

コンビニ「サン〇ス」がフロアまるごと借りてる本物件。。。
満室想定利回りは8.1%です。

今の時勢で都内城南地区で新耐震・土地100坪となれば7%でも安いくらいなのでこの8.1%は魅力的に見えなくもないし1階の店舗はコンビニです。

仲介さんに問い合わせたら「あ、その物件、すでに買い付けが10件入ってます」って言われちゃうんじゃないかと思いつつ聞いてみたら「あ、その物件、、お話自体は来てますけど正式な買い付けはまだ入ってません」って言われました。

普通なら「お、じゃあ速攻買い付け入れちゃえww」って進むところなんですが、、、、(すみません、、業者レベルでも最近はこのくらいの利回りでもお安く感じちゃうんですw)これおかしいです。

今のマーケットなら速攻買い付け出ても不思議じゃないし、この物件情報が来たのって年明け早々ですでに2週間経過してます。(一般的にこういうのを瞬間蒸発物件って言うんでしょうか?w)

2週間どこからも買い付けが入らない本物件。。。きっとなにか裏があるに違いませんw。(「未公開!!」なんてエラそうに書いてありますがうちに来てる時点で未公開なわけねーだろ、、と1人でボケとツッコミやるのもそろそろ疲れてきました)

本物件、概要書によれば平成元年築なんですが、、写真の撮り方がうまいのかとてもきれいに見えます。(だからワタクシ反応したんですけどねw)

しかし修繕履歴に関するものがありません。
とは言え修繕履歴が無くても今の投資家さん、平気で買い付け入れちゃうのでこれも理由にはなりません。。


気になってレントロールを見たのですが・・・うーん、、住居賃貸部分には若干空室があるものの特におかしいところはありません。。

しかし一つだけ気になる点がありました。

本物件のコンビニ店舗、、契約期間があと3ヶ月で切れますw。

最新版レントロールの日にちは昨年12月なのでその時点でこの契約が更新されてないのって、、、嫌な予感がします。。(いや、、まさか、、ねえ、、w)

セブンイレブンとかファミマあたりだとFCであってもそうそう飛ぶことはないのですがこも「サン○ス」みたいな微妙なコンビニは別です。。

えぇ、、うちに近所でも過去に何件かいきなり潰れましたからw。(こんなこと書くとそっち方面から苦情が来そうです。。)

実はこの物件、、このコンビニの退去がかなり前から決まっているので売りに出たらしいです。賃貸比率で25%以上の1階の店舗が退去するわけですからこれが消えたらそりゃ利回りなんてさっぱり読めません。

しかし怖いのはこういうコンビニが退去するってのに仲介さんが「元コンビニが入っていた物件ですからすぐに次のコンビニが申し込んできますよ。なんて言っても設備がコンビニ仕様になってますからねーwww」平気で言っちゃうこと。

同様に「このラーメン屋はかれこれこの地で10年やってますかた退去なんて考えられません」ってなんの根拠もなくのたまう仲介さんがいますがこれら下駄履き店舗が付いたレジ物件を買う時、この賃貸部分を相当深く吟味しないと怖いことになっちゃいます。

理想で言えばそんなリスク負うのはあれなので見送るべきなのですがそんな1階から全部住居系レジなんて探したら期待通りの利回りにはなりにくいのでせめて賃貸比率が低いか(個人的には15%以下が理想です)、店舗事務所部分を住居系にコンバージョン出来ないかを検討するべきです。

また非住居部分の賃貸比率が高い物件をどうしても買わないといけないって時はその賃借人の属性をさりげなくチェックしてください。法人の謄本あげるだけで参考になることも多いし、(それすらやらないで下駄履き物件売ってる仲介、、刺したくなります)そこそこ売上がありそうなら帝国データあたりに聞いてもわかるかもしれません。

ワタクシ、こういう下駄履き物件を吟味する時はそのテナントのこと、徹底的に調べます。
特にわずかな敷金で飲食店が入ってる時なんかはその店を丸裸にするくらい調べます。(だってこれで夜逃げされたら原状回復だけで軽く死ねますものw)

あと、最近流行りの老人向け介護施設(NPOがやってるデイサービス)なんかも母体をよく調べないと資本金がマイナスになってることもあります。(儲かってない医療系ってこのパターン多いです)


あ、そうそう。。

そう言うと「うちのテナントは20年間無借金経営でホント、安定してるから退去なんかするわけねーよw」って言われそうなのですが、逆に儲かりすぎると「もうちょっといいとこに出店しよう」とか「会社の規模が大きくなったので広いとこに移転します」と言って出て行ったテナントさん、、ワタクシ、記憶だけで相当数ありますよ。。ご用心。。


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さて、今日はこれから二郎行くんじゃんw