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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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先の先の先の先。。。

こんにちは。

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連休はポチが減るんじゃんw


さて、週末です。
しかも3連休。。

洗練された大家さんはこの3連休、のんびりと家族サービスとかで旅行へ行ったりと忙しいんじゃないかと思いますが、、



そんなのダメですw(寝ぼけたこと言ってんじゃねーですよw)


こんな時こそ真の大家さんたるもの、、この3連休で自分の持ってる物件の総点検に決まってますwww。
(ここは一応、ポジショントークかましておきますw)

ほら、あれですよ。夏なんだから台風来るかもしれないですよ。
それにまだ梅雨も明けたわけじゃ無いです。(ホント、、雨対策は万全ですか?)

陸屋根物件持ってる大家さんならハシゴで上まであがって排水溝の葉っぱくらい除去しておいてもバチはあたりません。

また、夏の暑い日なんかに決まって貸室のエアコンがイカれたりします。(あれって何かの罰ゲームでしょうか?)
そんな時の為にエアコン買い貯めてる大家さんもいます。


あと、ちょっとマメ知識ですが各部屋のカーテンをこっそりと見てください。
いませんか。。夏のクソ暑い時期だってのに冬物のカーテンぶら下げてるヤツ。。

こういう賃借人っていろいろ問題起こすリスク持ってる予備軍なんです。←経験談
こんなのが貸室に紛れ込んでいないかよーくチェックしておくのも昨日やったKY(危険予知)ですw。

まぁ、なんにしても
備えあれば憂いなしってやつです


さて、前置きはこれくらいにして
ブログ書いてる用のPCの調子が悪いので午前中のうちに直してみました。
(なんか最近ずっと重くて困ってました。。)

直すと言ってもスパイウェアとかの除去とかデフラグとか面倒じゃないやつ中心です。(たいしたスキルもないワタクシです。。。。このくらいが精一杯です)

しかしHDがやたらデカイのでディスクチェックだけで2時間。。。

その間はIpadでの仕事でしたが最近、すっかり使い倒してるこのデバイス。
あまりに便利すぎてこっちが今じゃメインのお仕事PCと化してます。

しかし、、所詮ワタクシごときのPCスキルじゃ使いこなせてるというレベルでは無いと思います。
(時々、ジャイロ機能で画面がクルっとなるはずがならないだけでテンパっちゃいますw)

まぁ、ワタクシはこんなザマですがワタクシの知り合いでこいつハッカーなんじゃねーのと思うくらいPCスキルの高い不動産屋さんがいます。

若いやつならこのくらい当たり前なのですがこの方、年齢は62歳。。
どこでどうやって覚えたのか、、ワタクシなんてまったく歯が立ちません。。(warezって知ってますか?あーいうの得意な方でしたw)

この不動産業界一筋40年。。
趣味なのかどうかは知りませんがコンピューター創世記からいじってたそうです。とにかくすごいスキル持ってます。



しかし本業はと言うと。。。ま、人間何でも万能って方はいないものです。。。。


・・・・

・・・・

しばし静寂。。。。。



えーっと、、、

でもそんなご老体でもやる時はやります。(ロウソクが消える瞬間にパッと光るのなんて言いましたっけ?)

なんでもこの前、25億の一棟ビル売ったそうです(!!!)


よくもまぁこんな時期にすごいもの売ってますw。←今期まだ一度も10億超え売ってない派の妬みw。。。


これ、せめて売りと買いの分れだったらカッコイイのですが当然というかやっぱりというか相当アンコの詰まった取引だったそうです。

7人だか8人くらいのアンコ状態で売り側は先の先の先の先がいて買い側にも先の先がいたそうです。(さて問題です。ご本人の位置関係はどこ?ブローカー難易度レベル2)

ここで注意したいのは25億もする物件です。売主さん側にはちゃんとした元付けさんがいるはず。
そっちは当然のように3%の手数料を持っていってしまいます。

となるとこの7人衆はというと・・・えぇ、、もちろん買い側仲介手数料を7等分です。

こういうケース。。
元付け側の仲介手数料ってのはきちんと支払われる(3%+6万円+消費税まできっちりいただきますw)のですが買い側がこれだけごちゃごちゃしていてもちゃんと取引が成立するということは相当ヌルめな買主さんです。

手数料なんてとても満額払うようなキャラであるはずがありません。
このくらいの金額になると仲介手数料って案外正規手数料を払ってるケースって少ないんです。。

大手さんがやる仲介は当たり前のように正規手数料を毟り取りますが(表現が悪いですね。。すみません)中小の不動産屋で25億なんて取引の場面じゃとにかく契約をまとめてしまおうという流れに走ってしまいます。

ましてこんなアンコダルマみたいな取引では買主も足元見てきます。

参考までに25億(建物消費税とか面倒なので割愛します)の片方の仲介手数料は約7880万円。。
これを7等分ですから一人アタマ1000万ちょいですからこのくらいのロットになるとアンコ椿でもいい仕事ですw。(実際はやはり若干値切られてしまい800万くらいの配分だったそうですが)

税処理とかどうするのよとかあまり考えない人たちでしたから決済当日、このお金をそのまま分配したそうです。

このおじいさんハッカーも800万ちょいのキャッシュをゲットしてクラウンの新しいやつ買いました(カイエンじゃないの?w)


さて、、
そんな比較的景気のいい話から一転して昨日、ひとつ売り物件の話が来ました。

【物件スペック】
種別:区分マンション
場所:目黒区青葉台周辺
構造:RC造
占有面積:54平米
築年数:昭和49年(築38年)
価格:1300万円


管理もしっかりしてるし、このエリアならこんなキューちゃん物件@たろうさん)でも実需には向いてるかなと思い仕入れて転売してしまおうかと検討していたのですが、この後聞くことになる条件を聞いてやめました。

この物件、、アンコが多すぎてこの金額のほかにあと500万円必要とのこと。。。。

「え?1300万円の物件なのになんで?」と思ったのですが、1300万円の仲介手数料って満額に片手で472500円。。
両手手数料でも94万ちょいです。

アンコが6人もいたら・・・w

彼らの計算はこうです。
正規手数料94万円
コンサルフィー500万円

合計594万円

これを6人で割ると99万円/お一人様(要は約100万ですなw)





えーっと、、、

・・・あ!そうか。。もうお盆休みも近いんですね。。

こういうムチャな取引。盆暮れによく起きます。
そりゃこの半年間、なにも取引がなければ夏前にこんな時期だしこのくらいのお金を手にしたいですよね。。。


こういうのを「絵に描いた餅」と言います。(業界用語でもなんでもないですがw)

仮にこの物件1300万円+500万で1800万円。
諸経費は考慮しないとしてお化粧直り(リノベなんてとてもカネが足りませんw)して売ったとして実需想定価格の2300万じゃまったく儲かりませんw。

このアンコ椿軍団に利益の500万を先に抜かれるだけの話。。

こんな話が来だすとそろそろ夏本番です。。


では皆さん良い週末を。




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さーて、、日サロでも行ってガングロになるんじゃんw