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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)

最近、このブログを丸々パクって掲載する人が多いので無断掲載された方には掲載記事一つにつき3万円/日をご請求させていただきます。(2018.4.12より適用)

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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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新築ネタその1・狼旅団初の連載シリーズですw。。。。

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↑なんと!これ押すと10点入るんですw(知ってました?)


こんにちは。

今週はブログランキングにとことんこだわる一週間。。
現在、4500点越えました。。このペースなら今週中に逆転できるかもw
(よくばりなワタクシです)

さて、ブログ順位にこだわるならやっぱりいい記事書いてないといけません。。
(じゃないとクリック屋疑惑掛けられちゃいますw)

一昨日から「新築のネタ書くよ」と言いながらポチに誘導するやり方じゃいけません。
ちゃんとネタを書いてこそ上位ブロガーです。(はい。ここ試験に出ます)


そんなわけで、今日は新築ネタの序章に触れたいと思います。

うちの会社でおととし建てた新築のレジ。。(もう新築じゃなくなってきましたw)

ホントはワタクシのブログの原型はアメブロでこのネタを書くつもり始めました。(たぶん探せばアメブロで書きかけのブログが現存しているはずなんですがパスワード忘れちゃったので永遠にお蔵入りですw)

たぶんブログタイトルは「不動産屋が本気でレジ建ててみました」じゃなかったかなと。。(あ、いちいち検索しないでください。ほとんどうる覚えだしw)

地鎮祭のころから竣工まで綴る日記風に書くつもりで準備していたのですが、途中で挫折しました。。
だって新築って思ったより進行スピードが遅いのでブログ書くとなると間延びしすぎなんですってw。

そこで始まったのがこっちの狼旅団ブログなんです。。(業者の日常書くだけなら毎日書けそうだしw)


さて、この物件。。

土地面積は120坪ちょいです。
建ぺい/容積は50/100。。。集合住宅建てるにはこのスペックじゃ賃料収入なんてしょぼすぎですw。

しかし会社で持ってる土地はこれしかないので「ここで最大限収益を上げるにはどうしたらいいのよ」、、ってのが最初の課題でした。

まず考えたのは「容積緩和の利用」でした。

一番手っ取り早いのは半地下掘って地下室を作ること。。
(ここでは地下室の容積緩和の特例ってやつを使って総床面積の1/3までは容積不算入って作戦を採用しました)

半地下掘るとそれだけお金が余計に掛かるのでここのバランスは建築費と賃料のバランスを見て判断しないと意味のない地下室になっちゃうので注意が必要です。

126坪にプラス42坪の賃貸面積をプラスさせて家賃収入1.3倍が理論上、一番たくさん得られる家賃収入です。。
ま、現実には賃貸面積は144坪が限界だと後でわかったので賃貸面積144坪と仮定して次に想定家賃の計算です。

ここのエリアの一番高い坪単価は12000円/坪。(近所の駅から徒歩圏にあるデザイナーズレジです)

実際に見に行きましたが・・・「え?これで坪12000円ですか」って部屋でした。。(オオカミ査定では坪賃料11000円がいいとこですw)

新築でよくあるパターンですが家賃設定をオーナーの意向で決めちゃった系の賃料設定です。これがいわゆる貸主希望単価(妄想的想定利回りと言います)というやつです。

そりゃ貸し手は高く貸したいでしょうから仕方のない話ですが、どこかでちゃんと補正しておかないと後々の返済計画に支障が出てきます。ここは勇気を持って常識的な賃料単価に修正しておかないとダメですw。

うちでは一年で得られる総賃料合計を2100万円と設定しました。。
(これ以上の賃料設定は文字通りオーナー側の妄想的想定利回り(期待値含む)になっちゃいますから控えめに設定。。。っと。w)

HMの営業さんはここの数字を上手にいじってくるので気を付けておかないとあとで収支に重大な影響が出ちゃいます。。ホントご注意ください。(ここの数字を盛ってくるのがHMの営業さんですw)

ここの数字が間違いなければこの数字で事業計画を進めます。

ワタクシはここの時点で建物を維持するための経費を計算して出来るだけ余計な設備は省く計画で進めていました。じゃないと家賃収入は入ってくるけど出費も大きいってことになり、何のための不動産投資かわからなくなっちゃいます。

ワタクシ、元々メンテナンス系に従事していたのでこういう分野の経費を細かく計算するの好きですw。
(えぇ、、無駄なものはバッサリと切り捨てちゃいますw)

まず省いたのはエレベーター。。。

地下1階地上2階のレジでエレベーターなんて要りません。
(しかし、最後までHMはエレベーターの設置を推奨してきやがりましたっけw)

エレベーターが必要なのは5階建て以上というのがワタクシの持論です。
4階までは歩いて登れるように作るのがプロってもんです。。

え?そしたら4階の賃貸付きにくいじゃんって?
ダメダメ、、そんなんじゃ。。エレベーターの恩恵を受けるのはこのパターンだと3階と4階の住人だけですからエレベーターの経費と賃料バランス考えると収支が合いません。。

「いーや、それでもエレベーター付けるんじゃん」ってやると4階の賃料がエレベーターの経費でほとんど食われちゃいますw。(だからこれじゃ不動産投資にならないんですよ・・・と)


次に給水関係。。

階層の低い建物なんだから受水槽、高架水槽なんてものは要りません。

出来るだけ水道管直結で出来ないか考えました。
これも年間経費はバカになりません。また10㎥超える受水槽は年1回の清掃義務が付加されます。
これが付くと当然水質検査もおまけでついてきます。

これだけじゃありません。
水槽を付けると当然、圧力ポンプも付けないといけません。

上水系のポンプって壊れると厄介なんです。。。(ここは必殺さんのブログ参照ですw)

こんなリスクは負いたくないし元々低層レジしか建てられないんですからここの部分は意地でもカットさせました。(しかし、HMはここでも執拗に設置をせまってきやがりましたw)

これでおおよそ収入と支出の数字が見えてきました。

ここから掛けるべき建築費を計算します。

新築やるときはこうやって収支から逆説的に計算しないとダメです。(建築費を先に見積もって賃料を後付けするとなんとなく無理な設定になっちゃいますよw)


うちの場合、土地はもとからあるので建物代だけ融資を引っ張ればいいです。
年収2100万の設定ですから想定利回りは20%。。。(土地持ちですからこのくらい当然ですw)

そうなると掛ける建築費はコミコミで10500万円。。(なんかこれじゃ厳しそうですwww)

賃貸面積より延床面積の方が大きいのでレンタブル比で割ると(ざっくりやって0.95くらいでしょうか?)

151坪が建築面積・・いやもう少し見ておこう。。160坪。。。。このくらいかな。。

10500万÷160坪ですから建築坪単価は65万円。。。。

半地下掘ったRCレジで坪65万。。。。うーん。。正気の沙汰じゃないですね。。。w(単価だけ見るとこれじゃRCじゃなくって木造の建築単価ですw)

でもこのくらいの金額で建てないと不動産投資の意味を成しません。(うちでは外構工事込みでこの無茶な金額を最初の叩き台にしました。)

だって仮にもワタクシ、不動産屋ですからこのくらいで建てないとカッコ悪いです


そういえば新築話でよく「新築には業者の利益が乗っかってるから儲かりませんよ」とワタクシ、ブログで書いてますが、実際に普通に建築屋さんで相見積もり取ったら都内でRCの建築原価っていいとこ坪80万くらいです。(北海道ってこの単価が恐ろしく安いと聞きました。北海道の大家さんでわかる方いましたら参考までに教えてください)


実はこの金額。。
建築屋に支払うお金なのですが新築の完成物件を買う時はこの値段じゃないって知ってますか?

勘違いされがちなのですが、新築物件ってのはほとんどのケース、施工した建築屋が売ってるんじゃないんです。


もうひとつデベロッパー的業者が絡むんです。(実はこいつが売主さんになります)


建築屋さんの利益はおおよそ20%前後ですが売主であるデベロッパーさんここに自社の利益を乗せてきますw。。

ま、そうですね。。
デベロッパーだって売り出しまで考えたら20%とは言いませんが18%くらいは平気でブン取ります。

ってことは新築の完成物件は合計で約38%を購入時に抜かれているってことですね。

つまりこの38%分を賃料で取り返すところから始めないといけないのが「新築の完成物件を買う」と言う作業なんです。


これだからワタクシは新築の完成物件買うなら土地から仕込んだ方がいいですよと言ってるんですw。
(理屈で考えたらこれだけで建築費の18%の利益分は取り返せます)

18%って言ったら1億の物件で1800万円です。
新築だから金融機関も30年とかでお金は貸してくれますからCFは出るでしょう。。

しかし、物件の評価は買った時点でマイナス1800万。。
1億で買ったものはその時点で8200万の価値なんです。。

これ買って30年ローンを完走する気ならいいですけどその間、きっと近隣には新築の物件が建つでしょうし同じ時期に建てられた物件は値下げしながらの運営になってるはずです。(新築時のサブリースなんて話はもうここじゃしませんw)

業ブツだから設備は相当チープなのが付いてるはずですから設備の更新だけで何回やりますかねぇ。。(なんか考えたらあまりに流動性悪そうで具合悪くなりそうです。。。)


え?新築を建てるところから始めるなんて素人に出来るわけないだろうですって?

そんなことありません。。
素人さんだろうと最近は普通に土地から新築仕込んでますってw。


実はこれって新築区分投資と同じスキームです。

しかも困ったことにこれだけ利益を豪快に先抜きされてますから当然、建物の仕様は相当チープに出来ているもんです。見えるところはそれなりに豪華に見えますが見えないところは平気で鬼のVE入れてきますw。(業者さんここで利益出してますからそりゃ必死ですw)

この業ブツ新築の話、まだまだ続きがあるので別の機会にでも書きます。


さて、RCは企画段階からだと引き渡しまで1年以上掛かりますが、木造とかS造は工期も短いですから単に新築木造アパートが欲しいならどう考えても土地からやった方がお得です。(精神的に最初に38%抜かれてるって知ると泣きたくなりますよw)


はい。今日のまとめです。

■土地持ちの新築利回りは都内といえども20%狙うのが常識

■土地から仕込む人は都内といえども10%狙うのが常識

このくらいのハードルにしておくと最終的に9%くらいの利回りになっても納得です。。
(これで建てると余計に抜かれた経費分は贅肉じゃなく物件本体の筋肉になり得ますw)

また土地持ちの方でハウスメーカーHMとか建築の営業さんから土地持ちなのに10%なんてしょうもない収支計算書出されてる時点ですでに業者の養分となってる可能性があります。。ご注意くださいw。


この話、明日に続きます。。。


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こういうネタだとペンもおもっきり走るんじゃんw