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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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よくぞ聞いてくれましたー!。。。

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いつまでこの位置にいられるか心配なんですのw

こんにちは。

本日は朝から東急線を乗り継いで神奈川某所まで出掛けてきました。

今日の用件はとある地主さんの相談です。

この地主さん特に不動産投資とかに興味なんて無くワタクシとも別の分野で偶然知り合った関係なのですが、「狼ちゃん、不動産屋だからちょっと相談乗ってよ」と頼まれた今回の一件。

なんでも最近某ハウスメーカー(以下HM)の営業さんがアパート経営の提案営業でしつこくやってくるので息子のフリして横で話を聞いて欲しいってのが本日のミッション。。。(どうもワタクシ、いろいろいちゃもん付けて断るという悪役的ポジションらしいですw)

気のいい地主さんだとしつこく足げに通い詰める営業マンに対してなかなかNOと言えない人が多いですがこの人も押しが弱いっていうかこういう話になると無下に断れない性格をしてます。

普段から果物やら干物などを送って貰ったりと何かとお世話になってるワタクシとしてはこういう時に恩を返さないとバチが当たるってもんだし、こういう力任せの営業スタンスでどこまで心動かされるのか聞いてみたいっていう「野次馬根性少々・・」ってのもあります。

この地主さん、本業は農家らしきことをやってるのですがあまり儲からないので最近は多角経営で飲食店みたいなことも始めてます。

またそれ以外に自宅周辺に病院に一括貸してる駐車場とかなにやらでまだ500坪くらい保有しているのですが、そこに目を付けたHM系アパート業者さんが「土地活用」名目でアパート経営を提案してきたそうで今日は上司を引き連れてクロージング営業・・・という流れになってる模様。。

やりたくなければ最初の段階で断ればいいのに、この地主さん、こういうクロージング営業に慣れていないのか「嫁と二人で話を聞いたらついハンコ押しちゃうかもしれん・・・」となんとも頼りないこと言ってたのでワタクシ、自宅からスエット持参で、さも「この家の道楽息子」の役に徹することになりましたw。(スーツだと相手に怪しまれそうなので変装までする徹底ぶりなワタクシですw)

さてさて、、定刻の午前11時。
玄関のチャイムが鳴り例の某ハウスメーカーの営業さんがやってきました。

今日のプレゼンで建築の契約がまとまるとでも勘違いしてるのか、上司と思わしき人は満面の笑みで玄関に突っ立ってましたw。

すでに2回ほど建築計画の提案があったらしく今回が3回目。(ここまでやらせて断るのってなんかかわいそうです)

今日でほぼ話をまとめる気満々でツヤツヤの紙で出来た建築計画の資料を見せて説明し始めました。

うちでも新築やった時、HMからこんなプレゼン受けましたがその時とやり方はほぼ同じ。
近隣の建物とかを一切無視したパース図面サブリースなので向こう10年間、たっぷりオーナー収益と言う生き血を啜りまくる鬼のような利回り計算の収支計算表などが付いていました。

ワタクシ、この手のHM系さんにいつも思うのは、
収益目的で建てるのになんで容積消化しきれない提案をしてくるのかってとこです。

普通、収益物件ってその土地に合わせて設計するし、建築費も掛かるでしょうけどどうせ建てるなら賃貸面積は出来るだけ稼ぎたいものです。(ビーフンの進藤さんあたりなら安い建築単価にも関わらずさらにロフト突っ込んでいやらしいくらいに床面積稼ごうとしますw)


なんすか?
この何も考えずLEGOブロックの如く箱をドーンと置いただけのプラン。。。(パースには余った土地に対して頼んでもいない緑化用の樹木がたくさん埋まってますw)

しかも計画には抜け目なくミストサウナやお風呂テレビ、さらには太陽光などのオプションはテンコ盛り。。正に、建築費の一滴まで絞り取ろうと意気込み満点の事業計画書でしたw

こんなの見たら1回目と2回目にどんな提案したのか気になるじゃないですか?www

「仮称)〇〇様新築マンション計画」と書かれた建築計画。。
鉄骨造の計画なんですが、これだと共用通路とかエントランスが無駄に広いし部屋の間取りも何の特徴も無い部屋の廊下に安そうなキッチン、、、なんか見ててなんかいい加減に見えます。それより問題なのは「こんなところでこんな家賃取れるの?」ってとこ。

本物件計画地は駅から坂を登って歩くこと18分。。
駅前には最近新築したRCのワンルームの空き部屋がちらほらしてます。

ワタクシがこのHMの営業ならこの土地にレジを建てようなんて提案しないロケーションなのですが彼らはどんな場所であれ建てさせるのが仕事。。(ロケーションなんか心配してたら商売になんかなりませんw)

こんなロケーションに「なんの変哲もないHM系ワンルームレジ」でどうやったらこんな家賃が取れるのよって感じです。(ワンルームの方がいい建築単価取れるし見た目の利回りも高く見えるのでなにも言わないと最初はたいがいワンルームのプランで来ます)


狼「うーん、、、この計画、、やっぱり賃料面でもすごく無理って気がするんですけど。。。」(ホントは「こんな賃料で入るわけねーだろ!!」ってくらい言いたかったのですが・・・)


そしたら営業さん、、水を得た魚のように口火を切りました。
営業「よくぞ聞いてくれましたー!そんな時のための家賃保証なんですぅぅぅ!!!」


マズイです。。
敵に塩を送ってしまった模様です、、、、、(汗)

ここから先はもうHMの独壇場。。
ワタクシ、ほぼノーガードで打たれまくりました。。。

なるほど、、こうやって不動産初心者的地主さんが餌食になってるんですね。。。(とても勉強になります)


で、肝心の利回りですが満室想定は地獄の8.3%。。(え?ww)

営業「最近建築費も高騰しているのですが精一杯安くしました」

とか言ってましたが、この利回りって3年前の建築費が安かった頃、うちに持ってきた最終案と同じ利回りじゃないでしょうか。。。(しかも計画書には小さく「外構工事別途」って書いてありましたw」


これで一括管理任せて「オーナーは悠々自適な楽ちん不動産経営」って殺す気かー!!(ダチョウ倶楽部風)(返済終了時の35年先なんてこれじゃ想像も出来ません。。。w)


台本通りワタクシ、何かといちゃもん付けて最終的に「これではとても無理なのでお断りします」って流れに持っていく予定で計画書をクソミソにけなしていたのですが、当の地主さん、、なんか変です。。。



地主「業者さんが一生懸命考えて来てくれたんだからそんなに悪くいうもんじゃないでしょ」








え?







地主さん、
近隣の建物とかを一切無視したパース図面に目を奪われたのかさっきからずっとそのパースを見つめながらポツリとつぶやきやがりました。。。(そのくらいこのパースよく出来てましたw)

そしたら営業マンの上司。。ここで一気呵成に勝負に出てきました。

上司「そういうことでしたら来週までに今日言われた部分を直してお持ちしますのでそこで決めちゃいましょう」

・・・

・・・

ほらー
余計なこというもんだから一気に生き返っちゃったじゃん(怒)。。。

上司「息子さんがご心配されることはよくわかります。しかしそのご心配な部分はワタクシ共が責任を持って一括管理しますのでご安心ください」

・・・

・・・

いや、その一括管理も心配なんですのw。(どんだけ養分吸い取り気なのよ。。と。)




結局、今日ちゃんと断るつもりがこの話、続行になってしまいました。。。(ってかこのまま建てちゃうんじゃねーの?ww)


この話、きっと来週続編を書くことになりそうですw。


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来週はこの地主に猿ぐつわカマすんじゃんw