逆張りの法則。。。。
ヤニ部屋が埋まったらなぜか駐車場まで埋まったんですのｗ
こんにちは。
不動産投資とか株式投資でよく言われてる逆張りの手法。。
人と同じことやってても儲からないからあえて人のやる逆の事をやれば儲かるって理論だと思いますが、今日はそんな話を書きます。。
今日の主人公は自称「洗練された投資家」Nさん。
この方、ワタクシと同業者なんですが悲しいくらいにやることなすこと裏目裏目の損切り投資家さんです。
実家が資産家なのでその資本をバックボーンにして不動産仲介業をやりながら自身でも不動産投資で物件を買ってるんですが、、、
今回登場の物件も先日、とうとう入居率50%を割り込みました。。（貴方はホントにプロなんですか。。。と。）
本物件のスペック
・福岡県某所
・駅徒歩10分の築浅RCレジ
これを1年間満室保証付きの利回り9%で買って(すでにこの辺からして九州の現役大家さんに笑われそうですけど、、)しまったのですが、
「これからは韓国からも人の流れもあるし震災の影響のない九州が一番なんだよなー！」
と言ってた1年前は鼻息も荒かったのですが満室保証が切れた途端、一気に空室ラッシュ。。。(風船の空気が一気に萎んだ感があります)
「ファンドさんが設定した想定賃料での9%でいつまでも満室が続くわけないじゃん」、、、
とアドバイスしようかと思いましたが、これはさすがに後出しじゃんけん呼ばわりされるので未だに言い出せず。。。で、現在に至ってます。
この方、昔ワタクシの勧めた店舗付きレジを「店舗部分が退去したら怖いから買わない」と言って見送った方なんですがこの物件は現在2回の契約更新で1度だけですが賃料値上げに成功しております。。(だから儲かるって言ったじゃんｗ)
この物件の店舗属性をよく見ないで断ったので「この人、業者のクセに見る目が無いなw」とこの時に気付きそれ以降は「ワタクシなんかより他の仲介さんの方がいい物件出すと思いますよ」とワタクシ、仲介するのをやめたのですがその後、別の仲介さんから世田谷区某所の一部屋が100㎡×15部屋の高級レジデンスを買い、想定利回り(100㎡の部屋を家賃40万で無事に貸せれば想定通りの利回りは10%ですけどねw)に投資してしまい現在のこの部屋のお家賃、、23万円(共益費込み)。。。
物件価格 年収 利回り
72000万・・・7200万・・・10％
↓
72000万・・・4140万・・・5.75％（しくしく・・・）
「今、RCのレジは希少価値があるから高く売れるんだよなー」 (←一体これ、誰の受け売りですかww)
と利回り6%程度で売り逃げを図ってますが媒介業者さんに「各々の部屋が広過ぎるので利回り8%でも厳しいです。。。」と言われてしまい頭を抱えてるというのがおとといの話。。（72000万なんてロット自体が無茶と言えば無茶な話ですが・・）
よくもまぁこれだけ裏目に出る人ってそうそういませんがこの方を見ていて気がつきました。。
要するにこの方の逆張りすれば儲かるんじゃないかと。。。 (「敵の敵は味方」理論ですw)
ということで本日は午前中、わざわざ彼の事務所まで出掛けて今後の不動産マーケット事情をどのように捉えているか聞いてきました。
彼の事務所は新宿にあるんですがここのオフィスはお父様ご所有のビル。。(ここのビルは利回りいいんですww)
途中を端折って書きますが、彼に言わせるとやはり今は地方の政令指定都市で利回りの高そうで積算出そうな物件を今狙ってるらしいです。(ん？これって某光速とう、、、いえ、なんでもありません。。。)
転売時に次買う人が融資を難なく付けられればおもしろいかもしれませんが、ちょっと待って、、それって次の融資が付かないから利回りが高く売られてるだけなんじゃないですか？
「あと、僕が見るのは設備。。特に給排水系がボロいと入居付けが厳しくなるから修繕履歴見てちゃんとやってる物件を見つけたら即買い付けだよねー」
平成一桁の築年の物件でそんなところ見てるんじゃ結局また築浅の変な物件を掴んじゃいそうですが言いたいことは大体わかりました。
1時間くらいお話を聞きましたがあまり収穫もなさそうでしたのでそろそろおいとましようかと思ったら、「あ、そうそう、、いい物件があんだよねー」と何やら物件概要を見せてくれました。
「これどう思う?」と見せられた物件。。(マイソク図面です)
山梨県某所のRCレジ。。。
売値を書いちゃうと特定されちゃうのであれですが、、利回りは地方の物件だけあってそれなりだし現状はたしかに満室です。
でもレントロールを見るといかにも売り出すために敷礼ゼロゼロで無理やり埋めた形跡が見えるし修繕なんて全くやってません。また近所に大学があるにはあるんですが単身者向けには微妙な間取り。。
素人さんが業者の口車に乗ってうっかり手を出しそうな物件って感じのオーラがプンプンです。（っていうかしつこいですがこの方業者さんです）
これを業者からの中間省略で買うとか言ってましたが、、大丈夫なんでしょうか？ (中間省略やる業者さん、、何かあったら最後まで面倒見てくればいいのですが、、)
いや、待て待て待てｗｗｗｗｗ
業者がどう見てもエンド価格っぽい価格で買うのってどうなのよ。。。と。ｗ
この物件、見た目の表面利回りはよさげに見えますが業者の想定レントロールの数字を信じて買う業者さんなんてワタクシ周りにはあまり存在しません。。（信じるは己の心のデーターのみです）
「で、これ買って一体何をしようとしてるんですか？」
ワタクシこういう時、隠し事するのが嫌いなので正直に見たままのリスクを意見しましたが・・・気に入らないみたいで怒られちゃいました。。(「この物件の良さがわからないようじゃキミもこの先、ずっと収益物件なんか買えないと思うよ」、、だって、、大丈夫です。こういうボール球には手を出しませんから)
この方、資産背景がいいですからこの物件買ったからと言って破産する事は無いですが仮にもプロの業者なんだからもう少し上手に資産運用すればいいのにと思ってしまいます。。
彼が思ってることの逆のアドバイスをするとなんか機嫌が悪くなるのでワタクシ、そそくさと退散してきましたが・・・こんな物件でもきっと買っちゃうんでしょうね。。（お金持ちってステキです）
帰りにこの世田谷の巨艦物件（72000万円相当ｗ）の資料を渡されて「買った値段売ってくれ」と頼まれましたが・・・ワタクシにはこの物件を売るスキルがなさそうなのでお断りしました。。。
「また景気が回復して外資の賃貸需要が増えた頃に売り逃げすれば大儲け出来るじゃん」。。。と。
ま、いつそんな好景気がくるかウラはとってませんけど。。
ウラのウラのウラのウラのウラはどっちなんじゃんｗ