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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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貸す理論その2。。。

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そろそろクリック屋投入しないと追いつけない点差なんですのw

こんにちは。

昨日のブログで嫁の「賃貸物件ブツ上げのご協力」をお願いをしたところ、、たくさんの反響がありました。(朝の時点で15件も来てたのでワタクシの評価もうなぎ上りですw)

しかしすみません。。。

嫁の会社、、、山手線の内側のデザイナーズ系マンションじゃ客付けは無理なんです。。。

嫁に聞いたところ、どっちかと言うと家賃5万円以下の「3点ユニット的築古ワンルーム物件」の客付けがうまい会社なので恵比寿とか広尾とかの高級ワンルームを希望しているお客さんは基本的にまず来ないらしいんです。。

ということで、、
そういうんじゃなくてもう少しチープ感漂うような物件お願いする次第であります。。(わがままばかり言って申し訳ございません)


不動産の賃貸業にもいろいろあるんですがこの手の格安物件ばかり仲介する会社もあればデザイナーズばっかり仲介する会社もあります。

実は不動産賃貸って前者の方が儲かるんです。。

不動産業を営むのに毎月のランニングコストは店舗としてやるなら最低でも月に200万程度は掛かります。

それでも駅前の一等地で営業が出来る業者さんってのは大体月の売り上げが1000万くらい無いとダメなので儲かる系の不動産屋さんはこういうチープ感漂う物件を扱う方が儲かるように出来てます。(昨日書いたターミナル駅、駅3分以内の仲介さんってやたら格安物件をベタベタと貼り付けてるのもそれが理由です)

簡単な話なのですがお金持ちのお客さんは自分の好みで部屋を選ぶ都合上、賃料より部屋の優劣で選ぶ傾向があります。(収納が狭いだのキッチンがおしゃれじゃないだの高額物件のお客さんは何かと面倒なんですw)

いくつも物件を案内しても気に入った物件が無ければ「よく考えてまた出直します」と逃げてしまうことがありますが、逆に格安物件を探してる人は「まず住むところ」を探す傾向が強く選択肢もあまり広くありません。(まず貸してくれるのが最優先です)

要するに「出された物件の中から選ぼうとする」のが格安物件を探すお客さんなので高級賃貸物件を探してる人と比較にならないくらい成約率が違うんです。

参考までにワタクシが過去にやってた高級賃貸での最初の来店での成約率はおおよそ40%。。(必死に案内してもこんなもんですw)

しかしチープ系の成約率はほぼ100%なんです。。。

実需の住宅などでも予算1億なんて鬼のように予算がたくさんある人はあれこれ注文が多い傾向があるので気に入った物件が見つからない限りなかなか成約までたどり着きませんが、予算3000万のお客さん(ローンがこのくらいしか組めないってお客さん)は予算の関係で選択肢が狭いのと一緒です。

いくらお金持ちのお客さんの案内をしても決まらなければお金にはなりません。
なら、選択肢のあまり無いお客さんを確実に案内して決める方が数をこなしはしますがお金になるんです。

しかもこういう物件。。
業法通りの仲介手数料で客付けするのは困難ですから広告料などが付いてることが多いです。

それなら5万の物件でも10万の賃貸物件を案内するのと同じ金額の仲介手数料です。成約率を考えるとこっちの方が儲かるってのもうなずけます。

賃貸物件を探してる人の追客ってホント、いつ逃げられるかわかったもんじゃないし、一度の案内で逃げられたらまず多決されちゃうことが多いのであまりやりたくありません。

なのでネットで自社サイトに誘導した後、ノコノコと一度会社まで来たらその時点で一発で決めようと仲介さんは考えます。(これを「沈める」って言います)

この賃貸物件の広告料って制度。。

大家さんからしたらたまったもんじゃないお話ですが現実的にはこの「ニンジン」で仲介は案内する物件の優先順位を付けているので広告料禁止ってならない限り当たり前のように請求されちゃうと思います。

「なら広告料取られなくても勝手に決まっちゃうような物件を所有すればいいんじゃんw」って考えてもいいのですがそんな物件、、なかなかありません。(そんな物件ならそもそも手放す理由がありません)

仲介さんもお金で動くので一度にたくさんお金をくれる人を優先しがちですが狼旅団的にはここをオーナーの「人柄」と「マメさ」でカバーしましょうって方向に持っていきたいです。

現在、嫁がこの会社に潜入してどんな物件を優先的に客付けしてるのかを探ってます。(ワタクシ的にはどう考えても広告料の優劣だけで決めてるとは思えないんです)

判明しだいレポートしますのでご期待いただければと。。w

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その前に嫁がクビになったら身も蓋もないんじゃんw