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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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連休の谷間だし誰も読んでなさそうなので毒吐いてみました。。。 その②

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今日も懲りずに毒吐くんですのw

こんにちは。

最近ワタクシのブログランキングの点数が低い原因って結局のところ「ネタが面白くない」ってことだったんですねw。(昨日のブログの反響を見てそう気が付きました。)

でもあれです。。
こんなネタを毎日毎日書いてたらそのうちホント刺されちゃいますw。

もう少しこの業界で生きていきたいので若干手心加えて控えめな表現になっちゃうかと思いますが今後も狼毒をばら撒き続けるように心がけたいと思います。


さて、そんなわけで本日もそんなネタです。(懲りてませんw)

よく仲介さんが「いい物件はすぐに買い付けが入ってしまうので融資の早い銀行を使わないと無理です」とかってフレーズをよく聞きます。

ある意味正解でもありますが、物件の種別によってはそんなの真っ赤なウソですw。


まずその物件がホントにいい物件なのかが問題です。

何度も口酸っぱく言いますが、そもそもいい物件はネット上には絶対に出回りません。←ここ重要です。

ネット上に出回る物件と言うのは最初にその物件を見た不動産屋さんが料理出来なくてエンドのお客さん向けに情報を出し、それでも買主が見つからないので広く探す意味でネット掲載やってる仲介さんに流す情報です。

普段からクソ物件とかとネット上に掲載して顧客を囲ってるいわゆる「客付け業者さん」はこういう物件を顔を見たことも無いメールで問い合わせしてきたお客さんに「極秘物件」としてばら撒きます。

レインズに載っていないから極秘物件とかいうのはあまり信用しちゃいけませんw。。

実はレインズに載ってる物件なんて日本中を流通している不動産のごく一部。。
レインズ登録するのはその物件を最大限高く売りたいか、もしくは専任取っちゃって自己発見で客付けするのが面倒だって理由がほとんどです。(あとはクソ真面目な業者さんが業法を守るべく載せちゃうケースです)

そんな状態で物件がネット情報を介して不特定多数に出回ればそれを見たお客さんが一斉に銀行に打診して我先にと買い付けを入れるので見た目上、その物件は「すぐ買い付けが入る人気物件」に見えてるだけです。

この物件、、業者側から見れば単に「融資が付きやすい物件」でしかありません。

融資が付きやすい物件=売りやすい物件という図式がいつも仲介さんのあたまにあるもんです。

先ほど「ある意味正解」と書いたのは「融資さえ通ればなんでも買う」ってお客さんが少なくないからです。

融資が通ればなんでもOKってお客さん、、すでに不動産投資がどんだけリスクを伴うかどこまで理解できているんでしょうか。。最近、某ブロガーさんの記事を読んでるととても心配になります。

毒付いて恐縮ですがそれってサラ金でどんだけ融資枠いっぱいに借入出来るのかってのと大して変わりません。。


参考までに今現在、ワタクシのところで2件ほど物件の融資の打診をしてますがその物件、、2か月間買い付けを入れっぱなしでずっとホールドしてます。

えぇ、、一度買い付け入れた以上、他社さんなんかに情報なんて流させません。(力ずくで止めちゃいますw)

もちろん仲介さんによっては売主さんの意思を尊重して「買い付けが出た順」とか「決済が早い順」とか「金額が一番高い順」なんて事もありますが、元付けの仲介さんと強力にグリップ出来て、かつ買主さんが絶対に決済出来るという確たる信頼関係が出来てればこんなのどうにでも出来るってもんです。


言ってみればこれが仲介業者の営業力ってやつです。


顔も合わせたことも無いお客さん相手にいつまでもメール営業だけで集客してる業者さん、、どんなに頑張ってもこんな信頼関係が得られるわけありません。。

また元付け業者さんへの信頼関係構築はとにもかくにも最初の商談(一番最初の売買)を滞りなくやりきることに尽きます。

最初の取引ですべてうまくいけば次も物件を優先的に流して貰えるのでワタクシも出会ったばかりの業者さんとの取引ではそれこそメシも喉を通らなくなるほどまで自分を追い込んで完ぺきに取引出来るように務めてます。

融資を受ける予定の銀行にも事前に打診しますが大切なのは一発目の融資案件は絶対飛ばさないこと。。

仲介でよくいるのですが何でもかんでも銀行に融資打診して「こんなクソ物件でどうやって融資しろってんだよww」って担当に思われちゃうと次の融資の時にイロ眼鏡で見られちゃいます。


そんなわけで、ワタクシ、どこの銀行と取引する時でも一番最初の融資案件はどこから見ても真っ白なやつで勝負します。(え?二番目の案件ですか?そりゃご想像におまかせしますww)

仲介さんとか銀行さんなどに普段からこんな信頼関係を構築してないと転売しても儲かりそうな物件を直にエンド客にぶつけることなんて出来ません。。

ただ、そんな物件、、そうしょっちゅう出てくるわけじゃありません。(あったらうちでも買っちゃいますってw)

普段からマメに電話したりメシ食ったりして些細な情報を集めて「なになに??それっておもしろそうじゃんww」って話を仕入れて来ては水面下で融資付けやって物件が正式に「物件化」した時点でいつでも買い付け入れられるよう準備をします。

これを普段からやってるかやってないかで仲介さんの実力って変わっちゃいます。

こういう「仲介さんへの目利き」が出来る人と出来ない人の差で「いい物件を逃して、くだらねー物件にフルローン付けて買ってしまう」という悲しい出来事が起きます。

不動産屋さんすべての人が不動産のプロだなんてのが幻想なのはご存知だと思いますが、買う側の人はこの目利きが必須なんです。。

見分け方ですが物件に買い付け入れるときに

「この物件買ったあと、いろいろ相談に乗ってくれますか?」と聞いてみてください。

仲介さんの目が泳いだり話をスルーしてきたら・・・要注意ですw。


この他にもいろいろ仲介さんの危険なサインってのがあるんですがあまり毒ばっかりだといい加減刺されちゃうので本日はこの辺で終わりにします。。


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こんなこと書いてる方がよっぽど危険なサインなんじゃんw