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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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新築ネタその5・狼旅団初の連載企画ですw

banner赤ずきん
夢は叶えるためにあるんですのw


すごいところまで登り詰めてきましたww
もしかしたら夢の5ケタまでポチお願いしてもよろしいのでしょうか。。。(ドキドキ・・)

社会・経済ブログラ..
昨日の社会・経済ブログランキングw(写真提供:富山のwizさん)

皆さんに記念写真お願いしたところたくさん送っていただきました。ありがとうございました。
(ワタクシ、こういうスクリーンショットとか保存するの、やり方知らないんですw)

こんな順位、、二度と叶わぬ恋と同じ。。
恐らくこんな点数を取ることは二度とないでしょうから今日くらいはワタクシ、幸せな気分で一日過ごしたいです。。

そんな幸せ気分なところに小包が届きました。。

写真
狼旅団缶バッチの詰め合わせ。。。。。。(300個ありますw)
狼旅団オフィシャル缶バッチ200個
赤ずきんちゃんクラブ缶バッチ(タイプA)50個
赤ずきんちゃんクラブ缶バッチ(タイプB)50個


これであとはしょぼくれんたろうさんの「しょぼくれん高級軍手」が届けばセミナー準備は完了です。


あ、そういえば先日ひっそりと「狼旅団セミナーのご案内」のメールを一斉に発送しました。

ところでお申込みされたにも関わらず「案内のメールが来ないじゃん」って方いませんか?

当選された方で数人メールが戻って来てる方がいらっしゃいますのでお心当たりの方がいらっしゃいましたらご連絡ください。。

あと振込口座の名義、、、またやらかしてしまいました。。(えぇ、、春のセミナーの二の舞いです。。)
何人かの方から名前のところで「ガ」となってるけどこれって「カ」なんじゃないですか?。。と。。

別に間違い探しの問題を出したわけでなく天然で間違えてました。。すみません。正解は「」でございます。

名前を打ち込む方式でなければそのまま振り込んでいただいても大丈夫ですが、振込名義人を記入する方式だと弾かれちゃうらしいのでご訂正いただければと。。。(ホント、お手数をおかけして申し訳ありません。。)


さて、ここからが本題です。(こういう前置きの長さが本ブログの欠点じゃないかと囁かれはじめてますw)

昨日は、「仏作って魂入れず」まで書きましたが、本日はここからどうやって部屋を埋めていくか・・ってのを書きます。

実は、この「満室にするには」って話は、設計前から始まってます。

ワタクシはいつも逆説的に考えるタチなのでここが先に決まってないとどうも落ち着きません。

想定の最大家賃は年間2100万ってトラタヌしてる時点で「どうやって埋めようかな・・」と考えてました。

ワタクシが新築の話でいつもお客さんにアドバイスすることですが、

①設計段階で入居するお客さんのターゲットをイメージする
②そのコンセプトを設計者さんにあますことなく伝える
③そのイメージと設計に相違があったら納得するまでやり直してもらう
④入居者さんの目に入る部分を意識してそこだけは手を抜かない

ワタクシの経験でしか話せませんが、ここだけ最初に押さえておけばそれほど失敗物件になることは無いと思います。(昨日のコンサルさんの話はおそらく①~③が抜け落ちてたからあれだけ悲惨なことになったんじゃないかと思います)

ワタクシは企画段階から家賃がよりたくさん取れる可能性のあるワンルームと言う企画は採用しませんでした。

近隣を見渡すとあるのはワンルームか2DK、2LDKクラスのファミリータイプ。
多少危険を冒してもあまり見かけないタイプの部屋の方が競争力があると思ってDINKS仕様の1LDKにしました。

部屋の大きさはというと、、これは相当迷ったのですが40㎡ぴったしで部屋割りしました。

最初は35㎡で13室くらいでいこうと思ったのですがこれだとフロアと部屋数で割りきれません。そうなるとどこかの部屋の間取りにしわ寄せが出ます。これがわりと「貸しやすい部屋」と「貸しにくい部屋」が出来ちゃう理由にもなるし賃貸の仲介やってた頃によく見た35㎡の二人暮らし。。都内ではよくあるのですが実際には賃貸属性の悪い方が入ってきがちです。(35㎡だと収納がどうしても少なくなっちゃうので「それでも二人で安く住みたい」って人が申し込んでくるんですw)

それでも所詮は40㎡です。
水回りが入ると実際に使える部屋面積は2人で暮らすにはギリギリサイズ。。

部屋を少しでも広く見せたいので収納は最小限にして「あとの収納は居住者さんのセンスにお任せします」ということにしました。

そのかわり本物件はラーメン構造じゃなく壁式構造にして出来るだけスラブの出っ張りを無くしてついでに部屋をワイドスパンにすることに非常に執着しました。。

あとこの40㎡って間取り、、新築では不動産取得税が免税です。。(これで200万くらい違ってきます)
セコイ話ですがここもこだわっちゃいましたw。

それとこの40㎡ってのは賃貸の検索でも威力を発揮します。

賃貸仲介時代にDINKS系を探しているお客さんからよく聞いていた部屋のニーズでネット検索するときの部屋面積ってのが40㎡以上って検索する人がとても多いってことをあらかじめ知っていました。

ネット検索では39.99㎡と40.001㎡じゃ全然違います。(検索に引っかからなきゃ内見なんてして貰えませんw)

新築やるならまずsuumoとかHOMESのサイトを自分で実際に使ってみてどこに検索エンジンの切れ目があるかくらいは事前に調べておく必要があるんです。

それと同時によく不動産投資とかの本で書かれている近隣の不動産屋さん回りもしました。
しかし近隣の不動産屋さんの事を100%信用すると痛い目にあうのがこの業界。。


近隣の仲介さんは近隣の事には詳しいかもしれませんがそれだけじゃダメなんです。。


実際に近隣の不動産屋さんを回ったときうちの新築の部屋の企画を話したらこう言われました。。

「あんちゃん、、このエリアで40㎡なんてデカいワンルーム作るなんて無茶もいいとこだよww」(彼らからしたらこの部屋割りはそう見えるらしいです)

ま、言ってることはわかります。最初から無茶な企画ですからw
(だってこのエリアにはこのタイプの物件ってあまりありませんし。。)。

でもワタクシ、この時点で「この企画でいただきだな」と思いました。

地場の不動産屋さんはこの地域には詳しいですがちょっと離れた駅の賃貸事情にはあまり詳しくありません。
(あ、多少は知ってるんですけど地場ほどは知らないって意味ですw)

賃貸仲介時代によくやってた作戦なのですが、お客さんの案内で希望のエリアにももちろん案内はするんですがそこと似たようなエリアもついでに案内すると不思議とそっちに決まることがあるんです。


このそこと似たエリアですがカラクリがあります。

希望のエリア・・・賃料が平均的に高い

似たエリア・・・賃料が希望エリアより若干安い

と言う時に使う作戦ですが・・・言ってることわかりますか?


都内に住んでいる人でも案外、都内の有名な町名で探しに来るんです。。(例えば田園調布とか自由が丘とか下北沢とか)

これが地方の方が都内に部屋を探しにくるとなるとどこが住みやすいところでどこが住みにくいところかってなかなかわかりません。(奥沢とか九品仏とか三宿とか知ってる人って少ないと思います。)

ワタクシは案内の時に、「このエリアも住みやすいですけど他と比較すると人気なので若干お家賃がお高めです。。どうでしょう。。ここと似たエリアで〇〇町ってのがあるんですけどそこだとお家賃がこのくらいお安いんですよ。。」って刷り込みます。。

「じゃあ、そっちも見てみようか」なんて言ってくれたらしめたものですw。

クルマに乗っけてしまえば移動時間なんてどうにでもなります。感覚的に10分くらいの移動時間だとそれほど遠くに来たとは思いませんから「希望のエリアに雰囲気も似ているし予算的にこっちがいいね」ってことがたまに起きるんです。

今回のうちのレジはこの作戦で行こうと考えてたので地場の仲介さんに頼むことなく満室に出来ました。

参考までに自由が丘となんとなく似ているってことで(なんとなくですよw)今回は自由が丘の仲介さんに頼みました。(お客さんが来たらこうやってこう言えよとかレクチャーしましたw)

自由が丘ってやっぱりお家賃、お高めですw。

自由が丘に憧れてるちょっとハイソっぽい30代後半のDINKS。。。

今回の企画のターゲットはここ一点です。。(やっぱり滞納リスクを考えるとこの辺探してる人って素敵ですw)


ターゲットが決まればあとは部屋の企画を設計さんと練るだけです。。

設計屋さんも最初にこういうターゲットと伝えておくとそれなりにいろいろ考えてくれます。

幸い、ワタクシ、賃貸時代は都内の港区だの渋谷区だの世田谷区などの比較的城南地域の部屋って結構見ています。そこで見た部屋の写真も頭にインプット出来てますからあとはそこで見たもので良さそうなイメージをパクるのみww。(デザインセンスなんて施主さんにはもはや必要ありませんww)


このターゲットを絞るって話。。
実は中古収益でも使える作戦です。

リノベして部屋を貸す場合、、どういうリノベしたらお客さんにウケるか。。

うまく嵌ると相場より高い賃料で貸し出すことも可能になります。(実需とはそういうものですw)


あとワタクシのブログ上ではいつも口酸っぱく言ってることで「土地勘も無いエリアの物件を紹介してくる仲介の言うことなんて聞いちゃダメ」って話。。

物件所在地の土地勘のない仲介さんは物件買ってからこういうところがまるでわかりませんから彼らは売ったらおしまいです。そこからはまず助けちゃくれません。。(聞いても適当な答えしか帰ってきませんからむしろ聞く方が無謀な話って気もしますけどw)

中古収益を買うにしてもこの賃貸のターゲットってのは買う前にイメージして買わないと後々ひどい目に遭います。

「もし、ここから一気に空室になったらどんな客層が案内されてくるんだろ。。」


これは不動産投資やるうえでどうしても必要なスキルの一つです。


ここをイメージするにはいろいろな物件を見て目を養うのが一番です。

ワタクシが最近大家さんのリノベ物件とか新築物件の内覧会にちょくちょく行くのはこういう部分を「賃貸業者目線で見るトレーニング」のつもりで見てます。

収益物件はやっぱり貸してなんぼだし、どこまで高く貸せるかじゃないかと思います。(ここでも滞納リスクのない賃貸属性ってのも考えてくれれば鬼に金棒ですw)

この賃貸業者目線。。。
これでお客さんの案内の数が変わっちゃうので自分が賃貸業者ならどうするかってのもご一考されるとよろしいかと思います。。


また、今日もダラダラと長くなってしまいました。。

この話、、また明日に続きます。。。。(いつまで続くのかこの話。。。。)


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なんかそろそろ飽きてきたんじゃんw



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