プロフィール

狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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狼旅団税はもう納付しましたか?w

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毎年9月末は狼旅団税(税率47%)の納付期限なんですのw


こんにちは。

本日の東京、、気温36℃の猛暑日です。。(デブには辛い猛暑日です)

ここのところちょっと涼しくなってきたので油断してたらこの有様。ホントは現調に行こうかと思ってましたがこんな気温の時に無理に動いたらミイラになっちゃいます。。と言うことで本日は急遽予定を変更して中目黒のセガフレッドでブログをしたためてます。(決してサボってるわけじゃございません)

実はワタクシ最近ちょっと悩んでます。
さっきも世田谷の巨匠大家のAさんと仲良くインドカレー屋でメシ食ってたのですがそこで出た話で、「家賃10万円代の賃借人さんの今後の動向」という実に重苦しいテーマについてです。。(普段おちゃらけてるワタクシだって少しくらいはこんなことも考えるんですw)

先日もブログで書いた話で、
ウチのレジでも消費税アップ前の駆け込み需要の区分マンションや戸建への流失が始まってますが(今週2件退去されちゃいましたw)どうも40㎡クラスのDINKS層の賃貸離れがあちこちで起きてるんじゃないかと。。。

家賃10万とか払える人って買おうと思えば3000万くらいのマンションなら楽に買えます。
こういう人が消費税アップの駆け込みで購入しているってパターン、、どうも増えているようです。

事実、8月に入ってきてから実需の区分マンションの価格が微妙に上がり始めてます。(母うっちーさんのブログのお話、ホントみたいです)

この消費税ですが現在有識者を集めてなかばアリバイ作りのように「このまま予定通り8%」か「いや1%づつにしよう」とか「いやいや、、このまま据え置きだよ」とケンケンガクガクやってますがワタクシの業界的にはこんなの茶番にしか見てません。

えぇ、、何は起きてもこのまま来年4月には8%になるのはほぼ間違いないでしょう。
( これでオリンピックが東京にでも決まったら・・・もはや議論するまでもなくその時点でほぼ確定です。)


ワタクシが若かりし頃にもありましたが家賃を10万も払ってれば大体、奥さんあたりから

「ねーねー、家賃を毎月払っても損だから一戸建てかマンション買いましょーよ」

と毎晩のように寝床で囁かれた方、少なくないはずですw。

えぇ、、きっと今回の消費税アップの昨今にもこんな話が夜な夜な繰り広げられてるはずじゃないかとw。


さて、
この手の賃貸物件を抱えてる大家さんにとってはこの話、黙っているわけにはいきません。
かと言ってもこの手の話は買う物件も決まり引っ越しの段取りが出てきたあたりに「すみません、、来月末で退去します。」って言われてしまうことは多いのですでに手遅れってことになります。

ただでさえ25㎡くらいの部屋より家賃の坪単価が安いファミリーとかDINKSのマンション。。
どうやったら実需物件への借り換え需要を防ぐことが出来るのか。。

しかも今回は来年8%、再来年は10%と2段階での消費税アップが予定されています。

ということで、この戦い、今後2年近く続くことになるんでしょうか。。(教えてエロい人)

だからってシングルユースの中古レジを買ってリスクを取るってのもあまり乗り気ではありません。(こっちはもう飽和してるところは飽和し切ってます)

いろいろ考えて行き着くところは「退去されにくい部屋造り」ってあたりにいつも行き着きます。
しかしそれにはお金も掛かるし数年すればきっと他でマネされて振り出しに戻るし、、、。


あー、、悩ましい問題です。。。

いっそマンションの住人集めてセミナーでも開いて「ほら、利息も計算に入れたら買うなんてバカらしいですよ」とか刷り込んじゃおうかなって思ったりする自分がいますw。


ホント、こうやって不動産の需要って経済情勢などでコロコロ変化していくものなので収益物件を持ってる人でどこまで先を読んで物件買ってるか?って話、、いつも考えていてください。

「最悪こうなったらこう逃げよう」ってくらいシナリオ書いておかないとそのまさかの時に瀕死になることがあります。

最近は人口増加の統計とか調べて「ここなら人口の現象も少ないから大丈夫」なんて言って買ってる人がいますが人口増加してようがダメ物件は思ったようなパフォーマンスにはなりません。都内でもそうなんですが世田谷のいいところに物件買っても空室で悩んでいる大家さんだって普通にいます。(未だに新築時の内装をチョコっとリフォームしただけで築30年の物件を貸してるのがそもそも問題ですけどw)

最後は更地で、、っていう人も多いですが賃借人が住んでる状態で立ち退き掛けるのって大変です。

シナリオって簡単に書いてますがその物件物件で最良の方法を考えていつ売り抜けるかとかどこまで我慢して保有し続けるかなど時々でいいので立ち止まって考えてみてください。

今回の消費税アップの局面でも土壇場ではいろいろ動きがあるはずです。(どんな動きになるかはまったく予想はつきませんけどw)

もしかしたら来年の初頭に「こんなに消費税が上がるならファミリーの物件なんて持ってても儲からないや」とここのところの「タマ不足」のマーケットに大量に物件が供給されるかもしれません。

もうひとつ物件を買いたいワタクシの勝手な思い込みかもしれませんがここのところそう言う夢ばかりみますw。



あれ?いつの間にか悩んでたファミリーマンションが欲しいになってるじゃんww。。。




どんまい。。。



ではまた来週お会いしましょう。。


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こんなグダグダな記事書くならまだ休んでたほうが良かったんじゃんw

「法螺貝大家」と「丸ノコ大家」。。。

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今日からじろー君、復帰なんですのw

こんにちは。
一週間ぶりの更新でございます。。

早いもので今年の夏休みもボチボチ終わりですが、、今年は例年になく暑かったですね。。

休み中、なにかやろうと思っても外は灼熱地獄。。
結局今年は自宅警備の時間だけがやたら長い夏休みだった感があります。。(要するにダラダラ無駄に時間を使ってしまったってことですw)

さて、そんな中、今年は狼旅団創設以来初めての「お泊り保育w(別名「狼旅団炎の箱根合宿」」を強行しました。

よくあるセミナー~懇親会の流れだとどうしても終電が気になって早い人だと夜の9時くらいになると家路に急ぐので大家さん同士の懇親会の面白さって案外わからないものです。(懇親会は遅い時間になればなるほどコアな話が聞けるもんですw)

しかし泊りとなると終電なんて気にしなくてもいいし早い話、自分が不動産の話に飽きるか眠くなるまでのサドンデスでの懇親会になるってわけです。(参考までに富山のセミナー懇親会は基本泊りなので長い人になると朝の5時まで不動産談義してます。。えぇ、、もうおなかいっぱいですw)

さて、狼旅団と言えばこの大家産業界でもある意味「大家業界の中でも特に異質な方(悪い意味じゃないですw)」の集まりと揶揄されて久しい集団ですが今回の箱根合宿。。

比較的初心者的な大家さんを召集して不動産談義に花を咲かす予定でしたが宿舎に集合してみればなんてことはありません。

初心者さんどころか中堅、果ては大御所大家さんまでが参加する賑やかなイベントに変化していました。(人選は相当慎重にやったつもりだったんですが・・・おかしいなぁ。。)

特に女子陣。。
今回、全体の1/3が女子陣だったんですがセルフリフォーム系の大家さんが大半を占めていましたw。

狼旅団は元々女子団員が多いのが特徴なのですが正直、どの方も濃いキャラですw。(自分の物件のリノベで業者に依頼することなく「自力で部屋の壁を叩き壊して再生させる人」とかw)

そういや他にも自分で買った未接道の再建不可の物件で接道要件を満たそうとちょっとづつ地道に地上げしてる団員さんもいますw。(そろそろ仕上がったんでしょうか?w)


そんな野武士の集まりのような今回の合宿。。

その合宿の二次会で聞いた話ですが、リノベでの必須アイテムと言えばこれ。。


まー、こんなの振り回している大家さんそんなに多くはないと思いますがw

「ホームセンターで頼むと加工費用が高いから自分でやろうと思って買っちゃいましたw」ってマイ丸ノコ持ってる女子大家さんがいたかと思うと

「あ、それ私も持ってるよ」って別の女子大家さんがいてびっくりしました。(ま、しつこいですが、壁を自力で壊す女子大家さんがいるくらいなんですから当たり前って言っちゃ当たり前なんでしょう。。。)


丸ノコ大家、、、恐るべしですw


参考までにワタクシ、電動ドライバーくらいなら持ってますけどマイ丸ノコなんて持ってないですよww。(ってか持ってる方が普通なんですか?ww)

不動産投資業界もここ数年でかなり進化してきましたのでぼちぼち


マイユンボ

とか


マイクレーン

とか


マイミキサー車


など

「え?あなた今どきこんなのも持ってないの?」なんて時代が来るのは間違いないでしょうw。


さて、そんな箱根合宿ですが男子陣もまったくヒケを取らないメンツが集結しました。(いつものようにかなり遠方からの参加も多かったです。。)

その中でも一際、特異なオーラを漂わせたヤツがお一人紛れ込んでいました。

仮にこの方Aさんとします。(結果的にですが今回の合宿、、このAさんに例によって根こそぎ食われてしまいましたw)

このAさん、、箱根まで車でくる途中に一度着信がありました。

「すみませーん。向かう途中でオカマ掘っちゃったので到着が遅れます」(いきなり追突事故ww)

過去の狼旅団セミナーにも度々申し込んで来ていたのですがこのAさん、いつも何かしらの用事が出来てまだ一度もお会いしたことがありませんでした。

なんとなく電話で声を聞く限りでは細身のいかにもIT企業で働いてますって感じの方だと思ってましたが会場に現れたAさん、、見た目は完全に修行僧でしたw。(托鉢とかやらせたら大家業以上に稼げそうですw)


こんなイメージw

性格も控えめな方みたいでなかなか話の輪に加われなかったので夕食の時に隣に座ってたcocoyouさん(8月10日付けにて「坂東米三郎」に改名)が優しく声をかけてくれました。

このcocoyouチェック。
噂では銀行の与信審査より厳しいらしく言葉巧みに属性を白状させられるそうです。。

で、そんなcocoyouさんがいろいろヒアリングしているうちにこのAさんの趣味を聞く機会があったらしいのですがそこでAさん、

「ワタクシも趣味は山伏なんです」
と少年の様な綺麗な目をして答えたそうです。

え?山伏?


山伏(イメージ)

ワタクシ、長いこと生きてきましたが趣味が山伏って人には会ったことがありません。(cocoyouさんも心なし「こんなことまで聞くんじゃなかったな、、、」と目がなんとなく泳いでいました)

まぁ、山伏が趣味と言われて「あぁ、、そうなんですか(笑顔)」って出来る人、そういないでしょう。(大半の人はドン引きでしょうw)

さて、山伏と言えばこれです。


法螺貝(イメージ)

隣で少々ドン引き気味のcocoyouさん。。(だから寝た子を起こすんじゃないって言ってるじゃんw)

「山伏と言えば法螺貝ですよね」と話をさらに掘り下げたらこのAさん涼しい顔して

「えぇ、、ワタクシも法螺貝持ってますよ」
とこれまた綺麗な少年の目をして答えたそうです。(一緒に話を聞いていた大御所大家さんやteruさんあたりもこのへんから心の壁を作ったんじゃないかと思慮されますw)

「実は今日も持ってきてるんです」
(相変わらず涼しい顔してAさん、のたまいます。。)


え?マジで持ってきてるの?wwwww(この法螺貝、、買うと20万近くするそうです)



・・・・

・・・・

念のため確認しておきますがこのイベントは大家さんを交えた不動産イベント、、、のはずです。

お菓子は500円以内」とか「バナナはおやつに入らない」とか「DSとかのゲーム機は持ち込まない」など今回の合宿にはいろいろな細かい決まり事を作って参加者の方には注意事項としてお知らせしていましたがまさかマイ法螺貝を持参して参加する人がいるとはあまりに想定外でしたのでそんなのノーマーク。。当然規制なんてかけちゃいません。。。(車に常備させているのではなく普通に旅行カバンに入ってましたw)

こんなこともあり懇親会の場の雰囲気は大御所大家さんの「ためになるセルフリフォーム講座」とAさんの「法螺貝って実は音階もあるんですよ講座」とYさんの「人が溶けるってすごいんです講座」の3部構成になり、ここでも必殺さんとのコラボだと度々食われるワタクシの弱点が露呈する結果になりました。。。

以降、このAさん。
「法螺貝大家」だの「法螺貝男爵」だの他の大家さんに命名されてましたw。(個人的には「坂東ホラ三郎」きぼんぬです)

で、挙句は早朝に喋り疲れてヘトヘトになったところを見計らって今度はcocoyouさんにそそのかされて法螺貝攻撃してました。(寝ているところに法螺貝で「ブヲヲヲヲヲヲ~」ってやるんですw)

ワタクシもこの法螺貝攻撃を受けたらしいのですがさすがに朝はヘトヘトでそんな目に遭ったのも気がつかないくらい熟睡してました。。。


と言うことで、次回からの合宿のパンフレットには新たに
「法螺貝とかの鳴り物の持ち込みは禁止です」
って盛り込むことにしますw。


そんな狼旅団初の泊りイベント。。
やってみて100点満点とまではいきませんでしたが深夜まで続いた不動産談義で大家さん同士の結束は恐ろしいくらいに出来た模様です。(すでに個々でメールのやり取りとかしてるそうです)


今後はこういう大家さん同士の出合うきっかけなんかも積極的に作って似たような手法の大家さん同士で情報交換が出来るようなイベントを企画していこうと固く決意するワタクシですw。(要するにまた来年もやりたいってことです)


今日もだらだら長くなってしまいました。。
このへんで本日の更新は終了です。


夏休みも終わりなのでそろそろ更新頻度を上げていきます。
応援よろしくお願いします。。
(応援っていったらこれ↓しかないでしょw)
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ところでセミナーの内容に一切触れないのはなぜ?なんじゃんw
(どうも、1か月ぶりのご無沙汰です。。。)

夏休みなう。。。(三回目の登校日)

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最近、二郎の誘惑に負けそうなんですのw


こんにちは。

ブログが週一更新になってからずっとランキングの点数を見てましたが・・・さすがに週一更新じゃ当たり前のように点数ダダ下がりですw。(旅団で懇意にしているクリック屋さんも夏休みだしw

しかし、そうは言っても記事の更新が無くても熱心にぽちくりしてくれる人も多いようで一瞬5位まで転落したもののここんとこはずっと鶏三郎さんの上を行ったり下を行ったりでなんとか踏みとどまってます。

そんなのを見てると

「週一更新でも3位とかならいっそこのまま週一更新でもいいんじゃねw」

って「ワタクシの心の中の人(相当ワルですw)」が囁くことも無いわけじゃありませんww。。(嘘です。。夏休みが終わればちゃんとまた更新しますってww)


さてそれはさておき、お盆休みも明けたのでそろそろ業者さんも会社に復帰していることと思います。

ワタクシも今週月曜日くらいからあちこちの業者さんに電話して物件情報の収集を始めました。(休んでてもこの作業だけは間を開けるわけにいかないのでこれくらいはキチンとやってるんですw)

ワタクシが懇意にしている業者さんは現在約80社。。。
その他に年に数回くらい物件情報をいただく業者さんが200社くらいです。

業販メインだった頃からのお付き合いなので当時はいちいち電話とかしなくても阿吽(あうん)の呼吸でこっちが欲しい物件っぽいのを送ってきてくれたのですが・・・最近はなかなかストライクゾーンになるような物件を送ってきてくれません。(ま、これだけ物件が高止まりしてれば仕方ないですけどね)

どこの業者さんに電話しても「ホント、いい物件なくなっちゃったよねー」が定番の挨拶の言葉です。。。(都内の物件はもはや融資引っ張るうんぬんの話どころじゃなくなってますw)

業者間での流通物件がここまでひどいとウチで欲しいと思ってる物件なんていつまで経っても出てきません。(狙いの「都内城南地区予算3億」なんて無謀な物件、、最近は利回り4%とかで平気で売ってます有様ですwww)


「だからって諦めたらそこでゲームセットですよ」(「諦めが肝心」って格言もありますがw)


ワタクシ、一計を案じました。

業者間で流通していなくても都内の地主さんにはこんな時期でも案外「ここだけの話ですけどね」的物件が来てるんじゃないかと。。。

それっぽい大家さんに電話して物件を横取り・・・いや、、回して貰う戦術ですw。(なんかすでにトラタヌ臭たっぷりですけどw)

普段からセミナーやらお茶会やらで仲良くなった大家さんで「うちじゃ買わないけど仲介さんからこんな話が来ているよ」って物件を拾ってモノにしてはどうか・・・と。

しかし、、この作戦、始めてみて数時間で断念しました。

そもそもこんな高止まりしている時に無理して物件を買おうなんて大家さんは周りにあまりいない事がわかったからです。。(こんなのやる前に気がつけってw)

「物件欲しいには欲しいけど最近届く物件情報ってどれもこれもしょうもない物件ばっかりだよw」

「金持ち喧嘩せず」じゃあありませんが「お買い得なら買う」って目線の人のところにそんな都合のいいお話がくるわけないじゃんって感じです。(最近の地主さんの目利きは厳しいですよーw)


そんなところに
「その他に年に数回くらい物件情報をいただく業者さんが200社くらいです。」の業者さんから物件が送られてきました。

場所は大田区某所。
京浜急行のとある駅なんですが東急線の大〇町駅にも歩いて行けそうなロケーションです。(注:都内では東急線が走っているところは高級住宅地を位置づけされるんですw)

売値は35000万。
ちと予算オーバーですが平成3年築でありながら利回りは驚異の11%!!!(だから何度も言いますけど本気で探せば年に1回くらいはこんな物件出てくるんですってw)

1階2階に店舗事務所が入っている下駄ばき物件なのでそこで利回り稼いでいるんだと思いますが何と言っても東急線が走っている場所なのでワタクシ、、非常に気になります。。


と言うことで早速見てきました。


契約前ということで守秘義務があるので細かいスペックとか写真は載せられませんが大〇町の駅から歩いて13分。。
1DK主体のレジなんですが・・・まぁこんな素敵な利回りです。。えぇ、、そりゃもう管理状態は悲惨でしたw。

謄本見てもいかにも所有者さんがあちこちから金を摘まんじゃったんだろうなという雰囲気漂う謄本乙区の汚れ具合。そういうオーナーさんが持ってた物件って往々にしてやっぱり管理状態はあまりよくありません。


しかしワタクシは業者ですのでそんなの関係ありません。。(ダメなところは直して使うのみですby必殺さん


周辺を見て回って見ましたがシングルでは若干苦戦しそうな気もします。。

とは言え今回の物件はあくまでも保有目的です。(えぇ、、家賃下げて利回り9%くらいになっても構いません。。)

速攻で買い付け入れようと仲介さんに電話しているときにある異変に気が付きました。

この物件RCのラーメン構造(説明するのが面倒なのでググってください)なのですが主要構造部に妙なクラックが入ってます。。

RCの建物って新築でもヘアークラックという細かいクラックは入るのですがこのクラック、、ちょっとひどすぎです。ドアとか窓に入ってるならあまり気にしないんですがこのクラックは主要構造部らしきところにピシピシと縦横に入ってました。。。


さてさて、、どうしよう。。
買って数年でRC部分がが暴爆しちゃったら困るし。。。



こういう時は、シャーペンの出番です。

0.5mmの芯のシャーペンをそのクラックに突っ込みます。で、1センチくらいまでならそのクラックは大したことありませんがそれ以上刺さるとちょっと危険です。。

指してみたらサクッと3センチくらい刺さりましたw。
建物裏手にも回ってシャーペンの芯を刺したらこっちは3センチどころじゃなく全部入りましたww。(ってか抜けなくなっちゃいました。。)

「うーーーーーーーん、、、どうしよ。。」

なんだかちょっと不安になりここで買い付け入れるのをストップしたんですが・・・こんなので躊躇っちゃダメですね。。

そのわずか一時間後、別の人の買い付けがビッタビタの満額で入ったそうで(こっちは予算的に厳しいので指値しようと思ってたのでこの時点でゲームセットですw)あえなく撃沈しましたw。(こういう時、自分の行動力の無さに嫌気が差しちゃいます。。。)

この物件。。
金額的に予算オーバーだったのであきらめもつきますが、そんなことよりこの物件のクラック大丈夫なんでしょうか?(ワタクシ、クラックなんて気にしない派を自負していましたがこいつはちょっとイヤな予感がしました)

仲介さんにそのことを聞いたのですが「え?クラック?そんなのこの物件は新耐震だから大丈夫ですよ」とのこと。。

ワタクシ、震災時に千葉県某所で(ネズミの着ぐるみがウロチョロしている駅と言えばわかりやすいでしょうか)平成12年のSRCのレジでそれはそれは派手にクラックが入って売りそこなった物件を見たことがあります。。(2階から8階くらいまでビシビシッと均一に恐ろしいクラックが入ってましたw)

なのでワタクシ、、耐震基準後の物件だからって大丈夫ってことはこの時の物件を見てから信用していません。。

かと言ってワタクシ、そっち方面は専門家でもないのでシャーペン突き刺して2センチ超えたら考えるようにしてます。(大体1階部分でそんなクラックがあれば上の階にも同じクラックがあるはずなので足場なんて掛けなくてもおおよそ見当もつくってもんです)


あの時、気にしないで買い付け入れてれば良かったのかどうなのか結果がわからないので何とも言えませんが一番手で買い付け入れた人が数年後路頭に迷わないようお祈りして本日のブログは終了です。。。


あー、、でもやっぱり無理して買い付け入れれば良かったのかなー。。(ちょっと後悔。。。w)


そんなわけで。。
また来週ここでお会いしましょう。。。


日サロ行きました
ってか図々しい指値してる時点で元々買えなかったんじゃんw
(こっちは本日もしょぼくれんに飛びます)


夏休みなう。。。(二回目の登校日)

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余裕かましてたら一気に5位まで落ちちゃったんですのw

こんにちは。

ご無沙汰してすみません。。
1週間ぶりの更新でございます。


先週のブログの最後でこいつをポチボタン代わりに貼り付けたら「てめー!せっかく休みでもポチしてやろうと思ったらあろうことかしょぼくれんのHPに飛ばされたじゃねーかよ!!おい!」とクレームが相次ぎました。。(だーかーらー、夏休みのお遊びネタで姑息にクリック稼ごうなんざ思っちゃいないんです。。。)
日サロ行きました
この頭、着脱可能なのは内緒なんですのw(今日はこれ押してもどこにも飛びません)


そんなワタクシ、今年は小遣い稼ぎのため建築現場でバイトしているので(ネコ車担当)ガングロ具合もさらに進化しました。


黒人1
おかげさまでここまでガンクロになりました。
(向かって左から現場監督の松本さん、で、ワタクシ、同じく左官屋の佐藤さんと配管工の小暮さんです。)この一連のガングロネタは写真もろとも昨年の使い回しなのでさらに批判を浴びそうです。。よってこのネタは今回で終了させてください。。


そんな話はさておき、
今年の夏休み、、単に家でグダグダしているだけではなく実は密かにうちの会社の2号物件取得に向けて物件を物色しています。。。(お盆中って業者さんが休んでいるので邪魔が入らないこういう時こそゆっくり物件見に行けるんですw)

で、今年の初めくらいからずっとこの作業をしているのですが、、今までに見に行った物件はおよそ40件、、。
「帯に短し襷に長し」とはよく言ったものでこれだけ見て回っても「これだ!」って思う物件、、なかなか見つかりません。。

あ、そうそう、、
この40件の中に一つだけいい物件があったのですがこれは諸般の事情により某旅団員さんのモノとなってしまいその物件は現在、その方の手によってすくすくと育っております。。。(これ買ってたらセミリタイヤ出来たのに・・・無念です。。)

この物件、、今だから書いちゃいますけど都内23区、平成築のRCでありながらサブリースの分際で利回りが10%ありました。。しかも地主さん相手のサブリースだったので家賃設定も超弱気な家賃設定。。(こういう設定だと後々家賃を大幅に上げても店子にあまり怒られませんw)

また収益物件で欠かせない指標の一つでもあるレンタブル比は90%。。
積算>売値で収益還元で計算しても「いいお買いもの物件」です。(ワタクシ、当初はこの売り出し価格を聞いて「そんな値段で売るわけねーだろw」と仲介さんを疑ってましたw)

都内でも本気で探せばこういう物件ってあるんですがいつもいつも本気で探すのも大変だし(情報を出してもらうにもいろいろ経費も掛かるんですw)大体のケースではこっちが融資通している間に転売業者が現金でさらって行くのでよほど仲介さんとのグリップが強くないと(「てめー、他に情報出したら刺しちゃうよ」くらい言える間柄じゃないと)無理だし両手仲介出来る物件をそう簡単に出してくれるわけもありません。

よく「狼って口では安く買えるって言うけどそんな物件の事例すら出さない」とか言われてるようですがそんな事例、年に一度あるかないかです。書けって言うなら書きますが商談進行中は絶対書けないしほとんどのケースが「実は過去にこんな物件がありました」って書き方になっちゃいます。終わったことを書いても仕方ないしその話がホントかどうかもウラを取れません。。だからワタクシこの手の話をあまりブログで書こうと思えないんです。。

また何よりブログなどのネットで物件の情報を書くには社名を晒さないといけません。(特定販売法ってやつです)セミナーとかで配る名刺すら業者名刺を出さないワタクシがそんなことをわざわざやるわけもないのはお分かりいただけるかと思います。(何度も言いますがこのブログは商売目的でやってるわけじゃございませんw)

さて、そういうおいしい物件はズボラなワタクシのところにも時々来るくらいですからここ読んでる人のところにもそれなりに来てるはずです。(だって仲介業者を相手する数はワタクシの比ではないですよね?)

こういう物件って普段から狙ってる地域で「あれ?なんでこんなに安いの?」ってところから始まります。
安い物件ってのはいろいろ理由があるから安いんですが問題はその理由です。

この時の物件は
1.地主さんの相続物件だった
2.相続人が物件の処分を急いだ
3.売値なんて高くても安くてもどうでも良かった
4.相談した仲介さんがたまたま収益物件に詳しくなかった
5.売り主さんが大手仲介に相談することなくこの1社だけに専任出した


だったのですがどの理由が欠けてもここまでは安くならなかったと思います。


ワタクシ、物件が異様に安いなと感じたときは毎回「なんでこんなに安いのか?」と頭の毛が抜けちゃうくらい深く深く考えます。
安いには必ず理由があり、その理由に整合性があればその価格は嘘みたいな安値は嘘ではなくホントになるってことを過去の取引で何回も見てきて経験しているからです。

でもほとんどの場合は「接道してない」とか「建物に不具合がある」とか「心理的瑕疵がある」とか「見た目の想定家賃設定が高いだけ」とか「そもそもこの物件は転売業者は買わない」ってパターンです。(「あー、、だからこんなに安いんだw。。」て感じです)

今年のセミナーでもちょっと話しましたが売り物件にはそれぞれ「売る理由」ってものが存在します。

この売る理由がわからずに指値してもそんなの何の意味もありません。(下手な鉄砲みたいな話です)
理由さえわかってれば指値幅がどのくらいあるかわかるでしょうしうっかり「転売業者でもそこまで指さねーよw」って指値を入れて仲介から嫌われるなんてこともありません。

基本的に安い価格で流通しやすい物件ってのは

「再販しにくい」・・・(ローンが付きにくいなどの理由です)

「勝手から修繕経費が膨大に掛かりそう」・・・(高利回りで買っても支出が多ければ意味がありません)

「築古木造」・・・(瑕疵の問題で業者は土地売りでしか手を出せない)

あたりです。

ただ気を付けてほしいのはそこそこ手頃なロット(5000万くらいまでの比較的低価格な販売ロット)だと現金で近所に住んでる人が「近所だから買っておこう」とさらっていくことです。その物件の近所に住んでる人ってのは案外価格よりも違う部分で価値観を見出します。こういう人が気付く前にさらっていけるよう普段から仲介さんと仲良くしてくださいw。


あと土地の場合でよくあるのが

「二つ以上に切れない土地」・・・(接道2mで100坪なんてやつw)

「二つ以上に切れても一つのロットが周辺の戸建用地として割高になっちゃうもの」・・・(都内だと20坪を超えるあたりから流動性が悪くなります)

こういう土地は安く変えることが多いです。

木造築古戸建の投資をやってる人は「更地にして再建築するか、このままリノベして貸すか・・・?」と悩む部分じゃないかと思いますが売り側は建物に価値があると判断すると建物価格を上乗せしてきます。そんな時は「建物が使い物にならないので土地として買います」って言って買い付けを入れてみるなんてよくやります。

土地値で買っても建て売り業者さんが手を出しにくい物件。。。


そうなんです。

この状態で転売業者さんが手を出さなければ相当な指値が出来る可能性があります。

まあ、最近の物件価格の高騰で「平成築で利回り7%」なんて物件を買うくらいならそんな土地を都内で探して新築しても当初の利回りは10%とは行きませんが9%前後の利回りは十分に期待出来ると思います。(業物の新築アパートなんかに手を出しそうな人が最近多そうなのであえて書いてますw


「そんなこと言っても全然物件出てこないんじゃん」って思う方。。いますよね。。

なんでいい物件が業者にばっかり回っちゃうかよーく考えてください。

業者さんは
1.瑕疵担保責任がない
2.融資特約が無い
3.場合によっては手数料6%払うくらい朝飯前
4.買った後、いちいち文句を言わない
5.張り巡らしてるアンテナの本数が段違い


というケースがほとんどです。

また物件を出す仲介さんでも
6.もしかすると再販時にも仲介貰えるかもしれないから転売業者に売るんじゃんw
って考える仲介さんも多いのでこの手の転売業者さんとかが買わなかった物件がネットに乗り「足の速い物件」として流通してるのが現状です。

足の早い物件の話でついでに書きますがよく「物件が瞬間蒸発するんです」って言ってる業者さん、、、。

これって客付け業者さんに多いです。(当たり前ですが客付け業者さんは往々にして物件のグリップ力が弱いです)

なぜかと言えば元付け業者であればある程度買い付け順位なんて調整出来るし融資の速い遅いよりも「どうせ売るならこの人の方が後々揉めそうもないから・・・」と売り主さんと相談して売りたい相手に対して融資の時間をたっぷり与えることも出来るし要するに誰に物件買わせるか調整出来るんです。かたや客付け仲介さんは物件をグリップするには確固たる買主さんがいなければ相手にされませんから自ずとグリップ力は落ちてしまいます。


結論としていい物件を安く買うにはどうしたらいいかと言えば「安く買ってる人の真似をする」ってなんともショボイオチに行き着くんですが不動産業者でもない人がこれをやるには少々無理もあるかと思います。(だって融資特約ナシの瑕疵担保免責なんて物件そうそう買えませんよね?)

要するに「自分が出来ることを一つでも多く真似する」って考えてください。

中にはどれも真似出来ないって人もいますから一つでも多く真似することが出来ればそれだけおいしい物件にありつける確率も増えると。。。(ここらへんはもう確率論ですw)

取りあえず真似出来そうなことを考えると・・・「4.買った後文句を言わない」ってことでしょうか。

例えば、2000万の築古アパートを売ったとしますがここでの仲介さんの手数料は約60万。
60万の手数料で売った後、「あれがおかしい、これがおかしい」と裁判になりそうになると「あー、、こいつに売ったのは大失敗だった」と思っちゃうのが仲介です。(そういうことに関わるときの人的損害ってプライスレスですw)

仲介さんって取引の過程で「なーんか、、この人後々文句言ってきそうだな」ってのを雰囲気を感じ取ります。
で、これに認定されるとキワキワの安い物件はほぼ出てきません。(無難な物件ばっかり出されますw)

あともう一つ出来そうなことで仲手を6%払うと先に宣言しちゃうのも有効な手段です。

買い取り業者の仲手6%出しなんて毎度毎度の常套手段ですが業者が物件を買うまでには上層部への稟議が必要になります。

これの返事を待つ間って仲介の立場から言わせてもらうとちょっと面倒なんです。(あと少しってところで稟議を撥ねる憎たらしい上層部もいるしw)

しかし普通の大家さんは大体一人で決断しますから結論が早いです。
これに加えて「なんなら6%出しでもいいよ(ただし業法に従ってくださいw)」と素人風の人に囁かれたら・・・仲介さん、きっと気持ちがグラつくはずですw。(だって人間だもの~みつを)


調子に乗って書いてたら長くなってしまいました。。

続きはまた来週書きます。。


では来週またここでお会いしましょう。。


日サロ行きました
夏季限定キャラを卒業して定番キャラに昇格したいんじゃんw
(本日もしょぼくれんHPにすっ飛びますw)

夏休みなう。。。(一回目の登校日)

こんにちは。ご無沙汰してます。。


夏休みを宣言してから早一週間。。。




今年も一週間でここまで焼けました。。





日サロ行きました
Oh!一年ぶりの登場なんデスーネw
(うしろの女性は例のよって鶯谷の日サロ「ブラックアンドホワイト」の従業員カトリーヌです)

「まさか、今年もこのネタ↑やりたくて夏休み取ったの?。。。」とか言われそうですがさにあらず。。ホントに夏休みなんですってばwww。(とは言え今年は8月にも決済があったのでちょくちょく会社に来ているのは内緒ですけど。。)

去年はこの時点でブログランキングは5位くらいに転落していたのですが今年はまだJさん改め坂東鶏三郎改め投資家Jちゃんwの上くらいでなんとかふみとどまってます。(きっと皆さんブログが休みでもランキング落とすまいと一生懸命ポチしてくれているんじゃないかとw)

あ、それはそうとJさん改め坂東鶏三郎改め投資家Jちゃん(ながくてうぜーよw)。。

この度、お子様が生まれたそうです。(かわいいお嬢ちゃんの模様です)

普段からワタクシ、仙台にセミナーに行くとJさんから「はい。これ仙台のおみやげです」不思議な素敵な仙台グッズをいただくのですが(今年は巨大なこけしやらクリスタル仙台四朗(難しい方の仙台の字を文字登録してないのでこっちで代用します)やらw)お子様がご誕生になったと聞きワタクシ黙っていられません。。

えぇ、、ここではナニ送ったかなんて決して書けませんがドン引きされそうな素敵な贈り物をお送りさせていただきましたw。(注:「ウケ狙いで〇ッ〇〇〇フ送ったんでしょ?ww」とかモロにコメント欄に書くとそのコメントは一切反映されません)


さて、そんな夏休み。。(どんな?w)

ワタクシ、ただ漫然とダラダラ休みを送るつもりも無く、かといって今流行りのスポーツジムに行ってムキムキマンになるなんて甲斐性もないのですが今年はひとつだけ目標を設定してます。


こいつです。

ギターのタブ符です

先日ipadでネットを彷徨ってたら自動のギタータブ符のアプリを見つけました。(「songsterr」というアプリです)

850円くらいの値段だったのでさぞかししょぼいアプリかと思ったら、、驚きました。。。ワタクシ。。

一体何曲入ってるのよー!!!ってくらいの楽曲が自由にダウンロード出来るんです。

しかもパープルとかビートルズとかツェッペリンみたいな古い曲じゃなくて普通にAnthraxとか落とせるんです。。。

ギターのコピー演奏ってタブ符が無いと一切演奏出来ないワタクシ。。(あっても難易度の高い曲は全く手も足も出ませんけどw)

まさにこのアプリはワタクシにとって神アプリそのものです。。。


と言うことで決めました。

えぇ、、夏休み中、このアプリを使って練習あるのみです。。。(山に籠ってでも猛練習です)


ワタクシの取り柄と言えば「しゃべり始めたら決して止まらない口」と、「ブログ書き始めたらスマホで読むのが億劫になるくらいの文章量」くらい。。(果たしてこれが取り柄と言えるのか。。。とw)

カッチョよくギター掻き鳴らせることが出来ればきっと今よりモテるはずです。(「見た目がデブだから」とかそういう問題は置いといて)


ただひとつ問題があります。

たしか去年の今頃でしたでしょうか。。例のノルディックポール買ったのもw、、、。

狼「一生懸命歩いて痩せるからなにとぞ買ってください」

と嫁に懇願して買っては貰いましたが、10月くらいになり朝晩が寒くなったら

狼「そろそろ寒くなってきたから来年の春になったら再始動するね」

と言ったまま現在はと言うと玄関で埃をかぶってます。(最後に使用したのは進藤さんの物件見学の時ではなかったかと、、)


一度言ったことは石にかじりついても実行し続けるってことが出来ないワタクシ。。(もはやクズ同然ですねw)

一体、9月になってレパートリーが何曲増えるのか?。。。


今年の夏休み、、そんな流れで続きます。。。

ではまた来週くらいにここでお会いしましょう。。


日サロ行きました
モテるにはまず俺様みたいにドス黒くなることなんじゃんw
(あ、ポチするととんでもない所に飛びますよw)