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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


あとFacebookとTwitterやってます

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http.www.facebook.com/ookamiryodan
「ryotaro morino」

Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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ひどい。。あんまりです。。。

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昨日、飲み会後にラーメン食わずに家に帰れたんですのw

こんにちは。

不動産仲介やってると避けて通れないことで「抜き」ってのがあります。

「抜き」とは媒介契約を貰ってる仲介さんの物件を横取りして売り主さんと媒介契約を新規に結び最初の仲介さんに手数料を払うことなく独り占めするという荒技なんですが・・・ワタクシも時々やられますw。


やり方は簡単です。

①レインズの物件でぼちぼち媒介契約が切れそうな物件を探す

②その物件の謄本上げて所有者を調べる

③所有者に連絡して今の媒介業者の悪口を言う

④さらに「うちならもっと高く買ってくれるお客さんがいる」と言う

⑤めでたく媒介奪還!

(゜Д゜)ウマー


但し③ですが売り主さんと仲介さんのグリップが確立されてると売り主さんが仲介にチクるのでヘタすると抜かれた仲介に炎の逆襲されますw。ここは「仲介さんがどこかわからなかったので売り主さんにご連絡させていただきました」と下手に出て売り主の意向をさりげなく聞くってのが一般的ですw。(なんか今日もダラダラと書いてますが今日の話のはこの部分だけって気がしますw)

さてこのケース。
あくまでも決めるのは所有者さんなので「ごめん。こっちの仲介さんの方が良さそうだから」と言われれば逆らえませんw。自分が売れなかったのがいけないのですからそう言われてしまえばホント抵抗なんか出来ないんです。

しかし、ワタクシがこれだけ頑張って高く売り抜けようと画策してダメだったものがそうやすやすと高値で売れるわけもありません。

先日発生したケースはこんな末路を辿りました。。。

物件スペック
売りアパート
練馬区某所
平成2年築 木造
土地 180m2 建物200m2(特定されないようアバウトに書いてます)
部屋数10部屋
家賃収入 年間約600万


敷延の土地ですがそこそこ土地も大きく都内にありながらそこそこ積算も出そうです。駅から物件までの商店街も充実しているし最低限の交通インフラ(物件までの街灯なども明るくて女子でも借りてくれそうです)入居動線の良好です。ちと古い物件ですがこういう物件は物件本来の特性以上に妙な付加価値が付くので高く売りやすい物件の一例です。

と言うことで、ワタクシこの物件を8%を切る価格で売り抜けようと計画w。(こんな無茶な設定でも売れる時は売れるんですw)

いつもセミナーとかでよくしゃべってる手法を駆使して(ほら、、例の石作戦ですw)楽待とかでの物件相場より2000万アップのボッタクリ価格で逃げ切るつもりでしたが、オーナーさん、、「都内って言ってもこんな築古なんだから利回り10%ないと無理でしょw」となんとなくワタクシの言ってることにも疑問符が付いている感じがしてました。。

売買の仲介の時って売主と仲介の信頼関係がうまく築かれていないと大体、売主さん、横恋慕して「他の仲介の話を聞いてみよう」って思うものです。今回のケースでもどうやらいろいろ聞いて回ったみたいでどうも「こいつの価格設定ではローンも付かないし売れねーと思います」って言われまくったみたいです。(だから業者ってそういう風に言うんだってw)

売主「なかなか売れないので悪いけど来週から別のところに媒介変えるから」

そんな電話がかかってきたのが8月の終わり頃。

お盆休みでもそこそこ反響あったので多少指値は入るにしても7500万くらいで売れそうだったのに(反響見てればおおよそわかるものですw)あっけなく媒介契約を切り替えられちゃいました。。

で、あれから約2ヶ月。。

やっぱり媒介を切られると結構ショックです。
まして、一度高値で売ろうとしてレインズに載せちゃいましたから次回レインズに登録する時はちょっと考えて載せないと足元見られちゃいます。。しかしその物件、、レインズに登録されることはありませんでした。

「もしかして売りやめにでもしたのかなー・・」と思い謄本あげてみたら・・・あれ?

買主さんは宅建業者でした。。。(すでに売却完了してましたよww)

抵当権が打たれていないとこを見るとこれって現金で買ったんでしょうか?
うーん、、、これだとおぼろげながらも実際の売値がわかりません。。

業者が買って転売するにはちょっと厳しい金額なのでいくらで売ったのかとても気になります。かと言って売れた物件の売値をオーナーに聞くのもあれなので買った業者の電話番号を調べて直接聞いてみました。

「練馬の〇〇の物件って再販するんですか?」 (再販するんだろうとほぼ断定してるのでストレートに聞いてみました)

業者「あー、、あの物件なら7980万で売りに出すとこだよ。おたくにお客さんいる?」 

聞けば現在外装をちょっとお化粧直し的修繕中で11月から売出しやるとか言ってました。
再販物件になっちまったらワタクシもはやこの物件に興味はありません。(だって全然おいしくないじゃんw)


ん?待て待てww

7980万ってなんか安すぎませんか?(ってかいくらで買ったのよw)

7980万で売り出すってことは逆算すると買値は6500万前後(現金で買って転売するなら20%くらいの利益幅で売り出すもんです)でしょうか?まあ、6500万で売って持ち主が満足ならそれでもいいですが、この物件、結局業者さんが転売目的で買ってます。(と言うことはやっぱりもっと高く売れたはずなんじゃんw)

どこの仲介さんか知りませんがわずか2か月間で安く叩き売ってしまったこの仲介さん。。
一体、どんな絵を書いたんでしょうか?

まぁ、売れた物件だしうちには関係ない話なのですがなんかこれって「抜き」をやられたんじゃないかって気がしてきました。(「抜き」でやられたとなれば話は別ですw)

と言うことで元オーナーに電話しました。

最初はなかなか教えてくれませんでしたが、聞けばやっぱり「うちにはお客さんがたくさんいるので早く売れます」って言って媒介横取りしたそうです。。

しかも「今の業者さん、あまり販売活動に熱を入れてないみたいで評判悪いんですよ」とか言ってたそうですww。

ひどい、、、あんまりです。。。。。しくしくしく。。。

ワタクシが聞いたら怒鳴る込むんじゃないかと思ったのか売り主さん、、どうしてもどこの業者なのかは口を割りませんでしたのでこの話はこれで終わってしまいましたが・・・むむむ。。。これは許せんです(怒怒怒怒)。

Seek and Destroy!! (見つけ次第殺せー!!)


最近、これのジェームズパートが弾けるようになりますたw

でもこのオーナーさん、、結局は高く売りたいけど処分を急いでいたみたいです。(世の中、単に高く売るだけじゃなくていろいろな売却理由を持ってるお客さんがいるってのをすっかり忘れてました)


とは言えあれです。
仮にも不動産を抱えているオーナーさんって往々にして「売り急いでる」って言いません。。(そんなこと言ったら仲介はすぐ足元見ちゃいますからw)

どんなに金が無くても「いやー、、この物件飽きちゃったから買い替えるんだよ」とか「オフバラだよ。オフバラ(オフバランス)w」とか言って本音は言いません。

これってなかなか見極めが難しいんです。。。(だから正直に言ってくださいってw)

この抜きに出た仲介さん、、これを見事察知して飛び込んだんでしょうけど残念ながらワタクシ、、そのスキルって持ち合わせていません。。(だってワタクシ、正直がウリな仲介さんですものw)

さて、
ここからいきなり話は飛びますが先日の日曜日に恐怖の宅建試験がありました。
相変わらず「不動産取引実務とはあまり関係ねーだろww」って問題ばかり出題されましたが(とは言えワタクシ、参考までに今年の試験問題解いてみましたが、、まさかの25点だったってのは内緒ですww)あんな問題では実戦のスキルは磨けません。。どうせ問題出すならこういう問題を出した方がスキルも磨けていいんじゃないかと思います。


例えばこんな問題でしょうか?

【例題】
次の中から正しいものを選べ(今回は賃貸系の問題を出題します)

①家賃を滞納するのは信義則違反であるから直ちに追い出してもよい

②家賃の督促は20時までであるから夜中の寝込みを襲って回収するのは違法である

③部屋のカギを無断で交換するのは違法であるが部屋のドアそのものは大家さんの所有物なのでドアごと外したw(←このwも入れて出題したら神ですねw)

④賃貸物件の広告に「日本一安い物件」と書いて広告するのは違法であるが「日本一の金持ちを作る〇動産会社」という表記は違法ではない



ということで今日のお題はこの「新宅建試験の例題作り」です。

面白い問題を考えてくれた人1名様を例によって「鳥貴族 目黒店」にご招待します。(あ、交通費はいつのもように自腹でお願いしますw)

奮ってご参加ください。

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なんか大喜利みたいなんじゃんw


よくぞ聞いてくれましたー!。。。

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いつまでこの位置にいられるか心配なんですのw

こんにちは。

本日は朝から東急線を乗り継いで神奈川某所まで出掛けてきました。

今日の用件はとある地主さんの相談です。

この地主さん特に不動産投資とかに興味なんて無くワタクシとも別の分野で偶然知り合った関係なのですが、「狼ちゃん、不動産屋だからちょっと相談乗ってよ」と頼まれた今回の一件。

なんでも最近某ハウスメーカー(以下HM)の営業さんがアパート経営の提案営業でしつこくやってくるので息子のフリして横で話を聞いて欲しいってのが本日のミッション。。。(どうもワタクシ、いろいろいちゃもん付けて断るという悪役的ポジションらしいですw)

気のいい地主さんだとしつこく足げに通い詰める営業マンに対してなかなかNOと言えない人が多いですがこの人も押しが弱いっていうかこういう話になると無下に断れない性格をしてます。

普段から果物やら干物などを送って貰ったりと何かとお世話になってるワタクシとしてはこういう時に恩を返さないとバチが当たるってもんだし、こういう力任せの営業スタンスでどこまで心動かされるのか聞いてみたいっていう「野次馬根性少々・・」ってのもあります。

この地主さん、本業は農家らしきことをやってるのですがあまり儲からないので最近は多角経営で飲食店みたいなことも始めてます。

またそれ以外に自宅周辺に病院に一括貸してる駐車場とかなにやらでまだ500坪くらい保有しているのですが、そこに目を付けたHM系アパート業者さんが「土地活用」名目でアパート経営を提案してきたそうで今日は上司を引き連れてクロージング営業・・・という流れになってる模様。。

やりたくなければ最初の段階で断ればいいのに、この地主さん、こういうクロージング営業に慣れていないのか「嫁と二人で話を聞いたらついハンコ押しちゃうかもしれん・・・」となんとも頼りないこと言ってたのでワタクシ、自宅からスエット持参で、さも「この家の道楽息子」の役に徹することになりましたw。(スーツだと相手に怪しまれそうなので変装までする徹底ぶりなワタクシですw)

さてさて、、定刻の午前11時。
玄関のチャイムが鳴り例の某ハウスメーカーの営業さんがやってきました。

今日のプレゼンで建築の契約がまとまるとでも勘違いしてるのか、上司と思わしき人は満面の笑みで玄関に突っ立ってましたw。

すでに2回ほど建築計画の提案があったらしく今回が3回目。(ここまでやらせて断るのってなんかかわいそうです)

今日でほぼ話をまとめる気満々でツヤツヤの紙で出来た建築計画の資料を見せて説明し始めました。

うちでも新築やった時、HMからこんなプレゼン受けましたがその時とやり方はほぼ同じ。
近隣の建物とかを一切無視したパース図面サブリースなので向こう10年間、たっぷりオーナー収益と言う生き血を啜りまくる鬼のような利回り計算の収支計算表などが付いていました。

ワタクシ、この手のHM系さんにいつも思うのは、
収益目的で建てるのになんで容積消化しきれない提案をしてくるのかってとこです。

普通、収益物件ってその土地に合わせて設計するし、建築費も掛かるでしょうけどどうせ建てるなら賃貸面積は出来るだけ稼ぎたいものです。(ビーフンの進藤さんあたりなら安い建築単価にも関わらずさらにロフト突っ込んでいやらしいくらいに床面積稼ごうとしますw)


なんすか?
この何も考えずLEGOブロックの如く箱をドーンと置いただけのプラン。。。(パースには余った土地に対して頼んでもいない緑化用の樹木がたくさん埋まってますw)

しかも計画には抜け目なくミストサウナやお風呂テレビ、さらには太陽光などのオプションはテンコ盛り。。正に、建築費の一滴まで絞り取ろうと意気込み満点の事業計画書でしたw

こんなの見たら1回目と2回目にどんな提案したのか気になるじゃないですか?www

「仮称)〇〇様新築マンション計画」と書かれた建築計画。。
鉄骨造の計画なんですが、これだと共用通路とかエントランスが無駄に広いし部屋の間取りも何の特徴も無い部屋の廊下に安そうなキッチン、、、なんか見ててなんかいい加減に見えます。それより問題なのは「こんなところでこんな家賃取れるの?」ってとこ。

本物件計画地は駅から坂を登って歩くこと18分。。
駅前には最近新築したRCのワンルームの空き部屋がちらほらしてます。

ワタクシがこのHMの営業ならこの土地にレジを建てようなんて提案しないロケーションなのですが彼らはどんな場所であれ建てさせるのが仕事。。(ロケーションなんか心配してたら商売になんかなりませんw)

こんなロケーションに「なんの変哲もないHM系ワンルームレジ」でどうやったらこんな家賃が取れるのよって感じです。(ワンルームの方がいい建築単価取れるし見た目の利回りも高く見えるのでなにも言わないと最初はたいがいワンルームのプランで来ます)


狼「うーん、、、この計画、、やっぱり賃料面でもすごく無理って気がするんですけど。。。」(ホントは「こんな賃料で入るわけねーだろ!!」ってくらい言いたかったのですが・・・)


そしたら営業さん、、水を得た魚のように口火を切りました。
営業「よくぞ聞いてくれましたー!そんな時のための家賃保証なんですぅぅぅ!!!」


マズイです。。
敵に塩を送ってしまった模様です、、、、、(汗)

ここから先はもうHMの独壇場。。
ワタクシ、ほぼノーガードで打たれまくりました。。。

なるほど、、こうやって不動産初心者的地主さんが餌食になってるんですね。。。(とても勉強になります)


で、肝心の利回りですが満室想定は地獄の8.3%。。(え?ww)

営業「最近建築費も高騰しているのですが精一杯安くしました」

とか言ってましたが、この利回りって3年前の建築費が安かった頃、うちに持ってきた最終案と同じ利回りじゃないでしょうか。。。(しかも計画書には小さく「外構工事別途」って書いてありましたw」


これで一括管理任せて「オーナーは悠々自適な楽ちん不動産経営」って殺す気かー!!(ダチョウ倶楽部風)(返済終了時の35年先なんてこれじゃ想像も出来ません。。。w)


台本通りワタクシ、何かといちゃもん付けて最終的に「これではとても無理なのでお断りします」って流れに持っていく予定で計画書をクソミソにけなしていたのですが、当の地主さん、、なんか変です。。。



地主「業者さんが一生懸命考えて来てくれたんだからそんなに悪くいうもんじゃないでしょ」








え?







地主さん、
近隣の建物とかを一切無視したパース図面に目を奪われたのかさっきからずっとそのパースを見つめながらポツリとつぶやきやがりました。。。(そのくらいこのパースよく出来てましたw)

そしたら営業マンの上司。。ここで一気呵成に勝負に出てきました。

上司「そういうことでしたら来週までに今日言われた部分を直してお持ちしますのでそこで決めちゃいましょう」

・・・

・・・

ほらー
余計なこというもんだから一気に生き返っちゃったじゃん(怒)。。。

上司「息子さんがご心配されることはよくわかります。しかしそのご心配な部分はワタクシ共が責任を持って一括管理しますのでご安心ください」

・・・

・・・

いや、その一括管理も心配なんですのw。(どんだけ養分吸い取り気なのよ。。と。)




結局、今日ちゃんと断るつもりがこの話、続行になってしまいました。。。(ってかこのまま建てちゃうんじゃねーの?ww)


この話、きっと来週続編を書くことになりそうですw。


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来週はこの地主に猿ぐつわカマすんじゃんw

13億の土地の話。。。

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そろそろおでんの季節なんですのーw

こんにちは。

先日、大手不動産屋さんの物件情報配信サービスなるものに加入しました。

この大手不動産屋さん。。(最近素人ブロガーを講師で集めてはセミナー開催してるとかしてないとか。。)
やる気があるのか無いのかわかりませんが1000件物件情報を送って来られても何一つモノになるものがないといういわくつきの業者さんなのですが、そんな業者さんがインターネットで「お買い得かつ未公開の物件情報」をお届けするって時点で相当、眉唾な話ですw。

かと言って加入しなければ物件情報はゼロですから「ま、無いよりはあった方がマシマシなんじゃん」ってことだし、今回はポータルサイトをチェックすればいいだけなので以前のFAX攻撃で紙が無駄にならないだけマシかと思い加入した次第です。。(10万件くらい見たらさすがに1個くらいあるでしょw)


で、配信が始まったのですが・・・なんですか?これ?

正直、レインズ見てる方が全然マシですwww。

仲介対象の物件ならこんなエンド価格でも構いませんが(足立の築30年の木造APを7%で出しても怒りませんw)こちとら自社保有目的なので取引モードを「買い取りモード」で登録してます。。


なのに・・なんですか?これ?

正直、レインズ見てる方が全然マシですwww。マシマシ言ってたらなんか二郎行きたくなってきたぞw)

もしかしてこの会社もメアド集めてクソ物件情報をメールで無差別配信する とか考えているんでしょうか?

ま、ネットで公開してるような物件ですからクソ物件ばっかりだってことはある程度予想されてたことなのでいいのですが、その物件情報の中に気になる物件が一つありました。

あ、気になるって言ってもいい意味じゃありません。
昔、ワタクシが仲介し損ねた物件が5年経った今、当時のままの更地で売りに出されてたんです。。。

場所は品川区の某高台にある高級住宅地。
当時はまだリーマンバブル真っ盛りのころで渋谷の松濤とかが坪600万とかで取引されてた時代。(今じゃ松濤なんて300万もしないでしょう)

240坪で13億(坪550万くらいだったと思います)なんてバカみたいな土地を住宅用地として売り出した業者さんがいたのですが、これを満額の13億で買い付け入れてきたお客さんがいました。

この当時はこんな馬鹿でかい土地が一棟の住宅用地として流通していたんですが(これを現金で買うって聞いたときは気を失いそうになりましたw)ワタクシ、この話を両手仲介で決める寸前まで行きました。(13億ですから6%で、、えーっと、、いくらだ?w)

ホント、この頃って5億くらいまでの戸建用地(戸建用地ですよww)が普通に銀行から融資が付いていたので結構売れてました。で、不動産会社が所有のこの物件。。すでに2転がりしてこの金額まで跳ね上がったのですがこの当時はここからでも平気で売れたんです。(ホント、今思えばいい時代でした。。。)

現金で決済決済可能なお客さんの買い付けが出たときは、そりゃもうワタクシ、、意気揚々と13億満額の買い付けを売り主さんに持って行きましたよww。(これ一発で7800万ゲッツですw)

しかし好事魔多し。。
実はこれ、銀行融資が付くってことはここからでも転がせる可能性もあるってことです。。。(今の時代とどことなく似てる気がするのはワタクシだけでしょうか?w)

そんなわけでワタクシ、都内某所の売り主さんのオフィスに到着です。

若き日の狼「たのもー」

朝の10時買い付け持って行くと売り主担当の営業マンがいました。

若狼「買い付け持って来ましたよー」

しかし担当の営業マン、、買い付けを前にして暗い顔をしてます。。

担当「いや、狼さん、、すみません。13だと上がダメだって言ってるんです。。あと5000万買い上がれませんか?」

若狼「ひー」(後ろ向きに倒れるw)

実はこの当時、こういう土壇場での買い上げってのが横行してました。なにしろ銀行はジャブジャブ融資してましたから大手の不動産屋さんあたりだと特に買い付け持って行った朝とかでもこれを平気でやるんです。。

なのでワタクシ、買い付け持っていく前日と当日行く前に電話して「売値の変更無いですよね?」と念押しして行ったのですがやっぱりこれですww。(今は笑い話ですけど当時は血管から血が噴き出しそうなくらいムカついたものです)

「満額じゃないと売りません(キリッ」って言ってたから買主さんに無理やり満額の買い付け取ってるワタクシ。。

一体、どのツラ下げて「すみませーん。あと5000万追加でーすw」なんて言えますかってーのww。

結局この取引はこの時点でご破算になったのですが、このあとこの売り主、、なんと買主さんに直接電話して仲介を飛ばして直接取引を提案したそうです。(買主の奥様からのチクリで発覚!)

これをやると手数料分が浮きますから売主、買主どっちも得です。

ましてこの物件、、レインズ物件だったので(この当時はこんな物件でも平気でレインズに載ってたんですw)やろうと思えば直接取引も可能です。(ホントにやったら刺してますけどw)

奥様、「さすがにそれはアンフェアーだから断ったわよ」ってお断りしてくれたみたいで結局後日、別の場所にもうちょっと狭い土地を買って(それでも150坪の一戸建てですけどw)この取引は終わりましたが、、、その時の買えなかった土地が5年以上の歳月を経て更地のまま売りに出されていたってわけです。(物件写真見てすぐわかりましたw)

ちなみに当時の売り主会社はすでに倒産していて(ざまーみろww)その後のいきさつは不明ですが謄本見たら当時の謄本がさらに真っ黒になってました。(差し押さえ登記がいっぱい入ってましたw)

きっとあのあと欲皮つっぱで買い上げ過ぎて結局誰も買わなかったんですね。。。(プ)

投資の格言で「あたまとしっぽはくれてやれ」ってのがありますがあの時、そんな感じで気持ちよく売ってくれてればこの会社ももしかしたらまだ倒産してなかったのかな。。。(いや、共担も凄かったからそれでも倒産してたでしょw)


で、今の価格はいくらなのか聞いてみました。(入札って書いてあったので目安はいくらって聞き方で聞きました)

・・・

・・・

えーっと、、

多少安くはなってましたがこれを買い取れってのは無理な金額でしたw。。。(買い取りモードに載せても全然意味ないですよw)



歴史は繰り返すと言いますが今回みたいな事例があと5年後くらいにあちこちで起きなきゃいいのですが。。。

意味深な言葉を残して今日のブログは終了です。



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なんか敵が増えそうな捨てセリフなんじゃんw

「中間省略」のお話。。その2

banner赤ずきん
瞬間的ですけど久しぶりに1位になっちゃったんですのーw

こんにちは。

先日の「中間省略」のお話。。

このネタ、先日のブログでも書きましたが最近、この手法で買い取り転売している業者さんも多いので書くには少々躊躇いもありますが、そこそこ続編希望の声も聞こえてきたので今日もこのネタ書きます。

さて、その前に押さえておかないといけないことの一つとして「他人物売買」ってのがあります。

本来、「他人もモノを勝手に売り買いしちゃいけないいんじゃないか」と思われがちですが、不動産に於いては民法でも最高裁判例でもほぼどんなシチュエーションでOKになってます。ただし宅建業者はプロとみなされるのできちんと売買契約なり売買予約が締結されていないとダメです。(この際、売り主側に買い替えとかの停止特約が付いた契約だとこの中間省略の契約自体が無効になっちゃうのでご注意ください)

中間省略売買は所有権移転の直前までは他人の物を売買することになるので当然、宅建業者は最初の売り主さんと売買契約を締結して初めて中間省略売買が出来ることになります。(あ、「中間省略」って表現してると「それって法的にダメなんじゃん」って指摘されるのでここからは「新中間省略」と表現します。)

さて、その「新中間省略売買」。。。

平成16年に「中間省略売買」が禁止になってからこの「新中間省略売買」が認められるまでに数年間。
業者さんはどうやって中抜き売買していたかというと、、、これが仲介業者泣かせなやり方でした。。。

中間省略が出来ない時代は当然ながら登記しないと物件変動出来ません。

そうなると売買が2回同日に行われることになるので当日、決済場所の銀行などで部屋を2つ取りますw。

売り主Aさんから転売業者Bさんまでの関係者を「1号室の部屋」に押し込み、転売業者(今度はこいつが売り主になります)から本来の買主さんCを「2号室の部屋」に押し込みます。

転売業者Bさんは1号室と2号室を行ったり来たりして売り主Aさんには「買主の顔」、買主Cさんには「売り主の顔」の2役で忙しく部屋を移動して決済します。

なんでこんな面倒なことをするかと言えばこの業者さんBは一切お金を打たずに買主Cさんのお金で決済しようとするからです。

ワタクシ、この決済によく立ち会いましたがその時の業者さんの印象ってこんなイメージでした。


イメージ図

大体ワタクシ、売り主Aさん側ってのが多かったので決済時に突然業者さんBが部屋から消えて戻ってくるまでの間、、(本来決済時には部屋を出るってことは無いので売り主さんAは「買主さん、、ずいぶんトイレにいくんですね。。腹でも痛いのかな?」とか言ってましたw) このタイムラグがとても嫌でした。。

決済時の送金作業なんか通常より時間も掛かり、売り主さんは「なんだか今日は銀行混んでるのかな?」とか言いだすし(言ってる意味わかりますw?)その間、間が持たないのでワタクシ、「待ち時間のお話」と称して売り主さんを飽きさせない「小話」をたくさん用意して決済に臨んだものです。(のちにこの時話したネタがこうやって毎日毎日のブログネタになってるってのもなにか因果を感じますww)

この当時は売り主さんはまさか業者Bさんによって速攻で当日、Cさんに転売されるなんて思ってもいませんからあとで「同日に2つの売買登記」が並んでるのを見て「コトの次第」を知ることになるんですがあとでこの売り主さんから「なんか同じ日に売却されてるんだけど、、なんで?」って聞かれてワタクシ、、辛いものがありました。(このケースだとまさか別室で別の売買が行われてるなんて知る由もないですからw。。)

しかしこのやり方だと業者さんBは登記することになるので登記費用が掛かります。
また、登記してしまえば数か月後には不動産取得税も払わないといけなくなります。(この部分、コメント欄でもご指摘がありましたが基本的に業者さんは登記さえしなければこの税金は掛からないって認識を持ってます)

この費用負担が原因で転売業者が介在するとダブルで登記費用が掛かりこの費用が最終的に買主さんに転嫁されるので不動産流通が悪くなるってことで(ホントは転売業者が「これじゃ転売出来ないんじゃん」って陳情したからなんでしょうけどw)平成19年に出来たのが「新中間省略売買」です。

表向きは瑕疵担保責任の問題で出来た・・・らしい法律なんですが、建前はこんな感じです。
売り主である非業者Cさんから物件を買う非業者Cさんが物件を買う時にこのCさんが「これじゃ2年の瑕疵担保責任を付けて貰えないんじゃん」ってことで2年間の瑕疵担保責任が無条件で付く宅建業者を間に入れて売り主にすることによって買主Cさんが2年間の瑕疵担保付きで安全に買えるというまさに「第三者のための契約」って意味合いで認められたやりかたです。

しかしあくまでもこれは表向きの話で、(だって元々こんなののために陳情したわけじゃないですからw)実際にはこのやり方が認められたってことで「中間省略登記での売買」が解禁されたってことです。

国もこの登記費用が二重に掛かるのは不動産流通を阻害しているって認識もあったんでしょう。。
このやり方は当時の政府の後押しもあり晴れて復活と相成りました。

この新中間省略方式のほかに「地位譲渡売買」というやり方もあります。
ただ「地位譲渡売買」はまさに売り主Aさんから買い取る権利を業者さんBからそっくり真の買主Bさんにに移るので契約書は1通しか作りません。

そうなると中抜きを目論む業者Bさんが抜こうにも売買金額がばれてしまうのでこの方だと中抜き転売が出来ません。

この「新中間省略売買(第三者のための契約)」って制度が出来てからは資金力のない中小の業者でも手金無しで買い取り転売(実際には買っていないので「買い取り」ってのはおかしいですねw)が出来るのでちょっと頭のいい業者だと売り主さんをうまく言いくるめて中抜き出来ちゃうんです。。


さらに進化して最近ではこんな売買が増えてます。

①セミナーやネット広告でお客さんを集客・囲い込み

②ス〇ガなどのフルローンが付きそうな物件をピックアップ

③さりげなくローンをフカして②などの金融機関に融資打診(「レインズから物件情報落とせ!」って言われるのもこの辺ですw)

③「お客さん!!この物件、手出しなしのオーバーローンで買えますよ!」攻撃

④「ただし今回の物件は中間省略売買になります」攻撃

⑤なんとなく収支がプラスになりそうな資料作成(細かく計算すると将来不安になりそうな数字が出るケース多数

⑤契約決済完了(同時に中抜き完了!)

(゚Д゚)ウマー


不動産売買で仲介だと手数料収入にしかなりませんがこの売買方式だと3%どころか15%から20%くらいが利益になります。しかもこの売買、、登記がありませんから・・・・うーん、、真面目に働くのがばからしくなっちゃいますねw。。

まあ、こんなことを書きだすと「オマエ、こんなことブログで書くなよWWW」って言われるんじゃないかと思いますがご安心ください。。

こんな売買にまんまと引っ掛かってる人はこんなブログ読んじゃいませんからww。(大体、ビック〇モロー的雑誌の愛読者のはずです)


あ、そうそう。。
この売買、実は悪いことばかりってことでもありません。

中間省略で購入した物件。。
業者がちゃんと買い取りして転売した物件より「登記費用が浮いてるので普通に買うより安い」ってことが多いです。

また仲介も両手仲介になるケースが多いので業者さんによってはホントに儲かる物件の時、この話を持ち出す傾向もあります。(ここで業者さんの言ってることが嘘かホントか見き分けられてこそ真の不動産投資家ですw)

しかも低金利で資金調達出来れば・・・この売買方式は悪い話じゃないって図式も成り立ちます。

なにしろこの売買で業者さんは仲介手数料以外に儲かる場所があるし短期間売買なのでサクッと取引したいはずです。多少安くても速攻で売り切りたいって本能が働くので業者さんの「あっせん融資付き」とかでなければ安い買い物になる可能性があるってこともお忘れなく。

さて、ここまで一気に暴露しちゃったので他にももっと書きたいこともあるのですが・・・これ以上書くといろいろ問題も出てくるかと思います。(具体的な業者さんの実名晒してないので抗議のメールなんか来ないと思いますけど心配です。。。w)

ということで今日も若干ボカして書きましたが(やっぱりストレートに書くのは怖いですw)いずれにしてもこの話、いずれどこかで録音不可の密室状態にしてしゃべってみたいネタではあります。かと言ってわざわざセミナー開いて話すネタでもないので、この先の話を飲み会とかでワタクシから偶然にも聞いた人はくれぐれも「聞いた話は墓場まで」ってお約束でお願いします。。。


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今日のネタ、単にアシュラ男爵の画像を使いたいだけのネタだったんじゃんw

先日の問題の回答。。。

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土曜日だけど更新なんですのーw

こんにちは。

おとといのブログネタ。。「指値の話ばっかりで買い付けすら入れて来ていませんから。。。 」

最近コメ返ししてないのでコメントも少ないだろうと思ってたら、、、ここぞとばかりに25コメも飛んできましたw。(一部あまりに不適切な回答があったのでそこだけ未承認にしました(Oz...さん、と鶏三郎さん、、あなた達のコメントです怒))

まず正解の前にすばらしい模範回答からご紹介します。

ふくちゃん(貴方はすばらしいww)

「わかりました!そこまでおっしゃるなら、その金額で受けます」といって、「でさー、契約書はそっちで作ってよ」ってやらせといて、契約当日に「実は売主さん、売るのやめました」って流しといて、あっちの買い主情報げっとしたら、こっそり売っちゃう! 両手ゲット!

2013/10/18 Fri 10:54 URL [ Edit ]

うーん、、
ある意味この不動産業界、、鬼のような連中ばっかりですが・・・ここまで無駄なく仲介さんを養分にするやつもいませんよww。(しかし面白そうなので早速使わせていただきますw)


実のところの正解はこれ。
「そんな指値が通るならとっくにうちで転売してますってw」

3000万も差額があれば中間省略売買でもやって物件転がせば一儲け出来ちゃうんです。

ということで今日のネタはいつか書いてやろうと思ってたこの「中間省略売買」です。
元付け業者の特権は「売り主に一番近い存在なので売買の金額設定などでもいろいろと絵が描ける」ってことです。

あ、そうそう、、
このネタ、、最近の主流になりつつ錬金術なので「ブログネタにしたらやべーんじゃねーの?」って思ってたので書くの躊躇ってたんですがこれもどこの書籍でも触れられていないので敢えて書いてみます。(このネタだけで本一冊書けちゃいます)

この中間省略売買。。
昔からあるのですが10年くらい前に禁止になりましたが4~5年前にまた復活しました。(名前も微妙に変わって「第三者のための~」ってのが付きます)

やり方はこんな感じ。。

普段の売買では
売り主→→→買主C
ですが

中間省略売買では
売り主A→→→中間業者B→→→買主C
になります。

例えば
5000万円で売ると決めた物件をそのまま5000万で売れば仲介手数料にしかなりませんが、8000万で買主Cさんが現れたとします。

その際、間に入る仲介さんが8000万で仲介で売ってしまえばいいのですが仲介さんが
「待てよ。。売り主は5000万で納得してんだから8000万で売ったら差額抜けんじゃねーの?」って考えたとき、この中間省略売買を利用します。

中間省略売買は文字通り中間を省略出来る売買なので売買時の登記がありません。
売り主A→→→中間業者B(←登記不要)→→→買主C(←登記必要)

中間での登記が不要なのでこのBさんは登記費用が節約出来ます。
登記費用が掛からないってことは登録免許税もタダだし買ってから数か月後に来る「不動産取得税」だって掛かりません。。。

契約書上の物権変動なので登記簿の乙区の所有者として名前が出ませんからこの売買。。間に入る業者さんはおいしさいっぱいなんです。

え?5000万の物件をどうやって8000万で売るんだよ?ww」って思った方、多いと思いますが、

実はその物件、、末端のエンド価格で8000万だったらどうします?(元付けってそこの値段決められるんですよ)

しかも昨今はそういう物件に金利こそ4.5%くらいですが物件によっては収支を無視してフルローンだのオーバーローンで貸してくれる銀行だって存在します。。

そんなところに
「お客さん!!この物件、手出しなしのオーバーローンで買えますよ!」って言われたらどうします?(あまり不動産知識のない属性の高い人が狙いうちされてる模様です)

いいんですよ。
業者さんから「この物件は中間省略でやりますけどいいですか?」なんて言われてるうちは。

中間省略でやればまかりなりにも一度売り主が業者さんになるので素人さんのたった数か月の瑕疵担保責任が2年固定の業者さん瑕疵担保になるし、何かあった時にはその売り主業者さんに言えば済みますからちょっと高いけど保険みたいなものです。。(ちゃんと業者さんが物件について把握出来てればの話ですけど)

しかしこれ、売買時にちゃんと売り主に「こういう取引方法でやります。買主さんは別の人になります」って告知しないといけませんし、買主さんにも同様に告知しないと出来ないルール。。(契約書にその旨が盛り込まれてます)

最近、この告知をいい加減にやって売買やったのはいいですが例の売主責任を中間で抜いた業者さんがよく調査せずに売主になって最後の買主さんがひどい目に遭ってるって話をよくききます。

ま、それよりも問題は売り主さんの本来得られるはずの利益がその元付けさんによって絵を書かれて中間マージン抜かれているって方が問題ですけどw。


えーと、、
この話、今日は軽く触りだけ書いてみましたが、、このネタ面白いですか?

面白いならまた続き書きます。。


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このネタはちょっぴり危険なネタなんじゃんw