利害関係について。。。。
気が付いたら必殺さんと2000点も差が付いてるんですのｗ
こんにちは。
先日「海外投資」の話をちょっと書きましたがその際、質問コメントが入りました。（ここは「ピンドン入りました！！」ってノリでお願いしますｗ）
ご質問
4年ほど前からフィリピンの物件に投資しています。現在、完成間近ですが円安と物件価格の上昇で含み益があります。
確かに管理会社等に搾取される割合がかなり大きいのが海外不動産だと思いますが、狼さんが感じる海外不動産投資のダメな点をブログなどで紹介していただけると大変助かります。
お答えします（ちょっと慣れてきましたｗ）
まず先に書きますが、
ワタクシ海外投資のメリット、デメリットを立て板に水のようにしゃべれるほど詳しくはありません。。（だって自分でやったことないですもんｗ）
「なんだよ。。狼って知らねーのに反対派なのかよｗｗ」
と言われると思いますがこれって過去の歴史でほぼ否定されてるからワタクシ、ずっと反対派なんです。。
本来は比較すべき話ではないかもしれませんが、
身近な話で過去の日本のバブル期に「お台場開発プロジェクト」なるものがありました。
当時の都知事は鈴木俊一さん。（銭湯で前屈のパフォーマンスをやってたのを思い出します）
バブルが弾けてもこの計画は生き続けあの時都民が反対しなければ今のお台場、、相当変わってたはずです。（新交通ゆりかもめなんざ総金箔塗車両で走ってたかもしれませんｗ）
この計画をぶち壊したのは「いじわるばあさん」こと青島さん。。（選挙公約だったからぶち壊したってのはちょっと語弊がありますけど）
都議会で計画決定していたにも関わらず新都知事の一声でこの計画はひっくり返されちゃいました。（
一度決まった話でもその時の世論一発でこの有様です。
また最近の話では2014年のオリンピック誘致に動いていた東京都。。
残念ながらその時はブラジルのリオに決まってしまいましたがもし東京で開催されてれば東京の都市計画（特に容積緩和の話がありました）が一部変更になるところまで行ったそうです。 （
あとはちょっと前の話ですが、
リーマンショック直前ごろに起きた「石垣島リゾート開発プロジェクト」。。
この話、業者の末端のワタクシのところにさえ「1億突っ込んで土地買ったら来年は2億になっちゃうよｗｗ」なんて話がたくさん来ました。（新興デベロッパーがこぞって石垣島に出撃してたのも今では懐かしい話です）
これも結局景気の冷え込みで計画はとん挫して今ではこの話を再燃させる人もいません。 （
熱海の再開発なんかもありましたね。。
デベがこぞって熱海の土地を買い漁るもんだから当時の熱海はちょっとしたバブルになった記憶も懐かしいです。
さらに今の大家さんにも関係ある話ですが
で北海道の札幌とか尾張の名古屋、九州の福岡、東北仙台などにもリーマンショック全盛期は当時、日本国内にジャブジャブ流入したファンドマネーでバンバンワンルームマンションを建てまくり今では空前の空室ラッシュになってるなんて話もあります。（地方都市の築浅レジの空室が多いのはこれに一因があります）
そういや、ちょうどあのころでしょうか？
某都銀がフルローンでバンバン、サラリーマン大家さんにお金を貸し出したのって。。
あの時にこのローンを駆使してうまく買えた人だけが今の「収益物件のタマ不足」で鬼のような高値で売り逃げ出来てるんじゃなかったかと。。。
あ、そうそう。。ちょっと話は逸れますが、
最近の新築ブームでレジを建ててる人も多いと思いますが、都内ではマンション条例なるものが存在します。
基本的なルールで「部屋の最低面積が25㎡以上にしないとダメ（一部20㎡以上ってところもあり）」と言うのがありますが、、さて貴方が建てた新築物件の部屋の面積は何㎡ですか？
収益物件は「部屋の面積を小さくすればするほど収益性があがる」というのはご存知だと思います。
となると収支計画ではどうしても部屋の面積を出来るだけ小さくして一部屋でも多く部屋を作りたいと考えるのが人情ってもんです。（建築会社もそうしないと見た目の利回りが低くなっちゃうのでそっちの方向に振ろうとします）
さて、ここでどこの施主さんもこのマンション条例に沿って25㎡ギリギリの床面積で新築をやったらどうなるか。。？
それって過去に認められていた13㎡くらいから18㎡クラスのレジが供給過剰で賃料が値下がりしたのと同じようなことが起こるんじゃないでしょうか・・・？（言ってる意味わかりますか？ワタクシのセミナーでは大体、こんなこと話してます）
ワタクシの経験上だけでのお話ですが、
都市計画なんてものは「時の権力者」と「世論次第」でどうにでも変化します。
貴方に「海外投資」を持ちかけた人からは↑こんな話は出ましたか？
利害関係上、話を持ちかけた側はこういうリスクをあまり説明していないはずです。（だって「売ろう」って気合の入ってる人に「売らない」って選択肢は無いんですからｗ）
お金儲けの話を持ちかけられたとき、まず考えないといけないのが
「話の主はどこで利害があるのか？」です。
「お金儲けの話を自分でやらずにわざわざ他人に話すのはおかしい」とよく言われますがまったく利害関係の無い人に話すわけがないって言ってるだけの話で話すことによってなにかしらの利害関係が発生するからこそ「ここだけの話だけど・・・」って話が来るんです。（ホントは嘘かってのは置いといてｗ）
その利害が話の主にとって何になるのかを見極めることが出来れば「あ、要するにあなたの儲けどころはここですか」って理解も出来るし場合によってはその話に一口乗ってもいいんじゃないかとさえ思います。（どのみち儲け話では多少は養分になるのも仕方ないことですｗ）
とは言え、こと海外投資の話で注意して欲しいところと言うと・・・
海外の大規模プロジェクトは景気のいい時の計画をそのまま計算式に入れて弾いていることが多いです。（すべての計画がそうだとは書いてませんよｗ）
10年から25年くらいの気の長い長期計画ですからもし途中で政権が変わったら・・・そんなの過去の日本の歴史を見てればわかるってもんでしょう。。
金儲けには先行者利益というのがあって最初に機敏に動いた人はもちろん儲かるはずですがみんなが「海外投資は儲かるらしいよ」って動き出したら・・・それも最近の日本の不動産市況を見れば一目瞭然じゃないかと思います。
もしかしたら政権もそのままで世の中の経済もその時には上向いてるかもしれません。
しかし、そんな流動的な計画にカネを突っ込むならもっと別のことやればいいじゃん、、、ってのがワタクシの意見です。
ワタクシの周りでも「この話に100％失敗なんてあり得ない！！」と断言して（なんでも信頼できるパートナーがそう言ってるから大丈夫と過信してたって話をあとから聞いて青くなっちゃいましたｗ）
で、「もし失敗しても生命保険で払うから家族に迷惑は掛からないよｗ」と言って生命保険付きで金を借りてた人がいました。
知らない方も多いと思いますが人生の修羅場の場面に於いては返済不能時になるとホントにこの契約は履行されます。。。。
でも失敗するなんて微塵にも想定していませんからいざその最期（とき）を迎えたときに「俺はまだ死にたくなーい！！！！！」って大暴れするんです。
すみません。。勢い余って話が全然違う方向に行ってしまいました。。。
長くなるんでこの辺で結論付けちゃいますが、
お金持ちで多少余力資金があって海外投資するのは全然構いませんが日本国内で買える物件が無いから（大体このケースはタネ銭不足じゃないかと思慮します）海外投資するって方。。。
いざと言うときに追い銭突っ込めるくらいの覚悟をもってください。（最後にモノと言いうのはこれです）
あと、生意気な話で恐縮ですが、
投資ごとは自分自身で他人のさも儲かりそうな話を「意見として」取り入れて自分で検証・判断するものだと思います。
「あの人は信用出来るから大丈夫」
金儲けの世界で痛い目にあうパターンは大体、このパターンです。（金儲けでは他人の意見なんて信じないってのがある意味正解です）
今、実際に利益も出て儲かってる人も多いと思いますが儲けと言うのは利益を確定させてはじめて成り立つものです。
含み益があるからと言って喜ばずにどうやってうまく着地させるかっていうことを考えていただけるとより成功への道は開けてくるはずです。
個人的意見として書きますが、
海外投資に限らず金儲けってのは「その金儲けへの道のりでどれだけ綻んだ穴を探せるか」じゃないかと思います。だって穴が無ければ他人には絶対話なんかしませんもんｗｗ。
似たような話ですが、不動産仲介でも契約から決済・引き渡しまで辿りつくまでに少なくても50個くらいのハードルを越えて行って初めて報酬が貰えます。
「売り側」の時はそうでもないですが「買う側」では100の案件のうち全部のハードルを越えることが出来るのはせいぜい2～3件です。（ほとんどが第10ハードル付近の買い付け順位のハードルで引っ掛かりますｗｗ）
ワタクシ達不動産仲介ではこのハードル全部を全速力でもすべて超えることが出来るかってのをあらかじめ考えて仕事してます。（これを考えないで全部全力で走るなんてとてもじゃないですけど身が持ちませんｗ）
自然と「金儲けの落とし穴を見つけるのが得意」ってのはこの経験を死ぬほど経験してるからなんとなく体が知ってるんですｗ。
ただ一言お断りしますが、このワタクシの意見も一つの意見に過ぎません。
ワタクシの言ってる話が正しいのかさえわかりませんし場合によってはおもいっきり間違ってるかもしれません。
今日のお話、、あくまでも「ひとつの意見」としてお考えください。
大日本ネガティブ教の教祖にでもなる気満々なんじゃんｗ