プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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週末の独り言。。。

こんにちは。

最近、相談事で多いことなのですが「私の持ってる物件っていつ売るのがいいんでしょうか?」という話がちょくちょく来るようになりました。

ここのところの不動産プチバブルである程度保有してる物件を処分して利益確定に走るかもうちょっとキープしてキャッシュを貯める道を選択するのか悩むところですがやっぱり不動産投資ってのは短期間で利益出したければ「キャピタルで儲ける」ってのが王道です。(買った金額以上で買い付けくるとホント痺れますww)

とは言え買った時期によってはまだ短期売却になっちゃうからとかまだ元本もそれほど減ってないからと言う理由で売りたくても売れないって人、多いんじゃないかと思います。

相談で「これからの不動産マーケットって値上がりが続くの?」とも聞かれるのですがこんなの不動産屋ごときで予測なんて出来るわけありません。。(経済学者だって読み違えちゃうのにそんなのそもそも無理ってもんですw)

とは言え、現状どこの不動産屋に聞いても「いやー、、いい物件ないっすねー」と聞こえてくるのでこういう時は税務上の問題とか諸々の問題さえなければ利確に走ってもおかしくないよなぁ、、、と思います。

マーケットで物件が枯渇してる時は言ってみればお腹を空かせたライオンの檻みたいな状態です。多少難あり物件でもマーケットに競争相手(ここではライバル物件のことを指します)がいないときほど高く売れます。(但し、だからってなんでも売れるってわけじゃないのでここは誤解なきようお願いしますw)


で、ここからが問題なんですけどこの売却相談を不動産業者にするってケースが多いんじゃないかと思いますがそれって果たして正しいんでしょうか?

いくらで売れるかってのはたしかに不動産屋は売買経験も豊富なので適切な値段を付けてはくれますがひとつ問題が。。。

不動産屋は売りたいと言われれば「じゃあ売りましょう」って言うだろうし買いたいって言えば「じゃあ買いましょう」って言う生き物だってところです。(すべてがそうだと言い切ると問題になるのですべてとは断言しませんけどね)

まだおいしいところ食い尽くしていないんだから今売っちゃうのは損ですよ」とか「融資は付くかもしんないけど今の属性でこの物件を買うのは無茶ですよ」なんてバカ正直に言っててはお金稼げないし、どのみちそんなツレナイこと言っても結局は他の不動産屋さんに飛び込まれて結局は売ったり買ったりしちゃうものです。

あまり理想論ばっかり言うのもあれですが不動産屋ってのは不動産に詳しいわけですからその辺の相談に乗るならまず相談者の立場で考えてあげないといけないんじゃないかとワタクシ、強く思うわけです。。

この前も他所の業者さんに相談したら「いいからすぐ売りましょう」と言われてワタクシのところに相談に来た方がいましたがその方の物件、、どう見ても「実需の住宅の方が強そうなエリア」でした。

実需の需要が多い場所で収益物件を保有しているならよっぽど高値でも付かない限りすぐに売り出して得することなんてありません。

せっかく苦労して買った物件ですからまず金利交渉でもして当面のCFを安定させてキャッシュを貯めるだけ貯めてホント、擦り切れるまで稼がせてから「さてそろそろ住人も住まなくなってきたし更地にして売っちゃおうかな、、、」って思うべきです。(個々の税率についてはここでは一切無視して書きます)

ま、その仲介さん、、そのエリアが実需向きか収益向きかの判断なんて出来っこない業者さんなので単に「売りましょう」って言ったのかもしれませんがそう言って相談者の不利益になった時、どう思うんでしょうか。。(そんなのどうもこうも思うはずもないってのは承知で書いてますw)

ひとつアドバイス的なことを書きますが不動産屋さんに物件の売却購入依頼をするときこう言って相手の挙動をよーくチェックしてみてください。

売る時
「この物件を売った後、私はどんな方向性に向かえばいいんでしょうか?」

買う時
「この物件を買った後、私はどんな方向性に向かえばいいんでしょうか?」


ちゃんとそこまで考えている不動産屋さんなら聞くまでも無く、即座に立て板に水の如く教えてくれますが(そんなに相談されてるときから考えてないとダメですけどW)考えてない業者さん、、、大体、目が泳ぎますw。。

特に理由も無く「売れ売れー」とか「買え買えー」って言ってる不動産屋さんってあまり先の見通しなんて考えちゃいません。(おそらくそこで得られる仲介手数料の計算くらいしかしてないと思います)

それだと自分にとってどっちが正しいのかわからなくなります。

あとこんなのもダメです。
物件を現地まで行って調査もせずに「売れ」だの「買え」だの言うやつ。。

場所だけ聞いて即座に売れだの買えだの言うやつほど怖いものはありません。(よっぽど土地勘でもあれば別ですが)

実は来週ちょっと西日本の某所に物件調査に出掛けるんですがこの話もまだ正式に〇〇万で売りましょうって話はしてません。(もしかしたら「まだ売るのはもったいない」とかになるかもしれません)

だってそうでしょう。
現地に実際に行きもしないで売るのが得なのか損なのか判断なんて出来るわけありませんから。。(だからあまり遠くの物件の売買って出来るって自信がない限りやらないんです。。。)


大事なことなのでもう一度言います。

物件を確認せずに売れとか買えとか言われたらその不動産屋さんはちょっと疑った方がいいです。

なぜかと言えば「机上の計算」と「実際の見え方」って全然違うんです。
ワタクシ、よく物件調査に出掛ける時に写真を見てから行きますが写真と実物が全然違うってことだらけですw。

「これ机上の計算ではこの利回りだけど、、ホントこれで埋まるの?w」って思うこともしばしば。。

現物も見ないで判断しようとするなんてとてもじゃないけど怖くて出来ないと思います。


昨日のブログで書いたネタに登場した仲介さん。。
あれから一度も電話が来ませんw。(何回掛けても直留守ってなに?w)

昨日のだってちゃんと現地を見てればとっくに売却済みかどうかなんてわかったはずです。

だってそのマンションのエントランスには先週の日付で「当マンションの所有者変更のご案内」って貼り付けてありましたからww。。


来週は月曜日火曜日といないのでブログお休みする可能性が高いです。。
ごめんなさい。。

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長いわりはまとまりない話なんじゃんw

最近怒ってばかりです。。。

こんにちは。

現在時刻18:50分です
最後の打ち合わせのヤツが3時間以上遅刻(こんなのもはや遅刻って言わないですよねw)してる為本日の予定が大幅にズレ込んでます。。

こんな状況下ではきっと今日はいいネタも思いつかないでしょうから簡単に書きますが、

実は今日、「うちで買ってもいいじゃんw」って物件があったんです。

杉並区だったんですけど見た瞬間「これなんじゃん」と思い速攻で買い付け出したんです。。(業者たるもの、思い立ったが吉日です)

買い付け入れてから念のためネットで謄本取ったのですが、、あれ?なんですか?

登記簿閉鎖してるんじゃんww

よく複数の所有者がいる私道付きの物件ではこういうのありますが一棟マンションでこの謄本の閉鎖は何を意味するか。。。?

えぇ、、とっくに売買契約が終わって決済も一週間前くらいに終わってる物件ってことでしょう。。。

で、この物件情報を得意げに持ってきた仲介さんをこうやって3時間以上待ってるわけですが果たしてホントにやって来るのでしょうか。。?

彼の電話に電話してるんですがその電話はずっと「お客様のお掛けになった電話は電波の・・・」と語りかけてきます。

こっちから出向いて行って殴る蹴るしたほうが早いならそうしますけど・・・一体どこでなにしてるのやら。。。


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山伏になって修行とかしてるんじゃんw

半地下物件の恐怖。。。

こんにちは。

いやー、、昨日の豪雨。。すごかったですね。。

昨日は退去予告の部屋の住人さんとお話しするために現地にいたのですがいきなり空が真っ暗になったかと思ったらそこからは阿鼻叫喚の落雷。。(100m先くらいのところにドッカンドッカン落ちましたw)

えぇ、、ワタクシ、音の方が早い落雷、、初めて見ました。。。

なんでも一時間に50mmの大雨らしかったのですが、低い道路ではマンホールのふたが外れていたし、坂道をポリバケツがドンブラと流れていくのを見てワタクシ、昨日ばかりは若干身の危険を感じましたよw。

さて、こういう短時間の豪雨だと心配なのは半地下物件のうちのレジ。。。

50/100の一低の土地に無理やり3階建てを建てたのもあれですが(表記上は地下1階・地上2階建て)、半地下にして地下室容積緩和で賃貸床面積を稼ぐべく敢えて地下を掘り返したってのが真相です。。

半地下にする以上、設計段階から雨対策には気を遣っていたのですが去年、おととしはこんなおっかない雨に見舞われたこともなく正に今回はぶっつけ本番でのゲリラ豪雨を体験することになりました。

昨日の豪雨、、ワタクシも長いこと東京に住んでますけど、こんなのは中学校時代に練馬区のとしまえんプールで大粒のヒョウと共に食らったいわゆる「練馬豪雨」以来ですw。(あの時も死ぬかと思いましたw)

豪雨の最中、ワタクシわりと冷静にどうやって水が流れるのかチェックしてましたが一番心配していた階段からの雨の流入は全く無くこっちは一安心です。

しかし意外なところで粛々と浸水は始まりました。。

うちのレジ、1階(表記上の地下1階)は賃貸付けが弱くならないようにテラスを巨大に作ってます。

ざっくり一部屋あたり4坪くらいでしょうか。。
奥行なんか他の部屋の3倍以上あるホント巨大なオープンテラスなんです。。

これが4部屋あるのですが昨日見たらここにどんどん雨水が流入してました。

とは言え、当時の現場監督さん。。
設計とは違う施工方法で「ゲリラ豪雨でも耐えられる」雨仕舞いを考えていてくれたようで普段のちょっとしたゲリラ豪雨ではウンともスンとも言いませんでした。。

しかし、昨日の雨ではさすがに耐えきれない模様です。。

居住者さんの部屋の窓越しに見てたんですが10分置きくらいにちょっとずつ水位が上昇してるんです。。。。

雨仕舞いを考えると15センチくらいまでは水位が上がっても耐えきれるんですが昨日はその水位、、

12センチまで上がってきましたwww。
(あと30分長く雨が降ったらちょっと危なかったかもしれません。。)

取り急ぎ今回の豪雨で1階のテラス部分が危険だって判明したので急遽、設備屋さんに連絡して緊急用のオーバーフローと地下ピットに向けてもうひとつ流入経路を作ってもらうことにしました。(穴開けて金網でもしておけば十分ですw)


実際に豪雨に降られてみないとこういう半地下物件の弱点ってなかなかわからないのですがたまたま現場に居合わせることが出来たので対策も立てられますが、こんな半地下物件をご所有の方、、

たまにはグレイチングのゴミ取りくらいした方がいいかもしれません。

ワタクシ、これが原因で水があふれるってのはイヤなのでちょくちょく見てますが、清掃会社に清掃を依頼していると時々ここの清掃をあまりやってない業者さんがいます。(ドロが溜まってるなんてのは大体清掃やってません)

特にベランダ部分は居住者さんがいるのでなかなかチェック出来ませんが回覧板でも出して居住者さんに「ベランダの排水溝くらいたまには掃除しろ」くらい言っておいた方がいいかもしれません。

建物の浸水って雨漏りとか排水管不良とかだけじゃなくこういう普段使ってない排水溝でも発生します。

特に陸屋根造の屋上。。
普段タラップじゃないと上がれないなんて物件だとそこでよくカラスが巣を作ってたりします。

そこで排水溝が詰まると・・・それは悲劇です。

夏が来たらとりあえず屋上を点検する」ってのはゲリラ豪雨が降りやすい昨今の対策項目の一つになるんじゃないかと思います。


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う〇ちまみれにならなかっただけ良かったんじゃんw

退去予告。。。

こんにちは。

ここのところ、不幸な出来事ばかり起こるのですが本日は追い打ちを掛けるかのように退去予告が出ました。。

今回の退去予告は昨年「お茶会」で使用した南側のお部屋。。

時々、物件管理で出掛けるとなにやらお腹の大きい奥様がウロウロしてたので「もしかして・・・」と思ったらそのもしかしてでしたw。。

うちのレジ、わざと子供と共存がしにくい設計にしているのでこればっかりは仕方ありません。(転勤とかならなんとか言いくるめて阻止することも可能ですけどw)

8月末退去なのでちょっとはマシですけど、、この時期の募集賃料を考えるとちょっと弱気になっちゃいます。。(えぇ、、いつまでも新築ヅラしてられませんってw。)

気が付けば出来てから早、3年目。。
新築当時は近隣に全く存在していなかったDINKSレジですが、最近は近隣に似たようなDINKSレジが増えてます。

競争力で負けないためにもボチボチなにか対策を考え始めないといけないお年頃の予感がします。。

それはそうと、うちと同時期に新築したワンルームレジ。。
たまにチェック入れてはいますが、昨日も現地を通ったら10部屋中、まだ4部屋が埋まっていませんでした。。(3年間空室って一体、、、)

あの時、うちでも一瞬はワンルームで新築する計画もあったのですが(さらに言えば一瞬だけ重層長屋にする計画もありましたwさらに言えばHMでS造レジを建てる計画もありましたw)やっぱりこっちで企画してて正解だったのかと。。。(汗)

どうしても部屋の間取りは小さくしないといいお家賃取れないので新築の企画ではワンルーム系のお部屋にしたくなるのが人情ってもんですけどやっぱりその土地その土地でよくよく考えないとおっかないです。

それと部屋の形。。
たしかに玄関があってキッチンがあってお風呂を取り付けてベランダ付ければ大丈夫って安易な設計で企画する人もいるんじゃないかと思うのですがこの部屋の間取りは「頭に10円ハゲが出来るくらい」思いっきり悩むべきです。

設計の先生によっては設備がうまく収まればいいやって感じの「机上の理論的設計」入れてくる人も少なくありません。

賃貸物件ってのは他人が住むわけですからその他人が使いやすくないと住んでて疲れちゃいます。
デザインで凝った作りにしていれば「デザイン性優先」って逃げられますが汎用メーカーの量産品で構成されてるような設備でこれやるとあっという間に競争力が無くなっちゃいます。

実はうちのレジ。。
見た目はなんちゃってデザイナーズですけどトイレとかお風呂はクロスなどはホント、一般の汎用品です。

キッチンとかポリカの間仕切りだけはお値段の張るものにしてはいますがこれだって誰かがパクってしまえばいつかはありきたりの設備になっちゃいます。

気が付いたら他に抜かれていたってことにならないよう、今回の退去で次世代向けのコンバージョンを考えて他より一歩先を行く賃貸運営をしないといけないんじゃないかと思う今日この頃です。。



さて、先日書いた「引っ越ししないといけないんじゃんw」事件。。

子供の通学経路とか諸々考えるとなかなか「これだ」と思える物件がありません。。

そりゃ20万とか出せばそれなりにあるかもしれませんが住むところにそこまでお金を掛けることにワタクシ、深い意味を感じません。。

仕事柄、低レバレッジで最大の効果じゃないとイヤなワタクシ。。
ここ数日で1500件くらい調べましたが・・・うーむ、、どれもこれも「帯に短しタヌキに長し」、、です。

特に水周りの設備で手を抜いている大家さんってなんでこんなに多いんでしょう。。(10年以上前の設備でも平気で使ってます)

クロスと畳を変えたくらいで募集している大家さんを見るとそのうち競争力を失うどころじゃないことになるんじゃないかと物件写真見てて心配しちゃいます。

まだまだ「頼まれたから貸してやる」っていう感じの大家さん、世にたくさんいるんでしょう。ひどいやつになるとどう見てもガラクタみたいなキッチンがくっ付いている賃貸物件も多数見受けられました。

特に中古戸建で思ったのですが、、まあお風呂がバランス釜ってのは100歩譲れば許せます。(ユニットバスの交換ってお金も掛かりますからね)

なんですか?物件写真に和式トイレの写真を普通にsuumoとかに載せてる人wwwww。(仲介さんが嫌がらせでワザとやってるとしか思えません)


「こんな家賃しか取れないんだから設備の交換なんてとんでもない」

このセリフ、実はワタクシもよく聞きます。

しかしそれだと家賃もそれなりに段々低下してきます。
低下するだけならまだいいですが埋まらない理由がそれだったりすると大抵、それに気が付かないまま「なんで埋まらないんだろう」になってしまいます。(少しずつ劣化していくので気が付いていないオーナーさん多いです)

で、「埋まらないのは建物が古いからだ」とそこで捨て値同然で売りに出せば「経営力の無いオーナー物件」としてたちどころに必殺さんみたいなアメーバー並みの再生力を持つ大家さんの餌食ですww。


一定の期間保有して売却してしまうならその作戦もあながち間違いじゃないですが(こういう時は転売屋さんスキーム(売却寸前のなんちゃってリノベ)で逃げ切りですw)売り時を間違えちゃうと想定売却価格以下でないと売れないって可能性が急浮上してきます。

最近、なかなかいい物件が出てきませんが時々わけもなく妙に利回りのいい物件って出てきませんか?

おーー!!これこそ川上情報なんじゃんwww」と飛びつく前に「もしかして・・・あの手の物件?」って疑うくらいしないとひどい目に遭いますよ。。


よく聞く話で「この物件、、人気ですからすぐ売れちゃいますよ。だから今すぐ買い付けください」なんて言われてる物件。。

大半は「客付け業者への大量流失かネットに出回っちゃったからスピード感溢れる物件に様変わりしただけの物件」って可能性があるということを頭の片隅にでも置いていただけると変なババ物件を掴んじゃう可能性が多少は低くなるんじゃないかと思います。(こういう物件を差し出して「とにかく行動しないと始まらない」ってけしかけてる人が増えて来ていささか憂慮の念を感じます)


あ、仲介さんにそれ聞いても無駄ですよ。

だって仲介さんはそんな物件でも買って貰えないとお金にならないんですから。。。


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要するに投資判断は自己判断ってことなんじゃんw

マナーモード。。。

こんにちは。
昨日のブログでのお願いの件。。

ありがたいことにあちこちの方から「ぜひうちの物件を」とお声掛けいただきました。
困った時はお互い様とおっしゃっていただけると狼一家も幸せいっぱいです。。

しかし、そのコメント欄。。
中には具体的な物件名称が入っている方も多数いらっしゃり、さながら個人情報の宝庫と化してしまいました。。。

一部オープンにしようと思いましたがほとんどが引っかかるので今回は非公開にさせていただきます。(すみません)


さて、、
本日は今年のアタマくらいからずっと続いてる仲介物件の打ち合わせで都内某所へ出撃してきました。

一つの物件で半年以上戦う羽目になってるのは煮え切らない売主さんと間に入ってる仲介さんにも責任の一端があると思うのですが、、いや、こう言っちゃなんですが「全部おめーらのせいだよ」と声を大にして言いたいですw。

一度FIXした売値変更させられること3回。。
(そういや、空室が2部屋あったのに契約寸前まで黙ってるもんだから買主さんの怒りを買うこともありました。。)

そんな物件の仲介もいよいよ終盤戦。。

本日はこれ以上土壇場でコロコロと条件変えられるとホントに買主さんから見捨てられちゃうのでそのことも含めて最終条件の詰めという意味合いの打ち合わせでした。

まさかこの後に及んで心変わりは無かったのですが打ち合わせの最中、ずっと気になってたのは仲介の携帯電話。

売主さんの心変わりが一番怖い、今日の大事な打ち合わせ。。

普段から携帯電話はマナーモードのワタクシから見ると「打ち合わせの時くらいマナーモードにしとけよ!」って思うんです。


で、なんすか?その着メロ。。。


よりによってこんな時に限ってこの仲介さんの電話は数分おきに着信しやがるんです。

相手は優柔不断な売主さん。。
そんな人が相手なのでこっちは一気に話を固めたいのですが着信が入るたびに話は中断。。

一度なら許せますがこの大事な場面の空気を読むとか出来ないんでしょうか(怒)(怒)、、。


この仲介さんの携帯の着信音。。これです。(爆音注意w)

着信音がなるたびに7人の小人がチラついてワタクシ段々、イライラしてきました。


なのにこいつ、何回着信が入ってもマナーモードに切り替えません。(イライライライライライライライラ)

しばらくすると今度はメールが入った模様です。

その着信音はこれ。。(こちらも歌詞付きですw)

普通に聞けばかわいい曲なのですが50過ぎのおじさまの携帯でこれはやめていただきたい。。(殺意すら感じます)

今回は幸いにも何事もなく打ち合わせは終わりましたがこんなつまんないことでまた契約ずれたらワタクシ間違いなく飛び蹴り見舞ってたと思いますw。

今日は別にネタ書くつもりでしたがあまりにムカついたので急遽内容を変更してみました。


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先週の緊急事態ネタ、早く書きたいんじゃんw