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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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価値の無いお金の使い方。。。

【お知らせ】
今月末の狼旅団の富山セミナーの告知はこちらから。。
(ワタクシの方にすでに参加表明された方はお申込み不要です)


こんにちは。

暇だったので、ブログ左サイドバーのリンクのブロガーさんに肩書を付けてみました。
なんとなく思いつくままに命名したので「こんな肩書じゃ嫌だ!」って方がいましたらお知らせください。
(本日、新築の魔術師ケイマンさんのブログリンクを追加しました。よろしくお願いします)


さて、
最近微妙に物件が出てきました。。(と言っても出てきたのはわずか十数件ですけど、なにか?)

この中で、ちょっといいなと思ったのが三鷹の売りビル。。
S造なんですが駅前のデザイナーズ。。。こういうの好きです。

ま、S造なので積算はほとんど出ませんw。(収益還元で融資して貰わないと都内の物件は手が出ませんw)

相続対策の属性一本やりでやらないと買えそうもありませんが。。。こいつは換金性も高そうなので久しぶりにいい物件って気がします。(賃貸で空きが出ても死ぬことはなさそうな物件です)

坪賃料1万は取れそうなのでテナント系の融資を20年くらい引けそうな勇者な方がいましたらご連絡いただければ。。(価格3億くらいが目線です)


しかし、そうは言ってもテナントビル物件の融資がなかなか付きませんねぇー。。

銀行に聞いても「今の家賃で次が貸せるかまったく不透明なので案件自体を持ち込まれても困ります」とか真顔で言われる時代になっちゃいました。。

ちょっと前なんてレジは大して儲からないからビル物件ばかり売れていたのにちょっと不況っぽくなるとこんな有様です。。

駅前の売りビルでさえなかなか融資が付かないので逆を言えばこういうビル物件を買える人は今が買い漁るチャンスなのかもしれません。。(逆張り理論とでも言っときましょうか。。)


不況の連鎖から解放されればまた収益ビルの利回りも上がるのでそんな時期が来たら勝負ってスタンスで気長に物件を待つってものありかと思います。


そういや例の亀井法案。。
やはり他の業者さんとかサービサーさんとかに話を聞くと、、むむ、、なんか動き始めてきましたね。。。

おそらく今回の駅前ビルもその一環って予感がします。

これとは別に豊島区某所のJR駅、徒歩1分なんて場所にも同じような売りビルが売りに出てました。。(さすがにこいつは速攻で買い付け入っちゃったらしいですがw)

これは謄本見ましたが明らかに亀井法案系の物件に間違いありません。。


これらの特徴として、所有者が物件のフロアーを使っているっていう共通点があります。

貸しビル業兼自宅兼自己テナントなんてパターンの物件はこれから春先にかけて売り出し物件が増えるんじゃないかと思います。(まずこの手の売りにくそうな物件からスタートです)

レジ系は放っておいても買主さんはこの世にたくさんいます。
別に任売など裏でこそこそと売らなくても利回り7%くらいで買っちゃう人がいますのでこっちが安く放出されるってのはしばらくは無さそうです。。(しかし、、これが出てこないと我々、メシ食えませんw)

7%なんかでレジ買ってどうするの?って思わなくはないですが、理論的には金利1%台で25年ローンくらい組めれば物件によってはCFがプラスになることがあります。(それにはもっと細かい条件付きますが)

こういう物件をプレーヤーが少ない時期に仕込み値上がりしたところでサクッと転売。
これも不動産投資も旨味ですw。

そういや過去にも今みたいな時期がありましたがその時も競売崩れみたいな売りビルを買って7年くらいキープしてたら一気に値上がりして3億で買ったビルを7億で売り抜けたツワモノ素人さんが知り合いでいます。。(差額4億ってなによww)

この人、、今じゃレジ18棟(全部都内ですよ、、都内w、、)総資産70億の大家さんにまで成長しちゃいましたww。

いつか狼旅団のお茶会に引っ張り出してやろうと虎視眈々と狙っているんですが最近はもうそういう人前に出るのが嫌だとワタクシの前にも姿を表さなくなっちゃいました。。。(夜のお店に姿を表すのは大好きみたいですが)

しかし、この人もワタクシが知る限りでも何回か死線を渡ってます。

当時は素人さん大家さんだったのですが、当時の切った張ったのバクチ打ちみたいな不動産投資に参加してましたからそりゃ他のプレーヤー(主に業者さんです)の目の敵にされちゃいます。(時々顔に派手なあざとか作ってましたから・・・いろいろ戦ってるんでしょうね。。)

いつぞやは「車ごとどこかに拉致されちゃったよ」とか言ってましたからこういう派手な売り買いってやはり危険と背中合わせだということをご理解いただければと。。

この方、、基本的に空気を全く読みませんw。(読めないんじゃなくて読まないんですw)
自分がこうだと思ったらテコでも動きませんが逆にこうだと思ったらとことん勝負します。。

一度有り金すべて打って(家も持ってる資産も全部ですよw)地上げまがいな物件を買い進めて最後きれいにファンドさんに売り切ったという勝負師です。。(記憶では8億くらい抜いたんじゃないかとw)

で、昼間はサラリーマン稼業を普通にこなしてましたから、、、はて?、、いつ寝てたんでしょうね・・・?

この前、電話で話をしたとき言ってましたが、基本的に今では物件はほぼ現金で決済してるらしいです。。

こういうお客さんにはもう仲介さんはVIP扱い。。
まず最初においしそうな物件が行くはずなのでワタクシのような弱小業者が物件を出さなくても大手さんが手となり足となり物件を探してくるんでしょう。。

最近じゃワタクシ、この方からの逆流物件(業者→この方→ワタクシ)で情報を漁った方が早いという状況になってますw。

えぇ、、「狼ちゃん、、この物件知ってる?」って来たときがワタクシの勝負時ですww


ワタクシのブログでいつも言ってますが実はこの方経由の物件情報がここ一年以上、しょぼくなりつつあるので「最近いい物件が出てこないんです」という方程式が成り立ってるんです。。(ここに来てなければどこにも来るわけないって論理ですw)

実際、この方も今年買った物件はわずか2つ。。(いつもならこれの3倍くらいは売り買いしてます)

「なかなかいい物件出てこないねー」がお互いの合言葉になってきているのでワタクシ、ブログ上で自信たっぷりに「今は美味しい物件なんてありませんよ」と言えるんです。(これって自慢にもなりませんね、、、、)


ただこの方、ひとつだけ欠点があります。(こんな危険な勝負師って時点でこれも欠点って気もしますがw)


とにかく金遣いが荒いんです。。。。。

どう荒いかというとある時、行きつけの飲み屋のお姉さんを成田空港まで送らないといけないんだとなったときその場で1800万のフェラーリを即金で買ってきてその足でお姉さんを送って行ったという逸話があるくらい金遣いが荒いんですww。(あとそのお姉さんのお店を一晩借り切るとか平気でやります)

ま、70億分の物件はローンは無いですから収入すべてが見入りです。
維持に必要なお金とか税金などはちゃんとプールしているはずですがとにかくぱっぱとお金を遣う癖があるので見てる方が心配しちゃいます。。

「どうせ貯めても税金で消えちゃうんだからお金なんて残しても意味ないんだよ」と怖いこと言いますが、それでもたまに現金で物件を買い足しています。ま、経費の範囲内で金遣いが荒いんだと適当に納得していますが。。。


でもこの方、価値の無いお金の使い方はしません。。

したがってワタクシに対してはお金を落とすようなことはしないんです。。(しくしく。。。)

「狼ちゃん、、これ少ないけど」とか言って1000万くらい小切手切ってくれないかな。。。。(ほら、本宮ひろし漫画でよくあるパターンですよ)


サル2
買う側から物件貰ってるうちは無理なんじゃんw