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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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寒い土曜日。。。

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1位の座もどうやら本日までなんですのw

こんにちは。

今日は雪が降るんじゃないかと思うくらい寒い一日でした。(この時期のこの気温はカラダに堪えます、、)

そんな中、本日はとあるお客さんの収益物件の査定に出撃。。
今年のワタクシ、、少々寒いからと言って「行きたくない」とか贅沢言いません。。(今年は仕事の鬼な一年なんですw)

季節外れの北風でも果敢に屋上に上がって防水チェックに余念がないワタクシです。

今日査定した物件ですが正直に言えば、初心者の投資家さんが高利回りに釣られてつい手を出してしまうような下駄履きレジです。

買った時は表面利回り11%。
3年前くらいのスル○の融資がたっぷり付いた物件なので3年経った今でも元本はほとんど減ってません。
ス○ガの違約金を考えると「なんで今売るのよ」とツッコミ入れたいのですがこれには理由があります。

えぇ、、1階店舗部分が全部退去してしまったんです。。。

この店舗部分の賃料比率が30%。
ただでさえレジ部分の賃料の下落が激しいのに追い討ちをかけるような1階部分の総退去。。

金利4.5%では持ち堪えるわけがありません。

この売主さん、「今なら高く売れるかな?」と言ってましたが今売り出しても相当苦戦が予想されます。

実は最近の売り物件で在庫としてダブついてるのは大体こういう物件です。
まだ買って間もないので元本も減ってないし高値で売らないと繰上げペナルティーすら払えません。

指値が入っても安く手放すことが出来ない物件、、、こういう物件を掴んじゃうのが一番かわいそうです。

正直に売れそうな値段を出しましたがそのお値段、買った値段の2割減です。(これで売ったら手出しで3600万です)

購入時の諸経費を考えるとしめて4800万の赤字。。。
これなら最初から不動産投資なんてやらない方がマシだったって話です。

フルローンで物件を買うときに一番考えなくちゃいけないのはこの退去リスクと万が一途中で手放すとした時の残債具合。。この部分を「融資が付くから買ってしまえ」と後先考えずに買ってしまうとこういうことになる可能性が高くなります。

このお客さん、、買ってから一生懸命賃貸業者さんを回って客付け頑張っていたそうですが店舗部分の客付けはあまり考えていなかったようです。

賃貸比率が30%なんて店舗を抱えてるなら最悪は自力で店舗部分を使って何か商売しようってくらい腹を括って買わないといけないのがこんな下駄履きレジ。。今更そんなこと行ってもあれですがとにかく一刻も早く売らないと給料から返済しないといけなくなります。

とにかく早いところ売ってしまいたいのですが指値がほとんど出来ないのでレインズに登録してしばらく反響を見てみようかと思います。

このレインズですがうまく載せると稀ですが、とても高値で売れることがあるんです。
やり方はここでは書けませんが不動産屋さんにもレベル差があって載せ方次第では比較的レベルの低い営業さん(物件を単に利回りだけ見てるような営業さんが面白いように釣れるんですw)がうまく引っ掛かってくれますw。(前にセミナーで話したネタの応用ですw)

それでも希望金額(買った値段)にはとても届きません。。
もう少し持ち堪える事が出来るならなんとかして1階部分を埋めてしまう作戦も取りたいところです。

以前は物販が入っていたのですがロケーション的に物販では厳しい動線なので素人風な飲食店を格安な賃料で入れて見た目満室にして利回り9%。。。うーん、、厳しいかなぁ。。。(これじゃ更に利回り下がっちゃいますねw)

100万くらい掛けて転売業者風ななんちゃってリノベやってみたら1000万くらいは高値で売れる気がするんです。(石貼って、銘板変えて、ライトアップしてくらいなら100万くらいで可能かと)

軽くリノベして見た目だけ良くして売り逃げる方法。。
地元の地主さんみたいな人が「近くだから欲しい」って時、収益物件は高値を付けることが多いのでこんな作戦と両面で戦ってみる予定です。


さて、話は変わりますが先日お話ししたうちのレジの退去の話。。
来週土曜日には原状回復も終わりそうなのでご希望の方がいらっしゃれば部屋の内覧やります。

4月6日土曜日の14時から恒例のお茶会を兼ねて見学会をやりますのでご希望の方はコメント欄に参加表明お願いします。なお部屋が狭いのと近隣事情を考慮すると7〜8人くらいが限界なので先着順で足切りさせていただきます。

なお先日メールで「内覧会やって」と連絡くれたくふねおさん。。申し訳ありませんが強制的に参加してくださいw。(だって言い出しっぺだしw)


明日ブログは作者取材旅行のため休載します。。。


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単にズル休みしたいだけなんじゃんw