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狼旅団@地下潜伏中

Author:狼旅団@地下潜伏中
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛する2児の父。。

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

職業:収益物件売りの不動産屋

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないのであまり見ないほうがいいですよw


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww

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連休の谷間だし誰も読んでなさそうなので毒吐いてみました。。。

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今日も頑張って更新するんですのw

こんにちは。

さて、本日は連休の谷間。。

洗練された大家さん達は連休中、ぶっ通しでシンガポールだとかハワイだとかに行ってるらしいですがワタクシ、、明日から入居される方の部屋の引き渡し業務もあり出勤してました。。(ワタクシ、このかた不思議とGW中ってあまり休んだ記憶がありません)

それが終われば暇なので会社でたまりにたまった読者さんからのメールにお返事してました。

結構質問系のメールが多いのが最近の特徴なのですが、過去に「新築系ネタ」を書いたこともありこの手の質問が多いです。


一番多いのが「業者系新築の是非」のお話。

前にこの話をブログでも書きましたがちょっとおさらいして再度書いておきます。


新築物件のメリットは買ってしばらくは手が掛からないのでCFが回るなんて言われてます。

たしかに新築ですから設備などの更新も無く家賃収入はそれなりに残ります。

また新築なので銀行融資も引きやすく2%を切る金利でオリッ〇スさんとか某地銀さんあたりのアパートローンも使えます。

しかしその物件がどのようにして業者が新築売りするのかをよーく考えてから買い付け入れても遅くはありません。

この話、よく最近のセミナーでもお話ししますが、業者さんがこんな土地に新築アパートを仕込むときに見ているのは「出口での客付き」です。

ところで土地で一番高値が付くケースってのはおわかりですか?

答えは実需戸建用地です。

実需ですから利回りなんて気にしませんし買う人の気持ちというか周辺の相場感と土地の希少性で値段が付いていくので「こんな金額でも欲しいものは欲しい」と言う人がいる限り今後の「アベノミクス効果」と「消費税が上がるかも特需」でバブルになる可能性すら秘めています。

ただ家の大きさにも限度があります。

一家族の標準的な家というのは3LDKか4LDK(床面積で85㎡から120㎡)くらいです。
この建物が入る土地であればよほどの値段間違えか僻地にでも建てない限り売れていきます。

さて、そんな中、
都内およびその近郊で40坪(60/200と想定)の土地があったとします。

この規模ならこの土地は建売業者が真っ二つにぶった切って20坪のロットで戸建分譲します。(だって一番高く売れますもん)

しかしこの土地の接道間口が3.8mだったら・・・どうでしょう?

ここで久しぶりのお絵かきエディター登場です。


久しぶりなので相当ヘタクソになってますw


接道義務は2m以上ですからこれだとこの土地は2つに切れません。

都内近郊だとこんな40坪の土地になると土地・建物込みで1億付近まで金額が張るので戸建屋さんもそうそう買い付けは入れて来ません。

そうなるとこの土地の値段は下がります。(モノわかりの早い方はここですでにこの土地がグズ土地であるというのがお分かりかと思います)

でもロットがロットなので相当金額が下がらないとやっぱり戸建屋さんは買いに来ません。

こういう土地に業者さんは新築物件を仕込むんです。。。


そこで新築アパート業者さん(以下アパート屋さん)の出番です。


アパート屋さんはここでボリュームチェックやります。
ボリュームチェックってのはこの土地になんぼの容積の建物が建てられるのかを先に調べるってことです。

建ぺい/容積率が60/200だからと言ってもそのボリュームが入るとは限りません。
建築基準法すらよくわかってない仲介さんから物件を買うとひどい目にあうってのはこれのスキルがないからです。

ま、大体値段が安い土地ってのは思うように容積が食えないから安く売りに出てるんですが(業者さん、そんなの先刻承知で売りに出してますw)アパート屋さんはとにかく部屋がどんなだろうと見た目さえ整ってればその部屋割りで想定賃料を弾きだして収支を計算します。

またこのエリアはどう見てもワンルームの供給過剰だってのにあえてワンルームで勝負してくるのは部屋は小さく区切った方が高く貸せるからです。

なぜ需要のありそうなDINKSとかをやりたがらないかといえばそんなの作っても賃料稼げません。。業者さんは各地域のアパートマンション条例にらめっこして効率よく建てられそうな物件を考えます。

新築時に業者さんが考えるのは「とにかく想定賃料になるよう広告費でもなんでも出して想定家賃で部屋を埋める」ってこと。

普通の大家さんが新築を建てたときは多少安くても部屋を埋めてしまおうと考えるんじゃないかと思いますが収益物件を新築で売る時はこの想定利回り通りじゃないと売値に影響します。業者さんはここは必死に実賃料になるように仕掛けてきます。

で、売ったあとの瑕疵担保も新築ですから大したことありません。瑕疵担保の2年間くらいなら何事も起きませんからよほどの事でも無い限り損害賠償なんてケースはありません。


しかしこんな調子で部屋を埋めてますからどこかでおかしくなってくるのは必至。。

これはワタクシの経験則ですのですべてとは言いませんが、買った時は利回り9%でもふた回りもしないうちに7%前後まで利回りが下落するのって大体この新築時の無茶な家賃設定が原因です。

あとアパート屋さんが建てた新築の怖いところは最低限度の設備(もしくは見た目豪華そうに見える設備)で部屋を作ってるところです。

なぜならば、この新築ですが実は賃貸のお客さんの方にはあまりベクトルは向いてません。

ベクトルが思い切り向いているのは買主さんにです。。。

売って終わりの新築投資物件ですから買主さんさえ満足すれば部屋なんてどんな風に作ってもいいんです。

だから内装も見た目はそれなりですが(新築だからよほど目が肥えてないと「これって変だよね」ってのはわかりません)「この部屋でベッドはどこに置くのよw」とか「これだとすぐ結露しそうなんじゃんw」なんてのは貸してみないとわかりません。

販売価格1億として想定利回り9%の木造アパートを建てるには業者利益を考えると建築費は8000万くらいでやらないと意味がありません。

そうなんです。ここですでに2割程度は抜かれてしまうことになります。

「そんなの商売なんだから当たり前なんじゃんw」ってご意見もあるでしょうけどもう一つ厄介なことがあります。

S造とかRCなら融資期間も木造より長く取れるので新築で多少やらかしてもなんとかリカバリー出来ますが木造の築10年ってS造、RC造と比較してなぜか見た目の劣化が早く見えちゃうんです。。

また、木造はアパート表記しか出来ません。
アパートとマンションの表記の違いで家賃下落率も違いますし入居者属性でも築10年過ぎるあたりから段々怪しくなってきます。

「じゃあ、10年くらい保有したら出口戦略すればいいんじゃんw」ってご意見が聞こえてきそうですが10年後に今のような融資姿勢だったら買い付け金額は相当低いものになるはずです。(収益なんだから買主だって利回りで買うでしょ)

「いいんだよ、、最後は土地売りするから、、、」なんて言ってる人。。いませんか?

プロでも難しい追い出し、、そうそうできる人っていないものです。。(机上の理論じゃ出来るかもしれませんが実務は相当困難な道が待ってるんです)

まして最初の方で書きましたがこの土地、いわゆる再建築にはロットの大きい土地です。
そんな土地を見つけてアパート屋さん物件を仕込んでいるってのを忘れちゃいけません。

経済情勢がおもいっきり変化して50坪くらいの土地に家を建てるような人種が増えていれば問題ないですが、、まず無理でしょう。昨今の普通住宅用の融資の上限は1億までですから。。

こんな業者系新築物件を買う時にはその物件がどういう理屈で建っているのかを判断する必要があります。

・前の所有者がどういう売り方をしてどこが買ったのか?
・建ってるプランがその土地に対して競合だらけになってないか?
・もし手放すことになったときこの物件、いくらで売れるのか?

相続とかの節税対策でこういう物件を買う人も多いのですべての人にこういう物件は買わない方がいいとは言いませんがCF目当てで買う人。。僭越ではありますがワタクシ、一つだけご忠告させていただきます。。

仮に1億で買ったその物件。。
売る時に7000万になってたら差額の3000万はそれまでに得られたCFそのものなんですよ。。。と。

業者さんから見て「そこの土地はアパート用地だね」って土地は大体そんなものです。。。


連休中であまりここ読んでる人もいなさそうなので今宵はひっそり毒を吐いて本日のブログは終了です。



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こんなの楽○コラムに書いたら速攻削除されそうなんじゃんw


連休中。。。

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連休中はポチ率低下するんですのw

こんにちは。

連休なので本日はさらっとブログ更新です。。(内容的にもあれなのであまり期待しないでくださいw)

まず5月の関西セミナーのお話。

今回は関西大家さんの会の主催だったので狼旅団としては特に受付しませんでした。(ゴンさんにおんぶに抱っこなワタクシです)

とは言え、もしかしたらそれほど申し込みも無く「狼さん、、今回はあまり参加者も少ないのでこの話、なかったことにしてください」なんてことでもなるとワタクシ、シャレになりませんw。

ということで、万が一、参加者が少なかったら東京の旅団員さんに声を掛けて無理やり参加してもらおうと数人、密かにリストアップしてましたw。(あ、参加費は自腹でw)

しかし、そんな心配をよそに5月8日の締め切り前に早々と定員数に達したと関西大家の会のゴンさんより連絡がありました。。(聞けば去年より参加数が多いそうで、まだまだ関西でも根強い狼ファンの方がいらっしゃるんだと個人的に勝手に解釈しておりますw)

関西大家の会の動員力、、恐るべしですw。

それともう一つ、、
えぇ、、しょぼくれんの記念切手効果は絶大ですww(たろうさんに無理やり頼んだだけありますw)

ノベルティーで釣るという古典的戦略ですが、この際、手段なんて選んでられません。。

でもあれです。
「景品目当てで参加したんだよ」と言われないようにこの連休、、自宅に引きこもってレジュメの内容を考えております。。(富山バージョンに若干モデファイを加えております)

何卒よろしくお願いします。。。


さて、そんなわけで連休です。。

連休だからと言っても田舎のないワタクシ。。
今年も自宅警備員だけでなく町内警備も兼務しております。。(今年も子供の部活のせいで泊まりの旅行すら行けません。。。)

天気も良いので町内警備がてら、先日買った広角レンズをカメラに装着して自宅周辺の新築物件の写真撮影に出掛けているのですがホント、最近新築増えましたね。。

実需の新築も増えましたが最近は古い集合住宅を建て替えるってのが多い気がします。

近所でも中規模のタイプ(推定建築費3億程度)が4件ほど進んでいるのですがどれもこれもハウスメーカーではなくデザイナーズ系の設計士さんを入れて本気になって作っているようなのが多いです。。

どんなマンションになるのか今はわかりませんがうちの周辺でもこういうマンションが立ち並ぶとなると大家さんの実力差が思い切り出てしまう物件ばかりになる気がします。

えぇ、、旧態依然の物件ではボチボチ太刀打ち出来ない、、なんてことになるんじゃないかと。。

ただ、問題は建築費。。
手のこんだ物件を建ててしまえばそれなりに建築費が掛かり結局は高い家賃設定になってしまい、古くても安い物件がいいというニーズを取り込めず新築なのに古い物件に負けてしまうということになりかねません。

ここのバランス加減ってのはホント賃貸に精通していないとニーズが読めません。

うちの近隣には20社くらいの不動産屋がありますが地元密着型の不動産屋さんだと独自の相場観を持っているので新築物件がどんな素敵でも「この周辺は賃貸坪単価○○円だから」と決めてしまいがちです。

新進デザイナーズ系の物件でこれをやられると凝った新築物件では競争力が出てこないんです。。

施主さん、そんなことをちゃんと理解して建ててるならいいのですが、、、1階部分に店舗をブチ込んでいるあたりからして非常に心配です。。(4件中3件がそろって1階に店舗事務所を計画してます)

店舗事務所をぶち込む時、気をつけたいのは周辺の商業的動線。。。

どう考えてもそんな需要が無いのに単に賃料がたくさん取れると理論上の収益計算で計画すると予定外の店舗想定外の指値で入居希望してきますw。(よくあるんです、、これww)

中古収益物件を買う際にも気をつけて欲しい部分ですがこの1階の賃料。

大体のケースで賃料ロットがデカイので想定利回りだけで判断しないでちゃんと商業的動線を確認してから買い付け書いてください。(これだけミスっても十分死ねるのでご注意ください)

この話、一度しだすと終わらなくなるので今日はサラッと書いておきますがそのうちこの話もブログで書きます。

そんなわけで連休前半も終わりです。

楽しい連休中事故なきようお気をつけてお過ごしください。。


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なんかグダグダな記事なんじゃんw

生玉子。。。。

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こんにちは。


最近、非常に悩ましい滞納者さんにあたまを痛めてます。。。

店舗の賃貸なのですがすでに滞納家賃は4か月。。

月のお家賃30万ですから累計額はすでに120万。

敷金が200万のうち償却分が一ヶ月あるので残りは170万円。。


退去時は原状回復義務が借主さんにあるのでこれだけ滞納が続くくらいですから果たして原状回復のお金は残っているのか・・・?(ま、そんな金があるならまず家賃を払えって言ってみたいですけどw)


これでも賃貸の世界では借家人が強いのが現状です。
滞納してようが借りてる人を追い出すのは裁判するなりしないとダメだし必殺さんの名言中の名言、、「退去させたら負け」って側面もあります。(いつもながらこの言葉は心に刺さりますなーw)

しかし、ここまでは我慢しましたがこれ以上滞納が続くと傷口がどんどん広がりそうな気配がプンプンです。(オーナーもそろそろ堪忍袋の緒が切れそうって感じです)


そこでワタクシ考えました。

こんな有様で事業継続も厳しいでしょうから向こうから「退去させてください」って言わせる作戦、、です。。

参考までに借主さんからの退去予告は基本的に撤回出来ません。(住居系は時には撤回できるらしいと聞きかじりましたけど)

とにかく強引にでも退去日を確定させてあとは粛々と退去に向けた履行の着手あるのみです。(撤回なんか絶対出来ねーぞって勢いも盛りますw)

さて、このやり方ですが、ブログでうっかり書くと「狼さんってどんだけ腹黒いのよww」って思われちゃうので書けませんがとにかくこの書面を書かせるべくありとあらゆる努力をします。

大体、こういう店舗のケースってのは突っ込んだ初期費用が戻ってくればいいってケースがほとんどなので(売り上げがジリ貧の時は特に効果大)ここの道筋を付けてあげると案外簡単に退去予告届けを書いてくれるんです。

この道筋。。
ワタクシ、自分で言うのもなんですがプロ詐欺師レベルというか立て板に水のように説得出来る自信があります。。。(内緒ですが嫁もこの方法d、、げふんげふん、、、)

普段はひたすら誠実がモットーのワタクシですがこういう時は別です。時には鬼にもなるんです。

いつもの「オーナーさんだってローンで払ってるし余裕なんてないんですよ」ってところから始まって、
「あなたの滞納で苦しんでるんです」って流れで悪いのはアンタだよと悟らせます。

だってそうでしょう。。オーナーさんはこの滞納のために金利も負担しているんですから。。


ということで早速行動に移しました。(面倒なことほどGW前に決着しておきたいところです)

滞納者さん、最初は結構抵抗してましたが「だってこれ以上頑張っても家賃すら稼ぐことも出来ないでしょ(怒)」と引導を渡して来ました。そんなに難しいことではないのですがやってみるとなんとも後味悪いです。

そんなこんなで今日もこんな時間です。。


本日は26日ということで「ジローDay」だったのですがこの説得で遅くなったので必殺さんみたいに吉野家で牛丼並みを2杯ほど食って帰宅します。。

しかし、、なんか最近疲れる事ばかりなので今日は特別に生玉子も付けちゃいます。。。

それでは皆さん楽しいGWをお過ごしください。。


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牛皿大盛りにご飯2杯の方がコスパいいんじゃんw

ウン千万。。。。

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今日はまだ残業中なんですのw


こんにちは。

日に日に必殺さんとの点差が開いてきて段々ブログ更新への情熱が無くなりつつあるワタクシ。。(点差が1000点越えるとやる気モードレベルが一気に3段階くらい落ちちゃいますw)

本日は午前中にひとつ契約やってから業者さんと連れだって渋谷某所の売地を見て来ました。

商業地の坪ウン千万とかの土地の話なんてホント久しぶりです。。
もしかしてホントの景気良くなっているんでしょうか?

現地を確認してきましたが・・・たしかに坪ウン千万しそうな立地ですw。

しかし、一種単価300万なんて土地。。
今どき、賃料坪単価はおいくらにしたらいいんでしょう?

最近の商業地の賃料相場なんてまったく追っかけていないのでワタクシ、さっぱり見当も付きません。

えーっと、、1階部分だと坪20万くらいで貸せるのかな?

参考までにワタクシの経験で一番高い賃料坪単価。。
原宿のキャットストリートの2坪の店舗で月のお家賃45万ってのが最高です。(保証金は5000万でした。。ここw)

このレベルまで来るとここでの売り上げなんかで家賃がペイ出来るわけもないのですがこういうところに出店してくる会社ってアンテナショップ的な看板気分で出店してきます。(45万の広告費なら安いものなんでしょうねw)

ま、銀座の中央通りとか表参道の1階ブティックが入るようなロケーションだともっと高いのかもしれませんが残念ながらワタクシ、そういう高額店舗の仲介をやったことが無いので現在の記録はこの金額です。。。

こういう高額な土地が転がり出すと我が不動産業界も春がやってくるんじゃないかと思いますが、最近までのデフレ基調だとその土地の収益性を先に見てしまいがちになるので坪賃料20万なんて計算する気分にはなれません。。(こんな立地でも坪平均2万くらいで見ちゃうチキンなワタクシです。。。)

しかし久しぶりにこんな高額系商業地の査定だったので「隣のビルの追い出し、どのくらい掛かるかな?」なんて言葉を3年ぶりに使っちゃいましたww。(えぇ、、懐かしい言葉です。。)

今日見た土地が誰かに買われてそれがまた売り出されて転がるなんてことになったら間違いなく不動産バブル再来、、、です。。(相当希望的観測が入ってますw)


来週もなんだかそんな土地の売買の話を聞きに行く事が増えそうなんですがリーマンショック依頼すっかりご無沙汰の転がし系売買。。

個人的な所感ですがどうもホントに起こりそうな予感がします。。。(だから相当希望的観測たっぷりだってばw)


個人投資家さんにおきましてはこっちが頼みもしないのに銀行から電話とか来始めたらそれは融資ジャブジャブ信号のサインかもしれませんよw。


こうやっていろいろなところで「バブルが来るかもよ」って書いてれば他の人もそんなこと書き始めるかもしれません。

それが段々大きくなってバブルでもないのにホントにバブっちゃうかも・・・って期待を込めて書いてみましたw。


と言うことで、、
銀行の融資担当者さんがここを見てくれてるのを期待しています。。。。



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こんな記事じゃ1000点どころかあっという間に2000点くらい差が開いちゃうんじゃんw

なんだか匂うんです。。。

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こんにちは。

東京は一日雨でした。。

そんな悪天候でも最近は物件査定の依頼が多いので今日も出撃となりました。。

本日の調査対象物件は都内某所の売りレジ。。

7年前くらいのSMBCフルローン時代に買った物件らしいのですが当時の値段を聞くと・・・よくもまぁ、そんな金額の融資を引っ張れたものです。。(相場の2割くらい高いですw)

昨日のブログの話じゃないですが「今みたいな売買相場が高い時に売るが吉」とばかりに査定を頼まれたのですが、この物件、、、

どう考えても買った金額の3割ダウンです。。。(「♪3歩進んで2歩下がるー♪」ってノリですw)

都内の物件、、(ワタクシの言ってる都内ってのは23区の帝都板橋を含む西側半分です)元々積算なんて出るわけもないですから一体どうやってフルローン引っ張れたのか謎ですが今では諸経費コミコミでおそらく25%くらいは手金入れないと無理でしょう。。

それでも本物件、、利回りは8%。

最近の不動産市場ですが、レインズの都内収益物件の在庫が500件を激しくオーバーしているいわゆる「在庫ダブつき状態」です。

本物件もお客さんの希望価格で登録すればこの500件以上ある「ダブつき在庫」の末席に加えるくらいしかならないのではと思います。

実はそう思わせる要因が一つあるんです。。

この物件、一階に「回らない寿司屋」さんがテナントで入居しているのですが・・・

店舗入口付近、、激しく臭うんです。。。

こんな時間の更新なのであまり書きたくないですが、死臭の匂いってご存知ですか?

「不動産管理やってたらこの死臭を嗅いで一人前」

なんて言われてたものですが別にそんな匂いの経験がなくても大丈夫です。。(ってかトラウマになっちゃうので出来るだけこんな匂い嗅がないほうがよろしいかとw)

お食事中の方も多いと思いますので小文字で書きますが、、

参考までにどんな匂いかと言えば魚のゴミ集積場の匂いを10倍にした感じといえばそれだけでおわかりいただけると思います。(キツいときは目が開けられないくらい強烈な臭気です)

さて、本物件の店舗入口付近の臭気ですが10倍とは言いませんが通常の3倍くらいの臭気。。。

店舗が寿司屋じゃなかったら近隣の住人に「なにか不審な匂いがするんです、、、」って110番されてるレベルです。

店舗の場合、いきなりこういう匂いにはならないし、店舗経営者も段々匂いが強烈になってきても匂いに慣れてきているので気がつかないってケースが多いです。

あ、そうそう、、
サラリーマンの味方の某ス○ガ銀行。。

物件の評価出しに現地に行きますがこの時こういう店舗が物件に存在すると物件評価が下がる、、、なんて冗談みたいなことが良くあります。

ワタクシの経験では1階のラーメン店の味がマズイってだけで2億積算の物件を16000万まで評価を下げられたなんて悲しい話を目撃しています。。

ス○ガで融資を受ける場合のマメ知識ですが欲しい物件があったら仲介さん経由で売主に懇願してエントランス付近を綺麗にしてもらってください。また店舗付きの物件の場合はこういう匂いが出ないように対策して貰うと評価金額が変わります。

売値1億くらいの物件でも評価で1000万くらい変わることもあるので出来るだけお願いしておいた方が得です。

そんな訳でこの物件、、そのうちネットでも出回るかと思いますがもし見かけたら「あ、狼の言ってた話てこのレジかw」って思い出してください。。こういう物件、今、この時点ではいわゆる「未公開情報」ですが金額はすでにお安くありません。。(未公開物件=お宝物件って方程式は成り立たないんです)

本ブログをお読みの方におきましては、間違ってもこういう物件に手を出さないようお願いして本日のブログが終了です。。。


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そういやチーターって今いくつなの?なんじゃんw