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プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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Twitter 「秘密結社狼旅団」

最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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とにかくここの扉を開けやがれ!!

こんにちは。

なんだか本日、カラダが溶けそうです。。。。(会社のベランダの外気温計、、すでに振り切れてますw)

昨日の夜、新橋でお客さんと待ち合わせしていたのですが新橋界隈にいるとどこからとも無く変な若いあんちゃんが寄ってきては「ワタクシ、研修中なのですがよかったらお名刺交換していてだけませんか?」と言われました。

いつもなら一人くらいそんなのに絡まれるのですが昨日はわずか30分の間に4人来ました。。

そういやそろそろ7月も終わりですね。。

この時期になるとなかなか成績の上がらない新人営業マンを野に放ち少しでもカネになりそうな名刺を集めて来いと叱咤激励されるようです。(叱咤の部分の比率が高そうな気もしないではないですが)

待ち合わせ時間中、暇だったので話し相手にしようとこの若造軍団からいろいろ聞き出してみました。

4月に入社して以来、研修期間中ずっとポスティングやったり(一日のノルマは2万枚w)、駅でモデルルームの看板持ちやったり頑張ったのですが最後にこの名刺集め。。(一日のノルマは200枚。。。)

やはりこの作業はキツイそうです。

名刺200枚といってもワタクシの名刺じゃたぶんカウントされないでしょう。(「宅建持ちの名刺持ってきてテメーなにすんだ?」って詰められそうですw)

一流上場企業勤務の方の名刺じゃないとダメですからこれを200枚集めるのは至難の業です。
(そういや全賃フェアーの時も外にそんな名刺ハンターさんがいましたねw)

しかし最近の投資マンション売りのあんちゃん、カラダの線が細いです。
体力勝負の業界なのにそんな細いカラダじゃすぐ潰れちゃうんじゃないかと。。。

結局彼らの運命は名刺を集めるだけ集めさせたらお払い箱の身分。。
この投資マンション業界なんて100人採用して一年後3人くらい残ってれば御の字の業界です。
夏のこの時期が一番たくさん名刺集めに出歩いてるんじゃないかと思いますが秋を過ぎるとガクっと数が減ります。

せっかく大学まで出たのにこんな業界に飛び込んでしまったばっかりに・・・なんだか可哀そうです。

さて、話はカラダが溶けそうまで戻ります。

本日が一番暑いんじゃないかと思うのですが今日は飛び込み営業が多いです。
(1時間に2人のペースです。)

仕事の邪魔なので玄関で追い返すのですが今日の営業マンは誰もがドアを開けてくださいみたいな感じです。

これってあれでしょうか、、。
外を汗だくでほっつき歩いてる姿を見せて同情を誘ってるんでしょうか。。。?


今日、一番多いのがコピー機屋の営業。。
こんなこと言っちゃ失礼ですけど、、どいつもこいつも暑苦しいです。。。

一番直近に来た〇田君。。。
1988年生まれのA型。
出身校 〇〇大学 法学部 
趣味 ラグビー(学生時代のポジション:フロップ)
好きな言葉 One for All,All for one
(A4版のパワポチラシ配っての売り込みです)

訪問マニュアルがあるようでドア越しで断られた時の営業トークが泣かせます。

「お名刺交換だけでもさせていただけないでしょうか?」とか「一日100枚名刺交換しないと会社に戻れないんですよ」とか体育会系だけあって営業マニュアル以上に


「とにかくここの扉を開けやがれ!!」という気迫だけはビシビシと伝わってきます。


ここでうっかり「コピー機か・・・どうしようかな・・?」なんて言ってしまったらチェーンソーで玄関こじ開けてきそうです。。(そういやこの不動産ブログ業界でチェーンソーネタはご法度と先輩ブロガーさんから聞きかじりましたがワタクシ、その意味はよく知りません・・)


しかしコピー機なんてそんなに売れるものなのでしょうか。。。

うちにも1台ありますが・・・もう1台欲しいと思ったことは今のところありません。

それとうちの会社はマンションの一室で営業してます。(法人事務所で借りてるのはうちともう一社。。)
どこでここが会社だとわかったのか気になります。。

このラガーマンに聞いたところポストの名前を見て飛び込んできたと言ってますがうちは表札とか出してません。。

もしかしてうちって幸運のツボを買わされる客のように何台もコピー機を買ってしまうカモとして見られているんでしょうかww?

玄関のピンポンがなる度に対応しないといけないのでこうやってブログネタを書いてるときにピンポンピンポンやられると集中力が無くなります。。そうなると記事自体がつまらないものになっちゃいます。。

今日はこの話をネタにしてるからいいですが、普段アットホームとかがマイソクを届けにくる時間とかでも同じです。

せっかくいいネタ思いついたのにピンポンされて「あれ?さっきのネタってなんだっけ?」になっちゃいます。。

そんなこと書いてたらまたピンポンです。。。













メロン売りでしたwww。
(なんか季節感ないですねw)


そういや明日から熊本に行きますが熊本のスイカ。。。美味しいらしいです。。
一度でいいので民家の縁側で冷水の入ったたらいに足を突っ込んで1/4カットされたスイカに塩かけて食うってのをやってみたいです。(グエンさん、、ここ見てますか?ww)


ということでこれから今週最後の一勝負です。。

昨日貰った買付の条件交渉してきます。
ワタクシもわざとらしく「汗だくになって飛んで来ましたー!!」ってやったら指値通りますでしょうか・・・?

ワタクシ、体型的には「大学ではラグビー部でゴールキーパーやってました」くらいなら通用しそうです。


その後、夜は狼旅団お茶会です。。

よーし、、パパ、今日は指がテカテカになるまでおもいっきり手羽先むさぼり食っちゃうぞー。。。と。。
(やっぱり夏はから揚げにビールですw)


皆さんしばらく暑いですから体調管理にご注意ください。。

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生ハムメロン食いたいんじゃんw

「逃げの買い付け」と「攻めの買い付け」

こんにちは。

まずは業務連絡です。。
明日のお茶会の開催場所が急遽変更になりました。
詳細はこちらのブログ記事の52番目のコメントに書いておきました。。
宜しくお願いします。

さて、
昨日は、全賃フェアに出撃してきました。

半日場内を見て回りましたが、、、うーん、、内容についての感想はノーコメントでお願いします。。。
(ブースに近づくとワッと出展者の人が寄ってきて業者名刺くれくれとうるさ過ぎてゆっくり見ることが出来ませんでした。。キャッチセールスじゃないんだからw)

そんな中、会場で「あれ?狼さんじゃないですか?」と声をかけてくれた方や「あ、オオカミじゃんww」と背後からとび蹴り入れていただいた方、、、ありがとうございました。。

今回、「声掛けてくれたらあげます」と言って持参した狼旅団オリジナルチョコ。。
会場だけじゃなく駅でも関西大家の会の方にまで見つかりそこでチョコは尽きてしまいました。

しかし、さすがに大家さんが一同に集まるフェアーだけあります。
セミナーも覗きましたがすごい熱気でした。

去年まだブログ書いてないころなんてハシにも棒にも引っ掛からなかったワタクシですがここ1年くらいですっかり認知度もあがりしょぼくれんの上場化に少しくらいは役にたったのかと。。。w


さてと、、、昨日の続きです。。

買付には「攻めの買付け」と「逃げの買付け」ってのがありますよと書きましたがこれについてしつこく書きます。

何が言いたいかというと物件の質でホントに買うべき物件なのかそうじゃないのかって事よくありますよね。
特に困るのはその物件がどういう経緯で自分に物件情報として来たかで物件の質が変わってしまうことがあります。

こういう物件に対して買い付け入れてどうやって戦うかってことです。

例えばこんな物件。。

神奈川県横浜市〇〇区
徒歩12分
木造アパート
4800万円
10部屋中6部屋入居、4部屋空室
平成元年築
想定利回り14%

なんて物件があったとします。

このケース。。
まずネット系不動産屋が賃料をいじくり倒して想定賃料を上げている可能性があります。
また駅から12分という微妙な立地。
仲介さんからは「融資もほぼフルローン(金利はノンバンク並ですけどw)」通りますなんて言われてるとしましょう。

仲介に案内されて部屋のコンデションも良好。

ただしこの物件はレインズに6ヶ月前からこの金額で売り出されてます。
この状態で指値は効かないという場面ですんなり買付入れるかというと・・・ワタクシは微妙です。。

いつもブログで書いてることですがこの条件がとても好条件であればそもそもレインズには載りませんw。
仮に専属専任とか専任などの媒介だからレインズに登録してるんですよなんて場合とか地場仲介が「あなただけ特別です」なんて話なら別ですがこのケース、、何かウラがあるとみて間違いありません。


この利回りが14%じゃなく30%あったとしてもネット系業者がチラシ図面で物件紹介してきたらそれも同じです。。何かウラがあるんじゃないかと疑わないとダメです。

その利回りでも引き合いがないから自分のところに回ってきたんじゃねーのw」と疑うのが吉。。。

ここで今日の格言です。
「こりゃお買い得なんじゃん」って物件はネット上では絶対に出回りません。。(ここも試験に出ますw)

しかしその物件。
自分の家から近いとかそうでなくても土地勘があるからここなら賃貸付けられる自信があるという場合は別です。
自分にとってその物件が「他者には無いアドバンテージ」があればやっぱりお宝物件になるかもしれません。。(ここも線引きが相当難しいです)


そんなことで「これってもしかしたらお宝物件かも。。」と判断したとしましょう。

ここでの買いつけ。どうやって出しますか?

昨日書いた話で買付けってのは法的には撤回出来るけど道義的には難しいんですよと書きました。
仲介さんは買付け入れて撤回するにはそれなりに理由付けがないとガン詰めしてくる可能性があります。。

そこであとで撤回出来るように「条件つきの買付けを入れたらいいですよ」とも書きました。
でも受け取る側の性格によっては「こんな条件がごちゃごちゃ書かれた買付け、、めんどくさいじゃんw」ってことも起きます。

しかし条件を付けておかないとあとで噴出してくる誰も手を出さなかった理由がわかった時に買付を撤回するのが難しくなります。

だって半年も売れなかった物件です。
こういうときはいろいろ条件付けていつでも撤退出来る様な買付けを入れておくほうが後々、遺恨を残しません。

こんな買付けが「逃げの買付け」です。

「なんか良さそうな物件だけど半年も売れなかったのだからちょっと疑ってます。だから買付け入れるけどこれとこの条件が合致しなかったら買いません」
と先にきちんと意思表示しておけば客付け仲介さんも売主も「それじゃ仕方ないね」で済む可能性があります。(それでも「テメーふざけんな!!」と切れる売主や仲介さんも居なくは無いですがww)

こういう当事者の性格を読んで深入りしないように、、、でもこの条件が満たされるならお宝物件だから買ってしまおうなんてときに有効なやり方です。。


さて、次に「攻めの買付け」です。

攻めるということはこの時点で「絶対にこの物件買ってやる!!」って感じになっちゃってると思います。


そうなるとこの物件。ライバルの出現の可能性もあります。(いい物件は人を呼びますw)


売主の性格がわかっていればいろいろ手を打てますが放っておいても売れる物件と言うケースではスピード感と売主に「こいつなら売ってもいいかな・・」と思わせる必要があります。

そんな雰囲気がバリバリと伝わる買付け。。。

ワタクシならまずフォントの文字を気持ち大きくしますw。
(特に「買付証明書」という文字は特にデカくします)

指値しても構いませんがこれは仲介さんに詳細にヒアリングしてライバルの有無や過去に買付け入れて断られた金額なんて情報を細かく収集します。(適当な仲介だとここを端折りますw)

買付金額欄も気持ち大きいフォントを使用。。

さてここからが肝心な部分です。
絶対に買うんだという気持ちはわかりますが売主に「こいつ買う買うって言ってるけどカネは大丈夫なの?」と思わせては一番に買付け入れて後順位に回されてしまう可能性があります。

ということで、ここでも買付条件欄を使います。

「逃げの買付け」の時は〇〇の条件が満たされた場合的な比較的消極的な条文を入れますが、「攻めの買付け」の時は引き渡した後の条件を書いておくと相手には「この人は最初から保有する前提でモノを言ってる」と思ってくれることが多いです。

例えば、
引渡し後の瑕疵担保は3カ月とするとか
公共料金の精算は引渡し後清算とするとか
決済時に地位継承書類を共同で作成する
など(ここの部分は物件によって変わるのでこれが100%良いというわけじゃありません)

「こんなの重要事項説明の備考欄にでも書いておきゃいいじゃん」なんてしょうも無いことを書いておくんです。

それと売主にとって気になるのは「決済日はいつなの?」ってこと。。

これも条件欄に「お引渡し希望日は〇月〇日とします」(この日付が出来るだけ早い日付にするのがコツです)なんて書くのもいいです。相手は「この人は相当買う前提で考えているな」と勝手に判断してくれます。

しかし、、今どき収益物件をオールキャッシュで買うってことはあまりありません。
当然融資を付けると思いますのでどうしても付いて回るのが「融資特約」。。。

売買条件欄にはこの条文、、「逃げ系」だろうが「攻め系」だろうが入れなくてはいけません。。

こういうとき、もちろん融資特約は条件に入れても構いません。


ただ売主に伝わるように仲介さん通じてこう言ってください。

今回は銀行融資を使うので売買契約書に融資特約を付けないと銀行側は本審査に上げられないので付けてくれと言われてます。まったく銀行ってのは杓子定規ですよねーw」。。。と。

あ、ここは書面に残してはダメですw。(言った言わないくらいの曖昧さがちょうどいいですw)

このセリフの「今回は」という部分、、文字でいうとフォントの大きさは他の文字の倍くらいの勢いで言ってください。(でもさりげなく・・・ですよw)

ワタクシのところではいつもお客さんのことをこんな風に言ってしまうのでどなたも「高属性のお客さん」だと勝手に誤解してくれてますww。(うそも方便って言うでしょw)

当然、こういう駆け引きはタイミングもあるのでどのタイミングで有利なカードを切るかってセンスは仲介さんとの相性もあるのでよくよく考えてやってください。センスない仲介さんだとここの部分をキレイに見逃しますw。。


この駆け引きは物件によってまったくストーリーが変わってしまうのでこれだけが方法ではありません。
他にもいろいろなやり方があるのですがここはご自身の社会経験がモノをいいます。

サラリーマン大家さんのアドバンテージはこういう駆け引きの場面に本業を通じて慣れていることです。


こんないろいろなシチュエーションでの駆け引きなんかもこれから機会があれば書いていこうかと思います。。



さて、本日はこちらをパクってみようかと。。。




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ぶひっ!ぶひっ!


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おサルはぶひぶひ言わないんじゃんw

買い付け。。。

こんにちは。

本日は全賃フェアーです。

現在時刻11時30分。。。
これから出かけるので慌ただしく書いてます。

さて、そんな出かける間際に仙台セミナーでお会いした方から着信あり。。
買い付けについての相談でした。

こういう相談はワタクシ大歓迎です。わからないことは何でも聞いていただけたらと思います。

そういや東京のセミナーでもちょっとお話しましたがこの買い付けの話。。
ちゃんとお話しますと言っておきながら何もブログで触れていませんでした。。すみません。

買い付け証明書と正式には言いますがご存知の通り法的拘束力はありません。
買い付け入れて「やっぱりやーめた」ってのは物理的には可能です。

しかし道義的には問題ありです。
買い付けを入れてしまうと停止条件でもない限り売主や仲介は契約履行に向けて動き出してしまいます。
そこでストップ掛けられると仲介の立場はハシゴを外された鳶みたいなモノ。。。

立場が元付けなら売主さんに何とでも言えますからいいのですが客付けの立場だともう大変ww。
元付け業者からは電話でガンガン詰められますw。

仲介の立場から言わせていただくと買い付け入れてそれを飛ばすお客さんなんざ次から買い付けを受けるどころか物件すら出しません。

ひどい人になると融資の裏づけすら全くない状態で買い付け入れてくる方や物件も見ないで買い付け入れて物件見るなり「こんなのいらねーよ」なんて言うツワモノさんもいらっしゃいます。

前に母ウッチーさんからもセミナーで質問が出ましたが「買い付け入れたいけどつい入れるかやめるか躊躇するなんて時、どうやったらいいの?」なんて質問がありました。

よくある話ですが、買い付け入れないと物件の押さえは効きませんからどうしても買い付けいれなきゃと焦ってしまいます。しかしそう簡単に買い付け入れていいものか・・。この葛藤って大家さんなら大概の人がご経験しているはずです。

セミナーではそういう時「条件つきの買い付け入れるといいですよ」と解答しました。

買い付け金額の下のところにいろいろ買い付け条件を入れるのが普通のやり方ですがここに「諸条件相談の上」と書いておくだけで万が一「この物件買いたくないなー」と思った時に効果を発揮します。

さらに細かく
本物件内覧の上とか
詳細資料を拝見の上とか
〇〇をご提示いただいた上
など
いつでも逃げれるように買付を入れておくと買わなくても業者もあまり怒らないし売主も納得してくれるケースが多いです。

大切なのは「買い付け入れるけどこうこうこういう時はこの買い付け撤回するけど大丈夫?」とあらかじめ意思表示をしておくことです。これをやっておくのとやらないのではこの物件の買い付け撤回した時とかでも各方面に遺恨を残しませんw。

ここで格言です。
「不動産の世界ではネガティブは情報は先に出す」(はい。ここ試験に出ます)
先にこういう話をしておかないとあとで「そんな話聞いてないよ」ってことが起こります。

買い付けなどの場面でもここは注意していただきたところです。

買う方はこういう条件つけて万が一に備えておけばいいのですが問題なのは売主が買い付けに対してどんなリアクションをするかです。

あまり条件が多い買い付けは下手すると売主が「なんだかこいつの買い付け面倒だな」と思われてしまっては元も子もありません。(ファンド屋さんが良く出す買付にはそれはそれは鬼のように買い付け条件が付いてますw)


さて、この買い付けでのケース。。

素人売主(非業者)であればあるほど買い付けの順番を気にする方が多いです。
この手の売主さんには買い付けの順番がモノを言いますので欲しいと思ったら即買い付け入れないと「買い付けの順番を守ります」とか言われてせっかくこっちは融資が通ってるのに変な「融資特約付き買い付け」の結果待ちなんてことになります。

これがプロ売主(宅建業者)だと逆です。
一番早く高く買ってくれる人が優先です。。(買い付けの順位なんてまったく関係ないといっても過言じゃありません)

この買い付けでの駆け引き。。
毎度のことですがこれって完全に神経戦ですw。

売主さんの性格
仲介業者の情報調査能力
買主さんの判断
他の買主さんの動静

などいろいろなファクターの中でうまく立ち回り時に指値を入れることが可能か判断するという様々な人間模様が展開されます。

非業者の売主さんでも時としてお金が先に付いた順なんて人もいるしホントその時々でコロコロと変わります。
こういう変化を敏感に感じ取れる仲介なら頼りになりますがうっかり指値入りの買い付け入れて売主から突っぱねられたなんて話。。よくあります。

買い付けには「逃げの買い付け」と「攻めの買い付け」というものがあります。

明日はこのあたりの話をしようかと思ってます。

今日はもう出かける時間なのでこの話、狼旅団ブログ初めての続編記事になります。。




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8月までに。。。

こんにちは。

先週くらいから戦っていたお客さんの買い付け。。。
元付け業者にサクッと流されてしまいました。。

18000万、区分5室の売り物件。
利回り14%と区分じゃちょっぴり微妙な利回りでしたがこれ仲介して夏休み・・・という予定が狂いました。。。(これで明日から夏休み取っても大丈夫になってしまいましたw)

ったく誰ですか?10%の利回りで買い付け入れたのww。


そもそもなんで7000万も買い上がっちゃうんだかわかりません。。
買い付け入れる前に何度も「18000万の買い付けでOKですか?」って聞いたじゃないですかw。
おかげさまでこちらはお客さんからすっかり信用無くしてしまいました。。
(お客:「イチハチで買えるっていうから買い付け入れたのに、、おかしいねw」だってwww)

てなわけで週明けからすっかり戦闘意欲が無くなりました。。。。(フザケンナバーロー)

さらにグチグチ言いますがこの物件。。
もともと18000万円が定価だったはず。

なのに買い上がってくるってことは誰かがもっと高い値段で売りに出していたかウチのお客の買い付けを踏み台にしたのか、元付けが適当に値段つけて売主にアタックするつもりだったのかのどれかじゃないかと。。

あー、、やだやだ。。
これだから仲介ってイヤなんですw。

そんな訳でせっかく融資枠を作っていただいたお客さんから先ほど追い討ちの電話が。。

お客「8月末までにこの枠使わないと次の物件買いにくくなるから代替え物件出してね」。。。と。

すみません。。
もう無いんです。。そんな都合のいい物件。。。

無いなりに出した物件なのでこれを上回る物件はとてもじゃないですが出てこないです。
(どうせ無いの知ってて言ってるんですよね)

買えないなら最初から買い付けなんて出していなかったのに寝た子を起こすようなことしちゃったので8月中に代替え物件探さないといけなくなっちゃいました。。(なんかあったらください)


さて、そんな話は置いといて
ふくちゃんさん連載の「電磁波おんなシリーズ」。。
前に飲み屋でこの話聞かされて時抱腹絶倒でしたが、、そういやワタクシのお客さんで似たような人がいたのをふと思い出しました。。

この方、電波系じゃないのですがほぼおかしい人でした。。

どうおかしいかというと「占い系」の方なんです。

不動産屋業界で一番嫌われる人ってどんな人かと言えばもちろん「風水系」。
なんでもかんでも風水でものごと決められちゃこっちはたまったものではないです。(南側にトイレが無いとか寝ぼけたこと言いますw)

このお客さん、、一応大家さんです。
もともと2代目地主さんで特に働かなくても賃料収入で食える位の資産はあります。

そんな彼の副業は趣味で始めた占い。。。
副業で占い師なんてやってるもんですからものごとはすべて占いで決めてます。

しかしこの占いがインチキっぽいんです。。。

いろ紙をちぎって変な楕円の形した枠の中にパラパラばら撒いてその広がり方で占うというなにやら粗悪品みたいな占いです。。

一体こんな手法を誰から教わったのかわかりませんが、、とにかくこんな占いで貸室の色も決めちゃうものですからウチでは絶対に管理なんて引き受けませんw。

この占い師系大家さん。。
先日、せっかく新築したアパートを売ってしまいました。

なんでもどこぞのハウスメーカーで建てたらしいのですが部屋があまり埋まらずこれについて占った夜、枕元に神様(どんな神様ですか?)から「ありがたいお告げ」をいただいたそうです。。

神様に「このアパートを持ち続けていると霊力が落ちるから売りなさい」と。。(エセコンサルみたいな神様ですね、、、)

建てたハウスメーカーの人経由で売ってしまったのでワタクシが聞いたのは売った後。
売る理由が理由なので採算なんて度外視。。



えぇ、、都内世田谷区・平成23年築の軽量鉄骨のアパートを表面利回り10%近くで売ってしまいました。。。。


先日この話を聞いたとき、ついでにこの大家さんから物件を頼まれました。

その条件・・・。

・予算は1億まで
・自宅を中心に北へ8キロ、東へ10キロまでの範囲(北東が吉といつもの条件です)
・築年数は問わないが最後の所有者が女性名義(女性だと何か良い事でもあるんでしょうか)
・1階にトイレがないこと(1階は車庫ってころでしょうか)
・物件西側に植物が埋まってること(雑草でもOKなら・・w)
・その他いろいろ言ってますがどうでもいい事なので割愛しますw


クリア出来そうな条件はあるのですがきっと物件出したらどうせまた変な占いで却下されるに決まってます。

こんなクソ暑い時期にこんな条件の物件を血眼になってさがすのも鬱陶しいのでこういうお客さんでも相手にしてくれる大手さん(ホントこういうのでも誠心誠意探してくれる大手さん。。アタマが下がります)にでも話を振ってしまいたいところですが、ワタクシ、こんなお客さんでも過去2棟ほど売ってます。。

こういう占い師系のお客さん。
結局こじつけさえ出来ていれば買ってしまうものなんです。

例えば数字の語呂合わせ。。
地番なり住所なりを足して引いて掛けて割って「8の数字が出ました」とか言って「この物件、、なにか持ってますね。。。」とか言ったり、かこの所有者さんがこんなすごい人だった(すごくなければ隣地の人とかですごい人さがせばいいんですw)なんて言ってみたり、もうなんでも縁起良さそうなことを必死でほじくり返せば案外サクっと買っちゃうもんなんですw。

要は背中をそっと押してあげればいいんです。。。(意思が弱いから占いなんかに頼っちゃうのかと)

この感覚、、なかなか会得するのは難しいですがちょっとコツを覚えたら赤子の手を捻るがごとく。。。ですw。


この方、電話の切り際に言ってたのは

「占ったら来月いっぱいに買わないとかえって災いが起こるので早く探して」。。。とw。



・・・・


・・・・


じゃ、なんで新築物件売ってしまったのよ。。。w。



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ボケっとしてるうちに必殺さんが迫ってきたんじゃんw


kkenji1さん独立するの巻。。。

こんにちは。

本日は日曜日。。
昼間、ちょっとでかけましたが今年初めての蝉しぐれを聞きました。
ここのところの東京はずっと涼しかったのですがいよいよ明日くらいから暑くなりそうです。。

今週はゼンチンフェア行ったり週末九州にセミナーしに行ったりとなんだか慌ただしいのですが、、、そういう時に限って本業もちょっぴりですがドタバタしてます。(いつも言ってることですがセミナーの直前はあまり仕事したくないですw)

最近、土地から建物企画する案件をいくつかこなしているのですがいよいよ本設計前の大詰めの段階レベルがちらほら出始めて来ました。

現在、抱えてる案件は4つ。
このうち2つが本契約段階まで来ました。
不動産仲介レベルで設計段階の立案から収支計算して建てても大丈夫か全部調べての話なのでとても一人じゃ出来るわけありません。今回も頼もしい助っ人のご協力で思ったより早いペースでここまで辿り着きました。

単に仲介するだけでは無く部屋の賃料企画やボリューム入れたりする仕事はホントやってて楽しいですw。

さて、ここからが問題です。
建築費1億以下なら大して建築価格なんて変わらないのでその辺の工務店に建築を依頼すればいいのですがモノは1億を軽く超えてしまいます。

1億超えの建築費になる今回のケース。。
普通に相見積もりしてるとゼネコンの養分になっちゃうので設計がある程度上がったところでいつものkkenji1さんに電話です。。。ぷるりんこ♪

例の物件、そろそろ始動するから収支出してくださいな。。。と。

kkenji1さんの凄いところはまだ積算用の部材を出す前におおよその建築原価を算出するところ。。
うちのレジの時もそうでしたが10380万の建築価格に対して設計図面だけで建築原価9720万円と弾き出してきましたww。(これ仕様書も無しで3日くらいでちゃっちゃと出来るやつってそういませんw)

よくブログで引き合いに出す若きイケメン不動産仲介S君。。
彼も若いですがkkenji1さんもまだまだ若きイケメンCM屋。

ワタクシ、こういう仕事の出来る若手と早い段階で手を組んで老後の面倒を見てもらおうと今のうちに種蒔きですw。(こういう部分でもワタクシ、超打算的ですww)

この二人。
共通点がいくつかあるのですが最大の共通点は仕事に対して一切の妥協をしないこと。
仕事の品質がとても高いので一旦任せてしまえば余計なこと言わなくても120%の結果を出してきます。

うちのレジの時もそうでしたが素人全開で建築コンサルの言うこと聞いてたら間違いなく5000万レベルでボラれた建築工事だったでしょう。。彼がいなかったら絶対RCなんてやらずに木造長屋でやってたはずですw。

そういやこのkkenji1さん。。
とうとう独立したそうです。(「株式会社土地活用」とか言ってましたがいかにも真面目一本槍な名前ですw)

どうせならもっとウケ狙いの社名にして欲しかったのですが彼の性格からしてワタクシの様なおふざけは一切なしですww。(株式会社わくわくリッチとかw)

年齢的にはこの仕事で独立するには早いんじゃないかと思うのですが彼とのお付き合いした7年くらいを見てると独立するのが遅すぎな感もあります。ワタクシあまり他人を褒めるの好きじゃないのであれなんですが彼とS君だけは別格です。

いつまでの会社の中で揉まれてないで若いうちにとっとと独立すべきなんじゃないかと。。

若いやつでたまにいるのですが、大した実力もないのにちょっと仕事覚えたくらいで「俺様ってもう無敵なんじゃんw」と思いっきり勘違いしちゃってるヤツ。。大概は会社の営業力で仕事が取れているに過ぎないのですがなんか勘違いして組織からはみ出ちゃって数年後路頭に迷うパターン、、不動産とか建築業界ではよくあるパターンです。

こういう勘違いちゃんは応援しても何年かすると消えていくか別の業種に転進することが多いのであまり応援したくないのですがこの二人でだけは力ずくでも育てないとダメです。(真面目に生きてるやつがバカを見るのはたくさんです)

前にkkenji1さんと神戸に一緒に行く機会があったのですが(これが伝説の神戸三宮事件ですw)この日の夜二人で飲んだ時、なんで独立しないの?とかなんで結婚しないの?(これは大きなお世話ですねw)と聞いたことあるのですがその時の彼、、カッチョ良かったですw。

kkenji「何をやるにしても用意周到な準備が必要なんですよ」(でも結婚はある意味勢いも必要だよと突っ込み入れときましたけどw)

一晩ぶっ通しで飲みながらいろいろ話をしましたがワタクシ、こんな若いやつでここまでちゃんと先のこと考えてるのを聞いてちょっとビックリした記憶があります。

そんな彼が決断して独立したわけですから応援しないわけにはいきません。
そもそもワタクシのブログだって彼の新築セミナーの講師をやっていなければこうやって毎日書いてるはずもなかったでしょう。

そういやワタクシのブログ。。
書き始めの理由ってホントしょうもない話なんです。。

たまたまこの新築セミナーの懇親会でとある参加者さんから「オオカミさんってブログとか書いてないんですか?」と聞かれて「えぇ、実はちょっと書いてるんですよ(ホントは全く書いてませんでしたw)」とウソを付いてしまいアリバイ作りの為に「1ヶ月分くらい書いておけばアリバイ作りできるかな」くらいのノリで書いたのが始まりです。
(あの時、ワタクシにそう質問された方、あなたもワタクシの恩人ですw。ここ読んでたら名乗り出てください。えぇ、3回目のセミナー懇親会の時にさりげなく質問してきた男性の方です)

彼の会社がデカくなってそのうち「え?オオカミ?覚えてないなぁ、」とか「社長は1週間前にアポイントがないとお会いできません」とかになってしまうかもしれません。。

今のうちに恩着せがましくkkenji1さんの新会社のHPリンク貼っておきますw。(これで恩着せ作戦完了です)

これから新築物件を仕込もうと考える人は「こんな新築のやり方があるのか・・・」くらいは知ってて損はありません。。(ハウスメーカーに頼む前に見ておくとさらに効果ありますw)

また、ここ読んでるブロガーさんも今のうちです。。
ここは恩着せがましく、さりげなく、自分のブログに彼のHPリンク貼り付けておくといいかもしれませんw。(「kkenji1はワシが育てた」と後々、自慢出来るかもww)

ま、プライベートはともかく仕事だけはホントいい仕事するやつなのでワタクシごときがこんなリンク貼らなくても勝手にデカくなるでしょう。。若いうちにここまでしっかり裏付けして実行に移してますからこういうやつが大成しちゃうんです。。

毎度褒めてんだか貶してんだかわからないワタクシの文章ですがこういう努力の塊りみたいな若手はワタクシ、積極的に応援します。(あ、だからって本とか書いても献本とかは不要ですw。読みたかったら自分で買いますからw)

さて、
火曜日、ゼンチンフェアーに行きますがワタクシを会場で発見した方で「オオカミさんですか?」と声を掛けてくれた先着20名様くらいまで例のセミナーで配った「狼旅団特製チロルチョコ」あげますw。(でも一人1個ですww)
たぶん火曜日は暑いと思います。早めに声かけてくれないとチョコですから溶けちゃいますのでご注意ください。




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もしかしてそのチョコってセミナーの時の余りモノなんじゃんw