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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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カモがネギしょってやってきたふり作戦。。。。(別名死んだふり作戦)

こんにちは。

東京は本日澄み切った青空でした。(ワタクシの心も青空です。)
一年中こんな気候だったらいいのですが、やはり冬はぼちぼち近くまでやって来てるようです。。(今、沼袋付近だそうです)夏は夏で暑いの嫌ですが、寒い冬は苦手な狼です。。

さて、今週末は半年ぶりの富山セミナー。

猿が温泉に浸かってると言われている旅館を貸し切っての大規模セミナーとなります。
聞けば今回の参加人数・・・120人(人間だけじゃなく一部、現地のお猿さん含む)だとか。。

ワタクシと必殺さんのコラボは今回で2回目。。

前回の熊本セミナー同様、今回もどうやら懇親会場にもマイクがあるらしいのでまた例のマイクパフォーマンスやりますw。

何をお話しするかは内緒ですが、一応必殺さんとは電話にてネタ合わせだけは済ませています。
明日のネタは富山用のネタなのでたぶん一回こっきりのネタです。
ご参加される方に於かれましては居眠りしないで聞いていただければと。。


そんなわけで、富山セミナーが終わるといよいよ東京セミナーの準備に取りかかります。

富山で必殺さんと会った時にもう少し入念にネタ作りしようと思っていますがまずは告知のご案内です。


今回のセミナー告知はまず最初にしょぼくれんメルマガでやります。(最初の告知はワタクシのブログではしませんのでご注意ください)

告知日は来週月曜日の19時です。

しょぼくれんメルマガに告知が出た瞬間から受付開始です。(月曜日のメルマガの最後の方に申し込みフォームがあるのでそちらからお申込みください)

セミナーの席は100席くらい用意してますが申し込み多数の場合は申し訳ありませんが抽選になります。
また懇親会はどうやっても80人くらいしかやりくり出来ません。セミナー、懇親会両方申し込まれても最悪セミナーのみになってしまう人が出るかもしれません。。ご了承ください。

前回の狼セミナーの時ほど申し込みが殺到するとは思えませんが(心なし旬の過ぎてしまったワタクシですw)必殺さんは今回東京初のセミナーです。。もしかしたら必殺さん人気ですぐに埋まってしまうかもしれません。。

一応、月曜日のしょぼくれんメルマガは要チェックでお願いします。
(メルマガ登録がお済みでない方はこちらからご登録お願いします。)

あと「メルマガに申し込んだのに月曜の19時になってもメルマガなんて来ないじゃんw」って方。

今のうちに過去のメルマガがきちんと来ているかご確認ください。(ヤフーとかのフリーアドレスだと弾かれてる可能性があります)それでもダメな方はメルマガのバックナンバーの最新号だけはメルマガが見れる設定になっているのでそこでも見れます。(それじゃ誰もが登録なしに見れるんじゃんw)

ここまでメルマガPRしましたからたろうさんもしょぼくれん軍手を余計に作ってくれるかもしれませんw。


さて、やたら前置きが長くなりましたが本題はあまり長くありませんww。

実は最近、気が付いたのですがどうも土地の売り話が増えてきたようです。

例の亀井法案の影響でしょうか。。

夏前なんてあまり売り土地の話が無かったのですが(やたら高くて採算の合いそうもないのはウジャウジャありましたけどねw)ここに来てブローカーレベルでもモノになりそうでならなさそうなのが入ってきてます。(完全にモノにならないところがブローカーモノの特徴ですw)

今のタイミングでこういう微妙なのが出てきてるということは、いよいよ素地系というか法人資産系の物件が出てくるんじゃないでしょうか。。

あ、勘違いしないでくださいね。。

収益を実際に生んでいるようなのはまだ出てきません。そういうのは最後に放出するんじゃないかと思いますから。


来週、新築収益建てている業者を回って聞いてきますが、もしそんな雰囲気なら狼セミナーでご伝授させていただいた「大家さんの営業力」を試す時です。

アッ〇ホーム見て元付けっぽい業者さんをセレクト。。あとは突撃あるのみです。。。


向こうから来なければこちらから売り込むという手口。。営業の基本です。


なーに。。
業者さんはこういうお客さんに弱いですw。(たぶん、「カモがネギしょってやってきた」くらいで見てると思います)

ここはそんな業者さんの目論見を逆手に取って「カモがネギしょってやってきたふり作戦」ですw。


恐らく物件が動き出したら足が速い話になると思います。
今からだと来年1月くらいまででしょうか。。とにかく賞味期間の短い話になると思うので売り込み作戦をお試しください。

こういう時、単に物件を探してるというのではなくより具体的に相手に欲しいものを伝えてください。その方が探しやすいです。あと金額と言うか物件のロット。。ご予算より多少大き目に伝えてください。

指値幅を考えると多少予算をはみ出るくらいの条件を伝えておかないとその物件を出して貰えなくなる可能性があります。ご注意ください。




そんなわけでそろそろ明日の準備をしないといけないので本日はこのへんで。。


では皆さん良い週末をお過ごしください。。。。




サル2
マス寿司特盛食いまくるんじゃんw

バブル経済復活。。。。。。。。。か?

こんにちは。

先日の積算越えの物件。。

狼塾の教材として一部の方に出しましたが、、、レポートが帰ってきません。。。。(まだお一人様のみですw)
ワタクシが添削メールをなかなか出さないところも問題ありなのですが、ちょっとした頭の体操って気分でレポートの提出よろしくお願いしますw。


さて、本日は少しばかり踏み込んだネタになります。。。

ワタクシ普段から海外投資には非常に懐疑的スタンスなのですが、昼間とある筋(だからあっちのスジじゃないですよw)から入電。。。

ワタクシも言葉の意思疎通が図れない地域での投資ってのは信用できません。(英語しゃべれないししゃべれてもそもそも外国のエージェントみたいな人を信用するほどワタクシ、お人好しじゃありません)

そんなワタクシに来た話は、
「東南アジアの某地域のバブルに乗っかりませんか?」というお話。。(すでにコテコテですw)

普段ならこういう話にはあまり耳を貸すことはないのですが、相手が相手なので今回は若干、前のめり気味ですw。

とはいえ不動産屋たるワタクシ。。
海外投資といえ間違っても賃貸で儲けようなんて思っちゃいません。。

えぇ、、海外でやるなら基本的にキャピタル狙います。(海外でチマチマ利回り計算するなら都内でやった方がマシです

中国でバブるちょっと前に上海に中国不動産視察ツアーなんてやつに参加したクチのワタクシですがあの時の中国。。すでにバブルの最高点まで行ってたかと思ったらそこからあと10倍バブりましたww。(東京の賃料をも上回るとは・・・w)

あの感覚。。
今の新興国となんとなく似てる気がします。(でもワタクシ東南アジアには一度も行ったことが無いのでほとんど説得力がありませんw。なんとなくです)

新興国の住宅需要とか政情などが自分なりに理解できるならその国の土地買って小ぶりなレジでも建てて分譲して売り逃げ戦略です。(ただし建てて売るというのはエラいリスクなのでここは不動産屋らしく開発寸前で売り逃げですw)

日本でRCレジ建てたら坪80万とか100万ですがあちらで建てれば同じような建物でも1/10くらいでいけるでしょう。

普通に考えても投資金額なんざ回収に1年掛かりません。

海外なのでここは慎重に日本のやり方でいけると仮定してバブル当時の頃のやり方を実践すれば・・・どう考えたって儲かるでしょう。(これって不動産の原点の話なのでどこの国でやっても同じです。)

要はデカイ建物建てなきゃいいんです。。(欲張ってデカイの建てるといざと言う時に死にますw)
ここを外さなければ開発案件ってのは滅多に失敗しないもの。。

それをハーフベットで買い進めばほとんどリスクなく投資が可能じゃないかと。。。
(フルベットで掛けちゃうから飛ぶんですw)


租税条約とか現地の法律などを調べて行けるなら海外投資も基本的にアリかと思います。


ここまで合ってますか?合ってると思って先に進みます。


でもあくまでもやるならキャピタル狙いじゃなければワタクシ、絶対動きませんw。


来週の金曜日にその方と会ってきますが話がホントならレッツゴーですw。

だって相手はいつぞやの70億さん。。。

「もう日本の不動産やっててもバカみたいに儲かるわけでもないから海外不動産にお金突っ込んじゃうよーw」とか言ってます。

そんな話を聞かされたワタクシ。。。

勝ち組の乗っかるのは勝負の鉄則ですw。
(負けたら責任おっ被せてやるw)

でもあれです。
こうやって書いてますが他人様を巻き込むつもりじゃないのでブログで参加者を募るとか出資金出しませんか的なことはやりません。


大きな声じゃ言えませんが
ホントに儲かる話は赤の他人にはしないものですw。。



ん?だからワタクシのところに話が来たんでしょうかねwwww。



さて、
そんな中、本日は昨日みたいにブログの記事が消失しないように慎重かつチマチマと書いていますが、、、何やらテレビでニュース速報をやってますね。。。


なんですか?

石原都知事が辞めるとか。。。(新党作るらしいです)


風が吹けば桶屋が儲かるってわけではないですがこれで再び日本のバブルはほぼ確定ですね。
(途中で石原さんが死んじゃったらダメですけど)

となるとあれです。

今の不動産の価格が底値ってことですか?
(逆張り理論で融資が付かないと言われてる商業系ビルを今の時期に買い漁ってる方。。大勝利ですねw。)

すぐには効果は出ませんがこれで日本の景気回復はほぼ確定です。
(だから途中で石原さんが死んじゃったらダメですけど)

しかし、、この人、憲法改正までやろうとしてます。

不動産屋のワタクシとしてはそこまで手を加えて欲しくはないのですが。。。(あまり右寄り過ぎてもダメなんです・・・w)

明日の株価と円相場とかでどのくらい変化するのか注目ですが、いかんせんワタクシのニワカ経済知識がどのくらい合ってるのか。。。そっちも注目ですww。



しかし、、人がせっかく海外投資に目を向けようと思っていた矢先にこれですw。



石原さんが間違って総理大臣なんかになってしまったら・・・



・・・


・・・


えーっと、、、


ま、とりあえず、今は国内で不動産の仕事頑張ってみようかと。。。。ww


サル2
英検4級の分際で海外なんざ片腹いたいんじゃんw

ごめんなさい。。

こんばんは。狼です。

18時を過ぎて「なんだよ、ブログ更新してないじゃん」と思ってる方が多いとは思いますが、、



すみません。。

またもやせっかく書いた記事をほとんど飛ばしてしまいました。。(だからあれほどマメに保存しろと、、)

メモ帳に保存して書けばこんなことないのですが。。。。


ここから思い出して書くのはほぼ不可能なので他の話でもと思いもしますが、、心が折れちゃいました。


言い訳ばかりですみません。。


明日、もう一度思い出して記事を書きます。。


サル2
こうやってサボりグセがついていくんじゃんw

積算超えの収益物件。。。

こんにちは。

本日は週末の富山セミナーでしゃべる原稿作りに明け暮れた一日でした。
この勢いで来月の狼旅団セミナーの原稿も一気に作ってしまうつもりでしたが・・・どうもテンションがあがりません。。

先週からなんとなく体調がイマイチなのもあるのですが、先週入れた買い付けの返事が来ないのもワタクシの体調不良の遠因になってるのかと。。。

この物件。。
うまく買えれば少しは儲かりそうな気がするのですが仲介さんの伝達能力が悪いのか売主が優柔不断なのかわかりませんがかれこれ一週間以上、待ちの状態です。。

ここは業者らしく融資特約なしで買うよと言ってるのに売りますって返事が全く来ないんです。

売らないなら売らないでほかの物件に買い付け入れたいのですがこっちの返事が来ないとどうにも動けません。

いい加減返事が遅いので仲介会社に電話してみましたが、担当は月、火と連休。。(聞くところによれば明日も休みらしいです)

仲介で買い付け貰ってる身分で休む時に一切連絡が取れないっておかしいです。

もしかして逃げてるんじゃないでしょうか・・?


そんなじれったい思いをしている時に限って、買えそうな物件が次々と出てくるんです。。。。。


昨日来た物件。。まさにそんな物件でした。

いわゆる城南地区で積算超えの物件って最近めっきり見かけなくなりましたがこの物件は積算価格より5000万はオーバーしてます。。(昔はこういう物件たくさんあったんですけどどこ行っちゃったんでしょうね。。)

今回買い付け入れてる物件とこっちの物件どっちを買うと言われると非常に悩んじゃいますがロット的に今買い付け入れてる方が無難な物件です。

都内でもたまには積算超えの物件が出てくるんですよ」というのを証明してみたいので久しぶりにこの物件、
日本海大家さん主催の狼塾の教材で提供させていただきました。

この狼塾。。最近すっかりご無沙汰です。(教材になる物件が最近、ホント無いんですw)

塾生の方におかれましてはいきなりメールが飛んでいきますがよろしくお願いいたします。


さて、話は変わりますが昼間、仲の良い転売系業者の友人と電話してました。

この友人。。
mixi時代からの友人なのですが夏以降、すっかり仕入れがストップしているらしいです。

ま、普通に考えてもこの世相じゃ仕入れなんて出来る時代じゃないですが、そんなこと言ってると食っていけません。無理やり仕入れを起こして在庫にしてしまうという荒業も無くは無いですが結構この友人、、正義感が強いのでそういう不良在庫を抱えて会社に迷惑を掛けるようなマネはしないやつです。

仕入れが出来ない営業はどうやって食っていくかと言えばいわゆる副業ですw。

あ、副業って言っても不動産以外の副業に手を出すようなやつじゃ話になりません。
不動産屋ってのは食おうと思えばどうにでも食えるもんです。

彼の副業は仲介です。
転売系の会社って案外、仲介は禁止ってところが多くてあれなんですが、会社で禁止してれば不動産屋の営業は個人の会社を興してそっちに売り上げを落とします。

この副業。。時には本業の給料をも凌ぐこともあるようですが、それを聞くと仲介が主力のワタクシ、自信が無くなっちゃうので出来るだけ聞かないようにしていますw。

よくセミナーで話すことですが、業転系の営業ってのは基本的にエンド売りはやりません。
ひたすら業者間取引で生計を立ててます。

彼はマンション用地と戸建用地の卸しをやってるのでマンデベさんが戸数が少なくて買えない物件なんかをよく仲介してるそうです。(もちろん会社には内緒ですw)

たまにうちにも情報を横流して貰ってますがこれでもモノになりそうなのは100件来てもせいぜい1件くらいです。

一種計算ではなんとなく安いかなと思うのですがいざボリューム入れてみるとちょっと収支が合わないような日影規制とかマンション条例が計画を邪魔しますw。

途中までは「お、これ安いじゃんw」とか思っててもボリュームチェックすると「なんだよー、、ダメじゃんw」って思うことばかりでほとんどの土地はここで検討作業が終わります。。

それでもマンション条例に引っかからない戸数(15戸以下の集合住宅)であればマンデベさんも手を出さないのでやりようによっては収支が合うような土地があるようです。


とりあえず今週からそういう土地の情報を仕入れてくるのでいいのがあったらこれも何らかの形で放出しようかと考えています。


でも最初にお断りしておきますが、引っ掛かるのは100件来てもせいぜい1件くらいです。。
過度な期待はしないでくださいw。


最後に来月の狼旅団セミナーでやるネタですが、

「こんな話が聞きたーい」ってご要望承ります。

いつものようにブログ横のメールにてお気軽にメールください。
出来るだけ皆さんが聞きたいことをしゃべり倒しますw。


今日はホントにテンションが上がらないのでこの辺で終了です。。

サル2
昨日のエルメスも影響してるんじゃんw

平成24年度宅建試験。。。

こんにちは。

まずはシリーズ化されつつあった宅建試験のお話。。
(24年度分は本日最終回です)

昨日、試験を受けた方、お疲れ様でした。


あちこちの宅建塾で解答も出そろったのでそろそろ自己採点も終わったかと思います。

微妙にボーダーライン上の点数だった方。。
12月5日の合格発表までとてもじゃないけど落ち着かないって感じだと思いますが、ワレワレ不動産屋はお客さんが融資を通している最中っていつもこんな気分なんですw。(もうドキドキですw)
一足先にこの気分を味わっていただき、プロとしてデビューするときに思いだしていただければ。。。w


しかし、昨日の試験問題。。相変わらず壮絶な問題が多かったですねw。

ワタクシも長いことこの業界にいますがまさか宅建試験に「直販」なんて用語が飛び出すとは思ってもいませんでした。。(「え?直販って用語あったっけ?」と一瞬記憶の糸を思い切りたぐってしまいましたww)

あとたかが不動産屋の業務停止処分に内閣総理大臣が出てくるなんて普通の業者でもあまり知りませんw。(昨日の問題を家で解いてみて真っ先に×にしてしまいました。。。)

やってみて思ったのですが今年の問題は去年の問題を解くより1.5倍くらいの時間が掛かる印象です。
権利関係の問題も相当こねくりまわした問題が多くて出題者の性格がうかがい知れましたw。(昔、クラスメイトから「カレーパン買ってこい」とか言われていませんでしたか?)

今回の試験問題。
例の「選択肢を〇個選ぶ系」の問題が去年より多かったので合格のボーダーラインが下がるのは間違いないでしょう。ワタクシの感覚では去年の36点のボーダーから1点から2点程度は下がるんじゃないかと思います。(ホント、この系統の問題はいやらしい問題ですw)

難易度からいくと伝説的な「平成18年度」(この時の出題者、あまりに難題を出したとかでこれを契機にそっくり交代させられたという噂もありますw)に次ぐややこしい出題傾向だったんじゃないかと思いました。


さて、そんな中、自己採点ベースで合格安全圏と言われている36点越えの得点の方。

ちゃんと名前と受験番号は書きましたか?ww

「あれ?ちゃんと書いたっけかなー・・・?」なんて言ってるとあなたも12月5日まで針のむしろですよw。

あと、マークシートの記入ミス。。
これって意外と少ないんです。こっちで悩むのは無駄なケースがほとんどなので悩むのはやめときましょう。。


昨日はその試験の付き添いでワタクシも都内某所の試験会場に出かけました。(誰の付き添いかなんて聞かないでくださいw)

試験は13時からだったのですが試験開始2分前まで悠然と会場入りするツワモノが結構いましたw。(間に合うのかよ。。。と。)

係官の人が「ほら、、説明が始まってるから急いでください!!」とか言ってましたが本人は全く慌てる素振りも見せず余裕綽々でした。

この係官って実は不動産屋だったりします。(今もそうなのかはウラ取ってません)

不動産協会から「悪いけど試験官として立ち会ってくれない?」とオファーが入るんです。

ギャラが出るのかどうかは不明ですが、普段から全日とかの協会に関わってる人によくお声が掛かります。
ワタクシも一度くらいこの試験官ってのをやってみたいのですが・・・いや、、やめときましょう。。やっぱり面倒ですw。

試験開始2分前までこの余裕っぷりですから当然、「遅刻組」ってものいましたw。ま、元から受かるつもりなんてないんでしょう。。所属している不動産会社から「今年も試験を受けるように」とでも言われていたのでしょう。。

受験票だけ持って(ほとんど手ぶらですw)会場にあらわれて、入口で「あ、やっぱり間に合わなかった(テヘw)」と悠然と帰って行きました。(おいおいww)

ワタクシの定点観測で20人くらいいましたからこの手のひと、全国だと相当数いるものと思われデス。。

さて、今回付き添いで言った方ですが、自己採点することなく結果は発表まで聞きたくないって人なので何点とったのかわかりません。。。(「どうせこのネタをブログで書くんでしょ(怒)」とか言ってましたw)

今年の後半、ずっと試験勉強に付き合わされていたので、出来ればですが一発で合格して欲しいものです。。
(来年も付き合うのはもうイヤかもw)



あ、そういやこの方、「一発で合格したら欲しいものがあるんだけど・・・」とか言ってましたっけ。。



・・・



・・・



いや、、まさか本気で一発で合格するわけないですよね。。と。



サル2
ネットでエルメスのサイト、ガン見してたんじゃんw