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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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新築ネタその4・狼旅団初の連載企画ですw

とうとう前人未到の8000ポチクリ突破ですww

皆様、、いい仕事しますねw
Bravissimo!!!!!!

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こうなったら行くとこまで行くんですのww


こんにちは。

2ちゃんで「狼だってクリック屋使ってんだろw」とボチボチ後ろ指刺され始めた狼です。(なわけねーだろw)


と言うことで今日も懲りずにブログ更新です。。


昨日、ブログランキングの話で不動産投資ブログランキングの上の階層の話をしました。

ブログ点数が8000点越えると不動産投資ブログランキングの上の階層(金融・投資ブログランキング)のさらに上の階層の社会・経済人気ブログランキングってのがあるのですが、さっき見に行ったらなんと42位!!(周りの方はワタクシとは完全に違う人種の人ばかりでした。。)

こんなところまで登り詰めた不動産ブログってたぶん過去に前例がないんじゃないでしょうか。。(いや、そう信じたいですw)

ここでお願いなんですがどなたか記念にこのランキングの写真を収めていただけないでしょうか?
(スクリーンショットの撮り方がよくわかりません。。。お願いします)

で、

ちなみにこの社会・経済ブログランキングの1位の方の点数を見てみると・・・


週間IN   265510←ここ注目ですwww

週間OUT  404580

月間IN  1174660

・・・・

・・・・

8000点ぐらいで浮かれてちゃダメなんですね。。。。。(どんまい)

しかし、、しかしです。。
こんな途方もない点数までワタクシを押し上げて応援してくださる愛すべき皆様。。

ありがとうございまーーーーす。(ここは最大限の感謝の意でございます)

これからもワタクシめの応援よろしくお願いいたします。(さらに辛辣なこと書いちゃいますw)


さて、ここから今日の本題です。

昨日は、「うちの近所の物件でここを端折って大失敗した物件」ってところまででしたが、今日はさらにその先に行きます。

この物件、うちより遥かに駅に近い物件なのですが(徒歩2分です)近所の偉そうな不動産コンサルがプロデュースした物件です。

ワタクシもこの自称不動産コンサルとお話ししましたが、まったくお話になりませんでした。

コンサルやるなら何でもきちんと裏付け取って話すのが常識中の常識(だってそれがコンサルでしょw)なのにこの方、現場も見ないうちに「オタクの土地は地盤が弱いから杭は絶対打たなきゃダメだよ」とか言われました。

ムカついたのでワタクシも切り返しました。

狼「現場も見ないでなんでそんなことわかるんですか?」


そしたらこの人、こう言い放ちました。。。

コ「オレ様はこの辺に40年以上住んでいてこの辺だけで仕事してるんだよ。住所さえ聞けばいちいち現地なんか見なくたってそのくらいわかるって がーはーはwww」(多少デフォルメしてますが趣旨は大体合ってます)


参考までにうちのレジ。。杭なんて1本も打ってませんw。
(一般的なベタ基礎ですw)

現場も見に行かないこのコンサル。。
その場で杭の概算の話をしだしました。。

コ「120坪の土地に杭打つならざっと見積もって2000万かな」

現調無しに適当なこというやつはコンサルなんて呼んじゃいけませんw。


実はこのコンサル。
当時、融資を受けた銀行の紹介で会うことになったのですが、会った瞬間に「あ、こりゃダメだw」ってオーラ全開でした。

なんでしょう。。完全に「オレ様の言うこと聞いてりゃ間違いねーんだよw」って雰囲気がプンプンしてます。

新築やる場合、この瞬間が一番大切であるとワタクシ、ここは強く主張します。。

ここで選ぶパートナーを間違えるととんでもないことが起こります。


実際にこの方の直近でプロデュースした物件。。とんでもないことになりましたww。(昨日のブログ参照)

駅近新築物件で2年も埋まらない物件ってもはやどこか壊れてますよw


ま、当然です。こんなの。

設計当初のプランのまま何も考えずにお任せで建ててしまえばこうなるのは至極当然の話です。

HMさんも当初、うちの新築計画に首を突っ込んできましたが(このHMを紹介したのは紹介料目当ての会計士さんですw)こいつもひどかった。。。

土地の形状なんて一切無視して自社のモジュールをそのまま突っ込んできましたw。(こちらもオトナなので3回チャンスを与えて手直しさせましたが3回とも・・・ですw)

そんなことやればどうなるか?

そりゃもちろん、確実に埋まる部屋とまず埋まりそうもない部屋とが混在する物件の完成です。。

この手の業者さんってイメージパースだけは相当熟練してますから「ほら、こんなすっばらしい物件がここに建つんですよぉぉw」とイメージパースだけチラつかせてドヤ顔で営業かけてきます。


このイメージパース以外にももう一つクセモノが。。。

彼らの作ってくる収支表、、ほぼデタラメです。(これは断言します。間違いありません)

賃料設定を建物の建築単価と巧妙に調整して、さもCFが出るように作りこんできます。

最初の坪単価設定はと言うと・・・坪12000円。(言っときますがこれ重量鉄骨造の賃料単価ですよw)

建築費が坪100万という一体どこをどうボッタくればそんな計算になるのかわかりませんが建築費が恐ろしいくらいに高いので想定賃料を大幅に引き上げて来ました。。

「これじゃ賃貸付かないですよ」と言いましたがそうすると昨日の「サブリース戦略」勧めてきます。(これって台本でもあるんでしょうか?)

HM「そんなあなたのために弊社ではサブリースシステムがございまして・・・」

この話をいちいち議論するのも面倒なのでこのHM(実際には4社ほどと戦いましたw)はここでタイムアップ。。

あ、誤解されないようにご説明しますがHM製の収益物件。。なにもデメリットばかりじゃありません。(ポジショントーク

【メリット】
・モジュールが工場生産なので品質にバラツキが無い(メーカーの固定費を押し上げてる原因?)
・大手メーカー製なので融資が付きやすい(都銀さんでも貸してくれるそうです)
・地震に強い(軽いですからw)
・30年間家賃保証付き(賃料が下落したときは知りませんけど)
・その他あればここに追加してくださいw

ワタクシの個人的な意見ですが、実需の家はHMで建てる、それ以外はHM以外で建てるってのが妥当じゃないかと思います。

さて、組む相手を間違えるとどうなるかってのはなんとなくご理解いただけかと思いますがこれって不動産投資に限らずどこでも起こり得ることじゃないかと思います。

一言言わせていただくとしたら
「自分のやりたいことは自分のお金でやれ!!」ってことです。

先ほどのコンサルさんもHMも基本的に施主側の意見なんで聞いてるふりこそしますがまず聞いてません。

ちょっとこちらが意見すると「それは法令でこうなってるんです」とか「建築基準法ではダメなんです」とか「一般論で言ったらそれはおかしいですよ」と却下されることが多いです。

これを別の人間に聞くと「そんなことないんじゃね?」と言われることでもパートナーによっては強引に持論で押し進められちゃいます。

結局、相手のペースで相手の仕事しやすいようにやられちゃうんです。

ここでさらにあれこれ意見すると彼らは決まってこう言います。

「出来なくはないですがそれやると金額が〇〇万上がりますよ」。。。と。

収益物件を建ててお金儲けしようってのにこっちの都合なんてまるで考えちゃくれないって相手を選ぶとこんな目に遭うのが新築物件の恐ろしさでもあります。


今回、うちでは例のkkenjiさんのCMコンサルで建てましたがいくら友人とは言え全面的になんて信用しちゃいませんでしたw。(彼だって友人とはいえ営利目的です)

不動産投資で基本は最初からこの人はいい人でこの人は悪い人というレッテルを貼らないことです。

信用してお願いしてあとでひどいものが出来たら責任は頼んだ側の負担です。(友人相手に裁判って大変ですよw)

建築工事でよくある失敗の例で「知り合いのツテを辿ってお願いしたらそいつはとんでもない奴だった」ってパターン。。

「あ、俺の知り合いで建築やってるのがいるんだよ。。紹介しようか?」ってやつはホントしがらみとか生まれちゃうので何かあったとき断るにも断りきれない時があります。

つまらない人間関係でろくでもない収益物件が建ってしまい、何年もひたすら空室と戦い苦労しているオーナーさんって調べたことありませんが世の中に相当数いるんじゃないかと思います。。、


「安易に知り合いのツテを頼るなかれ」


これを知ってるだけで少しは新築時のリスクを回避できるものとワタクシ、確信する次第でありますw。

実際、親しい友人であるkkenjiさんにお願いした際に、建築見学のコンペみたいなことをやりました。

10社以上のゼネコンさんが参加しましたが、実はその時ワタクシ、知り合いのゼネコン2社を潜り込ませました。。w


ワタクシの息が掛かってるゼネコンだし、友人価格ということで特別割引でご提供してくれるもんだと思ってましたが、、このゼネコン、、10社中6位でした。。。(友情なんてこんなもんですw)

1位はテレビでCMやってる中堅ゼネコンだったのですが金額的にはうちの予算内にドンピシャ入っていました。。

「これで収支は合いそうだからなんとかなりそうだな・・」と思ってたらkkenjiさん、、


「いや、ここからがCMなんですw」とさらにここから価格交渉を始めました。。(ここからが彼のフィーになる部分です)

結局、決まった金額は一昨日のブログで書いた10500万を下回る10380万。。。


こんな予算で出来るならと当初には予定の無かったモノまで取り付けても銀行融資の限度内できっちり収まりました。。(kkenjiさん、、その節はお世話になりましたw)

ただ、あれです。

せっかく満足のいく建物が出来ても満室にならなければ(うちの場合、滞納リスクのない入居者さんが入っての満室が条件です)こんなの「仏作って魂入れず」です。

ここからが勝負なんです。。
どんな卑怯は手段を行使してでも物件引き渡しの3月10日までに満室にしないとカッコ悪いです。。

そこでワタクシ、持ってる英知をありったけ振り絞っていろいろ作戦を考えました。。


ということでお時間となりました。。

この話の続きはまた明日に書きます。。
(嫁から「あなたのブログ、スマホじゃ長過ぎて読みにくいわよ」と文句言われてるのでここで一旦切ります)



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とうとう、じらし戦術を会得したんじゃんw



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