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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
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不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

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remさんちの新築レジ見て来ましたー(サブタイトル:ルビーの指輪)

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セコムしてますかー?ですのw


こんにちは。

今日は先週出掛けてきたremさんの新築見学会のお話です。。

今回新築を手掛けたremさん。
新築やってると言う話は聞いていましたし今回の現場の監督さんはうちの新築レジの時と同じ人だったのでその監督さんから「今、頑張って建築してます」と聞いてたのが今から2年前。。。

大体新築RCの工期は設計段階から計算しても1年半くらいあればなんとか出来るものですが・・・なにやら今回の物件、、相当苦労して手掛けたらしいです。


横浜のとあるJR線の駅から徒歩5~6分の場所にある本物件。

ロケーションがやたら交通量の多い交差点のすぐ近くなので道路使用許可がなかなか下りないわ、公道部分の水道管接続の許可がなかなか下りないわ、ボーリングやったら固い岩盤らしきものにぶち当たるわととにかく苦労の連続でここまで来たそうです。(最後は施主自ら警察や役所に直談判しにいったそうですw)

詳細を教えてもらいましたが、ワタクシじゃ途中で根を上げてしまうレベルのお話しでした。。(こんなに苦労して新築やったのかよ・・と。)


ということでまず外観から写真アップします(remさん承認済み)
外観
写真じゃわかりにくいですが建物の青がとても映えてます


エレベーター
さて、、エレベーターをあがり部屋に行くと


玄関
まず玄関のサイズにまず驚きました。(靴4足置いたらいっぱいいっぱいです)

下駄箱はそこそこ大きいので靴の収納には困りませんがこの物件は34㎡程度の1LDKのDINKS仕様。。
これを見ただけでワタクシ、今回の施主さんの意気込みというか「どうやって部屋を広く貸すか」って気合いが垣間見れました。。

ワタクシも賃貸面積で稼げないものは出来るだけ排除したい派なのでこういうスペースをいかにしてやり過ごすかってのは非常に興味あります。

部屋に入ると、、あれ?なんだろう。。
うちの40㎡越えのレジより部屋が広く見えるぞwww
出窓
見た目で42㎡くらいに見えます。。

実はこれ、施主さんが今回やってみたキモの部分。。

出窓作戦です。。。

今回の物件。
ラーメン構造なので窓などの開口部が大きく取れるので窓もかなり巨大な窓ばかりくっついています。
その窓を出窓化することにより実際の部屋の面積より広く見えちゃうという工夫を今回は凝らしてます。

最初の全体写真を見ると全部の窓が出窓になっていてこの出っ張りのおかげで部屋が広く見えるというマジックですw。

お恥ずかしいお話しですが、ワタクシ、「床面から30センチから上の窓なら出窓として部屋の容積換算しない」ってルール知りませんでした。。(知ってたらこの作戦、絶対採用してました。。とほほ。。)

この30センチの高さ。
ちょうどこの出窓に腰かけて外の景色を眺めつつ読書なんてシチュエーションも可能です。

えぇ、、これって賃貸の案内の時の「殺し文句」になるはずです。。。w

ただこれだけ採光面積が多いと省エネ法に引っかかるので窓すべてが複層ガラスになってました。
ま、元々下の道路は交通量が多いのでどのみち複層ガラスにしないと防音出来ないですからここは思い切ってよかったんじゃないかと思います。


で、部屋の中はこんな感じです。
モデルルーム2

モデルルーム1

実はこの上2枚の写真の部屋が「ダメ部屋(部屋の形状が台形っぽいんです)」らしき感があるんですが、全然ダメ部屋に見えません。。


実はこの部屋にももう一つワタクシが逆立ちしても思いつかない工夫が施されています。。
景色
なんか外の景色がやたら大きく見えるんです。。。

こちらの写真をご覧ください。
段差ベランダ
ベランダにわざと段差を付けてます。

この段差。
部屋からの景色を大きく見せるべくベランダにわざと段差を付けてベランダの開口部を下げているんです。。

こうすることによってベランダの手すり部分が低くなるので部屋から外を見ると外の景色がとても広く見える。。。と。(これだけで工賃50万/部屋アップらしいですww)

そこまでしても部屋の広さにとことんこだわる施主さんの姿勢。。
とてもじゃないですけど普通のイチ大家さんのやる芸当じゃありませんww。

これ以外にも部屋同士の壁を150ミリから120ミリの防音壁をこさえて30ミリ部屋を広げるという小技まで駆使してるそうです。。


あと、各部屋のキッチンは全部オーダーで製作したキッチンです。。
キッチン
これだけでもワタクシが新築やった時よりメチャメチャ進化してます。。。(汗)

正直に申し上げますが、うちのキッチンだってオーダーで40万/部屋掛かってる自慢のキッチンだった(過去形w)ですが、、すでにチカラ負けしてる気がしますww。(20万でここまで出来るのかよ。。とw)

今回の見学会。
現地に行くまでワタクシ相当舐めてましたが、実物を見たら今まで見た中で一番貸しやすい部屋してました。(うちの物件なんてお話にならないレベルです。いやマジでw)

ここまで辿りつくまでに設計の先生と何百回議論を交わしてきたのか想像も出来ませんが、よくもまぁここまでの物件を思いついたものです。

これでも建築的にダメ出しされちゃう部分もあるそうですが、不動産屋的見地で普通に賃貸物件として貸すならこのレベルは業者が建てる賃貸物件より貸しやすいです。(すみません、、あまりにステキだったので気のきいた言葉が思いつきませんでしたw)

今回、この物件の見学会に参加出来なかった人で新築考えてるならこの物件は絶対参考にすべき物件のひとつじゃないかと思います。(ホント、これを見てから新築やった方がいいですってw)


そういや今回の見学会にはやたらビックネームな方がたくさんいらしてました。(しまいには今週末に大阪で会う予定の関西大家の会のゴンさんまで来てましたww)皆さん、事前にどんな物件が出来たのか知っていたのでしょうか?

ワタクシにはこういう情報ルートが無いのでこれからはもっと大家さんのイベントに顔出して情報収集しておかないと時代に取り残されちゃうな・・・と感じる連休でした。。。


「そんなステキな物件、、カネ掛けりゃ誰でも出来るんじゃんw」って思う方もいらっしゃるかと思いますが、

本物件も例の越川グループの息の掛かった物件ですw。

何から何まで豪華絢爛ってわけでもなくデザイナーズ物件として必要最小限のものは惜しみなくカネ掛けてますが賃貸の基本である「見せるところは見せてどうでもいいところはカネ掛けない」っていうDNAは健在ですw。

remさん、ステキな物件見せていただきありがとうございました。


あと、最後になりますが

「やいやい!なんでこういうのを2年前に思いつかなかったんだよーww!!!」

某CM屋さんのオフィスに向かって声を大に叫ばせていただき本日のブログは終了とさせていただきます。(しかし、、わずか2年でここまで新築レジが進化してるとは・・・w)



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募集はまだ始まっていませんが5月16日頃から受付開始予定です。