週末の独り言。。。
こんにちは。
最近、相談事で多いことなのですが「私の持ってる物件っていつ売るのがいいんでしょうか？」という話がちょくちょく来るようになりました。
ここのところの不動産プチバブルである程度保有してる物件を処分して利益確定に走るかもうちょっとキープしてキャッシュを貯める道を選択するのか悩むところですがやっぱり不動産投資ってのは短期間で利益出したければ「キャピタルで儲ける」ってのが王道です。（買った金額以上で買い付けくるとホント痺れますｗｗ）
とは言え買った時期によってはまだ短期売却になっちゃうからとかまだ元本もそれほど減ってないからと言う理由で売りたくても売れないって人、多いんじゃないかと思います。
相談で「これからの不動産マーケットって値上がりが続くの？」とも聞かれるのですがこんなの不動産屋ごときで予測なんて出来るわけありません。。（経済学者だって読み違えちゃうのにそんなのそもそも無理ってもんですｗ）
とは言え、現状どこの不動産屋に聞いても「いやー、、いい物件ないっすねー」と聞こえてくるのでこういう時は税務上の問題とか諸々の問題さえなければ利確に走ってもおかしくないよなぁ、、、と思います。
マーケットで物件が枯渇してる時は言ってみればお腹を空かせたライオンの檻みたいな状態です。多少難あり物件でもマーケットに競争相手（ここではライバル物件のことを指します）がいないときほど高く売れます。（但し、だからってなんでも売れるってわけじゃないのでここは誤解なきようお願いしますｗ）
で、ここからが問題なんですけどこの売却相談を不動産業者にするってケースが多いんじゃないかと思いますがそれって果たして正しいんでしょうか？
いくらで売れるかってのはたしかに不動産屋は売買経験も豊富なので適切な値段を付けてはくれますがひとつ問題が。。。
不動産屋は売りたいと言われれば「じゃあ売りましょう」って言うだろうし買いたいって言えば「じゃあ買いましょう」って言う生き物だってところです。（すべてがそうだと言い切ると問題になるのですべてとは断言しませんけどね）
「まだおいしいところ食い尽くしていないんだから今売っちゃうのは損ですよ」とか「融資は付くかもしんないけど今の属性でこの物件を買うのは無茶ですよ」なんてバカ正直に言っててはお金稼げないし、どのみちそんなツレナイこと言っても結局は他の不動産屋さんに飛び込まれて結局は売ったり買ったりしちゃうものです。
あまり理想論ばっかり言うのもあれですが不動産屋ってのは不動産に詳しいわけですからその辺の相談に乗るならまず相談者の立場で考えてあげないといけないんじゃないかとワタクシ、強く思うわけです。。
この前も他所の業者さんに相談したら「いいからすぐ売りましょう」と言われてワタクシのところに相談に来た方がいましたがその方の物件、、どう見ても「実需の住宅の方が強そうなエリア」でした。
実需の需要が多い場所で収益物件を保有しているならよっぽど高値でも付かない限りすぐに売り出して得することなんてありません。
せっかく苦労して買った物件ですからまず金利交渉でもして当面のCFを安定させてキャッシュを貯めるだけ貯めてホント、擦り切れるまで稼がせてから「さてそろそろ住人も住まなくなってきたし更地にして売っちゃおうかな、、、」って思うべきです。（個々の税率についてはここでは一切無視して書きます）
ま、その仲介さん、、そのエリアが実需向きか収益向きかの判断なんて出来っこない業者さんなので単に「売りましょう」って言ったのかもしれませんがそう言って相談者の不利益になった時、どう思うんでしょうか。。（そんなのどうもこうも思うはずもないってのは承知で書いてますｗ）
ひとつアドバイス的なことを書きますが不動産屋さんに物件の売却購入依頼をするときこう言って相手の挙動をよーくチェックしてみてください。
売る時
「この物件を売った後、私はどんな方向性に向かえばいいんでしょうか？」
買う時
「この物件を買った後、私はどんな方向性に向かえばいいんでしょうか？」
ちゃんとそこまで考えている不動産屋さんなら聞くまでも無く、即座に立て板に水の如く教えてくれますが（そんなに相談されてるときから考えてないとダメですけどＷ）考えてない業者さん、、、大体、目が泳ぎますw。。
特に理由も無く「売れ売れー」とか「買え買えー」って言ってる不動産屋さんってあまり先の見通しなんて考えちゃいません。（おそらくそこで得られる仲介手数料の計算くらいしかしてないと思います）
それだと自分にとってどっちが正しいのかわからなくなります。
あとこんなのもダメです。
物件を現地まで行って調査もせずに「売れ」だの「買え」だの言うやつ。。
場所だけ聞いて即座に売れだの買えだの言うやつほど怖いものはありません。（よっぽど土地勘でもあれば別ですが）
実は来週ちょっと西日本の某所に物件調査に出掛けるんですがこの話もまだ正式に〇〇万で売りましょうって話はしてません。（もしかしたら「まだ売るのはもったいない」とかになるかもしれません）
だってそうでしょう。
現地に実際に行きもしないで売るのが得なのか損なのか判断なんて出来るわけありませんから。。（だからあまり遠くの物件の売買って出来るって自信がない限りやらないんです。。。）
大事なことなのでもう一度言います。
物件を確認せずに売れとか買えとか言われたらその不動産屋さんはちょっと疑った方がいいです。
なぜかと言えば「机上の計算」と「実際の見え方」って全然違うんです。
ワタクシ、よく物件調査に出掛ける時に写真を見てから行きますが写真と実物が全然違うってことだらけですw。
「これ机上の計算ではこの利回りだけど、、ホントこれで埋まるの？w」って思うこともしばしば。。
現物も見ないで判断しようとするなんてとてもじゃないけど怖くて出来ないと思います。
昨日のブログで書いたネタに登場した仲介さん。。
あれから一度も電話が来ませんw。(何回掛けても直留守ってなに？w)
昨日のだってちゃんと現地を見てればとっくに売却済みかどうかなんてわかったはずです。
だってそのマンションのエントランスには先週の日付で「当マンションの所有者変更のご案内」って貼り付けてありましたからww。。
来週は月曜日火曜日といないのでブログお休みする可能性が高いです。。
ごめんなさい。。
長いわりはまとまりない話なんじゃんw
最近、相談事で多いことなのですが「私の持ってる物件っていつ売るのがいいんでしょうか？」という話がちょくちょく来るようになりました。
ここのところの不動産プチバブルである程度保有してる物件を処分して利益確定に走るかもうちょっとキープしてキャッシュを貯める道を選択するのか悩むところですがやっぱり不動産投資ってのは短期間で利益出したければ「キャピタルで儲ける」ってのが王道です。（買った金額以上で買い付けくるとホント痺れますｗｗ）
とは言え買った時期によってはまだ短期売却になっちゃうからとかまだ元本もそれほど減ってないからと言う理由で売りたくても売れないって人、多いんじゃないかと思います。
相談で「これからの不動産マーケットって値上がりが続くの？」とも聞かれるのですがこんなの不動産屋ごときで予測なんて出来るわけありません。。（経済学者だって読み違えちゃうのにそんなのそもそも無理ってもんですｗ）
とは言え、現状どこの不動産屋に聞いても「いやー、、いい物件ないっすねー」と聞こえてくるのでこういう時は税務上の問題とか諸々の問題さえなければ利確に走ってもおかしくないよなぁ、、、と思います。
マーケットで物件が枯渇してる時は言ってみればお腹を空かせたライオンの檻みたいな状態です。多少難あり物件でもマーケットに競争相手（ここではライバル物件のことを指します）がいないときほど高く売れます。（但し、だからってなんでも売れるってわけじゃないのでここは誤解なきようお願いしますｗ）
で、ここからが問題なんですけどこの売却相談を不動産業者にするってケースが多いんじゃないかと思いますがそれって果たして正しいんでしょうか？
いくらで売れるかってのはたしかに不動産屋は売買経験も豊富なので適切な値段を付けてはくれますがひとつ問題が。。。
不動産屋は売りたいと言われれば「じゃあ売りましょう」って言うだろうし買いたいって言えば「じゃあ買いましょう」って言う生き物だってところです。（すべてがそうだと言い切ると問題になるのですべてとは断言しませんけどね）
「まだおいしいところ食い尽くしていないんだから今売っちゃうのは損ですよ」とか「融資は付くかもしんないけど今の属性でこの物件を買うのは無茶ですよ」なんてバカ正直に言っててはお金稼げないし、どのみちそんなツレナイこと言っても結局は他の不動産屋さんに飛び込まれて結局は売ったり買ったりしちゃうものです。
あまり理想論ばっかり言うのもあれですが不動産屋ってのは不動産に詳しいわけですからその辺の相談に乗るならまず相談者の立場で考えてあげないといけないんじゃないかとワタクシ、強く思うわけです。。
この前も他所の業者さんに相談したら「いいからすぐ売りましょう」と言われてワタクシのところに相談に来た方がいましたがその方の物件、、どう見ても「実需の住宅の方が強そうなエリア」でした。
実需の需要が多い場所で収益物件を保有しているならよっぽど高値でも付かない限りすぐに売り出して得することなんてありません。
せっかく苦労して買った物件ですからまず金利交渉でもして当面のCFを安定させてキャッシュを貯めるだけ貯めてホント、擦り切れるまで稼がせてから「さてそろそろ住人も住まなくなってきたし更地にして売っちゃおうかな、、、」って思うべきです。（個々の税率についてはここでは一切無視して書きます）
ま、その仲介さん、、そのエリアが実需向きか収益向きかの判断なんて出来っこない業者さんなので単に「売りましょう」って言ったのかもしれませんがそう言って相談者の不利益になった時、どう思うんでしょうか。。（そんなのどうもこうも思うはずもないってのは承知で書いてますｗ）
ひとつアドバイス的なことを書きますが不動産屋さんに物件の売却購入依頼をするときこう言って相手の挙動をよーくチェックしてみてください。
売る時
「この物件を売った後、私はどんな方向性に向かえばいいんでしょうか？」
買う時
「この物件を買った後、私はどんな方向性に向かえばいいんでしょうか？」
ちゃんとそこまで考えている不動産屋さんなら聞くまでも無く、即座に立て板に水の如く教えてくれますが（そんなに相談されてるときから考えてないとダメですけどＷ）考えてない業者さん、、、大体、目が泳ぎますw。。
特に理由も無く「売れ売れー」とか「買え買えー」って言ってる不動産屋さんってあまり先の見通しなんて考えちゃいません。（おそらくそこで得られる仲介手数料の計算くらいしかしてないと思います）
それだと自分にとってどっちが正しいのかわからなくなります。
あとこんなのもダメです。
物件を現地まで行って調査もせずに「売れ」だの「買え」だの言うやつ。。
場所だけ聞いて即座に売れだの買えだの言うやつほど怖いものはありません。（よっぽど土地勘でもあれば別ですが）
実は来週ちょっと西日本の某所に物件調査に出掛けるんですがこの話もまだ正式に〇〇万で売りましょうって話はしてません。（もしかしたら「まだ売るのはもったいない」とかになるかもしれません）
だってそうでしょう。
現地に実際に行きもしないで売るのが得なのか損なのか判断なんて出来るわけありませんから。。（だからあまり遠くの物件の売買って出来るって自信がない限りやらないんです。。。）
大事なことなのでもう一度言います。
物件を確認せずに売れとか買えとか言われたらその不動産屋さんはちょっと疑った方がいいです。
なぜかと言えば「机上の計算」と「実際の見え方」って全然違うんです。
ワタクシ、よく物件調査に出掛ける時に写真を見てから行きますが写真と実物が全然違うってことだらけですw。
「これ机上の計算ではこの利回りだけど、、ホントこれで埋まるの？w」って思うこともしばしば。。
現物も見ないで判断しようとするなんてとてもじゃないけど怖くて出来ないと思います。
昨日のブログで書いたネタに登場した仲介さん。。
あれから一度も電話が来ませんw。(何回掛けても直留守ってなに？w)
昨日のだってちゃんと現地を見てればとっくに売却済みかどうかなんてわかったはずです。
だってそのマンションのエントランスには先週の日付で「当マンションの所有者変更のご案内」って貼り付けてありましたからww。。
来週は月曜日火曜日といないのでブログお休みする可能性が高いです。。
ごめんなさい。。
長いわりはまとまりない話なんじゃんw