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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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新築ネタその2・狼旅団初の連載企画ですw

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(メルアド手打ちで入力してるので時間掛かってます。。すみません。。)

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(あなたの1ポチがワタクシの活力源ですw)

今週はブログランキングにとことんこだわる一週間。。
なんと皆様の応援ポチで5600点越えましたww。。7000点超えるなんてことあるんでしょうか?(嫁の説得準備開始か・・・?)



こんにちは。


ワタクシ、ブログで連載でモノ書くの初めてですが・・・これってなんか楽ですね。。(やってみてわかりました)

昨日の続きからスタートなのでネタ的に詰まることがありません。。なんでしょう。。調子よくスラスラと書けちゃいます。


さて、そんな勢いで本日もブログ更新です。。


昨日は、土地持ちで建てるなら利回り20%、土地から仕込むなら10%を目標に収支計画を立てると書きました。

ホント、このくらいの目線で企画しないと何のための不動産投資なんだかわかりません。

まぁ、この数値に微妙に届かなくても自分で建てると余計な経費(業者の養分とも言います)が建物の建築材料に回せるので資産的にも精神的にも安心できます。

1億の建築費で40%近く抜かれちゃった建物と1億の建築費で20%だけ抜かれちゃったのでは建物の品質がまったく違うことくらい小学生でもわかるはずですw。

もう一度言いますが、業ブツ系の新築ってのはこんなものなんです。(例外なんてほぼありえませんw)

ホントはもう一つか二つ書きたいことがあるのですが・・・・いや、これはやめときましょう。。(ワタクシにも武士の情けってものがありますw)

でも完成物件だし下手したらすでにリーシングも終わっているから買ってすぐ運用できるんじゃんって意見もあるかと思います。

そういや、どこかのメルマガで「物件は一年でも早く持った方がいい」とアナウンスされているのをよく見かけます。

一年買うのが早ければその分キャッシュが早く入ってくる・・・って論法でしょうか。。

一見、その通りなんじゃんって思う方もいるかと思いますが(理屈では確かに1年でも早い方がお金たまりますから・・・ねぇ。。)


実はこの話、ワタクシ達業者同士の飲み会でも話がよく出ます。


で、ワレワレ業者側はこう見てます。。いいですか?(耳かっぽじってよーく聞いてださい)



素人のお客さんが下手に知識が豊富になる前に物件を掴ませろ!!です。。。


不動産の世界は知識が豊富になればなるほど投資に慎重になります。
当たり前です。だって知識が豊富になった分、どこにリスクが隠れているのかちょっとずつでも理解しますからw。

しかしその前に物件買わせてしまえば文句言われる暇もなく物件を売り切ることが可能です。

こんな話を真に受けて「まずなんでも行動する勇気が大切なんです」とか言ってる人見ると、、、すみません。ワタクシ片腹痛いですw。(何の目的でそこまでけしかけるんですか?)

行動するのは自己啓発だけにしといてください。不動産はそういうものじゃありません。

とんでもない大金のローンを組んで他人に貸すのが不動産賃貸業です。
たしかにそれでうっかり成功しちゃう人もいますが、大半が儲かるようには出来ていないんです。この世界。。

業者もこの業界に何年もいるとその物件にどんなリスクが潜んでいるかくらい体感的にわかっちゃうんです。


この物件・・・ホントに売っちゃっていいの?(本音)

よくあるんです。
買った瞬間に見えない何かで一気に奈落の底に落っこちちゃうような物件。。。(買うまではなんともなかったのに・・・ですw)


ある程度スキルを持ってる人だと「ったくしょうがねーなーw」と可愛い我が子をあやすかのようにすんなり対応できます。(最たる例があの必殺さんあたりですw)

しかし、そんなスキルを持ち合わせてないと「しょうがねーなー」では済みません。。

売るときにお客さんが気づかずに買ってしまうのも困りますがあとで不具合が発覚した時真っ先に騒ぎを起こすのはこういうスキルの無いお客さんってのが世の流れです。(投資家じゃなくて消費者に変貌する瞬間がここです)


「こんな大事な話聞いてないじゃんw」

投資は縄文時代から自己責任ですって言われているのに決まって仲介業者が悪者にされます。
売って何年もしてからこういうクレーム付けられても仲介業者には仲介責任が付きまとうからです。

経験が豊富になればなるほどこのクレームがどこで起きるかワタクシ達は知ってます。

だからそういうクレームになりそうな物件は文句を言わないお客様=同業者に売ろうとするんです。


これが上流物件と言われる物件の一つの例です。


何が起きても文句言わないのが業者です(だってそんな文句言ったら仲介に笑われちゃいますw)

こういう業者さんが物件の不具合を直して完成物件として世に出しているのが業ブツの中古物件です。


ネットとかで今、売りに出されてる物件をグルっと見回してください。。

儲かってる物件、何も問題ない物件がわざわざ指値が効くような値段で売りに出てますか?

よほどの理由でも無い限りそういう物件は安くは買えません。
また、指値が効かない完成物件はそれなりに高く流通して融資取り付けるにも相当額の頭金が必要です。。

それでもこういう手間の掛からない物件って実際には飛ぶように売れてます。

ここ最近のマーケットの原状ってこんな感じです。なのになんで今の時期に「まず行動することが大切です」って言えるのか・・・w

正直に言いますけど今、出回ってる物件の大半はそういう感じであまりよく考えないでフルローン組んで買ってしまいどうにも出来なくなった物件がほとんどです。(ワタクシこういう物件を「イケイケ系大家さん物件」って呼んでます)

銀行が債務の圧縮すら応じてくれないので仕方なく残債金額を超えた売値で売りに出してるんですね。。

しかし、もうその金額じゃ売れません。銀行も最近はそういうところよく見て融資してます。(頭金はあるのかと聞かれませんか?)

銀行だって不動産融資って融資枠増やすのには手頃な仕事です。
団塊世代の方の投資は不動産投資が一番です」なんてキャンペーンやってるしちょっと貯金がある大手企業勤めのサラリーマンさんだって2億くらいまでならなんとか借りることもできるでしょう。

この前も書きましたが、今そんな不動産投資に目覚めてしまったプレーヤーが多すぎなんです。
だから面白そうな物件が少なくなってるんです。

業者間で「最近物件少ないねぇ・・・」って言ってるときは安くなんて買えるわけありません。(一部洗練系大家さんを除くw)

「相続でどうしても借金しないといけないんだよなー」、、とか「将来のビジョンがあって買うんです」とかならいいですが単に不労所得なんて考えてると不動産投資での成功率は大きくダウンするはずです。


かなり話が逸れましたw。本題に戻します。


見た目表面利回りが高い物件。。。かつ積算出そうな物件。。。(融資もなんとなく引きやすそうですし)

おそらく皆さんが狙ってる物件ってこれじゃないかと思いますがこれを争って我先に飛びつくってのはちゃんとその物件のリスクを見て買おうとしてますか?

そのリスクを判断できるスキルが無いまま買ってしまい何年か後にやれ家賃下げても入居者が付かない、リノベしようにも金が回らない・・・って物件が今まさに手を出そうとしている物件かもしれませんよ。。(そういや空室コンサルとかで金取っておきながら「相場より家賃下げれば大丈夫です」とかシレっと言ってるやつがいましたね?まだこの業界にいるんでしょうか?)←今日のワタクシ、、相当毒吐いてる気がします。。。


そういう物件が見た目の利回りが高そうな状態で流通してるんですってw。

こんな物件を一年早く持ったら死期が一年早まるだけだってのww。(この状態って相当寿命が縮まりますw)


ま、ワタクシ、別に新築信者でもないのでここまで言って新築マンセーと勧めてるわけじゃありません。

大したスキル無しに業者の言うがままに物件買って苦労するなら1年余計に掛かっても確実に満室楽々運営できるものを建てちゃえばいいじゃないですか・・・と言いたいだけです。

一度新築建てちゃえばホント10年くらいはあまりやることがありません。

うちの新築レジも現在、完成して一年半ですが2回ほど退去があっただけでそれもすぐ満室になり設備の方はホントなにもやることがありません。。(やることないのでたまに「屋上とか上がってさも点検してます風」を装ってますw)

なんちゃってデザイナーズ風に建ててあるからなのか、間違っても家賃交渉なんて無いし滞納なんて今まで一度もありません。

ちゃんと建てればそれなりの属性の入居者が付きますから滞納リスクのある人はここでお断り出来ちゃいます。これが新築物件のメリットでもあります。

これが業ブツだとどうなるか。。。
物件を売るときにまさか空室状態で売る訳にいきませんから、そりゃ必死に客付けします。

1か月フリーレント・広告費1か月・果てはクオカード進呈・・・と、とにかく最初の入居者を付けるときの仲介さん、、、とても必死です。(苦労して客付けしたのってこの賃貸契約書見るとわかるんです。。)

不思議なもので一旦どんな手段でも満室になってしまうとこの家賃が相場の家賃に見えてしまいます。もちろん最近の投資家さんも勉強されていてその新築時の家賃が年々下落することくらいは理解しているはずです。(理解してないって人いますか?そういう人がまさにこれから仲介の言いなりで物件掴まされる予備軍なんですよ

ただ契約書からは物件居住者の入居属性まではわかりません。

ワタクシが仮にこういう物件を買うなら入居時の申込書をくまなくチェックします。

・保証人は誰なのか?
・どこの会社に何年勤務しているのか?
・ご両親と本人のやってる仕事の整合性←こことても重要です!!!
・家族構成
・申込書はちゃんと書くことすべて書いてるか?(空白だらけの端折り申し込みはアウトです)


あとワタクシ、最初から保証会社加入ってのは入居を認めていません。
保証会社で今、つぶれそうもない安心な会社ってそうないでしょう。(これはワタクシの主観ですw)

リプラスが潰れたときにこの業態って無理があるんだなと初めて理解しましたがやはり親族(出来れば両親が一番です)が保証人になっていただいた方がワタクシは万が一の家賃の回収が楽です。(ガツンとかませば大体一発です)

ただ、その親族系の保証人を要求するからにはワタクシ、借主なんかよりもその保証人属性の方が大切だと思ってます。

実際にワタクシ、電話掛けてその保証人がどんなタイプの人間か見極めてます。気の弱そうなやつなのか、自我が強いのか、人の言うことにちゃんと耳を傾けてくれるのか、切れやすい性格なのか・・・こんなの話をしてみればすぐわかります。(だってワタクシの職業は不動産屋ですからw)


さて、ここで
「そんなのサブリースでやれば済むことなんじゃん」って意見もあるかと思います。


ワタクシは新築物件でサブリースって話は露骨な反対派です。


なぜ一番おいしい時期にサブリースでサブリース会社に養分吸われなきゃいけないのって思ってます。。。

新築物件やるときにマスターリースで収支計算出来ない物件なんて仕込んじゃダメです。

金融機関が主導して「サブリース付けなきゃ融資しないよ」って言われることも多々ありますが(実際にHMの物件ってこれ付けないと見捨てられちゃうらしいです。。ホントですか?)本来ならそんなこと言われないように「こうこうこれで客付けしてこのくらいの収支で運用できますからサブリースなんてハナクソなんですw」って融資担当をやり込めて欲しいくらいです。


えーっと、、

なんだか新築の話から大きく逸れてしまいました。。すみません。。

どんどんズレていきそうだし話も長くなってしまったのでこの話の続き、、明日に続きます。。。


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やばい、、ペンの進み方がいつもと違うんじゃんw