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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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300回目の更新なんじゃんw

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微妙にオネエ系のコメばっかしたまってるんじゃんw


こんにちは。

本日はブログ開設300回目の更新です。。

モノグサなワタクシ。。よくもまぁこんなに続いたものですw。
(夏休みの絵日記ですら8月に入った途端、白紙だったワタクシですw)

これだけ飽きずに続けることが出来たのは間違いなく応援してくれた皆様のおかげです。ありがとうございます。。

いつまで続くかわかりませんが今まで同様ご声援いただければと思います。


さて、本日は暑い中、物件調査です。。
ここのところ微妙ではありますがなにやら面白そうな物件が出てきました。。

炎天下ではありますが他社が水曜日で休んでいるうちにひっそり行動開始です。
4件見てきましたが、、、使えそうなのは1件くらいでしょうか。。

この4件に絞り込むまでに200件くらい物件資料見てますが、まぁこんなもんでしょう。。

物件写真撮った人が上手だったということですなw。(炎天下、騙されて怒り心頭なオオカミですw)

なんでしょう。。微妙に広角レンズ使って撮られると見た目で騙されちゃいますね。。
少しでもいい物件に見せようと広角で撮るのはやめて欲しいです。。ホント。。

そんな訳で会社に戻ってきてブログ書いてる訳ですが、不動産屋の機関紙「月刊不動産」を読んだりしてネタ探し。。
全日(うさぎマークの方)の機関紙ですが30ページくらいのペラペラな冊子です。(あまり読むところはありませんw)

今月は載ってませんがここに時々、お客さんを騙くらかしてバックれてしまったイタイ業者の名前が載ります。
被害者から保証金返還請求されて認証されていくら返しましたよというのが載るのですが、やらかした内容見ると、、ホント、しょぼいことやらかしてます。

多いのは手付け金を預かったまま倒産。。

1000万円までは不動産屋さんは保証協会に保証金積んでますので(営業保証金といいます)ここまでの被害なら保証協会にチクれば返ってくるケースが多いです。

ただ1000万円をそのまま不動産保証協会にドーンと預けている業者より全日や全宅などに加入して弁済業務保証金(主たる事務所1箇所で60万円で1000万円までの営業保証と同じ)のみを積んでいるケースが多いのが実情です。)

ま、弁済を受ける側からしたらどっちでも同じですからここはあまり考えなくても良いですが、不動産屋さんに1000万円以上の金員を預けるってのは保証対象外になってしまうので注意が必要になります。

さて、収益物件を購入する時に支払う手付け金。。
ちょっと前なら売買代金の10%が相場なんて言われていましたが実際はそんなことありません。
例えば15000万円の物件で手付1500万だと宅建業者は保全措置というものを講じないといけません。
(実際には完成物件の場合:手付け金10%または1.000万円を超える場合です)

なんとなくですがこの辺の金額くらいから売主に渡すのも危険な水域な金額です。。こういうケースでは手付金を法務局に供託するなりの保全措置を講じます。

実はこれがめんどいんです。。。。

なのでワタクシ、こういう契約の時はわざと手付を少なくしちゃいます。
最近は売買代金の5%くらいでも売主から「は?たったそれだけ?」なんて言われません。(そんなこと言い出したら「最近はこんなもんですよ」とか言っちゃいますw)

どんなに売買金額が大きくても800万円前後で済ましてしまおうと。。。

ただ、この手付。。逆に少なすぎると時に悲劇を生みます。。
この手付け金。。一般的に契約上は解約手付と見なされます。(何も言わなきゃ民法上、手付はすべて「解約手付と推定される」ってやつです)

どういう事かというと、例えば1億の物件で手付200万だとします。200万手付うって契約しましたがその後この物件を12000万円で欲しいというやつが現れたとします。

手付が200万ってことは売主は倍額の400万円を買主に返してしまえば契約を白紙にすることが可能です。

2000万円高く買いますってのが現れたら400万にして返しても売主はまだ儲かります。

実は昔、よくこの手の攻撃で契約そのものを白紙にされたことありました。。。。

手付倍返しの悪用と言うわけではありませんが実際、やられた方はたまったものではありません(買主さん、目から火が出るほど怒り狂いますw)

こんなことが起こると困るので契約の際の手付け金は倍返し出来ないギリギリの金額を設定、かつ1000万を超えない範囲という金額で契約に望みます。

さすがに10億の物件を売るなんて時に1000万の手付を上限にってわけにはいきませんが3億くらいまでの物件売買ではこんな駆け引きします。

あと手付を少なくして解約されないようにする方法として手付入れた後に「中間金を入れる」という方法があります。

一般的に中間金を入れてしまえば手付解約は出来なくなります。(違約金が発生してしまうので倍返しじゃ済みません)ま、これ、逆を言えば買主側も手付放棄で解約出来なくなるので注意ですけどww。

最近はこんな契約した金額より高く買いますなんてのは少ないですから大丈夫でしょうけど任とかでやたら安く買えそうな時、、そうです。「なんだか安く物件が買えそうだな」って時。。。こういうときにやられますw。

ちょっとこの話を思い出していただき手付倍返しされてしまわないようにちゃんと計算して手付を入れてもらえばと思います。。

実はこれ上流物件であればあるほど食らう確率高いです。。


こんな話をしだすとなにやら宅建の試験みたいな話になってきますね。
今年も10月21日に宅建の試験があります。大家さんでも宅建受けてみようかなという方は多いんじゃないかと思います。


ワタクシも昔、取りましたが今日はこの「宅建試験のコツ」なんぞを書いてみます。

まず参考書。。
参考書中心の勉強方法ですととても時間が掛かります。
また参考書通りには試験問題は作ってくれないので基本的に過去問を何回もまわすことが重要です。

基本的な勉強方法は、過去問解きながらわからない部分を参考書でチェックするほうが効率いいです

ワタクシの時は分野別の過去問「一問一答集」と参考書一冊、10年分の過去問集一冊で充分でした。

この宅建試験。。。
四択の試験だなんて思ってたら大間違いですw。
50問の問題に4つの〇×だと思ってください。(要は200問の問題を解くつもりくらいじゃないとダメってことです)

試験本番は2時間。

この2時間で50問解くという事は2分半で1問解くペースです。
実際にはマークシートに記入する時間と記入ミスが無いか確認する時間もあるので実際には2分程度で解けないとあっという間にタイムアップです。

ワタクシの時はマークシートに記入し終わった時点で残り時間5分。。
見直しなんてまったくしてる時間も無く合格点に達しているのはわかってましたが合格発表まで「マークシートの記入ミスしてなかったかな・・・」という心配事との戦いでした。。

この心配事のせいで合格発表までホント憂鬱な気分でした。


さて、この過去問の勉強方法ですが、試験当日にテンパらないやり方があります。

まず宅建の試験でポイントゲッターはなんと言っても宅建業法です。
(ここは満点取れて当たり前の分野ですよ。。)

試験が始まったらまずこの業法から先に解くんです。

ダメですよ。。いきなり第一問の民法からなんてやりかた。。。

この得意分野から先にとっかかる方法。。
本番前の模試でさんざん試してみたのですがどう考えてもこの方法はテンパりません。

そこから次に自分が得意な分野を解いていく。。そうすると民法を解く時間があーら不思議。。。
一問当たり3分以上取れるんです。(得意な問題って2分も掛からずに解けますから当然ですけどねw)

これを民法から解くと決まっていきなり最初の5問くらいでつまずきます。。

そうなるともう試験問題作ったやつの思う壺ww。(そうなるように問題作ってるらしいですww)

民法が得意なんだよね」って人ならこんなこと考えないでアタマっから解いていけば良いのですがそんな民法に精通している人って少ないものです。

最初から得意な分野から解くという習慣をつけておけば当日時間的に余裕が生まれて予想だにしない潜在力が爆発します。。

夏が終わる頃に模試とかで試してみる機会があると思いますがぜひ試してみてください。。


あと試験1ヶ月くらい前になっても「全然覚えていないじゃんww」なんて方。。

そのくらいが普通ですよw。

でも試験1週間くらい前になると不思議と解けちゃうんです。
(ワタクシなんて試験一週間前の模試でさえ30点取れるかどうかでしたよww。)

あと試験当日。。耳栓持っていってください。

悲しいことですかあなたが受ける試験会場で合格できる人は2割もいません。
教室に30人いれば24人は落ちちゃうんですww。

そんな落ちる予備軍ほど1時間くらいで「試験終わったよー」なんて顔するんです。。

それが音でなんとなく聞こえてくるんです。。これだけでもなんだか焦ってしまいますw。

この耳栓。。
試験当日に初めてつけるとなんだか付け心地が悪くなることがあります。
普段から耳栓して試験問題を解く習慣をつけておくと試験当日完全に一人になれますw。

それと試験当日の1時間くらい前ににチョコレート食っておくとワタクシの体感ですが2問くらい余計に解ける様になります。(これも模試のとき試してみたので間違いないと思います)

そんな感じで試験に望むと合格する確率も上がるんじゃないかと。。。


え?まだ試験も申し込みもしていない、、ですって。。

大丈夫です。
申し込みは今月末まで必着なら受験できます。

大きい本屋に行くと申込書配ってますのでそれを間違えてもいいように2部強奪してきてください。


今後もブログ上で時々は宅建試験のネタ書きますので今年受ける方はご参考いただければと思います。


最後に昨日サラっと書いた来週のお茶会の話。。
勢いで書いてしまったので会場を間違えてしまいました。。
(三越と書いて東武デパートと読むんですww)

ただ今回、池袋で強引に開催しようとしたら「なんでまた池袋なんかでやるんじゃん!」とお叱りを受けてしまいましたので新宿にするかもしれません。(「池袋なんて田舎でやるんじゃいかねーよw」とかわざわざメールくれた方、、新宿でやるとなったら強制参加ですw)


ということで300回目のブログ。
単刀直入に書きますが今日くらい、ワタクシがなにをして欲しいかくらいわかってますよね?
ストレートに書くとかもじゅうさんの二の舞になりかねないので微妙な表現でもお願いしておきます。

ぜがひで!!!


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なにが言いたんだか全然わかんねーじゃんw