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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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大家さんの営業力。。。

こんにちは。

じろー君のポチリンク機能を外した途端ランキング、だだ下がりですw。
(ガツーンと落っこちるのもなんだか嫌なのでサイドリンクの赤ずきんちゃんロゴにこっそりとポチ機能を付加しました。。よかったらたまには押してくださいw)
サル2
あとガチムチ画像にも問題あるんじゃんw


さて、本日は木曜日。
昨日も小雨の中、物件調査に明け暮れてましたが本日も懲りずに物件調査です。。

昨日見た物件はとりあえず買い付け入れてみましたが、、まぁ無理でしょう。。指値も厳しいですがそれ以上に業者同士の戦いが厳しそうです。(さっきブツ元に聞いたらすでに満額付近の買い付け入れられてるそうです。。。)

で、気を取り直して今日の物件。。。

正直、いいんだか悪いんだかよくわからない物件でしたw。

先日もちょこっと書きましたが都心5区だからって言えばどこでもいいってわけじゃありません。
今回の物件は新宿区ほんにゃら町。。(弁天町とか原町とか箪笥町とか)

このほんにゃらが付く町はホント、ピンキリです。
またどこがいいとか悪いとか具体的に書いちゃうとお叱りを受けると思うのでボカしますが、四ツ谷の裏側のあたりです。

そういやこの前、中野の借地の話をしたかと思いますが雰囲気はあんな感じです。

とにかくどこ歩いても道路が狭いんです。
うっかり車なんかで路地に進入したら遭難しちゃうレベルです。

しかも所々、階段状の道路っていうか通路ですw。(これでも道路法上の二項道路ですから一応建築確認はおりますけど。)

物件は小さいアパート。
小さいって言ってもここは新宿区。。お値段はあまりお安い気はしませんw。

個人所有の物件らしいのですがどんな人を入居対象で想定したらいいのかさっぱりわかりません。
入居者を見るとなんとなくですが生保っぽい住人構成の様ですが、、、うーん。。これは難しい。。

物件は比較的新しいのですが(と言ってもス◯ガさんではローン組める年数じゃないですよw)入居率は50%。。
家賃はそれほど相場と違和感はないのですが現地に行くと住むにはちょっと無理がありそうなロケーションです。

リノベして利回り上げてという考えも無くはないですがそうなると「壮絶な指値」(鬼差しが商標登録されてたら嫌なのでこの表現で書かせていただきます)しないと難しそうです。。

売主希望価格はは5500万。。
狼旅団査定での本物件の希望価格はというと、、、3800万円。。(ホントは3200万って言いたいのですが。。)

普段からこの手の査定は甘いことで有名なワタクシですが、地歴を調べたら昔、ここの一体が何かの工場があったようなんです。名前からすると恐らく印刷系の工場でしょう。。
印刷工場って印刷用に有機溶剤を大量に消費するので古い工場跡地レベルになると大体土壌汚染してます。将来更地にして戸建分譲しようとしたときにこれが足枷になるのでこういう地歴を見かけたらせめてフェーズ2くらいまでの土壌調査は必須かと。。

業者さんでこんな小さい物件の地歴まで事前に調べて情報を出してくれるなんてことを期待しちゃいけませんがこういう土壌汚染歴だけは物件出す前に教えて欲しいです。。

恐らくこんな指値は通るはずもないので見送りとなると思いますが、都内のよさげな地名の場所でもこういう落とし穴がよくあります。

参考までにもう一つ具体的に挙げちゃいますが、日本橋ほんにゃら町。。

このほんにゃら系(日本橋浜町とか日本橋蛎殻町とかw)の地名も昔は工場とか倉庫とかがあった場所なので住むにはちょっとややこしい場所です。こっちはわりと道路が広いので(空襲で焼け野原になりかけたエリアだからでしょうか?)地図上で見ると住所は日本橋だしいかにも東京って感じですが、ホント賃貸出すにはいろいろな意味で厳しい場所です。(土地値のわりに思ったような賃料が取りにくいって理由かと)

あと昔この辺はベネチアみたいに水路だらけでしたので杭がどの深さで刺さるかわかったもんじゃありません。

最近、こんな地域の非住居系S造高利回り物件が増えてきた気がします。高利回りなのはあくまでも想定での話なのでこれをまともに信じると大変な目に遭います。(非住居物件の想定利回りなんてワタクシのタロット占いより当たりませんw)

昨今の融資事情と賃貸属性の低下で買い手が少ないからこんな安い値段で売りに出てくるのでしょうが、これにうっかり手を出すとこれも高確率で死ねますw。

都内のど真ん中でなんで売れないんだとお思いの方。。
一度現地を歩けばおわかりいただけるかと思います。(開発行為の必要性ってのがおぼろげながらでも見えてきますw)

歴史ってそう簡単には変わるもんじゃありません。
再開発したくても回りに邪魔な建物があったり車の入れない道路ばかりだとそこのエリアは開発から取り残されます。そうなると住んでいる人の代謝はありませんから「戦前からずっとここに住んでるよ」って人ばかりになるんです。そんなところにワンルーム建ててどうするの?ってことになります。


それでも平成初期に地主さんが銀行主導で無理矢理建てちゃったこのエリアのレジ。。
もちろん部屋の作りは当時流行った3点ユニットの20平米以下の部屋。。

最近10%くらいに利回りを見せかけて売りに出てますね。。


こんなハンデを背負って25年ローンって正直、怖い話です。


また都内じゃもう物件探しても見つからないからと、積算も出るしなんか融資も通るからとこれを地方都市でやろうとしている方もいるそうですが買う前にちゃんとこういう調査を自分でやってから買わないとホント死んじゃいますよ。

実は、8月にワタクシの知り合い大家さんが亡くなりました。
胃潰瘍から始まって最後は肝硬変でした。

亡くなったご主人は不動産投資歴約9年。
ワタクシとの付き合いはまだ3年くらいでしたが一度だけ所有物件を売らせて貰ったのが縁でのお付き合いでした。
ここのブログを始めた時も熱心に読んでくれていたそうですが例の狼旅団セミナーの時はすでに入院してしまいそれ以降はずっと寝たり起きたりの生活だったそうです。

このご主人の不動産投資の目的は「家族に財産を残してやりたい」ってことでしたが結果的にはその不動産で潰れてしまいました。個人投資家向けの不動産投資のリスクが表に出だしたのはまだここ数年ですがまさか日本の経済がここまで悪くなるなんて思っていなかったようです。

胃潰瘍の原因は数年前に起きた例の「派遣切り」。。。

社宅借り上げの利回り25%のRCレジが全ての元凶の始まりでした。
買って数ヶ月で全空になってしまい、現在の稼働率は30%。(家賃下げても需要が無いので借り手が付きません。。)

ここから歯車が狂い始めて他の保有物件でも同様に空室ラッシュに見舞われてしまい、そのストレスでお酒が増えてしまい体を壊して・・・ってパターンです。

今、亡くなったご主人の奥様からこんなこと言われてます。

「所有している物件をすべて売り払って欲しい」。。と。

ここまでご主人が頑張って築いたものをそう簡単に処分しちゃダメですと断りましたが、奥様が物件を全部処分して欲しいっていう気持ちもわからなくはありません。

奥様からしたらご主人を苦しめたのはこの不動産投資だからだと決めつけてますから。

生前、ご主人から「あと何年くらいしたら楽になるかなぁ」と言われていましたが、保有物件を見るとちょっと残念な物件ばかりなので「まず家賃下げてもやむなしでとにかく部屋を全部埋めることを考えてください」って答えた記憶があります。

でもフルローン近くで借りまくったので家賃を大幅に下げるってのは無理があります。
かといってリノベして再募集するにも資金の都合で仮にやったとしても中途半端になっちゃいます。

金利もお安くないですから5年前に買った物件もまだそれほど元本も減ってません。売りたくても売れないし空室は埋まらないし。。

これがご存知の、不動産投資の代表的な負の連鎖です。


不動産投資は買主責任ですし、すでに買ってしまった物件をどうこう言っても始まりませんが、単に物件を売りつけて終わりって不動産屋さんの責任って重いと思います。売る前にこの物件出したらこのお客さんどうなっちゃうかな?くらいはプロなんだからちょっとは考えてあげないと。

ただ経済の予測はプロの経済学者でもなかなか当たりません。
これを不動産業者に求めるのは無理ってもんです。結局、買ってしまった自分に跳ね返ってくるのですが、せめて「買ってから10年くらいの保有期間に最悪こんなことが起こったどうする?」って対策が取れるような物件の持ち方を考えていただけたらと思います。

どんな無茶な金利で借りてしまっても10年程度耐えられれば出口的にはなんとか出来ます。

不動産投資ってのは大儲け出来る人もいればそこそこ儲かったで終わる人もいます。
でも負けちゃダメです。最悪でも引き分けに持ち込めるような物件を選ばないとダメです。

この計算、、そんな難しいことじゃありません。
これ以上最低最悪の賃料で貸したと仮定してプラスになる金額をローンの返済金や考えられるだけ建物の経費(修繕とか広告料とかその他もろもろ)に突っ込んでみます。

それでマイナスになる可能性があるならその物件はアウトです。(そのマイナスを他の財産で補えたり自分で回避できるノウハウがある人は別ですw)

もっと細かい計算式があるでしょうが、ワタクシの物件判断の基準はいつもこれです。

これで見るとほとんどの物件がアウトになるはずです。(それをエンド価格って言うんです)

だから指値するんですがこの数値を弾いて指値すると今度は転売業者の買い付け金額より下になってしまうので結局どこかで妥協して買うことになります。(銀行も融資の条件で金利4%と仮定して入居率70%の賃料で収支がプラスかマイナスかで判断してますがこれと似た話です。)

最近の大家さんはここから自力のノウハウを駆使してプラスに持っていく能力があるって人が増えてきてるのでそういう人はいいですがそのノウハウをまだ持ち合わせていないって方はその数値に見合う物件を探す必要があります。

なので物件のロットとか自分の好みなんてのが入ってしまうとなかなか物件を見つけることが出来なくなります。

で、結局また妥協をしてしまいます。。(たぶん、これが先日、赤井親分がコラムで書いていた「ハードルを下げて買ってしまう」ってやつじゃないかと思います。)

妥協しなければなかなかいい物件が見つからないって方はこっちのスキルをあげることに専念してもらえればいいのですが本業もあるでしょうしなかなかそんな時間も無いと思います。

こうやって書いていくと自分の味方になってくれる不動産屋なりコンサルを見つけるくらいしか思いつきませんが不動産屋なりコンサルは結局、取引しないとフィーになりませんからどうしても買わせるって動きをします。(相談料だけ取って適当なアドバイスするコンサルさんは除くw)



ここは声を特大にして言います。


「この営業(コンサル)って適当に丸め込もうとしてんじゃねーの?」ってのを見抜く眼力が不動産投資ではまず必須の能力なんです。


この能力があればなんとなくでも敵か味方かが判断出来ます。

この味方になってくれる人間を増やすには相手に気に入られるように振る舞うだけですからそうしてれば次第にその数も増えていくと思います。(これは巷の自己啓発系の本でクドクド書かれてますのでそちらをご参照ください)

ってことで不動産投資の原点は最終的に「個人の営業力」ってところに行きつきます。。


これだけダラダラと書いて「なーんだそんなオチかよw」って思うでしょうが難しいんですよ。これ。
単に金持ちっぽく振る舞うだけと不動産屋は「カモ」と認識しちゃいますからw。(だからまず眼力なんですってw)


この話、ワタクシのブログの過去記事で何度も触れてると思いますがホントに大切なので忘れた頃にまた何度も書きますw。


サル2
単なる備忘録になりつつあるんじゃんw