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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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買いますゾーン。。。

週末のクリック数減少対策として
ここで狼旅団「第三の刺客キャラ」投入ですw
こう見えても願いを叶えてくれるいいヤツです。
よろしくお願いします。。。

願い事しながら押してクダサーイw


【お知らせ】
まず、今月25日の狼旅団セミナー参加予定の方にご連絡です。
会費のお振込みの期限は来週の火曜日までです。お振込みがお済みでない方いらっしゃいましたら20日(火)までにお願いいたします。



こんにちは。

最近、業者同士で話す定番ネタと言えば「物件少ないですね。。どうです最近、、(関西の「儲かりまっか?ボチボチでんな」に似てなくもないですねw)」ですが単に売り物と言われるモノはここ数年で一番多いです。

レインズ見ててもわかるのですが景気のいい頃は「都内」、「1億以上」、「昭和57年以上(ここ意味わかりますよね?」」くらいで検索しても出てくる物件はせいぜい100件程度でしたが今、この条件検索すると検索上限の500件を軽く上回りますw。(レインズ上では「検索結果が最大件数(500)を超えました。検索条件を絞り込んだ上で、あらためて検索をしてください 」って出ます)

要は、売り物はたくさんあるんですが買えるモノがないってことなんでしょう。。ま、そんなこと言っても不動産業者はそんな中でも取引をしないとお金になりません。

これを宝の山と見るか、ゴミの山と見るかは本人次第。

結論を言ってしまえば、「ゴミの山」ってのが関の山なんですがブツアゲ能力のない先付け業者さんはこのスモーキーマウンテンみたいなところからなんか上手い売り文句作ってでもお宝物件に仕立てあげないといけません。

昨今のような「物件の飢餓期」にブツあげした物件をレインズマーケットに放り込むと、、、我先にと業者の電話がギャンギャン鳴ります。(そらもう、すごい反響ですってw)

こんな業者さんの定番のセリフは「この物件、弊社のHPにも掲載しても宜しいでしょうか?」です。

あ、要は見込み客がいないってことですね。。。

最近の業者さん。
なんでもかんでもすぐに自社のHPに掲載したがります。
よほど自社のサイトにお客さんが流れ込んできていると錯覚しているんだと思いますが、中に、こんな方がいます。

「弊社のサイトには常時、5000人程アクセスがあり見込み顧客は現在、1万人ほどいます。。」

えーっと、、
その話がホントならもうちょっと不動産マーケットも活発化してると思いますw。


HPに誘導した顧客に対して一斉に物件情報をメールしても大して反響なんかあるわけありません。仮にあったとしてもまず契約までなんて行くわけがありません。


元々、その話には無理があるんです。


最大の理由は物件を売り出す側の業者と買わせる側の業者じゃ立場が違うってこと。

いつもブログで書いてることですが売る側仲介は媒介契約を取るためにどうしても高い売値を提示しないといけません。(出口側の立場で売値査定したら媒介なんて貰えませんw)

買う側仲介は買主さんが納得するような値段にしないと買ってもらえないのでなんとかして指値交渉に持ち込もうとします。

この双方の見解の相違が不動産取引での最大の障害といっても過言じゃないでしょう。。


売る側は高値で売りたいし買う側は出来るだけ安く・・ま、これってあたりまえですね。

都内の一等地にでもあってどんなに高値でもキャピタル狙えますって物件なら売主の言い値で買ってもいいんでしょうけど、不動産投資はこれじゃ儲かりません。


この価格の乖離さえなければ物件はもっと流通出来るのですがこの問題は永遠の課題ですね。。


さて、
こうなると元付け業者は一計案じます。
最初の値付けは高くして媒介貰って売主さんを日干しにしちゃえばいつかは値下げに応じるだろうと。。

最近、不動産投資されてる人は個々でちゃんと物件ごとにシミュレーションして買うかどうかの検討してます。
条件に合わない物件を無理に買ってしまえば後々、苦労するのを知ってるからです。

買主さんからしたら、そのシミュレーション収支上の「買いますゾーン」に入らなければ銀行に書類持っていく気にもなりません。(儲かりそうもない物件買うなんてドMもいいとこですw)

そこへ売主を日干しにして値下げさせた物件をあてがうとどっちが得をするか?
(ちなみにこれの逆のパターンは買受け金額を上げるということなので結構難しいんですw)

そりゃもちろん買主です。

元付けの立場は売主を守るというのが大前提ですが、こうやっていつの間にか売主さんの物件は元付け業者によって安い値段で売られてしまうという構図になるんです。(古典的な手法なのですがこの手法はいまだに無くなりません。)


昨日も言いましたが、仲介は売り買いの取引を成立させて初めて商売になります。

売るものが無ければ商売にならないのでなんとかしてブツ上げしようと駆けずり回ります。

このブツ上げ。。いろいろな方法があります。
このブツ上げの大前提は、売主さんが「この物件売ろうかな・・」と思うこと。

売主自ら「売ろう」と思う話ならいいのですが、最近、いろいろな理由を付けてなかば強引に売らせてしまうと言う事例を聞きます。


今週、あるお客さんから相談された話ですが、やっぱり自分の所有物件を売りたいと言う相談でした。

この物件、買ってから1年くらい経過している当時1億1000万で買ったRCレジなのですが金利が若干お高めなのでまだ諸経費分の返済が終わったくらいで元本まで食い込んできていません。

どう考えても今売っちゃ美味しくありません。。

何で今、売ろうかと思ったのかと聞いてみたところ、どうも他所の業者さんから「今なら高値で売れるから売りませんか?」と手紙が来たそうです。

この話、よく区分のワンルームとかである話なのですが、一棟収益にまで手を広げて来てるんですね。。

売るものが無いのでこういう戦術使って売らせてしまおうと。。。(いろいろ考えますねw)


で、ワタクシへの相談は「ホントのところいくらで売れるのか?」って話です。

購入後1年経過で入居者の30%くらいが入れ替わってしまったのとその際に、家賃を値下げしてしまった影響で買った時より今の方が利回り的に少し下がってます。

ここからもう一度賃料引き直すと・・・買った値段の利回りで9.1%。。(買った当時は10%くらいだったそうです)

平成元年築なので今なら8%くらいでマーケットに放り出したらもしかしたら売れるかもしれません。(最近の購買層はこのレベルでも8%くらいで買っちゃうそうですw)

しかし当時、修繕なしの状態で10%の利回り購入してますから、次の買主さん、、きっとこの辺を突っついてくるはずです。(修繕費分指値してもいいですか・・・と)

しかもこの物件、、都内と言えども八王子の物件。。(ここを都内って言っちゃっていいんですか?w

八王子で平成元年のRCが8%で売れるものか。。。。

でも8%くらいの金額で売らないと少なくとも元は取れません。(だからフルローンなんってダメだとあれほど・・以下略)

手紙の業者さんの言うがままに媒介出したらきっとレインズ500件の仲間入りしちゃうんじゃないかと。。

でも手紙の業者さんのメリットってこれでも大きいです。
新規物件を自社HPに載せればそれなりに見込み客さんからの問い合わせがあるはずです。

この物件が売れなくても他の物件をあてがえば・・・ウマーです。


相談されたのでありのままを伝えましたが、果たしてこの物件、売りに出すんでしょうか・・?


さて、
現状のマーケットを冷静に見ると確かに売り物件は多いですが安値では流通していません。

これって例の「亀井法案切れ」を見込んでマーケットに収益物件が溢れてくるだろうと見てる人がその前の流通物件が少ない時期に売り切ってしまおうとでもしているのでしょう。。


正しいように見えますがこれっておそらく間違いです。


確かに今、ある程度、金融機関もその手の物件の処理を始めていますが、今やってるのは収益物件よりも収益を生んでいない実需の物件です。

例えば、法人の本社ビルとか倉庫とかの物件です。
持っていてもお金を生みませんからそういう物件から売却の方向に話が進んでいます。

また一戸建て、区分マンションなどの実需もの。。
これも収益を生んでませんからこういう物件は確かに来年3月より前倒しで始まってます。

さて、今収益を生んでる物件。。
いきなり法案が切れたからといって「おらおら!!とっとと売らんかーい!!」なんてなるんでしょうか?

まあ、答えはNOでしょう。。

最近、金融機関の人にこの辺の話を聞くんですが、実際のところは「法案が切れたからといっていきなり出来るわけないでしょw」と言ってました。

ま、よっぽどダメダメな収益なら可能性があるかもしれませんが、ある程度返済が出来てればいくらなんでもいきなり要注意先顧客にはしないでしょう。(でも実需で返済が滞っているようなやつはいつまで待っても無駄なのでバッサリやるかもしれませんと恐ろしいこと言ってましたw。)


我々、業者間でも「亀井法案が切れたらどうなる?」って話はよく出ますが最近の考え方は、安く売りに出てくるのはまだまだ相当先・・・ってことになってます。

やっぱり不動産投資に目覚めてる投資家予備軍さんが多すぎます。

これだけプレーヤーが多くてある程度の属性なら融資も付くし、過去にあった物件の投げ売り状態の時とはあまりに様相が違いすぎます。(あの頃はまだ競売なんて素人さんが参入出来るような環境でも無かったですw)

レインズ見てもこれだけ世に物件が売れずに溢れ返ってますから売りに出しても相当いい条件で売らないと買い手なんて出てこないんじゃないかと思います。


しかし、、こんな状態が続くと我々、不動産仲介業者にとっては死活問題です。。


誰かいい物件があったら紹介してくださいw。


では皆さんよい週末を・・・。


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週末も休まず更新するんじゃんw


めざせ!10万人wゴーゴーしょぼくれん!
(またちょっぴり増えましたww)