嫁に行きそびれた娘の話。。。
こんにちは。。
本日の東京は秋晴れです。なんとも清々しいお天気です。。
ワタクシの心も本日は秋晴れです。。
本日はひとつ決済がありました。。
実はこの物件、、去年の今頃、会社で仕入れたイマイマしい区分ファミリーだったのですが、、、
いやー・・やっと売れたって感じです。。（今日は枕高く出来そうです）
この物件、仕入れから決済までに要した時間・・・11ヵ月。。ホント長かったデス・・・
どこをどう間違えたのか、、こちらの希望価格ではまったく相手にされないいわば不良在庫。。（えぇ、、平たく言えば値付けを間違えたってことです。。）
何度か買い付けは入っていたのですが、鬼指しされたり融資が付かなかったりでカチッとうまく嵌らない物件としてずっとうちの在庫として眠ってました。。
築30年クラスの築古区分だったのでもう少し小さいロットのを買うとかもう少し築年数の若いのを買うとかしてればこんな苦労することは無かったのですが「微妙に帯に短し襷に長嶋茂雄」な本物件。。
嫁に行きそびれた娘がやっと嫁いでくれたかって感じです。。
さて、ここで収支です。
仕入れ値2100万
経費万600万（取得諸費用、リフォーム費用含む）
弊社希望小売価格3280万
で実際の売買金額はというと・・・
2600万・・・（文字まで小さくなっちゃいます、、、）
えぇ、、激しく損切りDEATHってば！！！（ほっといてください）
ホント、これなら寝てた方がマシでしたよ。。。。
（マイナスじゃ時給換算も出来ないです）
新築やった勢いで衝動買いに近い形で仕入れた本物件。。
某高金利な銀行の「仕入れ転売なら貸してやる」って甘い言葉に乗ってしまった報いではありますがここまで読み違えたのは過去そうありません。。（3か月で即転決めるつもりが余計に利息取られちゃうし・・・あうううう）
しかし、、しかしです。。
これでやっと在庫が片付きました。。（これで売るものが無くなりました）
大して儲かりそうな物件も出てこないし、これに懲りてしばらくはこの転売業務はお休みです。
来年年明けの時期まで様子見で任売系の物件がホントに出てきたらそこから頑張ります。
あ、そうそう。。
この区分の転売って話。。
転売（ここではいわゆる反復販売のことを指してます）って不動産業者じゃないと出来ないと言うのが表向きの決まりではありますがこんなの別に不動産業者じゃなくても出来なくはありません。。
もう時効なので話しちゃいますが、ワタクシの知り合いの区分転売会社の社員さんがこれをちょくちょくやってました。
やり方は簡単です。
①転売出来そうな物件を探す。
②住宅ローンでローンを組んで仕入れる
③リフォームして実際に3か月くらい住む（ちゃんと住民票を移してくださいｗ）
④住んでみたけど飽きちゃったってことで売りに出す
⑤ウマー
転売出来そうな物件を探すってのにちと苦労しそうですが実はそんなに苦労することはありません。
単純な話、都内なら東急沿線の築古ファミリーか西武線あたりの環八圏内の物件を探せばリノベ次第では相当サヤが抜けます。
正直、昨今の大家さんのリノベ技術、、転売業者の上を行ってますｗ。
実需層のお客さんは自分が住むために購入しますので利回りなんて気にしません。
それなりに収まってれば相場観こそありますが多少高くても買っちゃうものです。。
ヤドカリ的になってしまいますが実際に住民票移してしまうわけですから住宅ローンも問題なし。
売るときも買主のかゆいところに手が届くようなリノベを格安で出来るわけですから下手したら転売業者なんかよりも利益が出ちゃうかもしれません。。
業者が転売するときってのは瑕疵担保責任が付くのでそのリスクも当然売買金額に転嫁してます。しかし一般の売主さんなら瑕疵担保なんてせいぜい3か月ってところでしょう。。（それも売主が素人さんゆえあまり厳しい追及は来ないものです）
その分、高く仕入れてもいいわけですから1回のヤドカリ作業で300万抜きとして数年頑張れれば小さい木造アパートくらいの頭金くらいにはなるんじゃないかと。。。
実際にこの彼はこの手法で3年間でなんと4回売り買いを繰り返して1000万以上は儲けたんじゃないかと思います。
さて、
このなんちゃって実需投資の原点はなんといっても投資名目の新築区分をなんちゃって実需として住宅ローンを使うと言う話。。
この手法はあちこちのブログ記事で話題になっているのでここでは書きませんが（コンプラ上、これは問題ありなので書きたくても書けませんｗ）不動産業者によってはこれを使ってしこたま儲けているところもいまだにあるようです。
このなんちゃって実需投資。
区分レジ以外で使えそうなのはいわゆる賃貸併用住宅ってやつでしょうか。。。
最近、この手の質問が多いので書いてしまいますがこれはくれぐれも慎重にやってください。（バレるといろいろな意味でホント死ねますｗ）
賃貸併用住宅として住宅ローンが組めるのは原則で自己使用分50％以上のもの。（30％でもいいってところもあるとか聞きかじってますが）
なんちゃって実需の場合、これをいじります。
銀行に融資を申し込む場合、あらかじめ〇〇使用分を一定の〇率にしておくのですが住〇票を一瞬移して（ガス・水道のインフラの使用実績が〇ヵ月以上あれば実際に住んだとみなしてくれるところが多いです）〇〇実績をデッチあげます。
あとはいろいろ理由を付けて引っ越すなりその物件に管理用ポ〇トを置いておけば住んでいなくても銀行の居住〇認はかわせます。。（こんなことここで書いても大丈夫なんでしょうか・・・ちょっぴり不安ですｗ）
これがバレると銀行はもちろん怒りますが（最悪一括返済を要求されます）〇〇〇のデペさんがリーマンショックの頃建てた区分レジなんてほぼこの方法で売られてましたｗ。（バレないようにそれ専門の〇〇が代理販売して〇〇業務も兼務して賃貸に出したときの持ち主も〇〇確認を上手にかわしてました）
他にもいろいろノウハウがあるのですが（うちの小僧が昔これでしこたま儲けてたのでやり方はほぼ完ぺきに知ってます）ここではこの程度のやり方だけ記しておきます。実際にやられたら大変ですｗ。。。
この賃貸併用の住宅でこれをやるときに注意して欲しいのは出口戦略で苦労するってことです。
賃貸併用住宅は半分近くの居住面積を自己所有としますので部屋割りが大き目です。あとでこの部分を賃貸に出してしまうわけですからここの部分が広いと思ったような賃料が取れません。またさらに大きすぎると借り手が限定されてしまいます。（都内で4人家族が軽鉄80㎡の4LDKで25万払うなんて夢の話ですｗ）
いつもの話ですが収益物件というのは貸してなんぼです。
借りる人がなんとなく入居しにくい物件ってのは競争力が無いのにワンルーム5部屋にオーナー用の広い部屋っていう組み合わせ。
見た目賃貸併用住宅ってのは大家さんが住んでいると勘違いされがちです。。単身者がオーナーと一緒に住む物件とそうじゃない物件の人気は圧倒的にオーナーが住んでいない物件です。
じゃあ、あらかじめその大きい部屋を分割出来るように作ればいいじゃんって話、よく聞きます。。
出来なくはないですが費用的にいい金額取られます。（収益ですからこれも回収対象です。。何年で回収できますか？）
ワタクシ、正直言ってこの賃貸併用住宅なるものを収益物件としては見ちゃいません。
大体、この作戦、、なぜか完走出来ない人が多いんです。。（都市伝説級の謎ですｗ）
たまにこの手の物件が売りに出てますがオーナーの思い入れがモロに出ている物件が多すぎですｗ。
（玄関ドアからしておかしなものが付いてたりしますｗ）
建築時に建築会社からあれもこれもと妙なオプション付けちゃうからでしょうか？軽鉄の分際で暖炉とか1718のお風呂にサウナとかアタマ悪すぎですｗ。
でも住宅ローンは賃借人さんが払ってくれるから安心なんて思ってるオーナーに限ってどういうわけか大家業を理解してません。。新築なのに建築会社の言いなりでサブリースなんか付けちゃうもんだから養分としてチューチューと吸い取られてしまい10年くらいするとなぜか持ち出し。。。（それがサブリースってもんです）
住宅ローンだから返済スピードは普通の収益物件よりは早いのですがキャピタルを狙えないので結局せっかく頑張って稼いだキャピタルを売却時に吐き出す、、、なんて悲しい話をよく聞きます。
で、20年近く低空飛行を繰り広げていざ売りに出そうとしたら居住部分があまりにアンバランスなので収益性が最悪。結果、更地扱いの売買。。。と。。
えーと、、書いてるうちに気持ちが暗くなってきたので話題を変えます。
そうそう、、この住宅ローンの融資の話。。
銀行もバカじゃないのでここはきっちり見てます。
実態のおかしい家族構成（4LDKなのに1人住まいとか4人家族なのにワンルームの部屋4つ分とか）や他に収益物件を持ってたりとか、そういうのは不自然に映るので協力してくれる業者さんなりを上手に構築しておかないと簡単にバレちゃいます。
バレても何も言わない金融機関もありますから（どことは言いませんが最近住宅ローンを取扱いだしたところとかｗ）融資実績欲しさに目をつぶってくれるかもしれません。。（あ、これは独り言です。。）
ワタクシがこれを実際にやるとしたら・・・いや、、やめときます。。さすがにこれはヤバいですｗ。
（ブログで書くには危険すぎですｗ）
区分でヤドカリやってる方がまだ気が楽です。。（だってダマしてないですからｗ）
こうやって考えると不動産投資っていろいろ種類があるもんです。
ワタクシは業者側の身分なので一番儲かりそうだと思うのは収益用物件を実需で売る。。これに尽きます。。
反復売買が出来ない非業者の人だとあれですが、実際には結構やっちゃってるようです。（内緒ですｗ）
昨日の70億の方はここらへんを理解しない（理解してないふり？）であそこまで拡大していきましたからやる気になればやれるんでしょうね。。。
ま、あれです。。
「死ぬ気でやれよ。死なないから」ってやつでしょうか。。。
いーや、、不動産に限ってはワンミスで死ねますよｗ
ご用心。。
明日もブログ更新するかもしれません。。
（仮題「カブトムシな大家さん」を予定しています）
こんなネタ、しれっと書いてる方がご用心なんじゃんｗ
本日の東京は秋晴れです。なんとも清々しいお天気です。。
ワタクシの心も本日は秋晴れです。。
本日はひとつ決済がありました。。
実はこの物件、、去年の今頃、会社で仕入れたイマイマしい区分ファミリーだったのですが、、、
いやー・・やっと売れたって感じです。。（今日は枕高く出来そうです）
この物件、仕入れから決済までに要した時間・・・11ヵ月。。ホント長かったデス・・・
どこをどう間違えたのか、、こちらの希望価格ではまったく相手にされないいわば不良在庫。。（えぇ、、平たく言えば値付けを間違えたってことです。。）
何度か買い付けは入っていたのですが、鬼指しされたり融資が付かなかったりでカチッとうまく嵌らない物件としてずっとうちの在庫として眠ってました。。
築30年クラスの築古区分だったのでもう少し小さいロットのを買うとかもう少し築年数の若いのを買うとかしてればこんな苦労することは無かったのですが「微妙に帯に短し襷に長嶋茂雄」な本物件。。
嫁に行きそびれた娘がやっと嫁いでくれたかって感じです。。
さて、ここで収支です。
仕入れ値2100万
経費万600万（取得諸費用、リフォーム費用含む）
弊社希望小売価格3280万
で実際の売買金額はというと・・・
2600万・・・（文字まで小さくなっちゃいます、、、）
えぇ、、激しく損切りDEATHってば！！！（ほっといてください）
ホント、これなら寝てた方がマシでしたよ。。。。
（マイナスじゃ時給換算も出来ないです）
新築やった勢いで衝動買いに近い形で仕入れた本物件。。
某高金利な銀行の「仕入れ転売なら貸してやる」って甘い言葉に乗ってしまった報いではありますがここまで読み違えたのは過去そうありません。。（3か月で即転決めるつもりが余計に利息取られちゃうし・・・あうううう）
しかし、、しかしです。。
これでやっと在庫が片付きました。。（これで売るものが無くなりました）
大して儲かりそうな物件も出てこないし、
来年年明けの時期まで様子見で任売系の物件がホントに出てきたらそこから頑張ります。
あ、そうそう。。
この区分の転売って話。。
転売（ここではいわゆる反復販売のことを指してます）って不動産業者じゃないと出来ないと言うのが表向きの決まりではありますがこんなの別に不動産業者じゃなくても出来なくはありません。。
もう時効なので話しちゃいますが、ワタクシの知り合いの区分転売会社の社員さんがこれをちょくちょくやってました。
やり方は簡単です。
①転売出来そうな物件を探す。
②住宅ローンでローンを組んで仕入れる
③リフォームして実際に3か月くらい住む（ちゃんと住民票を移してくださいｗ）
④住んでみたけど飽きちゃったってことで売りに出す
⑤ウマー
転売出来そうな物件を探すってのにちと苦労しそうですが実はそんなに苦労することはありません。
単純な話、都内なら東急沿線の築古ファミリーか西武線あたりの環八圏内の物件を探せばリノベ次第では相当サヤが抜けます。
正直、昨今の大家さんのリノベ技術、、転売業者の上を行ってますｗ。
実需層のお客さんは自分が住むために購入しますので利回りなんて気にしません。
それなりに収まってれば相場観こそありますが多少高くても買っちゃうものです。。
ヤドカリ的になってしまいますが実際に住民票移してしまうわけですから住宅ローンも問題なし。
売るときも買主のかゆいところに手が届くようなリノベを格安で出来るわけですから下手したら転売業者なんかよりも利益が出ちゃうかもしれません。。
業者が転売するときってのは瑕疵担保責任が付くのでそのリスクも当然売買金額に転嫁してます。しかし一般の売主さんなら瑕疵担保なんてせいぜい3か月ってところでしょう。。（それも売主が素人さんゆえあまり厳しい追及は来ないものです）
その分、高く仕入れてもいいわけですから1回のヤドカリ作業で300万抜きとして数年頑張れれば小さい木造アパートくらいの頭金くらいにはなるんじゃないかと。。。
実際にこの彼はこの手法で3年間でなんと4回売り買いを繰り返して1000万以上は儲けたんじゃないかと思います。
さて、
このなんちゃって実需投資の原点はなんといっても投資名目の新築区分をなんちゃって実需として住宅ローンを使うと言う話。。
この手法はあちこちのブログ記事で話題になっているのでここでは書きませんが（コンプラ上、これは問題ありなので書きたくても書けませんｗ）不動産業者によってはこれを使ってしこたま儲けているところもいまだにあるようです。
このなんちゃって実需投資。
区分レジ以外で使えそうなのはいわゆる賃貸併用住宅ってやつでしょうか。。。
最近、この手の質問が多いので書いてしまいますがこれはくれぐれも慎重にやってください。（バレるといろいろな意味でホント死ねますｗ）
賃貸併用住宅として住宅ローンが組めるのは原則で自己使用分50％以上のもの。（30％でもいいってところもあるとか聞きかじってますが）
なんちゃって実需の場合、これをいじります。
銀行に融資を申し込む場合、あらかじめ〇〇使用分を一定の〇率にしておくのですが住〇票を一瞬移して（ガス・水道のインフラの使用実績が〇ヵ月以上あれば実際に住んだとみなしてくれるところが多いです）〇〇実績をデッチあげます。
あとはいろいろ理由を付けて引っ越すなりその物件に管理用ポ〇トを置いておけば住んでいなくても銀行の居住〇認はかわせます。。（こんなことここで書いても大丈夫なんでしょうか・・・ちょっぴり不安ですｗ）
これがバレると銀行はもちろん怒りますが（最悪一括返済を要求されます）〇〇〇のデペさんがリーマンショックの頃建てた区分レジなんてほぼこの方法で売られてましたｗ。（バレないようにそれ専門の〇〇が代理販売して〇〇業務も兼務して賃貸に出したときの持ち主も〇〇確認を上手にかわしてました）
他にもいろいろノウハウがあるのですが（うちの小僧が昔これでしこたま儲けてたのでやり方はほぼ完ぺきに知ってます）ここではこの程度のやり方だけ記しておきます。実際にやられたら大変ですｗ。。。
この賃貸併用の住宅でこれをやるときに注意して欲しいのは出口戦略で苦労するってことです。
賃貸併用住宅は半分近くの居住面積を自己所有としますので部屋割りが大き目です。あとでこの部分を賃貸に出してしまうわけですからここの部分が広いと思ったような賃料が取れません。またさらに大きすぎると借り手が限定されてしまいます。（都内で4人家族が軽鉄80㎡の4LDKで25万払うなんて夢の話ですｗ）
いつもの話ですが収益物件というのは貸してなんぼです。
借りる人がなんとなく入居しにくい物件ってのは競争力が無いのにワンルーム5部屋にオーナー用の広い部屋っていう組み合わせ。
見た目賃貸併用住宅ってのは大家さんが住んでいると勘違いされがちです。。単身者がオーナーと一緒に住む物件とそうじゃない物件の人気は圧倒的にオーナーが住んでいない物件です。
じゃあ、あらかじめその大きい部屋を分割出来るように作ればいいじゃんって話、よく聞きます。。
出来なくはないですが費用的にいい金額取られます。（収益ですからこれも回収対象です。。何年で回収できますか？）
ワタクシ、正直言ってこの賃貸併用住宅なるものを収益物件としては見ちゃいません。
大体、この作戦、、なぜか完走出来ない人が多いんです。。（都市伝説級の謎ですｗ）
たまにこの手の物件が売りに出てますがオーナーの思い入れがモロに出ている物件が多すぎですｗ。
（玄関ドアからしておかしなものが付いてたりしますｗ）
建築時に建築会社からあれもこれもと妙なオプション付けちゃうからでしょうか？軽鉄の分際で暖炉とか1718のお風呂にサウナとかアタマ悪すぎですｗ。
でも住宅ローンは賃借人さんが払ってくれるから安心なんて思ってるオーナーに限ってどういうわけか大家業を理解してません。。新築なのに建築会社の言いなりでサブリースなんか付けちゃうもんだから養分としてチューチューと吸い取られてしまい10年くらいするとなぜか持ち出し。。。（それがサブリースってもんです）
住宅ローンだから返済スピードは普通の収益物件よりは早いのですがキャピタルを狙えないので結局せっかく頑張って稼いだキャピタルを売却時に吐き出す、、、なんて悲しい話をよく聞きます。
で、20年近く低空飛行を繰り広げていざ売りに出そうとしたら居住部分があまりにアンバランスなので収益性が最悪。結果、更地扱いの売買。。。と。。
えーと、、書いてるうちに気持ちが暗くなってきたので話題を変えます。
そうそう、、この住宅ローンの融資の話。。
銀行もバカじゃないのでここはきっちり見てます。
実態のおかしい家族構成（4LDKなのに1人住まいとか4人家族なのにワンルームの部屋4つ分とか）や他に収益物件を持ってたりとか、そういうのは不自然に映るので協力してくれる業者さんなりを上手に構築しておかないと簡単にバレちゃいます。
バレても何も言わない金融機関もありますから
ワタクシがこれを実際にやるとしたら・・・いや、、やめときます。。さすがにこれはヤバいですｗ。
（ブログで書くには危険すぎですｗ）
区分でヤドカリやってる方がまだ気が楽です。。（だってダマしてないですからｗ）
こうやって考えると不動産投資っていろいろ種類があるもんです。
ワタクシは業者側の身分なので一番儲かりそうだと思うのは収益用物件を実需で売る。。これに尽きます。。
反復売買が出来ない非業者の人だとあれですが、実際には結構やっちゃってるようです。（内緒ですｗ）
昨日の70億の方はここらへんを理解しない（理解してないふり？）であそこまで拡大していきましたからやる気になればやれるんでしょうね。。。
ま、あれです。。
「死ぬ気でやれよ。死なないから」ってやつでしょうか。。。
いーや、、不動産に限ってはワンミスで死ねますよｗ
ご用心。。
明日もブログ更新するかもしれません。。
（仮題「カブトムシな大家さん」を予定しています）
こんなネタ、しれっと書いてる方がご用心なんじゃんｗ