プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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契約と決済、どっちが緊張しますか?

こんにちは。

朝晩、寒くなってきました。。そろそろ冬支度の準備始めてますか?

そんな寒い朝でも、ワタクシ例のノルディックウォーキング、、続いてます。。
歩くだけの簡単な運動なのですが上半身に筋肉が心なし引き締まってきた気がします。。

体重は全然変わらないのですが、会う人から「なんかオオカミさん、最近痩せたんじゃない?」って言われるようになりました。。すごくうれしい日々ですww。(セミナーでお会いした際、そう言ってもらえれば、、何か出るかもしれませんw)


さて、そんなこと言ってるうちに今月も月末です。

本日の暦は「先勝」です。

きっと洗練された不動産仲介さんは決済ラッシュでてんやわんやだったんじゃないかと思います。



え?うちですか?
えーと、、うちは洗練されてませんから大丈夫です。。ほっといてくださいw。


この決済の話ですが、よくお客さんからされる質問で「契約と決済、どっちが緊張しますか?」ってのがあります。

ワタクシ個人的には契約の方が緊張します。

契約時ってのは売主、買主が初めて顔を合わせるというパターンが多く、ここまで契約の準備に膨大な時間を割いても時にはここで契約がご破算になることも無くは無いからです。(逆に決済時はもうこのまま引き渡し作業に粛々と進むことが多いのでそれほど緊張ってのはありません)

前に、この契約で売主と買主が揉めてしまい契約がご破算になったことがあります。。

セミナーでもこのネタを時々話しますが、一番最悪だったのはその場で売主さんと買主さんが取っ組み合いのけんかになったことでしょうか。。。

売主さん、買主さん双方がある程度のお金持ちだった場合、、起こる可能性があります。

お金持ちすべての方がそうではないと思うのですが、会社を経営されている方で比較的ワンマン経営されている方にこの傾向があります。。

ワンマンの社長さんってどっちかというと勝気な方が多く、自分の理念と合わないと情け容赦なくその場で反論します。(そういうことここで言わないでくださいってくらい空気読んでくれませんw)


その時の売主、買主、、どっちもそんなタイプの方でした。。
(ゴルフとか麻雀とかでもきっとそういう振る舞いしそうな方と言えばわかりやすいでしょうか。。)

発端はホント些細なことなんです。。

この時の発端は経済の今後について雑談していた時でした。

たしか、これから経済は円高になるのか円安になるのかって話だったかと思いますが売主は「円安」。、買主は「円高」で意見が割れました。

決済の場でこんな話って結構出るのですが、この時売主さんは「円安だから物件を売りに出すんだ」って言ってました。。(別に円安になったからどうこうというのではなく単に理由づけくらいで言ってるんだと思料されます)


しかし、円高に振れると主張する買主さんからみたらこの話は面白くありません。。。


「ん?俺って円高になると思ってこの物件買ってるのにこいつはなに言ってんだ」ってなっちゃいます。

こういう時は売主さんは買主さんの意向にそった発言してりゃいいんですが売主さん、、こういう時でも自分の主張を曲げません。。畳み掛けるように円安になる根拠をズラズラと言い始めました。。

仲介のワタクシとしてはただただ円満に契約が終わればいいと言うスタンスですからこの売主さんの情け容赦ない発言、、やめてほしいです。

しかし、この手の人って自分が一通り納得するまでしゃべり続けます。。。。

売主「なんでかって言うとだね、、アメリカの経済の冷え込み中国がどうだのズラズラ・・」

今年のプロ野球の順位を予想するくらいしょうもない話なんですがこういう金持ちの人が言うとなんとなく根拠がありそうに聞こえてきます。。

ほーら、、そんなこというもんだから買主さんが段々険しい顔になってきましたよ。。。

この買主さんもどっちかというと売り言葉に買い言葉ってタイプ。。
こういう人と取引する時は気持ちよくさせて取引しないといけません
(男芸者に徹するのが原則です)

しかし、この売り主さん。。
仮にも会社を経営してるんだからこういう微妙な空気の潮目ってのをもう少し読んでいただけないと。。(こういう人ほどゴルフでグリーンの芝目を読むのが上手いんですけどw)

売主「な、こういう時は不動産なんて買っちゃいけないんだよ。わかる?」


ここでとうとう買主さんの堪忍袋の緒が切れました。。。。(ひー)

買主「さっきから聞いてりゃなんなんだよ!おまえ!」

買主さん勢い余ってホントにテーブルをひっくり返しました。。

売主に掴みかかった買主さん、、一度振り上げた拳はそう簡単には降ろせません。。

契約の場でのこういう話、、ワタクシ、初めてではないので取り敢えずお互い間に入ってなだめますがお互いに自我の強い面々。。どっちもプライドが邪魔して引きません。


買主「不動産屋さん。。悪いんだけど今日は契約やめるわ(怒)!!!!」


えぇ、、わかりますとも。その気持ち。。
こんな雰囲気じゃ取引なんてしたくないですよね、、っておいおいww。それじゃこっちが困るんです。。

一旦部屋を出て買主さんを説得しましたが相当面白くないようで、ただ一言、

買主「円高になったら買うからいいよ」

と言い残して帰っちゃいました。(この勢い、もはや誰も止められませんw)


こういう時、取り残された仲介は悲惨です。。。

売主は帰ってしまった買主ももちろん責めますが、ワタクシ仲介をもガン詰めしてきます。


売主「なんで契約って時に買主が消えちゃうんだよ!!」





すみません。どう考えても貴様のせいです。。。。



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こんな話、氷山の一角なんじゃんw


しょぼくれんメルマガのバナーパクってきましたw。。
よかったらご登録お願いします。(購読すると満室になるらしいですw)


締切りです。。。

こんにちは。狼です。

先日からしょぼくれんメルマガで告知させていただいた狼旅団セミナー。。

申し込み多数のため、本日14時までのお申込み分をもって終了とさせていただきます。

お申込みありがとうございました。


当日は必殺さんとワタクシ、、燃え尽きるまで全身全霊でしゃべり倒す所存です。

お楽しみに。。。。


満額大家さん。。。。

【お知らせ】
しょぼくれんメルマガで告知させていただいた狼旅団セミナー。。
申し訳ありませんがブログで告知する前に、懇親会の枠はいっぱいになってしまいました。
セミナーのみのご参加でしたらまだ若干お席の用意が可能ですので今後お申込みされる方は申し込み区分「」でお申し込みください。


こんにちは。

富山から戻ってきて昨日はまるで「やる気なし夫」でしたが、疲れも取れて本日からやる気全開です。

しかし、朝から暗い話が。。。w


先週入れた買い付け、、またもや飛ばされました。。。。(今年何回目だかもうわかりませんw)


仲介さんは「指値なら多少はいけます」って言ってたのですがふたを開けてみればまたもや満額野郎様に持っていかれちゃいました。(この満額野郎様、、昨今の洗練された大家さんの天敵になりつつあります)

人が苦労して収支を弾いてなんとかやりくりして「これなら買えるかな。。。」と思ってると当初の交渉価格を思い切り無視してすごい金額でさらっていきます。

まぁ、お金が有り余ってるからこそこんな無茶なこと出来るんでしょうけど、、、

ったくどうしてこんな物件を満額で買おうって言うんでしょうか。。(昭和63年築の大規模修繕なしにレジをなんで表面7%で買ってくのよw)


どうも最近の傾向として手金があまり要らなそうな物件(決してフルローン組めるわけじゃないんですよ)だと認識されると多少高値でもさらわれてしまうようです。


競売でもよくありますが「この値段で買っちゃ死んじゃいますよw」って値段でガツンと行っちゃう人。。

何を基準に買ってるんだか知りませんが、確実に増えてます。(間違いありませんw)


ワタクシの経験上の話ですが、ここ10年くらいで一番不動産投資のプレーヤーが多いのではないかと。。。


確かに売り物件の数はとても増えてます。
レインズ見てもわかりますが都内でこれほど売り物件が出たのはワタクシの経験でもありません。。

しかしそれは流通出来そうもない物件が多いからこれだけ人目に付いて見えちゃうんですってw。

最近の傾向として、そういう物件が目に留まると自分の思い描いてる物件購入のハードルを下げてでも買おうとする人が増えてる気がします。(若干親分の受け売り部分ありw)

机上の理論が現実とおもいっきり乖離しているのに気が付けばそんな馬鹿なことはしないのでしょうけど業者の妄想みたいな収支を信用して買っちゃうとどんな目に遭うか。。。


そんなの並行輸入のフェラーリをフルローンで買うのと一緒です。


西日暮里駅徒歩12分で賃料坪単価12000円とか信じちゃって買って大丈夫ですか?(そこって日本語通じるエリアですか?)

仲介さんから「ローンはお任せください」とかうまいこと言われて巻かれちゃうんでしょうけどローンはお任せできてもそのあとのことはお任せ出来ませんw。。。(頼んでも適当な管理でカネ抜かれちゃいますw)

最初のCFはそれなりに回るように見えるからなんでしょう。
あとのことは全く考えていないかのような買い方見てるとこっちがビビっちゃいますw。

毎回同じことの繰り返しですが、不動産投資って買うことが目的じゃありません。

所有して利益を出さなきゃ意味が無いんです。

業者さんが繰り出す「高めのボール球」にうっかり手を出して数年後にしょぼしょぼになっちゃった大家さんを見てると「何のために不動産やってるのよ」と聞きたくなります。

そりゃ中にはそんな高めのクソボールに手を出しても持ってる能力でなんとかしちゃう人もいます。

でもそんな人は極めて少数です。(ってかそこの部分まで見切って買ってるんでしょう)


今朝のひろ*さんのブログ。。
あそこまで見切って買ってるなら素晴らしいことですが、あれだってひろ*さんのバイタリティーで成り立ってるだけなんじゃないかと思います。(ジェービルさんの名言「大家業は不労所得ではなく苦労所得」は大家さんを目指す方なら朝晩1万回唱えてほしい呪文ですw)

自分で打てる自信のあるボールなら手を出しても構いませんがバッテイングフォームすら固まっていないのにそんなボール打てるわけないじゃないですか。


なんて今日の満額でさらって行った人をグチグチ言っても始まりませんが、この物件。。ワタクシなりに精査しました。(9%で運営してギリギリ損益分岐点ってとこです)

また、今後5年間で掛かるだろう修繕費は最低でも2000万程度。(防水、EV更新、外壁、給排水もろもろ)
某地銀を使うと言ってましたから想定金利は変動金利で約2%。
返済期間はせいぜい20年でしょう。

坪賃料12000円で入るエリアじゃないのにそんな仮想のレントロールと仲介さんの修繕予測は年間50万の積み立て。。

そんなの足りるわけないじゃん・・・です。


これで買わせてあとは知らん顔っていうつもりなんでしょう。。


あー、、せっかくブログランキング再挑戦なんて言っときながら、なんか結局グチるネタになっちゃいました。。すみません。。。


でも今日の物件逃したのは結構イタいんです。。。。。(またイチから探すの大変なんですってw)



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超ネガティブ系なネタなんじゃんw

狼旅団セミナー。。。

こんにちは。狼です。。

昨日しょぼくれんメルマガにて告知させていただいた狼旅団セミナー。。。

すみません。。。
本当はワタクシと必殺さんのブログでも告知するつもりだったのですが、ブログで告知する前に参加枠がほぼ埋まってしまいました。。

セミナーのみのご参加でしたら若干ですが無理やり枠を増やせるかもしれませんのでまだお申込みいただけますが懇親会の枠は予定より早く参加枠を超えてしまいそうなのでこちらのお申込みは一旦終了させていただきます。(キャンセルが出たら再度募集開始させていただきます)


お申込みいただきましてありがとうございました。。


本日も予定通り18時にブログは更新予定です。しばしお待ちください。





富山セミナー「サンデー毎日クラブ主催 狼旅団&必殺さんの本では書けない内緒話」

【お知らせ】
本日19時からしょぼくれんメルマガにて狼旅団セミナーの告知があります。
ご参加希望の方はそちらをご参照ください。


こんにちは。

サル2
富山最高なんじゃんw


さて、ブログで予告した通り昨日、一昨日と富山でセミナーに出かけてきました。

前回、春の富山セミナーにはワタクシ、一人で東京から行きましたがあれから半年、、
今回は狼旅団の団員さん5名を引率しての富山入りです。
(今回、わくわくさんとやげさんの感動の産卵シーン義兄弟初対面のおまけつきです)

定刻の11時22分に富山駅に到着した我が狼旅団一行。。

駅
気候は東京とほとんど変わりません
(山手線が走ってたら五反田と大して変わりませんw)


まずは腹ごしらえでご当地名物の「富山ブラックラーメン」に挑戦です。
(ホントは同じビルにサイゼリアがあったのですがこっちは改装中でやってませんでいたw)

ラーメン
そういや前日の夜に二郎でラーメン食った記憶が。。。w


春にもやらせていただいたこのサンデー毎日クラブ(別名SMクラブ)主催のセミナー。。

今回は定員30人を大きく上回る40名での開催となりました。
(会場に着いたら皆さんものすごい熱気でお迎えいただきびっくりしましたw)

てっきり富山だけの参加者だけかと思ったら、、半数以上は他府県からのご参加だそうで二度びっくりです。

今回のセミナー講師を務めさせていただいた必殺さんとワタクシ。。

事前のネタ合わせで「話す内容は限りなく本音でしゃべりましょう」と決めていたので内容もそんな話のセミナーになりました。(セミナーで聞いた話は墓場まで持って行ってくださいw)

1部必殺さん、2部ワタクシという流れのセミナーでしたが、必殺さんもワタクシも今回、絶好調でしゃべり倒しました。


で、ワタクシのパート。

今回初めて台本一切無し・レジュメ無しの本音トークに初挑戦。。(えぇ、、証拠は一切残しませんw)

しゃべりに若干不安がありましたが、体感的に後半の1時間くらいはほぼ実名を挙げて具体的に不動産のリスクについて業者側の立場でお話し出来ました。

2部が終わりしばし休憩タイム。。

このあとは約一時間、、熊本のセミナーの時のようにマイク2本でフリートークタイムです。

その前に必殺さん、下のフロアに行き自動販売機でビールを買ってきました。


必殺「狼はん。これから話すことはシラフじゃしゃべれんでしょ?ほれ、ビール飲みなはれ」


酔っぱらった勢いでしゃべったことに責任はありませんw
壇上ではありましたが、ここは失礼してスーパードライ一気飲みでフリートーク開始ですw。
※この模様を収めた写真が必殺さんの本日のブログに掲載されてます


飲んで2分でワタクシ、酩酊状態。。(酔っぱらってしまえばこっちのもんです

ワタクシのセミナー史上初の飲酒運転でのフリートーク。。。

何をしゃべったのか全く覚えていませんが相当ひどいことしゃべってると思いますww。
(くどいですがここで見聞きしたことは他言無用でお願いします)

気が付けば終了予定時刻の18時。。いつものようにあっという間の5時間でした。


しばし参加者さんと名刺交換したりして歓談したのち、すぐさま懇親会に突入。。

富山の海の幸、山の幸がてんこ盛りに並ぶなか、主催者である吉川さんの乾杯の音頭で懇親会のはじまりです。
※不覚にもワタクシ、ここの写真を収めていません。ここも必殺さんの本日のブログをご参照ください。

この吉川さん。
しばし新しい書籍発刊のためしばらくブログから遠ざかっていましたが相変わらずのイケメンぶりです。
ホノルルマラソンに出場するだけあってカラダも十分に絞り切っていてワタクシ、ちょっと劣等感。。

さらに追い打ちを掛けるように

吉川さん「本日はブログランキングダントツ1位の必殺大家人さんとブログランキング2位か3位の狼旅団さん(2位か3位のってところ心なし聞こえませんでしたw)をお招きして・・・」ってご紹介していただきました。。

・・・・

・・・・

やっぱりブログランキングって大事なんですね。。(ブログ業界にも序列ってものがあるようですw)


いけません。。いけません。。

これはマズイです。

ここのところブログランキングにあまり興味を無くしかけていたワタクシ、、帰りの新幹線の中で「せめて次の狼旅団セミナーまでは1位取ったる」って気分になりました。。


さて、本番はここからですw。(富山セミナーはここからが本番なんですw)

泊まりのセミナーの恐ろしいところはいつ終わるかわからないってところ。

サンデー毎日クラブのセミナーは基本的に泊りがけですが、懇親会後、一部屋を「歓談の間」と称してそこにあらかじめ持ち込んだ飲み物とおつまみをドーンと並べてエンドレスのおしゃべりタイムがオフィシャルなセミナープログラムに入ってます。(別名:図面舞踏会とも言われてますが平たく言えばトライアスロンみたいなものですw)



実はセミナーの時間よりこっちの時間の方が長いんです。。。。(のどから血が出そうですw)


すでに懇親会で満腹だし温泉にのんびり浸かったワタクシと必殺さん。。。
さらにお酒の勢いも入っておしゃべりターボの過給圧はフルブースト。。

セミナーのフリートークでビールかっくらって禁断の狼ターボ全開になりましたが深夜のフリータイムでは再び過給圧が推定3.5バールになっちゃいましたw。(熊本セミナー以来の過給圧ですw)

参考までにワタクシの体型で3.5バールが最大過給圧です。

しかしワタクシの体型の1.8倍(当社比)の必殺さん、、

F1ターボ全盛期のBMWターボの過給圧でしょう。。。
(あんなすごい必殺さん、、はじめて見ました。。。w)

ターボ
【想像図】気安く触るとやけどするでー


でもこの必殺ターボ(登録商標出願済)。。

焼きつくのも早いので基本ドッカンターボのようですww

ターボ終了
夜中2時くらいにはエンジンブローしちゃいましたww

ま、あれです。先輩ブロガーとして一言言わせていただけるなら、富山セミナーだけはペース配分を考えてってことですw。(ここのセミナーだけはデスマッチなんですw)


そんなわけで、二人とも酔っぱらっているのでどんな際どい話をしたかは覚えちゃいませんが、あとでやげさんに聞いたら「オオカミさん。。あそこまでしゃべってんのを横で聞いてて冷や汗が出ちゃいました」とか言ってました。。

部屋に時計が無かったので何時までしゃべったか覚えていませんが朝の4時くらいまででしょうか、、朝起きたら口の筋肉が筋肉痛になってましたw。

川
ホテルの下を流れる川も素敵です。(カメムシ攻撃は大変でしたけどw)


そんな富山セミナー。。

何を話すかわからないワタクシ達のセミナーを企画してくださったサンデー毎日クラブの吉川さんやスタッフの皆さん、本当にお世話になりました。。ありがとうございます。


何度も言わせていただきますがやっぱり富山は最高です!!
(で、来年はいつやりますか?)


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ブログランキング2位とか3位のオオカミさんなんて言わせないんじゃんw
(今日からブログランキング再挑戦ですw)