お答えします。。。。ｗ

♪馬刺し～らーらーらーですのｗ

こんにちは。

昨日のブログ記事。。「賃貸併用住宅について考察してみました。。。 」

軽い気持ちで書いたのですが・・なんでしょう、エラくウケがよかった気がします。

もしかして賃貸併用が気になってる方がたくさんいらっしゃるってことなんでしょうか？

個人的意見として聞いていただきたいのですが、ワタクシ、「海外不動産の現物買い」とこの「賃貸併用住宅」の話の相談が来たら「やめといたほうがいいよ」」って言うと思います。

その話が良い悪いとかじゃなくワタクシあたりに「どんなもんだろう」なんて聞いてくる時点で話そのものを理解していないだろうと思うからです。（投資資質としてそんなんじゃ参入しても養分にされるだけですってｗ）

不動産ってのは知ってるやつが知らないやつを養分にするってスキームが一番儲かるのはご存知だと思いますが、ちょっと頭のいい奴なら「どこに行けばそういう情弱な素人さんがいるか？」ってよく知ってます。

最近漁場はこのインターネットのSNSです。
mixiとかfacebookなどで「にわか投資系属性っぽい」やつを検索すると、、なんとも脇の甘そうなやつがたくさんヒットします。さらに「おこずかい稼ぎ」が好きそうなやつを検索すると（これは自己紹介とかで「本気で起業」とか「せどり」とか検索するとザクザク出てきます）「自己啓発大好きちゃん」が発掘出来ます。

精神論が大好きらしくお金儲けの基本である「人脈作り」が別のベクトルに向いてるのがちょっぴりイタい方ばっかりで「こんなことしてる暇があったらもっと別の時間の使い方すればいいのに」と思ってしまいます。（あくまでもおっさんの戯言なので真剣に聞かないでくださいｗ）

せっかくだから書きますけどお金儲けなんて「挨拶ごと」だけちゃんと出来てれば誰でも出来ることなんです。（逆にこれが出来てねーと一生金持ちなんかにはなれません）

自己啓発なんて内面ばっかり向いてる方に限って、この「挨拶ごと」が出来てません。（たぶん挨拶ごとって聞いて明日から「おはようございます」って言えばいいのかって勘違いしされそうですけどｗ）

と言っても挨拶ごとが出来ても1年や2年くらいじゃお金持ちにはなれませんが黙って10年続けてれば向こうから勝手に儲け話がやって来るんです。（これは間違いありませんｗ）

今30代くらいでこれがきちんと出来てれば40代くらいになったとき恐ろしいくらいの人脈になってるはずです。
しかもこの人脈。。「信頼関係が強固になってる人脈」なので相当なリーサルウェポンになります。

このブログは不動産ブログなのでこの方法論を書いていちいち解説しませんが取りあえず騙されたと思って自分にとって大切だと思う人には相手から気味悪がられるくらい尽くしてみてください。


さて、話が逸れてしまいましたが、
ワタクシにもやっと公開相談メールが来ました。

必殺さんみたいに「お答えします！」ってやってみたかったので今日のネタはこれでいきますｗ。

ご相談内容

狼さま

いつもお世話になります。
一つ相談があり、ぜひともブログのネタにしてください。(私の名前は匿名でお願いします)

某都内の物件を売却しようと思い、楽待で査定してもらい、とある六本木の小さな不動産会社さん経由でレインズ掲載が始まりました。

すると、池袋の某東〇リバさんからお手紙が届き、売却のお手伝いをしたいとのこと。

この某〇急リバさんの目的は何なのでしょうか？元付けになりたいということでしょうか？

レインズ掲載見てお手紙なんていう手法って何か意味あるのか？？営業手法として古臭い印象があり疑問です。

そして、オーナーとしては面を広げる意味ってあるのでしょうか？

ちなみに売却物件は都内ですが、再建築不可の物件なので、そう簡単には売れないから面を広げる意味は薄いと思ってるのですが、、、

狼さんの楽しい辛口回答をブログでお待ちしております。


お答えします（なんか気持ちいいですねｗ）

これはおそらく一般媒介でレインズ登録されたために他業者さんも「俺も元付けになりたいじゃんｗ」って思ってお手紙書いてきたのが約30％くらいの意図です。

しかしホントの目的である７０％の部分の意図は違います。

都内で再建築不可の物件ということは売り出し金額は1億以下だと思いますが再建築不可ってことは見た目の利回りはそれなりにいいはずです。（同様に利回りのよさげな借地権物件なんかもよくこの手の手紙が来ます）

ってことはこれを「再建築不可って文字を小さくして」ネット広告に掲載するとあーら不思議。。
問い合わせの電話とメールがガンガンくるんです。（これを「反響」といいます）

仲介さんは普段、契約業務とかしていないとき、この反響がどれだけ取れるかってのも査定対象になりますので普段からレインズをチェックして「お！この物件なら反響来そうなんじゃんｗ」って物件を絶えず物色してます。

ワタクシのブログでも書いてますがこれが専任媒介だと所有者に電話しても「専任業者さんに聞いてくれ」と軽くあしらわれてしまうので今回のように「一般媒介」「都内」「1億以下」っていかにもプレーヤーが多そうな物件はぜがひでも自社HP・楽待・ケンビヤなどの広告媒体に掲載して反響営業の材料にしたがるんです。

で、この物件、、
手紙をわざわざ書いて送ってくれたと思いますが、この物件が売れるか売れないかと言う話になるとまるで別問題です。。

この物件はすでに楽待に載ってる時点で「広告掲載可能物件」ってことですから所有者とコンタクトさえ取れれば一般媒介も取れる可能性が高いです。

イコール・・・自社でもオトリ広告に使えるじゃんｗってことになります。

要するに撒き餌広告として反響の電話が鳴り「この物件はこんなザマですけど弊社では弊社独自の「華麗なネットワーク」でお客さまにぴったりな物件をご提案しますよ」っていう反響営業の材料に出来ちゃうんです。

自社のHPも売り物件が動いていないとそのうち見てる人が遠のくのでいかにも「弊社は物件がたくさんあるんです」って見せとかないとダメなんです。

今回の相談者さんのところに届いたお手紙。。

本当の意図はこういうところにあります。ご用心。。。と。



そんなわけでそろそろ飛行機のお時間です。。

なお明日、明後日はブログお休みします。（facebookではフル稼働で熊本レポやりますｗ）


来週月曜日、、またここでお会いしましょうｗ。
では皆さんよい週末を。。


くまもんグッズたくさん買っちゃうんじゃんｗ

賃貸併用住宅について考察してみました。。。

ここのところ、、おにぎりの夢ばっかし見るんですのｗ

こんにちは。

梅雨の中休みですが、、暑苦しいですね。。。

本日は午後から契約なのですがそれまでの間はどこにも出掛けず体力温存ですｗ。（週末のことを考えると無駄に体力は使えませんｗ）


さて、ワタクシ、明日の夕方から熊本に飛んでいくのですが今回の熊本セミナー、、

なんと90名近くのお申込みだったそうです。。（汗）

去年が60人くらいでしたから今年は1.5倍増。
とてもありがたい話ですが逆にプレッシャーも掛かりますｗｗ。

話は変わりますが最近やたら「賃貸併用住宅」がもてはやされてると聞きかじりました。（誰がそんなこと言ってるんでしょうか？）

たしかにメリットもあるので全否定はしませんが個人的見解として言わせていただくとちょっぴり危険なギャンブルにしか見えません。。（っていうかこれは不動産投資って言っちゃ・・いや、やめときます。。）

ワタクシも過去にこの手の物件を扱ったことがありますが大体、最終的な終わり方は「こんなややこしい物件、値段付けらんねーよｗ」って感じです。

賃貸併用住宅の要件として自己の居住部分が全体の床面積の半分（金融機関によっては30％程度）というのが条件です。

他にもいろいろ条件が付きますが大雑把に言えばこれをクリアすると住宅ローン（低金利、長期返済）が使用可能になります。

もちろん賃貸併用ですから建築当初はご自身もここに居住して賃貸部分の収入で住宅ローン返済出来るわけですから返済後はその賃貸収入がまるまる入るし住宅ローンはその頃は完済して悠々自適な生活・・・って夢を描いてるんじゃないかと思います。

当然ですが、新築する時期はお子さんもまだ小さいでしょうしご自身も健康です。
きっと素敵な老後の夢を描いているんじゃないかと思いますが実のところその夢は結構な確率で打ち砕かれます。（ワタクシ個人では賃貸併用住宅で見事完走を果たした人って見たことがありません）

賃貸併用の組み合わせで代表的パターンが

自己の住居部分+シングル用ワンルーム

ではないかと思いますがこのパターンに行く着く理由は「賃貸する部屋を細かく切らないと高い賃料で貸せないから」ではないかと思います。

まずこの単身者ってのがクセモノです。

大体、自己所有部分はファミリー世帯ですがここに生活習慣が違う層が紛れ込むとこのファミリー世帯にストレスが掛かるんです。

マンションでシングル層とファミリー層が混在するのがありますがこれの分譲型では実はあまり存在しないってご存知ですか？

マンデベは分譲する時こういう組み合わせではお互いがストレスを感じてしまって分譲自体が売れなくなる危険がるのでこういう混在型のマンションを建築するのを嫌がります。

集合住宅の基本ですが長く住んでもらうために同じような属性の人が住んでてくれたほうがコミュニティーとしてちゃんと機能するのでそういう組合わせになるように設計します。（参考までにタワーマンションなどは縦方向のコミュニティーを構築するのが物理的に無理なので下層階をシングル～プチファミリー対応の床面積にして分譲単価を上げて付加価値の高そうな上層階は広めに作ってってのが可能なので混在型でも建築しちゃうんです）


賃貸仲介をやってた頃によくあった話ですがシングル層の入居者は基本的に「オーナーと同一建物に居住する」ってのを嫌がる傾向があります。

賃貸仲介の現場では部屋の間取り図を見せて案内するのが基本ですので現地に案内するまで「実はオーナーがすぐそばに住んでる」って話はあまりしないで内見に連れて行きます。

賃貸併用の場合、現地について建物を見せたときに決まって言われるのが、

「あれ？隣は大家さんが住んでるんですか？（暗い視線）」

気にしない人は全く気にしませんが気にする人はとことん気にします。

まして最近の若い単身者層の方ってそういう人付き合いが苦手です。
となりに大家さんが住んでるとなんか面倒臭そうだな・・・って敬遠される可能性が高いです。（ってはこれって近隣のそうじゃない物件と比較したら相当なハンデです）

新築の頃はプレミア感もあってそこそこ入居者はつくかもしれませんが数年後、近所にオーナーが住んでない普通のレジが出来てしまったら・・・どっちのレジが埋まりやすいと思います？

そこでオーナーは考えます。
「家賃下げて募集すればいいんじゃんｗ」（某空室コンサルさんのお話を参考に書かせていただいてます）

「返済は家賃収入で」って計算して建てた物件ですがこのあたりから微妙に収支が狂ってきます。

その頃には小さかったお子さんが私立の学校に行くなんてことがあります。
（賃貸併用を建てるって人に多いのですがそこそこサラリーマン属性もそこそこ高くサラリーマン収入もいいので奥様もなんとなくそんな上昇傾向の方が多いです）

また田舎のご両親の健康面での不安が出てくるのもこの時期からです。

一家4人で楽しく暮らすっていうのは永遠には続かないってことがなんとなくわかってくるのもこの時期です。
（「パパ大好き～」なんて言ってた小さかった時のお子さんはこの頃には最近お父さんとは口もきいてくれません）

気が付かないうちに幸せのレールはちょっとづつずれ始めているんですが隣に住んでる単身の居住者の回転も速く2年すると更新することなく退去を繰り返します。その度に原状回復するのですが2年分の家賃をいただいても退去すれば最低でも3か月分くらいの原状回復費用が掛かりますから相対収入は1年9か月分の収入です。

「なんか隣の居住者でゴミを決まった時間に出さない人がいるのよねー」と奥さんが言い出した頃、すでに賃貸部分のスラム化が始まってるなんてこともあります。


これは墓場まで持って行こうと思ってた話ですが・・・

今から6年前。
賃貸併用住宅を新築したオーナーさんの建物の賃貸部分で当時流行ってた「混ぜるな危険自殺」がありました。

自分が住んでいなければ多少は我慢できたかもしれませんがオーナーの奥様、、「自分の家で自殺されちゃったみたいでなんか気味が悪い」とさっさと引っ越してしまいました。

その後、売りに出されましたが心理的瑕疵のある物件ですから残債も相当残ってしまい結局手出しとして貯金を切り崩して売却してしまいました。。

自分の居住する建物を他人に貸すリスクって話なんですがこれを返済期間中ずっと負わないといけないってことはきっと誰も説明してくれはしないでしょう。。。


さて話を戻しますが、
建物は自身でも居住しているので新築の頃から毎日同じ光景です。
気が付かないうちに老朽化も始まっているのですが住んでるとなかなかそれに気が付きません。

オーナーさんが隣に住んでると住人さんも「最近、エアコンの調子が悪くって」とか「お湯が出なくなる時があるんですよ」なんて直接、苦情を言い出すのもこの時期。。

賃貸併用は大体、ハウスメーカーで建ててることが多いのでそういう修繕などはそのメーカーに頼むんじゃないかと思うのですが元々、その費用は割高です。

また、当初家賃保証なんてつけてると「建物も古くなってきたのでこれからは段階的に保証賃料下げますけど、、なにか？」って言い出すのがこの手のメーカーです。

「新築時の収支計算書には家賃下落率が書いてあったのはなんとなく覚えているけどこんな下落率計算だったけ？」

ハウスメーカーは建ててから10年くらいするとこの建物には興味と言うか儲けどころなんてありませんからボチボチぞんざいな扱い方をし始めます。（これは契約書に書いてないので後で知ることになりますｗ）

ダラダラ長くなるのでオチを先に書きますが、要するに新築時の家族構成って返済期間の35年間のうちにちょっとづつ変化していくのでいずれはこの賃貸併用住宅じゃその家族要件に追いつかなくなってくるんです。

そこでオーナーも考えます。

ローン残債も減ってきたし売却を視野に入れてみようかな。。。と。

ここで問題になるのが構造です。

RCで建ててればまだ次に買う人もそこそこローン年数が長く取れるので運がいいとここで逃げ切れます。
しかし最近の賃貸併用はS造か木造が多いです。（建築費と収支が合わないのでこのパターンになるんですけど）

まぁ、世の中にはそれでも近所の物件だし現金で買うって人もいます。（郊外の土地でやっちゃった人は・・・そういう人が登場するのを気長にお待ちください）

それともうひとつ構造で問題があります。

自己居住の部分の使い道です。。。

うまい具合に「次も賃貸併用で」と考えてる人が現れてくれればいいですが中古の賃貸併用住宅（特に木造系）ってあまり人気がありません。

最近はこんな物件をシェアハウス化して運営するって人もいますが将来的にこのシェアハウスにも法の網が掛かるでしょう。（まだシェアハウスで大きい火災事件が無いので法整備はまだ遅れてますがそのうちに間違いなく規制が強化されると思います）

構造上、この自己使用部分が広すぎて貸すとなったら貸しにくいってことがよく起こるんです。。

20㎡ちょいの部屋なら賃貸需要もありますからいいですがそんな部屋と一緒に80㎡とかのファミリーの部屋が混在したらそこに住むファミリー層の入居者さん、、ワタクシにはどんな家族なのか想像が出来ません。。（言ってる意味わかりますか？）


「都内では新耐震以降のRCレジ物件で10％を超える利回りの物件なんて無いしあっても競争ですぐ無くなるよ」って言われている物件が実はこのタイプであることが多いんです。（全部似たような部屋なら貸しやすいから利回り7％でもすぐ売れちゃいますってｗ）

こういう物件がマーケットに出てきたときにワタクシもその資料を見ていろいろ考えますが「なーんでこんな無駄に広い部屋を作っちゃったんだろーねー」って思いながらその無駄に広い部屋の使い道と賃料設定について悩みますｗ。

「いっそコンバージョンでもして部屋を区切って細かくしちゃおうかな」とも考えますが構造上そういう風にあらかじめ作ってるオーナーなんてほとんどいません。（だって最初からそんな想定してれば売るなんてことなかったでしょう）


もし今の時点で「賃貸併用住宅でもやってみっかなー」ってお考えの方がいたら

①15年後くらいの家族構成を予測する（子供が自立したり両親が同居するなんて可能性も考えておく）
②賃貸部分のエントランスと自己使用のエントランスを出来るだけ目が合わないように設計する
③賃貸部分と自己使用部分を分離して売れるような設計の検討する
④自己使用してる部屋をあとで間取り変更出来るように設計の検討する
⑤自己使用部分に水回りを増設出来るようにあらかじめ配管を埋めておく
⑥新築時から家賃保証のお世話になることなくマスターリースで強気で貸すｗ
⑦出来ればS造、木造じゃなくRC造で建てる

なんてことを頭に入れておいてメーカーが作ってくる設計図面を見てください。（こんなこと書いてるといつまでも終わらないのでざっと思いつくだけ書いてみました）

賃貸併用ってのはある意味、新築区分マンションと同じ要素を持ってます。（35年ローンが終わったらあとは全部利益になりますって言いますが、、そのころには廃墟になってますってｗｗ）

あと最近、不動産業者でもなくハウスメーカーでもないやつがやたら「賃貸併用はええでー」と吹聴しているそうですがほぼ間違いなく何かしらのタイアップです。

少なくても賃貸併用を検討してる人の味方ではないってことをお忘れなく。。。。


この話、ウケがよかったら続編書きます。。


なーんかネガティブ度全開なんじゃんｗ

損得勘定。。。。

昨日からおにぎりネタが頭から離れないんですのーｗ


こんにちは。

本日6月26日はあの赤井親分のお誕生日。。(実はこの話、朝、FBで知りましたってのは内緒ですw)

本来でしたらいつものように六本木辺りのお店を借り切って旅団員100人くらいで親分をボコボコにしての生誕祭を派手に開催するところなのですが(狼旅団ではシャンペンタワーはデフォですw)、、、親分は現在、遠く異国の地で勉学に勤しんで(ビールばっかり飲んでるとの報告もありますがw)いる最中なので何のお祝いも出来ません。。

ま、そんなわけでとにかく今日はめでたい日なんです。

誕生日といえば我々不動産業者たるもの大体、行きつけの飲み屋(ここでは女の子がいるお店を「飲み屋」と定義します)があるんですがワタクシの主戦場はと言うと池袋。。(単に家に近いって理由で最近はこの辺に落ち着いてます)

この手の商売の女の子ってのは不思議なもので一年間に誕生日は4回ほどあります。。。

「来週、ワタシ誕生日なんだけどお店に来てくれる？」(ホント、このセリフと「なんか飲み物頼んでいい？」ってセリフ、、、イヤッってほど聞きました)

もしかして「お店での女の子の年齢」と「外で聞く女の子の年齢」が10歳くらい違うのって一年で一気に4歳も年を取るからなんでしょうか？(我が主戦場の池袋に於いては21歳の女子は実年齢30歳くらいだそうですw)

戦略上、女の子からすれば自分の誕生日を口実に足げにお店に来てもらいたいからなんでしょうけどこっちからしたらその度に足を運んではいいカモです。(「誕生日にお店に来て」って言いますけど誕生日くらいお休みして彼氏と一緒に過ごすって選択は無いのでしょうか？)

あ、そうそう。。もう一つありました。。
ワタクシ、彼女達からどう見えてるのかよくわかりませんが初対面の女の子から大体言われるセリフ。。

「家のパソコンが調子悪いんだけど、、今度直してくれませんか？」

・・・

確か、最初の軽い自己紹介で「お仕事はなにされてるんですか？」「えぇ、、不動産屋なんですよ」と会話してるはずなのですがいつのまにかDELLのサポセン勤務と勘違いされてます。。。(って言うかオマエはニワトリか！って話ですww)

外見がなんとなくオタクっぽく見えるんでしょう。。いいんですよ。。そんなの慣れてますから。。(でも二度と指名はしませんよw)

むしろ見た目不動産屋に見える方が不利益をこうむることも多いですからワタクシの場合、こんな風に見えてる方がいいのかもしれません。

さて、最近の不動産屋さん。。
金融業界か流れてくる人も増えて生真面目な人も増えましたがちょっと前は結構、刺青率高かったんですｗ。

ま、ファッション感覚でTATOOっぽやつなんですが、今でもたまに見かけます。

例えば、、契約とかでペンでモノ書きしてる時に仲介さんの指の根本をよーく見てください。

指輪みたいな刺青してる人が良くいます。


あと、夏に絶対半袖シャツを着ない人っていますけどこれも後ろからよーく見てください。

たまに青いお絵かきした人、、見かけますｗ。


「あちら側のおっかない世界」からやってきたって仲介さんはさすがに今時は絶滅していませんが「昔不良だった」って仲介さんはまだ相当数生存してるしなんとなく見ててわかるものです。

最近は金融機関も「反社チェック」が厳しいので仲介会社の交友関係もきちんと洗います。
不動産会社などで変な交際とかしてるとすぐに取引停止になるのでそんな仲介さんに引っ掛かって買い付け入れたけど融資で滑ったってことのないようにしてくださいｗ。

あと不動産屋さんの自慢話的なやつで「俺、〇〇と先週飲んじゃってさー」とか「〇〇さんは親友です」ってお客さんにもベラベラしゃべる仲介さんがいるのですが実はこれ非常に危険な話なんです。。。

不動産屋はあまりそういう話をしない方がいいって典型的な話で先日こんなことがありました。

この仲介さんの名は仮にPさんとします。
このPさん、、やることが派手なので周りの友人も結構派手な人が多いです。

当然交友関係にも芸能人とかいるらしくワタクシも年がら年中「昨日〇〇と朝まで飲んだんだよｗｗ」と自慢してました。

規則正しく夜11時半に就寝のワタクシ、、夜中の2時にこのPさんから「よー、、狼ー。。今から麻布の〇〇って店来れる？」と無茶言われてました。（ってかそんな時間まで起きてるわけないじゃん。。と）

ワタクシの経験上ですが、芸能人の交友関係には大体、あっち系の友人がいるもんです。

業者間でも「〇〇と〇〇は（結構有名なタレントです）〇〇系だからやばいよ」って話よく聞きます。（実は不動産屋はこういう自慢はあまりしません。。自慢してもロクなことがないんですｗ）

このPさん。。
そんな話を自慢げにお客さんにまでしゃべってたみたいである日、このお客さんの融資をやった際、よりによって銀行の担当者に「今度〇〇のお店行かない？〇〇なんていつも来てるんだよｗ」とやらかしたそうです。

この〇〇さん、、言うまでもなく〇〇連◯関係者ですｗ。（業界で知らないやつの方がめずらしいです）

これで銀行の担当者にこの仲介さんの背景を全部調べられてしまい結局、この融資はストップになりこの仲介さんが持ち込む物件は全部アウトになりました。。（全部ですよｗ）

最近の金融機関はこういう仲介さんを見つけるとすぐに取引停止にするのでそんな仲介さんにうっかり当たると「そんな仲介さんとお付き合いのあるお客さん」と認定されて通る融資も通らなくなるなんてことがあるようです。（恨まれると困るのでここは核心的には書かないようにしますｗ）

つまんない自慢話ひとつでも融資担当者さんはよーく見てます。

だからなんです。
最近はちょっとでも「反社会」っぽい気配がするとアウトなので我々不動産屋は出来るだけ暑くてもネクタイ着用なんです。。(ネクタイしてるからって大丈夫ってわけでもないですけどw)

しかし、、いくらネクタイしててもさっきみたいに指の根本に刺青なんかしてたら・・・。（ホント、よくいるんですｗ）

ま、あれです。
風貌からして飲み屋でサポセン要員と見られがちなワタクシ、、

ワタクシみたいに醤油顔でオタクっぽく見えるとどこから見ても「反社会的素材」には見えないのである意味、お得な顔なんだと言い聞かすことにしてますｗ。


えぇ、、飲み屋では損してますが金融機関にはワタクシ、結構ウケがいいんですよ。。。と。（全然自慢になってません。。むしろ泣きたくなってきました。。）




俺様のヒザで存分に泣くがいいんじゃんｗ

おにぎり。。。

必殺さんが本気出さないうちはここに居座るんですのーw


こんにちは。

昨日は夏以降に売り出し予定の物件の調査で都内を暗躍してました。

ワタクシに販売を依頼するってことは「死ぬほど高く売ってくれ」って意味合いだと思います。

そんな熱い期待に応えるべくワタクシ、その物件の売りになりそうなポイントを徹底的に見つけます。

しかし物件によってはそうやすやすとセールスポイントになるところが少ないって物件も少なくありません。
そんな一度二度くらいじゃなかなかセールスポイントが思いつかないような時は見つかるまで何回でも現地に行って考え抜きます。。（この作業があるから売り出しまでやたら時間が掛かるんですｗ）

てなわけで昨日は一気に3現場見てきましたが品川～中目黒～最終の目的地、浅草橋に着いたのは夕方の17時。。（夏の時期はこんな時間でも日が高いのでゆっくり現調出来るってもんですｗ）


浅草橋と言えば昔、1年半掛けてほぼ満額で売り抜けた専任物件がありました。
台東区は用途地域上の「商業地」が多くブルーマップを見ても真っ赤か。しかし路線価は23区屈指の低価格ｗ。

その時の専任物件も売値21000万に対して銀行評価額はなんと9000万。。。（土地、建物合算でこれですよｗ）
23区で土地が狭くてやたら背の高い建物が乗っかってる物件ってのは大体がこんな評価になるので都内でフルローンが出にくいのって納得です。。

ワタクシ、物件調査の時は駅からの動線を売りにすることが多いので駅から現地までの写真をたくさん撮っておきます。当然あちこちでシャッターを切ります。


駅前にてパチリ


線路際でポチリ

大体、ワタクシが一件の調査で撮影する写真枚数は約100枚から200枚。。（デジカメじゃなかったらこんな枚数は撮れませんｗ）この中から厳選したベストショット10枚前後が売り出し広告に載ります。

昨今の物件はこの写真が命です。ここで手を抜くと強烈な指値を経て売れずに不良在庫と言う名の出涸らし物件と化しますｗ。


さて、、
そんな感じで写真を撮りまくり、現地に向かおうとしたら・・・


あれ？


なんかファインダーに変なものが写ってるんじゃんw

写真右あたりに変な看板がｗｗ。。。

正面に回ってみると・・・

え？ここゆう・・・？


さらに接近を試みると。。。



あれ？なぜか狼旅団ステッカーがwwww


しかも店頭の立て看板には



をを！！これはしょぼくれんステッカーwwww


もしかして

ここゆうって・・・cocoyouさん？

ワタクシ、旅団員さんの職業ってあまり聞いたことがないのですが(やげさんなんていまだに何の職業か知りませんw)cocoyouさんも何となく専業大家さんって勝手に位置付けてましたw。


まさかこんなところでおにぎり握ってるとは。。。。

そうとわかれば突撃です。


「たのもーーーー」


すると中から驚愕の顔のcocoyouさんがスッと出てきました。(ccoyouさん、「なんでお前がこんなところにいるんだよw」って顔してます)

こ「団長・・・どうしてここに・・・？」（ってかワタクシはなんでここでcocoyouさんがおにぎり握ってるのか知りたいですww。）


お「物件調査に来たら変な看板があったから覗いたんだよ。なにこれ？なんでおにぎり握ってるの？」


cocoyouさんもいきなりのワタクシの来訪でテンパってますｗ

こ「えーっと、、ま、なんですからおにぎり食います？」

いやいやいや、、、ゴメン、まったくわけがわかりませんwww


こ「実は隠してましたが私、おにぎり屋も経営してるんです」

そうですか。。cocoyouさんはおにぎり屋だったんですね。(しかも旅団ステッカー(未公認)まで張り出してw)



あ、そうだ。

せっかく旅団の息の掛かった人がおにぎり屋さんならこんなお願いダメですか？

お「狼旅団オフィシャルおにぎり作ってよ」

狼旅団ブログの読者も都内だけでたぶん1万人くらいいるはずだし(若干盛ってますw)狼旅団オフィシャルショップに認定したら売り上げもアップするでしょう。。(たぶん、、)

オフィシャルショップ認定するからには裏メニューで「狼旅団おにぎり」くらい作ってくれてもいいんじゃんw。


すると

こ「えー、、、それは困りますよ。。売れるかどうかわからないモノは作れないっす」


真っ当にご商売されている人ならではの模範解答。。
売れるかどうかわからないものを開発して死に絶えた企業家はこの世にたくさん存在します。

しかし今回の依頼者はワタクシです。

別にcocoyouさんが儲かるとか儲からないとかってのは別次元のお話ですｗ。（ワタクシがモテるかどうかが肝心なんです）

お「狼旅団と言えば「唐揚げ」だから唐揚げ主体のおにぎりに狼マークの焼き海苔でいいよ」（cocoyouさんの無駄な抵抗なんざ聞こえませんｗ）


こ「え？唐揚げ使うって話ならすでに「てんむす」って商品がこの世に存在してますよ」（全然、目が笑ってないのは気のせいでしょうか？）

cocoyouさん、、そうは言いますが、、なんか乗り気にも見えなくもありませんｗ

しばし沈黙のあとcocoyouさん、、合羽橋の焼き海苔屋さんに「狼の形した焼き海苔っていくらくらいしますかねー」って電話してくれました。。

しかし、、
なんでもこういう焼き海苔はとても高いそうでこんな海苔を使ったらとてもじゃないですけど原価が高くなるそうです。


そこでここをお読みの方にご相談です。

どんなおにぎりがいいでしょうか？
（しぶしぶでも商品化してくれるとOK取りましたの素敵なご意見お待ちしてます。。）

あとこの商品、、何回か試作段階を経て商品化しますが商品にはもれなく「狼旅団缶バッチ」が1個付く予定ですｗ


こんな話をして帰ってきましたが帰り際のcocoyouさん。。

思いっきり迷惑そうな顔してたのをワタクシ、見逃しませんでしたｗｗ。



商品化しても売れなかったら一週間で打ち切りらしいんじゃんｗ

鳥貴族。。。

あと6時間くらいでいつもの定位置に戻りそうなんですのーw

こんにちは。

土曜日に実施した狼旅団世論調査。。

結果は以下の通り

小さくて見えにくいですが200拍手の大台ですｗ

ってことは最低でも100人くらいは狼ファンの方がいらっしゃるって言う計算なんですが、、えーっと、、それとポチ数ってのは必ずしも一致しないんですねw。。。（「別に順位なんてどうでもいいしって方が多い」という結果でしたｗ）

密かに目標としていた200拍手までいったので昨日、娘2号に新しい缶バッチのデザインを発注しました。（「パパ、、私もうすぐ期末試験なの知ってて頼んでるの？」とか言ってましたけど学校の勉強と父親がモテるかどうかを計りにかけたら自ずとわかるでしょw)


さて、話は変わりますが
ここのところの買い付けラッシュ。。

物件によっては満額買付けのモノもありますが時に「さすがに満額買付ってわけにはいかないかな、、、」ってこともあります。(ワタクシを以ってしても全部満額買付けが入るわけでもないんですw)

しかし、、そういう物件でも土壇場で一滴の水も出ないような乾いたぞうきんを絞るようにネチネチと価格を吊り上げる工夫をするのも元付仲介の重要な仕事です。

ワタクシ、この微妙な指値での買い付けをいただいた時にすぐに売主さんに報告するのではなく相手仲介さんに

「この金額だともしかしたらダメって言われるかもしれないので念のため買主さんにあとどれだけ上に買い上がれるか打診してくれませんか？」

と伝えておきます。(売主が許容している指値の範囲内でも、、です)

だって100万の指値を跳ね返せばそれだけ売主さん、儲かるじゃないですか？(「攻めダルマなオオカミ」とでも呼んでくださいw)

このくらいの指値差になるともうあとは仲介さんの手数料調整とかでも成約に持って行くことも可能っちゃ可能ですが逆に買い側の仲介さん、、

「ここまで来たらあと一押し、、、」とも思ってくれます。

ワタクシ、、ここも微妙な駆け引きやるのが好きですw。(ホントはこの前段で言っておかないといけない魔法の言葉があるのですがこれは次期セミナーネタなので内緒ですw)

仲介さんによっては「もしかしたらこのくらいの指値でも良いっていうかもしれせんから今回の指値は微妙に強めに行きましょう」と買主さんに言ってるかもしれません。。(ま、大体、こう言ってるもんですw)

ここでワタクシこんな感じで仲介さんに提案します。

「売主さん、、今のところ98%はご納得していただいているのですが・・・(沈黙)・・・どうでしょう。。ダメもとでもいいのであと100万をお互い歩み寄ってさっさと決めちゃいませんか？」

この98%って部分が非常に重要です。（100％じゃこの金額で決まっちゃいます）

不思議なものでこの数値くらいのところって頭では納得はしてるんだけど・・カラダが納得していない風に聞こえるんです。。(でもこれでも納得する準備はしてるんだよって感じにも聞こえます)

もちろんこれは相手仲介さんとの呼吸があってないと非常に危険な技です。

仲介さんがこのデリケートな部分を変に解釈して買主さんに伝えると、、

「なんだよ、こうやって価格をズルズル引き上げるんじゃねーのw」

と誤解されることもあるからです。


一度誤解されちゃうとほぼ決まりかけてた話が根底から吹っ飛びます。

2億くらいの物件でわずか50万の指値差で話が吹っ飛んだらそれはエラいことです。(策士どころかこれじゃ詐欺師ですw)

風船に直接針を刺さないようにそっと手を添えて割れないように・・割れないように・・・最後のクロージング。。。この作業、、ワタクシ、やってて毎回とてもシビれますww。

ここで気をつけたいのは「買い上がった買い付け証明をもう一度出してください」って言わないこと。

杓子定規に「すみませんがもう一度買い上がった金額で買い付けくれませんか？」とやると気の短い買い手さんだとここらあたりでキレる可能性があります。(そんなの契約書の数字を見せれば大丈夫なんです)

一昨日いただいた買い付けもこの作戦で無事100万アップに成功しましたが駆け出しの頃、この作戦で大失敗したことがあります。

12000万くらいの物件だったんですがこの時の指値は11000万。。
売主さんは11500万ならOKと打診してくれてたので「あと500万くらいなんとかなりませんか？」と仲介さんにお願いしました。

言ってみるもんですw。
ここであっけなく500万の買い上げに応じてくれました。

しかし腹黒いワタクシ、、、

「これだけ楽に買い上げてくるってことは、もしかしたらあと100万くらい吊り上げても乗ってくるんじゃね？」

えぇ、、ワタクシ、ここから更に調子こいて「あと100万・・・」ってやっちゃったんです。。

そしたら買主さん、、ここでブチ切れてしまいました。。(買主さんの性格を把握するって・・とっても大事ですw)

【今日の格言】
指値の買い上げは一度だけにしないと痛い目に遭う

欲張りすぎると話そのものをぶち壊してしまう典型的な例なのですが狙ったところまで買い上がってきたら相手の気が変わらないうちにさっさとその金額で契約してしまった方がいいとその時学びました。。

投資ごとはなんでも腹八分くらいで良しとしておかないとすべてが吹っ飛ぶ可能性があるってお話なんですがこういう話って実際やってみないと力加減がわかりません。。

自己弁護になりますがやっぱりこういう経験というか痛い目を見てこそ一人前になっていくものです。。。

皆さんがもし物件を売るという場面になったら簡単に「うん」と言わずに「うーん、、どうしようかなー」と仲介さんに例の「98%理論」をブチかましてみてください。

仲介さんによっては案外、通りますよ。
(但し、全部が全部ってわけじゃないのでこの判断、自己責任なのは言うまでもありませんw)


あと宣伝です(必殺さんのブログからパクってきました)

今週末の土曜日
狼旅団＆必殺大家人ライブセミナーします！

詳細は、

　二人のマイクパフォーマンス及び漫談が
おしゃれなライブハウスで繰り広げられます。
抱腹絶倒、阿鼻叫喚間違いなしです。
食事は、中華＆イタリアン　飲み物は、カクテル等飲み放題です。
定員がありますので参加表明は、お早めにお願いします。

場所：セカンドサイト最上階　
会費；セミナー3,000円　懇親会5,000円
住所：熊本市中央区花畑町13-10
時間：セミナー12:00受付開始　12:30〜18:00
懇親会 18:30〜20:30
連絡先:guen07あっとgmail.com
担当幹事 グエンさんまで

あと若干名の空きがあるとのことです。
お時間がある方は是非ご参加ください！

必ず笑わせます！！（なんのセミナーやねん！）



本日は旅団指定居酒屋「鳥貴族」でジャンボ焼き鳥しこたま食うんじゃんw