連休取ったのに今日も休載ってお知らせです。。。

こんにちは。
名古屋でのセミナーも終わり、現在一路東京へ戻る途中の新幹線から書いてます。

本来なら昨日のセミナーの話でも書こうかと思うのですが、なんかヘトヘト疲れちゃってまだ頭の中で全然まとまっていません。。

どう考えても18時には原稿が出来そうないので今日はゆっくり休んで明日まとめて書きます。。(「じろーくんのポチボタンが薄気味悪いので押すに押せない」って話も書きますw)

という事で本日もお休みさせてください。。すみません。。



俺様の話、、気になるんじゃんw

ブログランキングを上げる方法論～リターンズ。。。

3文字シリーズの「倍」「返」「し」。。
いつの間にかバラバラになっちゃったんですのw


こんにちは。

ここ最近、例の「3文字シリーズ」をやりたいがためにブログランキングの点数をあちこちに振り分けてたら(1位を、2位、3位じゃなかなか出来ないので3・4・5位で狙ってみましたw)「ポチするたびに不動産投資ブログランキング以外の「建築、不動産ブログ」とか「金融全般ブログ」とかに飛ばされるんじゃんw」という苦情がたくさん来るようになってしまいました。。

すみません。。
来週から振り分けた点数を元に戻しますw。

参考までに今回の点数の振分け率はこんな感じでした。



この振分けをやってみて気がついたんですが、他所のブログランキングに反映させると新規の読者さんが増えるんですねw。(世界不思議発見！です。。)

ここ最近の読者割合を見てると

今まで・・・リピート95% 新規5%
(もはやこのブログ常連さんしか読んでないみたいですw)

でしたがこれが、、

ここ最近・・・リピート75% 新規25%
(25%なんて見たのって去年の冬の「奇跡の12000点超え」をやった時以来の数字ですw)

という事は時々、別のブログランキングに反映させれば新規の読者層を取り込めるってことになります。。(勉強になりました。。）


読者層を広げるには案外使えそうな作戦なのでブログ書いてる方はご参考にしていただければと思います。


そういや、以前に「ブログランキングをあげる方法」って記事を書いたことがあるんですが最近、「ブログランキングの順位ってどうやって上げたらいいの？」って相談(ワタクシ、最近は不動産以外にもこういう相談にも乗ってますw)が来るようになったので今日はおさらいの意味も込めてもう一度書いてみます。

まずここのブログランキングで注意しないといけない点がいくつかあります。。

第一に「あなたが昨日食ったディナーには全く興味が無い」ってことです。

ブログってある意味日記的要素があるのでどうしてもそういう事も書きたくなっちゃう気持ちもわかります。しかし、ここは不動産投資ブログです。不動産投資に関係ない事を書くとその書いてある比率で「このブログはつまらない」ってイメージを持たれてしまいます。

そうなるとその後、改心してどんないい記事書いてもなかなか読んでもらえません。読んで貰えなければポチボタンも押して貰えませんからカリスマブロガーへ道はそこで絶たれてしまいます。

あと子どもの写真とか載っけて「家族でグアムに行きましたw」ってのも同じです。

読んでる人は大体、「は？だからなんだよー」って思いながら読み飛ばしてます。

ブログランキングの点数を上げたいならまずこの二つは厳禁ですw。


さて、真面目に毎日不動産記事を書いても全然順位が上がらないってかた、結構いますよね？(ワタクシも見ていて「なんでこの人がこんな順位で埋もれてるのよw」って鋭い視点で記事を書いてる人をよく見かけます)

そういう人に言いたいのですが、、ブログってある程度面白くないとダメなんです。


面白いってのは人それぞれなんですがまず間違いなのが不動産投資本に書かれていることをネタにするってこと。。

不動産投資本に書かれていることをドヤ顔で書いても意味が無いんです。(学術書を面白いって読む人って稀だと思ってくださいw)

だってこのブログランキングのブログ読んでる人ってそういう書籍にはかなり精通してますからすぐに「面白いけどつまらない」とわけのわからない評価になっちゃうんです。。

この「面白いけどつまらない」ってブログ、、結構多い気がします。。。

せっせと毎日更新しても順位が上がってこないと段々書くモチベーションが下がって来ます。途中でブログ辞めちゃう人って案外このケースが多いんじゃないかと思います。(いい記事書いてるのに勿体無いです)

ワタクシの拙い経験でのアドバイスですが、まず「笑いのエッセンス」をブログ書くたびに最低限一つは入れてください。

毎回笑いのエッセンスを入れるのが無理ならその比率を少し上げてください。一度「こいつおもしれーじゃんw」って思って貰えれば記憶に残るので毎日ではないですが時々、　「そういや、あのブログ記事、最近読んでねーな」とまとめ読みしてもらえる対象になります。

ここで10回に1回でもそういう「笑いのエッセンス」を感じて貰えば少なくとも上位20位くらいには入れるはずです。

一番簡単な笑いの取り方は「自虐」です。(ワタクシなんざこれだけで順位を上げたと言っても過言じゃありませんw)

人ってのはやはり他人の成功談なんかより他人の失敗談とかそういうスキャンダル的ネタの方が好きです。（必殺さんなんか「週刊新潮」並みのスキャンダル度数じゃないかとｗ）

成功しているってのを自慢したい気持ちもわかりますが他人の成功談なんて意外に再現性も薄いのでやはり「だからなんだよー」とやっかみ半分に見られがちです。

これが「このブログってなんかいけすかねーんだよな」って対象になるブログです。。(身に覚えある人、、いませんか？)

何度も言いますが趣味の範疇であればどんなやり方でも構いませんがブログ順位を上げたいって方はここら辺の注意が必要になってきます。

参考までに今、ランキング3位の坂東鶏三郎ブログ。。

東京に出張する度に今日食った駅弁自慢はするしw「昨日の夜はこんな美味いモノ食いました」って記事も入っていて正直ウザいですがw、この方をワタクシが「こいつおもしれーなーww」って思ったのは、「Jのお悩み相談室」をやっていた時です。

当時はそれほどブログ順位も上がっていませんでしたがあの時、ひっそり相談室を開設したはいいけど「誰一人相談室を利用する人がいない」という事態に陥ってました。

鶏三郎さん、、そこで「相談室を開設したんですが誰も相談に来ません。どうしたらいいでしょうか？」と自分で自分の相談室を利用し始めました。。（果たして笑いを取りに行ったのか巣でボケてたのかわかりませんけどｗ）


ワタクシこれ読んで死ぬほど笑っちゃいましたww


最後の方はかなりグダグダで終了しましたが、これでワタクシちょくちょく鶏三郎さんのブログに絡むようになり挙げ句、仙台まで鶏三郎さんの人気浮揚の為(ホントは一度国分町の熱い夜を体験したかったからw)仙台までセミナーをやりに行く仲にまでなりました。

そうなればワタクシのブログでもちょくちょくイジリ倒す機会も増えてきます。（他のブロガーにいじらると不思議と順位ってあがるものなんです）

「J(鶏三郎さんの旧名)のやつ、ブログの内容が薄いのになんであんな順位んなんだよ！」と陰口叩かれているようですが彼の笑いのエッセンスは時々炸裂するので彼のブログをポチポチしている人はきっとそれを待っているんだと思います。

あと「上位ブロガーに取りいって相手ブログのリンクに自身のブログリンクを貼って貰う」という戦術があります。（いわゆる「抱きつき戦術ですｗ）

この作戦、かなり有効なのですが注意して欲しい点があります。

それはこのランキングを見ている読者は相当目が肥えている点です。

ブログを読めばその人の人とナリくらい見抜く本能を持ち合わせているのがここの読者です。

コメント欄で一度も絡みなくいきなりリンクを貼ってくださいってお願いすると「こいつとこの有名ブロガーってどこに接点があるの？」と疑われます。

一度疑われるとそれ以降はずっと色眼鏡で見られます。

これやると閲覧数は多いけどポチが増えないという一番最悪な事態になります。

上位ブロガーにリンクをお願いする時は一度会ってからにするとかコメント欄で散々絡んで仲良くなってからお願いする方が絶対いいと思います。（ブログで一度いじられてからとかが最強です）

ワタクシも自分の書いてるブログ内容とイメージが違うブログリンクは実際に会って仲良くならない限り相手にも悪いのであまり貼りません。


とは言えブログを宣伝アイテムに使っている人は数が勝負なのでどんなリンクも貼ってくれます。（彼らはこういうことにあまり節操とかがありません）

しかし、読者はその辺を敏感に感じ取ります。。。

こうブログにリンク貼り付けをお願いしちゃうと「こいつもこの仲間なんだなー」と疑われてこれ以降は余程努力しないと上位には上がれません。

ただ、現在のブログ順位の点数ですが10位圏内に入るだけなら800点前後あれば可能です。

このブログランキングシステムは1週間単位のポチの合計ですから

一週間の点数８００点÷7日間＝６６．６点です
ポイントは１０点単位なので６６．６÷１０＝６．６人

一日に６．６人のポチが一週間続けばひとまず１０位以内に飛び込める計算なんです。


とは言え、この順位を維持するのは６．６人程度の身内ポチでもない限り大変です。

参考までに書いておきますがこのブログランキング。。
「週間IN」と「週間OUT」というのがあります。

「週間IN」ってのが先ほどの計算式の点数ですが。問題はその横の「週間OUT」。。

参考画像

この「週間OUT」の数字は一週間でどれだけの人がブログランキング経由で閲覧したか？って数字です。
必殺さんのケースで見ると大体ポチ点４０００点に対して週間OUTは３００００点前後。

と言うことはランキング経由で３０００人（こっちも１０点加算です）も見に来てるのにポチしている人はたったの１３．３％ってことになります。

ワタクシのブログも１３～１５％（しょぼい記事が続くと１０％台に落ちますｗ）なので実際にブログ見てポチまでしてくれる人って１０人に１人くらいなんです。。（缶バッチ配ってる意味ってのをもう一度思い出していただきたい気持ちでいっぱいでございますｗ）

このポチ率を上げるには毎日とは言いませんがある程度頻繁に更新するしかありません。その更新をしないと「こいつ、つまんねーブログなのになんで上位に居座ってんの？」と後ろ指刺される事態になります。

広告目的でブログ書いてるならそんな雑言なんて関係ないでしょうからいいですが、カリスマブロガー目指して上位を狙うならここは重要なポイントです。

せっかく時間を割いてブログ書いてくれてるのですから長く続けて欲しいしやはり生きた情報ってのはとても有益です。

一人のブロガーとして思うのはそういう熱い心を持った人が競うように良い記事をブログで書いてここを読んでる人達もそれ読んでステップアップして欲しいなってことです。

大家さんが大家さんを食っちゃうような利用方法も商売ですから仕方ないことですがそうじゃないブログが上位を独占すれば少しは潮目も変わるんじゃないか？


ワタクシ、いつもそんなことを想いつつ更新してます。。。。



そう言うわりにはオマエもネタ的には薄っぺらいんじゃんｗ

店舗仲介。。。

こんにちは。

夏休みの頃からずっとやってた「ワケあり店舗賃貸」の契約交渉がようやくまとまりました。。（こんなことで２か月も費やす効率の悪さです。。）


「え？狼って店舗賃貸もやってるの？」
って言われそうですがワタクシ、元々居住系だけじゃなく店舗賃貸もやってましたし、頼まれれば基本的になんでも好き嫌いなく受けちゃいます。(「安請け合いの狼」とでも呼んでください。)

特に今回の貸主さんは10年以上ご贔屓なお客さん。。(「賃貸なんてやりたくないんです」なんて言えるはずもありません。。）


ただ、店舗賃貸って床面積が今回みたいに広くなるといろいろ面倒なことが起こります。

床面積の大きいやつだと入居する法人もそこそこデカイ法人なので書類一つ一つがその法人の法務とかを経由してやりとりするケースが多く、句読点とかテニオハについても細かくイチャモンが入りますw。（ここら辺はかもじゅうさんあたりが詳しそうですｗ）


「狼さん、、ここの段落は半角スペース入れて揃えてください」

「狼さん、、ここの表現だとなんかうちの会社に落ち度があるように見えるので○○と書き換えてください」

書類のやり取りだけでも大変なのに更に、ここから契約が前提で設備改修の打ち合わせにも参加を強制させられます。(契約まではオーナー直ではなかなか出来ないので仕方ないんですが)

そこでも貸主借主どちらが費用負担するのかって部分の交渉があるのですが大手さんほどこの交渉は手強いです。。

あと路面店舗だと店の外装なんかでも揉めますw。(このデザインだと建物のイメージが、、、って感じです。)

単に契約交渉だけなら楽なんですが管理会社を巻き込んでの交渉事、、お互いの人間としてのエゴも見え隠れしてつまんないところでもチカラを入れて交渉しないと結局貸主さんが不利になるので毎回終わると「あー、賃貸なんてもう二度とやらねー！」って思うのもいつものことです。


しかしながら嬉しい事もあります。
都内のそこそこ広い店舗物件だと契約時の手数料が時として1億の収益物件を仲介するより多くなることがあるんです。


個人的に言わせて貰うと賃貸の仲介より収益物件の仲介の方が精神的に楽なのでどうしても賃貸仲介を敬遠しちゃうのですがたまにはやっておかないとやり方を忘れちゃいますw。

リハビリってわけでもないですが話がまとまった時の充実感は収益売るのとあまり変わりません。。


それはさておき、、
今回の交渉過程で寸前までまとまりかけた話が2回ほどありました。
しかしどちらも途中でこれまたつまらない理由で飛びました。(夏休みに忙しくてなかなかブログ書けなかった一因がこれですw)

相手仲介さんに振り回されたのがほとんどですがホント泣きたくなりました。。

法人などが賃貸物件を契約する時ってのはいちいち上層部の稟議があるので物事を一つ決めるにも書類を作らないといけません。

作ってもすぐには承認が下りるはずもなく法人によってはハンコが5つも6つも必要なところさえあります。

契約交渉に入ると同時に何社もやらずにその1社と相対しますがその稟議がなかなか下りずに時間だけ経つと貸主から「一体どーなってんのよ？」とイチャモンが付きます。(恋の板挟み状態w)

こっちは相手仲介に催促しますが「担当役員が海外出張中で・・」(経験上、これは逃げ口上で使用されることが多いので信用出来ませんw)と待たすだけ待たされて挙げ句、

「すみません、、借主さん、もう少し広いところじゃないとダメって言ってるんです」とか言ってドタキャンしてきます。

話的には

「狼さん、、ここの段落は半角スペース入れて揃えてください」

ってところまで言ってるのに話の根底から飛ぶんですからホント刺したくなりますw。


ワタクシ、交渉ごとで変に時間が掛かってる時は大体「契約をしたくて引っ張ってるのは仲介じゃないの？」って思ってるのですでにこの話は成約しないだろうと覚悟をしてます。。(こうやって心の準備は出来てますがいざ飛ばされるとすごくムカつきますけどw)

さて、
こんな感じで店舗物件が埋まり始まると「いよいよ景気回復局面なのかな」と思います。(ホント長い冬でしたw)

やっぱり不動産は商業系物件が動いてナンボです。

働く環境があって始めて賃貸物件が成り立つわけですからこの商業系物件が活性化してくれないと居住系賃貸は尻つぼみです。（周辺に大企業の工場があるとか大学があるとかと仲介に言われて物件買ってる人、、大丈夫ですか？）

昨今は居住系賃貸物件にしか融資がつかないのでなかなか商業系物件は買えませんがこっちが動くようになると利回りも断然こっちのほうがいいので居住系物件の売買価格が下がる可能性があります。

実際数年前はホントに商業系物件ばかり取引する仲介さんが多かったので今回の景気回復局面、、(単に旗が振られてるだけかもしれませんがw)

新橋あたりの喫茶店で地上げ屋風ブローカーが暗躍するようになるといいのになーと期待感いっぱいですww。（現在はやっぱり儲かっていないのか喫茶店での「魑魅魍魎な話」より「飲んだ飲み物の伝票を誰が払うか」で揉めてますｗ）


このブログ。。
数年後にきっと読み返す機会がくると思いますがその時に「やっぱり思ったようにはならなかったんじゃんw」ってことにならないようにしてもらいたいと切に願ってます。。。



なんか今日もオチにキレがないんじゃんｗ

OK牧場。。。

こんにちは。

昨日の名古屋セミナーのお話ですがあれから「よーよー、、もう一人の講師って誰よ？」って問い合わせばかりでちょっぴりヤキモチ焼いてますｗ。（なんか名前明かして参加者が激増でもしたらワタクシの立場が無いので非公開にしときますｗ）

さて、そんなわけで水曜日です。。

長女うっちーさんに来週契約予定の賃貸物件の契約書を送っても反応も無く（長女うっちーさんのFB見たら「今日はお休み」って書いてあったので諦めました）一人さびしく過ごしていましたが、、ここで事件勃発です。

ワタクシのお客さんの大家さんが突如物件を売却したそうです。。（しかもワタクシに内緒で他社でこっそり売り出しやってたらしいです。グヤジー）


「ワタクシが売った物件なんですからこっちに相談してくれないんなんて水臭いんじゃん」って言ったら、


「え？だって狼ちゃんって小さいロットの物件って興味ないんじゃないの？ｗ」とか言われちゃいました。。（そんなこたーないｗ）


小さいとか言ってますがこの物件、、土地が大きいのでレインズで売り出したら１億弱くらいはします。（全然小さくないですぅ。。）


ま、この物件を売って新しい物件を買うとからしく今回仲介した仲介さんから物件を買う都合上、これはこれで良かったんでしょうけど、、この売った物件、、少々問題がある物件です。。


この物件をこの方が買ったのが４年前の冬。
当時、この物件は都内にありながら利回り18％という鬼のような利回りで売りに出されていたのですが物件概要書には「告知事項ありマス・・」と書かれていました。（当時はこんな告知事項でもあればこのくらいの利回りは当たり前でしたっけ）


そう。。。この例の問題。。
実はこの物件、、出るんですｗ。（「出る」って言えばここ読んでる人ならなにが出るかくらいわかりますよね？）


当時、売却に向けて物件調査をやったのですがこの物件、、どうも当時流行していた「混ぜるな！危険！」系で亡くなった人がいたらしく今でも時々、出るそうです。。。

それでもこの方、「別に俺が住むわけじゃねーんだからOK牧場ｗｗ」と言って気にせずに買ったのですが（ホントにOK牧場って言ってたのを思い出しますｗ）原因不明の漏水は起こるは夜中に天井を歩く音が聞こえるは苦情続出で手に負えなくなり今回の売買になった模様です。（買った時、奥様は相当嫌がっていました）

一応、こういう事件があった時、我々には売買時に告知義務があるのでワタクシも仲介時にこの内容を書きました。


狼「ところで、この物件売るのはいいですけど・・・例の問題はどうやって切り抜けたんですか？」

当時もこの話があったので格安で売りに出されていたのですが今回の売値。。。

全然この問題を考慮に入れていないかのような価格で契約できたそうです。

狼「まさか、この問題を隠して売ったなんてことないですよね？」って聞いたら

「いや、ちゃんと書いたよ」って言ってました。（文言聞いたんですがホントに思いっきり書いてありましたｗ）


それでも売値から行くと成約価格は利回り換算で９％。。。
この金額で売る方も売る方ですけど、買う方も買う方ですｗ。（売った仲介を褒めてあげたいですｗ）

きっと今回買った人も「別に俺が住むわけじゃねーからOK牧場ｗ」って買ったんじゃないかと思いますけど、やはり高止まりしている不動産。。

都内であれば旧耐震でさえも最近は８％とかで平気で取引されちゃうのでこういう告知事項物件でも高値で売れちゃうんですね。。。（ちょっと前なら旧耐震なんて１０％以上が当たり前だったのに・・です）


ところでこの手の告知事項物件。。
よく「２回くらい賃借人さんが回ったら告知事項の説明不要」とか「警察が介入しなければ大丈夫(人が死んで介入しないとは思えませんけどｗ）」とおっしゃる方がいますが、、ワタクシは「近隣の風評が無くなるまで」という解釈をしてます。

近隣の住人がこの「起きた事件」を知ってる限りこの告知事項の説明義務が発生するっていうのが基本ではないかと思います。（大体未申告の告知事項はご近所からのタレこみで発覚するものです）


仲介さんによっては別の解釈もあるので「事件の内容」によってはそういうイケイケ拡大解釈系仲介さんを選ぶって戦術もありなのかもしれませんｗ。。（こんなことブログで書いちゃっていいのかわかりませんがｗ）


今日は更新時間を過ぎてしまってるのでこんなつまらないネタで更新させていただきます。。



事件っていうほどの話でもないんじゃんｗ

名古屋大家塾からぷるりんこ♪。。。(その②)

100倍返しなんですのーw

こんにちは。

名古屋セミナーまであと1週間を切った昨今ですがありがたくも昼間、名古屋大家塾塾長から連絡ありました。。(塾長の電話は正座にて対応がお約束ですw)


塾長「よーよー、、せっかく大箱取ったのに定員に達してないんじゃんw」


え？・・・とうとう、旅団人気も翳りが見えてきたんでしょうか。。
(いや、それ以前に120人も入るデカ箱を押さえちゃったのが敗因じゃないのかと、、、ゲフゲフ、、)

塾長「とにかく満席にしないとダメなんじゃん。と言うことで足りない分は全部狼旅団枠で埋めろよ。ノルマ未達の場合の昼飯は「行列の出来る老舗のひつまぶし」から「すき家のうな丼」に変更だからなw」


「なー半沢。。こういうのを絶体絶命って言うんだよw」(ところで続編はあるのでしょうか？)


狼「あ、塾長。。それより二次会後の「欲望渦巻くところ」の件はいかがなもんでしょうかねー？」


塾長「ツーツーツー(またもや切れてますw)」


うーん、、困りました。。(名古屋まで出掛けてすき家のうな丼じゃ悲しすぎますw)


仕方がありません。
ホントはセミナー当日まで内緒にしておこうと思いましたがブログでバラします。

実は今回のセミナー、、ワタクシ一人でしゃべるだけじゃなく強力な助っ人講師を招聘していますw。


この方、東京ではかなり有名人なのでブログで名前は書けませんが「狼旅団セミナーの最後を飾るにはこの人しかいねーだろw」ってのを東京から同伴出勤で名古屋入りします。(途中で飽きて逃げ出さないようにワタクシが責任持って護送しますw)

前々から一緒に飲んだ時に不動産投資の話を聞いてて「この人がセミナーやったらスゲーんだろうなww」ってくらいの破壊力を持つ旅団の最終兵器です。

ただ一つ問題がありますw。
東京でのセミナー時に何回かお願いしたことはあるのですが旅団セミナーでさえも相当な毒素(ww)を持ってるのでワタクシも少々躊躇があり出演を見合わせていたのですが最初で最後ってことで無理矢理お願いして実現の運びとなりました。


塾長「相方講師が強力だと影が薄くなっちゃうのが旅団セミナーって聞いてるけど・・・大丈夫？」(そんなつまんないこと、よく知ってますねw)


ワタクシだってそのくらい熟知してますので今回も6時間分のネタを3時間くらいで一気にしゃべりますが、、この方のレジュメ原稿を見てちょっと心配です。。

その方が連休中に一気に作ったと思われるそのレジュメの原稿。。(ワタクシはPDF原稿なのにこの方はパワポ原稿でやるらしいです)

どう見ても8時間分の原稿ですww(持ち時間は1時間って言ったでしょww)

旅団最後のセミナーなのでこのくらいやらないと面白くねーだろと自ら立案したセミナーですが、うーん、、、またもやいつものパターンで相方が懇親会でモテモテになるってパターンになりそうです。。。

そんなセミナー、、追加の旅団枠は20名です。(え？そんなに残ってるの？ww)

満席にならないとすき家のうな丼になっちゃうのでなにとぞ宜しくお願いする次第です。。。

お申し込みはこちらです。
http://form.os7.biz/f/e93fdbfe/




すき家のうな丼に罪はないんじゃんw