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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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「逃げの買い付け」と「攻めの買い付け」

こんにちは。

まずは業務連絡です。。
明日のお茶会の開催場所が急遽変更になりました。
詳細はこちらのブログ記事の52番目のコメントに書いておきました。。
宜しくお願いします。

さて、
昨日は、全賃フェアに出撃してきました。

半日場内を見て回りましたが、、、うーん、、内容についての感想はノーコメントでお願いします。。。
(ブースに近づくとワッと出展者の人が寄ってきて業者名刺くれくれとうるさ過ぎてゆっくり見ることが出来ませんでした。。キャッチセールスじゃないんだからw)

そんな中、会場で「あれ?狼さんじゃないですか?」と声をかけてくれた方や「あ、オオカミじゃんww」と背後からとび蹴り入れていただいた方、、、ありがとうございました。。

今回、「声掛けてくれたらあげます」と言って持参した狼旅団オリジナルチョコ。。
会場だけじゃなく駅でも関西大家の会の方にまで見つかりそこでチョコは尽きてしまいました。

しかし、さすがに大家さんが一同に集まるフェアーだけあります。
セミナーも覗きましたがすごい熱気でした。

去年まだブログ書いてないころなんてハシにも棒にも引っ掛からなかったワタクシですがここ1年くらいですっかり認知度もあがりしょぼくれんの上場化に少しくらいは役にたったのかと。。。w


さてと、、、昨日の続きです。。

買付には「攻めの買付け」と「逃げの買付け」ってのがありますよと書きましたがこれについてしつこく書きます。

何が言いたいかというと物件の質でホントに買うべき物件なのかそうじゃないのかって事よくありますよね。
特に困るのはその物件がどういう経緯で自分に物件情報として来たかで物件の質が変わってしまうことがあります。

こういう物件に対して買い付け入れてどうやって戦うかってことです。

例えばこんな物件。。

神奈川県横浜市〇〇区
徒歩12分
木造アパート
4800万円
10部屋中6部屋入居、4部屋空室
平成元年築
想定利回り14%

なんて物件があったとします。

このケース。。
まずネット系不動産屋が賃料をいじくり倒して想定賃料を上げている可能性があります。
また駅から12分という微妙な立地。
仲介さんからは「融資もほぼフルローン(金利はノンバンク並ですけどw)」通りますなんて言われてるとしましょう。

仲介に案内されて部屋のコンデションも良好。

ただしこの物件はレインズに6ヶ月前からこの金額で売り出されてます。
この状態で指値は効かないという場面ですんなり買付入れるかというと・・・ワタクシは微妙です。。

いつもブログで書いてることですがこの条件がとても好条件であればそもそもレインズには載りませんw。
仮に専属専任とか専任などの媒介だからレインズに登録してるんですよなんて場合とか地場仲介が「あなただけ特別です」なんて話なら別ですがこのケース、、何かウラがあるとみて間違いありません。


この利回りが14%じゃなく30%あったとしてもネット系業者がチラシ図面で物件紹介してきたらそれも同じです。。何かウラがあるんじゃないかと疑わないとダメです。

その利回りでも引き合いがないから自分のところに回ってきたんじゃねーのw」と疑うのが吉。。。

ここで今日の格言です。
「こりゃお買い得なんじゃん」って物件はネット上では絶対に出回りません。。(ここも試験に出ますw)

しかしその物件。
自分の家から近いとかそうでなくても土地勘があるからここなら賃貸付けられる自信があるという場合は別です。
自分にとってその物件が「他者には無いアドバンテージ」があればやっぱりお宝物件になるかもしれません。。(ここも線引きが相当難しいです)


そんなことで「これってもしかしたらお宝物件かも。。」と判断したとしましょう。

ここでの買いつけ。どうやって出しますか?

昨日書いた話で買付けってのは法的には撤回出来るけど道義的には難しいんですよと書きました。
仲介さんは買付け入れて撤回するにはそれなりに理由付けがないとガン詰めしてくる可能性があります。。

そこであとで撤回出来るように「条件つきの買付けを入れたらいいですよ」とも書きました。
でも受け取る側の性格によっては「こんな条件がごちゃごちゃ書かれた買付け、、めんどくさいじゃんw」ってことも起きます。

しかし条件を付けておかないとあとで噴出してくる誰も手を出さなかった理由がわかった時に買付を撤回するのが難しくなります。

だって半年も売れなかった物件です。
こういうときはいろいろ条件付けていつでも撤退出来る様な買付けを入れておくほうが後々、遺恨を残しません。

こんな買付けが「逃げの買付け」です。

「なんか良さそうな物件だけど半年も売れなかったのだからちょっと疑ってます。だから買付け入れるけどこれとこの条件が合致しなかったら買いません」
と先にきちんと意思表示しておけば客付け仲介さんも売主も「それじゃ仕方ないね」で済む可能性があります。(それでも「テメーふざけんな!!」と切れる売主や仲介さんも居なくは無いですがww)

こういう当事者の性格を読んで深入りしないように、、、でもこの条件が満たされるならお宝物件だから買ってしまおうなんてときに有効なやり方です。。


さて、次に「攻めの買付け」です。

攻めるということはこの時点で「絶対にこの物件買ってやる!!」って感じになっちゃってると思います。


そうなるとこの物件。ライバルの出現の可能性もあります。(いい物件は人を呼びますw)


売主の性格がわかっていればいろいろ手を打てますが放っておいても売れる物件と言うケースではスピード感と売主に「こいつなら売ってもいいかな・・」と思わせる必要があります。

そんな雰囲気がバリバリと伝わる買付け。。。

ワタクシならまずフォントの文字を気持ち大きくしますw。
(特に「買付証明書」という文字は特にデカくします)

指値しても構いませんがこれは仲介さんに詳細にヒアリングしてライバルの有無や過去に買付け入れて断られた金額なんて情報を細かく収集します。(適当な仲介だとここを端折りますw)

買付金額欄も気持ち大きいフォントを使用。。

さてここからが肝心な部分です。
絶対に買うんだという気持ちはわかりますが売主に「こいつ買う買うって言ってるけどカネは大丈夫なの?」と思わせては一番に買付け入れて後順位に回されてしまう可能性があります。

ということで、ここでも買付条件欄を使います。

「逃げの買付け」の時は〇〇の条件が満たされた場合的な比較的消極的な条文を入れますが、「攻めの買付け」の時は引き渡した後の条件を書いておくと相手には「この人は最初から保有する前提でモノを言ってる」と思ってくれることが多いです。

例えば、
引渡し後の瑕疵担保は3カ月とするとか
公共料金の精算は引渡し後清算とするとか
決済時に地位継承書類を共同で作成する
など(ここの部分は物件によって変わるのでこれが100%良いというわけじゃありません)

「こんなの重要事項説明の備考欄にでも書いておきゃいいじゃん」なんてしょうも無いことを書いておくんです。

それと売主にとって気になるのは「決済日はいつなの?」ってこと。。

これも条件欄に「お引渡し希望日は〇月〇日とします」(この日付が出来るだけ早い日付にするのがコツです)なんて書くのもいいです。相手は「この人は相当買う前提で考えているな」と勝手に判断してくれます。

しかし、、今どき収益物件をオールキャッシュで買うってことはあまりありません。
当然融資を付けると思いますのでどうしても付いて回るのが「融資特約」。。。

売買条件欄にはこの条文、、「逃げ系」だろうが「攻め系」だろうが入れなくてはいけません。。

こういうとき、もちろん融資特約は条件に入れても構いません。


ただ売主に伝わるように仲介さん通じてこう言ってください。

今回は銀行融資を使うので売買契約書に融資特約を付けないと銀行側は本審査に上げられないので付けてくれと言われてます。まったく銀行ってのは杓子定規ですよねーw」。。。と。

あ、ここは書面に残してはダメですw。(言った言わないくらいの曖昧さがちょうどいいですw)

このセリフの「今回は」という部分、、文字でいうとフォントの大きさは他の文字の倍くらいの勢いで言ってください。(でもさりげなく・・・ですよw)

ワタクシのところではいつもお客さんのことをこんな風に言ってしまうのでどなたも「高属性のお客さん」だと勝手に誤解してくれてますww。(うそも方便って言うでしょw)

当然、こういう駆け引きはタイミングもあるのでどのタイミングで有利なカードを切るかってセンスは仲介さんとの相性もあるのでよくよく考えてやってください。センスない仲介さんだとここの部分をキレイに見逃しますw。。


この駆け引きは物件によってまったくストーリーが変わってしまうのでこれだけが方法ではありません。
他にもいろいろなやり方があるのですがここはご自身の社会経験がモノをいいます。

サラリーマン大家さんのアドバンテージはこういう駆け引きの場面に本業を通じて慣れていることです。


こんないろいろなシチュエーションでの駆け引きなんかもこれから機会があれば書いていこうかと思います。。



さて、本日はこちらをパクってみようかと。。。




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