プロフィール

森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼デス。。
スラッシュをこよなく愛するただのデブw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。
(しかし書いてあることはちょっぴりネガティブ系。。。)

一応、パンキッシュな不動産屋を目指しているのでやれ情報商材だのネットビジネスだのロバキヨとかは大嫌いですw

最近は嫌いな奴の幅も広がり「やたら意識高い系な奴」も嫌いリストに登録されましたw


あ、あとFacebookやってます
www.facebook.com/ookamiryodan

友人申請歓迎ですが商材系なやつとか妙に意識高い系の人はお断りしてるので我こそはと思う方、、出来ればご遠慮くださいww



★CAUTION!★

【初めてご覧になる方へ】
このブログ。。
期待しているほど面白いこと書いてるブログじゃないしこんなプレーヤーの多い時期だってのに不動産投資にやる気満々な人だと稀にテンションダダ下がりになるのでご注意ください。


【コメント師の方へ】
プロ・アマ問わずどなたでもご自由にコメントください。
但し、出来るだけHなコメントはやめてくださいw。
あなたの書き込みで家庭崩壊しちゃうかもしれませんww
(昨今は娘の彼氏までが読んでるみたいなのでホント、オネガイシマスww)

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とんがりコーンの逆襲。。。

さて、本日は月末です。

ま、ワタクシ、月末だからといって特に変わったことはありません。決済も終わったので今日は単なる普通の月末です。

でも仲間うちの仲介さんは本日誰も電話連絡が取れません。。皆さんホントに月末ギリギリの決済で追われているのかはたまた決済やってる振りをしてるのか。。こればっかりはワタクシにもわかりません。

そういや月末だけでなく今年に入ってまったく連絡が取れない仲介さんがいます。
電話は通じるのですがいっつも留守電で折り返しの電話が来ません。(飛んじゃってませんよねw)

ワタクシが役に立たないから連絡して来ないという線が濃厚なんですが結構彼には貢献してたはずです。
使い捨てのコマとしてはワタクシ、使えるコマだったはずなんですけどw。。

ワタクシと組まなくても稼げるから知らないよって事なんでしょうか。そりゃないですよ。。ぅぅぅ、、

昼間。四ッ谷に行く用事があったので彼の勤務する会社に行ってきました。
会社に電話すればいいのですがこう言う時って居留守を使われる可能性大。。

不動産業者って都合の悪い事があると結構、居留守使うやつが多いです。(あと急に入院してたとか海外に行ってたとか、、本当はあっちの別荘とかじゃないですかww)
こういう奴は抜き打ち的にいきなり会社まで押しかけて行く方が早いし効果的です。

そんな訳で早速強襲しました。

エレベーターで会社のフロアに着き受付の内線電話を鳴らそうと思ったらその必要はありませんでした。
パーテーション越しに見慣れたとんがった頭が見えます。

彼ですw。

まだこの会社にいるということは不動産屋は続けているということです。
すなわち、ワタクシに連絡よこさないのは何か都合が悪いという事で確定の模様です。

「おーい」
と呼ぶにはちょっと会っていない時間が長過ぎたのでここは礼儀正しく内線攻撃。。

受付の女性からソファーに座ってお待ちくださいと言われてしばし待機。。
3分後、、なんかバツの悪そうな顔してとんがった頭がやってきました。

実はこの場でも居留守使われるんじゃないかと思っていましたがさすがにそこまでは鬼ではないようですw。

「最近電話しても連絡無いじゃんw」と切り出したら・・・ん?やっぱりなんか変です。
ワタクシそろそろ40代の折り返し地点の身。そういう挙動不審な態度は見逃しません。

目の泳ぎ方を見る限りワタクシと同名の人と勘違いしてうっかり出てしまったって感じです。
「チッ!なんだよ、おめーかよ」という顔してます。

「ごめん、今日は忙しいから手短にお願いできますか?」などと小生意気なこと言うのでついムッとして


「あー?↗なんでここに来たかわかってる?」と軽くカマかけてみました。
一瞬ですが目があさっての方向に飛びました。


絶対何か隠してます。。。。このとんがりコーン。


まぁ、同業者ですから口も固いです。自分が不利になることなんてそう簡単に白状するわけもありません。


でもあれです。なめんなよです。

たぶんこのケース、ワタクシにとって何か不利なことをやってるに違いありません。

ワタクシに不利なことで視線が宙を舞う。。さて何でしょう。

答えはCMの後です。












CM明け。


恐らくこのとんがりコーン。。抜きやってんじゃないでしょうか。

たぶんそうです。抜きやってるから顔を合わせないんです。。(お見通しですw)

ただどこでやられたのか皆目見当がつきません。
彼に紹介した物件と紹介したお客さんの関係だと思うのですが・・・うーむ。


こういう時は相手に出来るだけしゃべらすことです。
こっちはあまりしゃべらずに「俺は何でも知ってるよ」って顔してれば固い口も割るってもんです。

おしゃべりなワタクシが黙っているとなんとなくバツが悪いのかポツポツとしゃべり始めました。


ワタクシが昔紹介した物件を自分のお客に売ったそうです。
えぇ、、売主に飛び込んでw。。

やっぱりそんなことですか。。それじゃ電話しにくくなりますね。
まあいいです。そんなことこの世界では普通にやられてることです。別にワタクシの専任とかでもないし。。

でもこの物件。土壌汚染があるのでエンドさんが融資つけて買う物件じゃありません。
都内で売買やるなら基礎知識に近い話ですが都内でも慢性的に六価クロムが土壌からうじゃうじゃ出てくる地域があります。この土地も例外なく出ますw。

田町駅の南側で鉛が大量に出る場所があるという話くらいこのエリアの土壌汚染も一般常識です。

この六価クロムという物質。空気に触れてしまえば無害化されるのですが地中にいるうちは基本的に有害物質です。
この土地をエンドさんの戸建て用地として売ってしまったようです。

一度業者が買って土壌汚染をなんとかしてからエンドさんに売るじゃないとダメです。だからその分安くなっているんですね。

土壌汚染の可能性があるか無いかなどは地歴調査すれば簡単にわかります。仲介物件は基本的にそのくらいは最初に調べるものですから知らなかったでは通用しません。

ワタクシそういう物件は業者さんに出しますが土壌汚染付きの土地は面倒だし業者も買わなかったので捨ててしまった物件です。

そんな物件をうまいこと言ってエンドさんに売ったようです。(どうやって重説くぐり抜けたんだかw)

ひでーです。。

こいつはさすがに呆れました。。

戸建て用地でそれやったら当然いつかはバレます。いやすでにバレて問題になってるらしいです。
きっとお客さんから訴えられていて売買自体を白紙にしろとか言われているんじゃないでしょうか。



なんかそれ聞いてこいつとはもう終わりだなと思って帰ってきました。


一応帰って来てからなんとなくその物件の謄本あげてみました。
地方の知らないお客さんでしたが、なんだか可哀想になりました。



最近すっかり忘れてましたがこいつもクソ仲介の殿堂入りですね。。




グチっぽくなりましたがこれも不動産業界の側面です。。

不動産屋さんでとんがった頭の年齢30代後半の頭文字がAから始まる仲介さんに出会ったら一応ご注意くださいw。
(ムカついたので本名晒してやろうかと思いましたがそれもマズイと思うのでやめときます。。)


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今日こそマジで記事が時間に間に合わないと思ったじゃんw


ネタに飢えた狼。。。

こんにちは。

昨日のアンケート。。
毎度毎度ご協力いただきありがとうございます。

しかし、、ネタ系の記事を書くとコメントが伸びるという件。またもやすっかり忘れてました。。
たくさんいただくコメントですが、ワタクシすべて真摯にかつウケを狙ってコメ返ししてます。。いわば渾身のコメ返し(はたまた真心なコメ返し)で返しているのでそりゃもう仕事以上に真剣ですってw。

こんな感じで一気にコメント返してます。↓

[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: No title » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: カウンタック » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: No title » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: No title » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: 駐車場の使い道 » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: No title » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: 不釣り合いです » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: もちろん・・・ » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: ミイラ取りがミイ » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: 短い行間のあるヤ » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: PAC3 » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: しまった・・・ » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: ここはKYで » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: 駐車場は » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: トラウマが… » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: もちろん » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: 青山なんて » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: タイトルなし » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: No title » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: No title » 返信 拒否する
▲ページトップ


そんなコメ返しの最中に「お、オオカミがコメ返しし始めたな・・w」とそのころを見計らってコメント入れてくる方がいらっしゃいます。

きれいに狼旅団@地下潜伏の文字が並んでいるところに

[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: もちろん・・・ » 返信 拒否する
[記事]
[絞込] 12/05/30 ○○○    No title » 返信 拒否する   ←ここ
[記事]
[絞込] 12/05/30 狼旅団@地下潜伏 Re: なかなか尖れませ » 返信 拒否する
[記事]

と割り込まれます。別にタイミングの問題ですから仕方ないという側面もありますがタイミングを見計らって書きこんできているようにも感じます。

お願いですがコメ返しが始まったらコメ入れるのしばし待っててくださいw。コメ返しを飛ばしてしまう原因にもなってますww。

さて、そんなコメ返しが終わり午後からアッキーさんのレジの見学会に行ってきました。
本日はまだブログネタも決めていない午後の1時なんて時間に見学会に行ってしまったら、ワタクシ、「ネタに飢えた狼」です。今日のネタはこれで決定です。(晩御飯のメニューを決める主婦のようですw)

前々からアッキーさんの言動を聞いてると「この大家さんはタダもんじゃないな・・」と思っていましたがやっぱりタダものじゃありませんでしたw。

賃貸の客付けする側からアッキーさんの部屋を見るととても案内しやすい部屋に仕上がってます。
これっていろいろ秘密があるのですが基本的には部屋単位できっちりリフォームしていることです。
単に部屋単位と言ってもアッキーさんの部屋単位というのは単位が違います。

ベランダの塗装まで含んでます。。。

ワタクシ、部屋のリフォームの度にベランダの床の防水をやり直す人は初めて見ました。(しかもセルフですw)

アッキーさんの企業秘密の部分が多いのでブログ上ではあまり書けませんがいっそのことアッキーさんが本でも書いてくれればいいのにと思います。正直絶対売れますw。

アッキーさんの基本姿勢はターゲットを女性に振っていること。
ひとり暮らしの女性に支持されるような部屋に作っておけばレジ全体の価値が向上しますので男性でも容易に受け入れられます。

建物の築年数のわりに(築25年くらい経過しているものと思われます)建物のコンデションも良好です。
お客さんを案内する時に入口のファサードが弱いとそれだけでなんとなくお客さんの顔色が曇ることがあります。
アッキーさんのレジはここがピカピカです。

エントランスを入りエレベーターの乗り部屋の前に付くと廊下のワックスのきれいに効いてます。
よく消火栓などの金具とか手すりに埃などが積っているレジが多いのですが普段からこういうところも掃除しているんでしょうね。。廊下が埃っぽくないというのは居住系の物件を案内するときに「ここのオーナーさんは管理がしっかりしているんですよ」と言い切れるので楽チンです。

塗装なども手抜きが一切ありません。
ワタクシなら5年から10年に一度の頻度で推奨する塗装はなんと2年から5年に一度の頻度だそうです。
しかも安く出来る方法を知っているのでそれほど運営費に負担になっていないようです。

さらにアッキーさん。
部屋の細かいところにも気配り万全です。セルフリフォームならではですが、細かい備品などは古くなる前にマメに交換してしまうそうです。で、その時は新しいタイプのものに取りかえる。。これで部屋を見に来た人は清潔感ある設備の新しい部屋に見えてしまいます。

建物全体古いなんてのはこれで消えてしまいますので成約率は相当あがります。

事実、このレジは空きが出てもリフォーム中に内見希望が入ってそこで決まってしまうそうです。

たしか、前にアッキーさんが言ってましたが「新婚向けの部屋なんて3月に決まらなくてもビビる必要なんてないんですよ」というやつ。。これだけきっちりやることやってるからそんな裏付けが出来るんだなと感心しきりです。

物件がしょぼいから入らないんですよ。。なんて言ってちゃいけないんですね。。

ここまで気配りが出来てる部屋なら本当に仲介は楽です。
うちも同じエリアで賃貸の客付けやってましたがこういう大家さんの物件やりたかったです。。

その後、近隣の物件見学会。。
さすがに地域に根付いた大家さんだけあって近隣の部屋の相場をすべて理解してました。。
「この部屋は○○平米の西側の部屋だから○○がこうで○○だからこうなんだよね」という感じです。(いっそセミリタイヤしてないで賃貸の仲介やったら相当稼げるんじゃないですかw)

ちゃんと敵の情報もインプットされてます。しかも細かいことまで数字で覚えてます。。。(恐るべしですww)

ここまで真剣になってる大家さんはワタクシも応援したいです。しかし、、ほとんどのことをセルフでやってしまいますのでなかなかお手伝いすることがありません。。

うーん。。。今日はこっちが勉強になっちゃいました。。ありがとうございます。


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途中やげちゃんから電話あったの忘れてんじゃんw

駐車場を埋めるミッション

こんにちは。

そろそろ月末です。。なんだかまったりした午後ですがいかがお過ごしでしょうか?

ワタクシ、遅い時間のおやつのバナナなんぞ食いながらブログの更新です。。

本日はうちのレジの話。。
先日、訳のわからない申し込みを蹴って新たな申し込みを待つという話で終わったと思いますが、実はあの翌日にもうひとつ申し込みが入りすんなり決めてしまいました。

ということでまたもや満室になりました。(一安心です)

今度から「恐怖の2月末の解約予告」でひーひー言わない為にも解約予告は2ヶ月前だよと契約書を作り直して契約しました。(もうコリゴリですw)


しかし、問題はまだ残ってます。
物件完成時にはすぐに埋まった駐車場。。2台とも空きなんです。この一年で退去した居住者さんどちらも車持ちだったのですがよりによってこの2人が退去。。。

本来安定的に入ってくるはずだった27000円(税別)×2台の損失はうちの様な弱小大家さんには厳しい問題です。。。

そんな話を先日、ワタクシのお客さんの千葉の大地主さんと電話で話してたら「だったら借りてあげようか?」とやさしいお言葉を頂戴しました。。しかし借りるって言って千葉と東京じゃも距離があるので逆に迷惑じゃないでしょうか・・・?

そこまでご迷惑をお掛けしてはいけません。。ワタクシの股間沽券に関わります。。



「違うよ。。カーシェリング用の駐車場で借りるってことだよ」

ん?カーシェアリング???
あー、、あれですか。。時間単位で安価で貸し出せる車をシェアするってやつですね。。
そういやうちの会社の近所でもやってます。トヨタのヴィッツとかマツダのデミオとか置いてありますよ。。

なんでも千葉で大家業とは別にカーシェアリング事業もやっててそろそろ東京にも進出をお考えとか。
そういうことなら喜んで置いていただきますということで快諾しました。

「じゃあ千葉で使ってた車のナンバー取り直してそっちに持っていくから好きな車選んでね」と言う事でその時は終わりました。


さて、このカーシェアリング。

幸いにもうちのレジにはクルマ持ちはいません。

クルマ無しと言えどもエントランスに自由に乗れるクルマがあったら。。。きっと借りてくれるんじゃないでしょうか。。(そうです。そうに決まってますw)

もしもですよ、もしも大繁盛なんてことになったらもう一台の空きスペースにワタクシもカーシェア用に一台置いてしまおうか。。相変わらず取らぬ狸な狼です(もう狸だか狼だか猿だかややこしくてすみません)



そんな訳でその話からちょっと時間がたちましたが本日、候補のクルマのデーターが届きました。
さてさて、、どんなクルマなのかなっと。。。



まずはこれ。。エントリーナンバー1番














カイエン
カイエンです。。。(しかも4.8リッターの方ですw)

カーシェアって言ってたのでてっきりショボイクルマが来るのかと思ったら・・・wこれ1000万くらいしません?こんなの置いておいて何かあったらイヤです。これは洒落になってませんw



次はこれです。エントリーナンバー2番







ベンツ
SLK200です。ツーシーターオープンって、、どこかで見たぞこれw(赤いヤツ)

昨今のカーシェアリングってこういうクルマでやってるんですか?w
なんだかワタクシの思い描いていたカーシェアリングと違う気がしてきました。。。





で、最後はこれ。エントリーナンバー3番です




















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ま、これはお約束って事でww

なんか先月のブログで戦車をヤフオクで買いましたとか書いたら結構信じてくれた方が多数いらっしゃいましたw。。
(「オオカミさん、戦車の乗り心地はどーですか」だとw。すみません。こいつはネタなんです。。。)


さて、どうやら今回のカーシェアのクルマはこのカイエンとSLKの二択だそうですw。。
(すみません。。。普通のクルマは無いのでしょうか。。。?)


来週にもナンバー登録するから選んでといてね」と軽く言われちゃいましたが。。。どっちがいいんだ?これ?

ままま、ワタクシ、不動産屋なのでどっちかというとカイエンなんですが(いつも言いますがカイエンは不動産業者の定番ですw。)えーと、、これってカーシェア用のクルマを選ぶんですよね?





・・・これは困りました。。。。




しかし大地主さん。まったく意に介してくれませんw。
これのどっちかでナンバー取って持ってくるとか言ってます。。



よくあるパターンとしてIKEAに買い物行くならカイエン。。
横浜にドライブするならSLKでしょうか。。。(これの真ん中ってないのでしょうか?)


どちらかを選ぶということなので、、いいでしょう。どちらかを選びましょう。






ということでここで再びアンケートを強行です。
(こんなアンケートやってブログランキングさんから怒られやしないか心配ですw)




なんとなく答えは見えてるのですがご協力いただければと。。(皆さんいいオトナなんですからなに選ぶかくらいわかってますよね)


ということでここのところやたら長文のブログが続いたので本日はここまでです。


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ここは圧倒的に3番なんじゃんw

魔法の言葉。。。

こんにちは。

久しぶりにコメントをたらふく溜め込んでしまいました。。本日約一時間かけて溜めてしまった30件以上のコメ返しを敢行。。少し気分的に楽になりましたw。

昨日のブログ記事。。非常に長くなってしまい申しわけありません。。
長い長いとあちこちからご批判を受けているワタクシのブログ。。ブログの宣伝にもありますが「ダラダラと書いてこそワタクシ」じゃないかと思っております。。何卒ご容赦ください。。短いブログじゃワタクシ、言いたいことをうまく表現出来ないんです。

さて、午前中は今月最後の決済業務でした。。
例の契約書をなかなか送って来ない仲介さんとの決済作業でしたが・・・相変わらず決済の時に引渡し書とか領収書を手書きで書いてやがりましたw。(彼の辞書には「決済準備」という言葉は無いようです)

ま、そういうスタンスなのはよーくわかりました。もう二度と会う事もないでしょうからこれくらいにしておきます。

しかし気になるのはなぜこの物件を「売りましょう」と売主を口説いたか・・・です。(全然これくらいにしてませんねw)
契約の時にも売主さんとお会いしたので売却の経緯を聞きました。売主さんいわく「ホントは賃貸でしばらく回しておきたかった」とのこと。。こっちは買主側なので売っていただいて感謝いっぱいですが、ワタクシが逆の立場だったら売主さんに「この物件、売りましょう」とは言っていなかったと思います。あくまで想像ですが押しの強い仲介さんに押し切られる形で売買になっちゃったんじゃないでしょうか。。

この物件、青山の築古の区分レジなのですが賃料のバランスを考えると売るとしたらあと5年先くらいでも今の金額と変わりません。特にこれを売らないといけないとかお金がないとか言う売主さんじゃないので無理に売る必要はなかったんじゃないかと思います。

この仲介さん。本物件の賃貸管理をやっていたそうです。今回、今まで入居していた賃借人さんが退去したのでリフォームの話をしに言ったらいつのまにか売るという話になった模様。。

実はこの物件。築年数は古いですがビンテージと言われるくらいクラシカルなレジです。
古くなっても管理かしっかりしているし、管理組合の正常に機能していて大規模修繕が終わったばかり。ここからならもう一度賃貸に出しても今までより高い家賃で貸せたはずです。

こういうのを仲介さんが持ち主の利益を毀損させると表現します。

きっとこの仲介さんが「これからこの物件を保有されていても築古なので値下がりこそしますけど保有していてもメリットはあまりないですよ」とか言って媒介契約書にハンコ押させたんじゃないかと思います。

この手法、よく中古ワンルーム業者さんが使います。(いわゆるブツ上げ屋さんという領域の業者さん)
区分のロットが小さいやつは現金でも買いやすいので物件によっては流動性が高いです。
実際に本物件は売り出した瞬間に買い付けが2つほぼ同時に入りました。そりゃそうです。ここのレジは売りに出ると価格はあまり関係なく売れてますから。。

販売当初から相場より100万くらい安く売りに出ているなと思っていたのでもしかしたらさっきの魔法の言葉でも使って売らせたんじゃないかと勘ぐってしまいます。

今日の決済の時、売り主仲介がコピー取りに消えた隙に売主さんにホントのところ聞き出して見ました。

ま、想像通りです。。仲介さん、「このまま保有していてもいい資産にはならない」とか言ってたらしいですw。

要は賃貸管理なんかでチマチマ稼ぐより売らせて仲介手数料にした方が手っ取り早くていいやという思想での売買ですねw。

ワタクシのお客さんでも無いので正義感ぶって「そりゃ間違ってますよ」なんて言っても今さら仕方ないですしこっちは買い側のお客さんの希望に沿って動いてますからこれ以上過度な突込みを入れるのはやめました。

売買先行で動こうとする仲介さんの典型的な例ですがこれ以外にもあります。

よくあるのは今までの売り出し金額が相場より高いから売れない、だから値段を下げれば売れますってやつw。
そりゃ言ってる事は正しいですけどそれを出来るだけ知恵絞って高く売るというのが売り側仲介の勤めです。仲手欲しさに売買を急がせるなんてはっきり言って売主さんに対する背信行為です。

当初、この売値じゃ高いかな。。。と思った金額で決まるケースって多いんですw。
物件の売買相場って需要と供給で決まるので他に安い物件が無ければ仕方なく妥協して買い付け入れてきます。

よほど売り急いでいるなら止めませんがそこまでして売る必要がないということならいつでも売り止めできるくらいのスタンスで仲介さんと接していないとドンドン値下げして売られてしまいます。

特に収益物件は売れない間も家賃収入があります。
売れなければ売れないほど返済元本は微妙に減っていきます。それを放棄させて安く売りに出すってのはどうかと思います。

今回のケース。明らかにこのパターンです。
聞けば売主さん。別にお金に困って売りに出したわけじゃありません。ならこの物件は希望金額をあと200万引き上げて賃貸の再募集を掛けながらその金額で買い付けが入ったら売るかどうか考えるで良かったはずです。

本物件と同じ専有面積で窓外の景観が悪い部屋の売値よりも150万安かったのでこっちはてっきり売り急いでいるのかと勘違いして更に100万指値入れちゃいましたw。そこから50万押し返されて決まったのですがそれでも相場より200万円安いです。

書類作るのも遅い仲介さんでしたが書類作るのを早くなって欲しいと思う前にもっと売主さんのことを考えてあげて欲しいものです。

そういや昨日、賃貸の広告の載せ方にもコツがあるんですと書きましたが、、やたらとメールやコメントで教えて欲しいと連絡が来ました。これってそんな難しい事じゃないんです。

一昨日ワタクシが横須賀に行った際、24歳独身オトコ(・・・想像するとなんだか不気味ですね・・)になり切って物件見学に行きましたが要は自分が借主だったらどう思うか考えればいいだけの話です。

物件を建てた方って案外借主のホントの気持ちを考える前に自分側のエゴみたいなものが先に走ってしまがちです。
それだと実際の借りたいと思う客筋と違うものに出来上がっているということに気が付かないときがあるんです。

大多数がどの部屋を選ぶかという選択する場面で「よし!こいつを見に行こう」と選択されるには支持される側の部屋を作る必要があります。でもそれを賃貸の仲介さんがよく理解していないとセールスポイントになる部分を掲載しないで募集してしまう事があります。

suumoなどのネット系賃貸募集媒体はほとんどが検索機能を駆使してアクセスしてきます。
この検索機能を逆手に取る。。これがワタクシの言いたいことです。

各媒体ごとにこの検索機能は違います。この違いに着目して自分の物件がどうやったら目立つのか考えればいいんです。よく大家さんでウエルカムバスケットを置くといいとか言いますがそれはあくまでも検索機能で引っ掛かって「この物件を見に行こう」と仲介さんにアクセスしてからの話です。

まずはなんでもいいのでこの検索機能で引っ掛けることです。(疑似餌でも構いませんw)

うちのレジで募集をかける時、平米数と賃料と載せる写真で相当工夫してsuumoに載せて貰いました。ネット系仲介媒体でまったく最近良い話を聞かなくなったyahoo不動産なんで無視ですw。こっちは掲載すらしてません。

あくまでも主戦場はsuumoとathome。ホームズなんて広告料ばかり高いのでウ〇チですw。

suumoの検索を何度も自分で使ってみてその後、自分の物件を当て嵌めて見る。これだけで全然競争力が変わってきます。特に新築物件は最初全空からの募集ですからすべての部屋をいっぺんに載せてしまうと自分の物件だけが該当物件として表示されることがあります。昨日も書きましたがこれって客側から見たら大多数の人は「入居が決まらない部屋」と認識することが多いです。

ならこれを逆手に取って似たような間取りは最初から掲載させません。
ピンとキリだけを載せてそれ以外は掲載させないとどんなことが起こるかというと、物件を探しているお客さんからは「新築10部屋なのに掲載されているのは3部屋、、、てことは7部屋はもう決まったんじゃないのか」。。。と勘違いされます。今はネットで部屋を探す時代ですから最近部屋探ししている人は引越しを決める相当前から気に入った物件をブックマークするなりしてチェック入れてます。10部屋ある新築の全空物件が初登場の時点で3部屋しか掲載されていないと・・・という具合になります。

あとは頭のいい仲介さんにお任せです。
仲介さんに「実際に掲載されていない部屋を案内してください」とお願いしておけば頭のいい仲介さんはお客さんに対してきっとこう言います。

「実はお申し込みの入っていた部屋が急遽キャンセルになりました。良かったらそっちも見ませんか?」。。。と。

ここで注意が必要なのですがキャンセル理由を保証会社から蹴られたとかにしておくことです。部屋が気に入らなくてキャンセルになったと思われるとそのひともなんとなく敬遠します。あくまでお客さんの属性でダメになったと仲介さんに言わせてください。

人間、他人が欲しがるものを欲しがる性質があります。こうやって掲載されていない部屋からどんどん埋めていってしまう方法をワタクシ、賃貸やってたころよくやってましたw。

あと仲介さんが物件掲載用に写真を撮りに来ますがこのときに仲介さんの良し悪しがわかります。広い部屋ならそこまで心配する必要ありませんがワンルームなどの比較的専有面積に小さい部屋で写真を撮る仲介さんの写真の撮り方に注目。。。

写真撮影の基本は腹這いです。

思い切り低い位置から部屋の写真を撮ると何故か部屋が広く見えるんです。。これで広角レンズなんて持ってくる仲介さんもいますw。写真詐欺(通称:パネマジw)と言われても仕方ありませんがとにかく案内を取らないことには賃貸は決まりません。

フォトショップで写真をいじって案内を取ってる業者さんも過去にいましたがwwある意味そこまでやるくらいで普通の賃貸仲介さんです。

よくワタクシのセミナーで決めブツとして仲介さんに扱って貰いましょうとアナウンスしてますが気の利いた仲介さんは普通にここまでします。決めやすい物件の方が少ない案内で成約しやすいですから。。。

参考までに賃貸の仲介で一番ムカつく事は「散々案内した挙句の他決。。。」w(この他決って言葉、聞くと発作的にサバイバルナイフで刺したくなる言葉です

担当レベルで決めブツとして扱ってもらえればわざわざ高い広告料なんて払わなくても勝手に案内してくれます。(ま、広告料を上乗せすれば更にスーパー決めブツとして扱ってくれるかもしれませんがw)

説明しよう。
スーパー決めブツとは広告などに一切登場しない仲介担当者レベルで一度案内したら必ず成約してしまう魔法の物件でR。担当レベルで必ずそういう物件をひとつやふたつ抱えていてオーナー側から「空室になりました」なんてアナウンスしまくても仲介側から「空き室になりそうな物件はありませんか?」と定期連絡が入る物件でもR。



ワタクシの賃貸時代の経験では5人案内して5人とも決めてくれなかったらその物件はあてブツに格下げですww。

この辺のお話はワタクシなんかの話より専業でご活躍されている空室コンサルさんの方がお詳しいと思うのでこれ以上の言及はしませんが仲介さんって結構シビアですよ。。ご用心。。。



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「読みにくいから行間を空けろ」と赤井親分に言われたばっかりなんじゃんw

横須賀 新築見学会withYAGE

こんばんは。

先日は、横須賀までビーフンデザイン進藤さんのデザインされた新築RCレジの見学会に出掛けました。

一昨日のブログでも書きましたが、今回は「自分でも借りるのか?」という命題のもと自ら24歳独身者目線での見学会です。

ひろ*さんのブログ見ましたが・・何すか?横須賀バーガーってww。そんなのあるなら先に言ってくれたら午前中から飛んで行ったのに。。ちょっと後悔でしたが、母ウッチーさんと京急「あずさ123便」(だれも昨日突っ込んでくれませんでした。。しくしく。。)で、途中プロのコメント師やげさん赤井親分と合流後、一路、物件のある横須賀へ。

しかし京急ってすごいスピードで走るんですね。。線路のきついカーブでも6速全開で飛び込んでいきますw。先頭車両に乗ったので運転士さんが丸見えでしたが終始涼しい顔で運転してました。。

さて、
ワタクシ、今回もカメラ時持参で行きましたが、実はろくな写真が撮れてません。。
赤井親分がすでに「内覧会のお手本写真ってのはこうやるんだよ」と言わんばかりのレポが本日の赤井さんブログに掲載さています。(あれ見たらワタクシ、すっかり写真アップする気になれませんでした。。)ということで写真等はそちらを見ていただいた方がとてもわかりやすいと思います。母ウッチーさん同様、ワタクシも丸投げ戦略ですw。

今回の物件、いつもの進藤マジックが随所に見られます。お得意の3次元工法で水平方向だけでなく上下の方向に巧みな居住スペースを効率よく稼いだ作品でした。

前回内覧させていただいた物件同様、尖がりまくってますw。好む人はこの物件以外に検討するまでもなくこの物件がいいというでしょうし好まない人は玄関に入った瞬間引いてしまう「非常に住む人のセンスが問われる物件」じゃないかと思います。

ワタクシ、常々言いますがこの部屋の数だけこの物件が好きだと言う人がいれば成功だと思います。
今回もたったの12部屋。横須賀というエリアで少々賃料も高めですが満室になるのもそう遠くない話ではないかと思います。

ただワタクシがここに住むかと言われたら、、たぶん住みません。(というか住めませんw)
ワタクシは比較的オーソドックスなのでレジは平面に居室がないとダメです。。これだけ上下に移動を強いられるのは厳しいです。いつか階段から落ちてしまうんじゃないかと思うと24歳独身なオオカミでもちょっと無理かと思います。


今回の物件。いろいろ制約があったようでかなり苦心の作品だった模様です。

恐らく今回、見学会に参加された方皆さんが疑問に思うと思うのですがRC造なのに断熱されていないことじゃないかと思います。外壁に「断熱用の塗料」が塗られていましたが正直あれくらいでは単なる気休めに近いものがあります。屋根に塗るなら多少効果はあるかもしれませんがRC造の断熱ってそんなに甘いものではありません。これでは当然結露も起こるんじゃないかと。。

うちのレジを新築する際、ここの部分は相当神経使いました。断熱だけは「これじゃやり過ぎだよw」と言われるくらいがちょうどいいくらいです。

居住用の物件ですから快適に暮らせて当たり前。快適に生活出来ない住宅では入居者の入れ替わりが激しくなってしまいその度に原状回復費用と賃貸時の広告料なども掛かってしまいます。

前にワタクシが賃貸の媒介をやってたレジがまさにこれで打ちっ放しのRCで募集すればすぐに決まってしまう「キメブツ」がありました。しかし、3月に契約して住み出すと翌年の1月くらいに退去予告が出るんです。
また2月に募集するとすぐ新しい入居者と契約。そして翌年1月に退去予告。。以下ループ。。

仲介からするとこんな美味しい物件はありませんw。2年契約の途中、1月になると必ず退去してくれますから貴重な仲介料収入ポイントゲッター物件です。しかし大家さんはたまったものではありません。いつも賃料収入は10ヶ月分しか入ってきません。これを4年くらい続けていました。

このお部屋。3月に入居して6月になるとカビが生えます。夏はエアコンもろくに効かないくらい暑くなり、秋のちょっとだけ快適な期間を過ぎて12月の終わり頃になると今度はコンクリートから直接伝わってくる冷気で眠れません。そしてここでもカーテンと天井はびっしりと結露。。退去立会いの時、床板は湿気で大暴れしてそこらじゅう跳ねまくってました。クロスと床はは赤黒くカビだらけ。原状回復工事はいつも高額です。結局、この物件のオーナーはスケルトンリフォームして断熱対策と湿気対策を一からやり直して保有してますが、2年分の収入はこのリフォーム工事で溶けてしまいました。

RC造打ちっ放しってデザイナーっぽくてかっこいいのですがこれはちゃんと断熱対策してこそ出来ることです。

これは施主さんも進藤さんも当然理解しているはずです。
進藤さんもお話していましたがこの物件の建築前の様々な制約のためこうなったようです。

一番は予算の都合です。
総工費は聞いていませんが相当安く建てているはずです。想像ですが坪60万前後じゃないかと思います。

ワタクシもこういう収益物件の企画をやる時注意していることですが、土地から買って収益物件を仕込む際は企画がブレてしまうと予算取りに苦労します。当初の目論見はだいたいその通りにはいかないものです。

土地から仕込み時注意しないといけないのは建築基準法。こいつのせいで当初のボリュームが入らなかったり、余計なものを追加しないと建築確認が下りないことがあります。

うちのレジの時は、付けなくてもいい耐火用の防火シャッター(1台30万円)を使いもしないのに4台取り付ける羽目になりましたw。。設計段階ではこんなもの付ける予定はありませんでしたが確認申請が近づくにつれてこんな訳のわからない物品がどんどん追加になってしまいました。

土地を買うべく買付いれる段階でここまではわからないので多少多めに予算を組みます。
この時に想定されるインカムの収入は相当負荷を掛けて計算しないとダメです。土地を売りたい人、建築を取りたい人ほどここの収入想定を甘く出してきます。これが見抜けるか見抜けないかですでに勝負は決まってしまいます。賃料設定は業者のデーターではなく自分で何度も確認することをお勧めします。業者は自分の都合で賃料査定していると言うことを忘れないでください。

今回、施主さんも予定外にキャッシュを突っ込んだと聞きましたので最初の積算金額と実際かかる金額とで乖離が出てしまったのだと思われます。

進藤さんは限られた予算で最大に効果を考えて知恵を振り絞ったのではないかと思います。。断熱も入れたかっただろうしペアガラスも当然入れるべきだ、玄関の屋根だって付けないとダメだよなぁと思っていたはずです。もちろん施主さんも銀行さんから融資を引き手出し挙句、手金まで拠出してご尽力されてますから進藤さんと同じ考えではなかったかと思います。

最初からわかっていれば対策は立てやすいです。
これから入ってくるインカムの中からちょっとずつモデファイを加えて今回出来なかった対策をやっていくと思います。いい物件なのでずっと保有されて満足のいくパフォーマンスを発揮してもらいたいなと思う物件というのが今回の結論です。

しかしそれ以外にいくつか疑問に思う点がありました。
ひとつは建築計画そのものです。

この物件所在地は近隣商業かなにかの地域です。
だから不燃系の建物になったと思うのですが普通、土地から収益を企画する時、出来るだけ容積を消化して少しでも多くインカムを稼ごうとします。

本物件の容積消化率は240%に対して124%。。
予算の都合や日影なので十分に容積消化が出来ないことはわかりますがキワキワまで容積を消化しないと新築ではなかなか10%を超える利回りは稼げません。「税金対策で新築建てたんだから大きなお世話だよ」って話ならいいのですがワタクシは業者なので「慈善事業じゃないんだからそれでも収益重視でやるべきだ」と考えます。

今回、施主さんとお話しする機会が無かったのでわからないのですが仮に日影規制とか建築基準法などの規制でこの容積しか消化出来ないならワタクシ、お客さんにこの土地は物件として紹介していません。

施主さん。このあたりの話しをどのように仲介さんから聞いていたのか気になります。

あともうひとつ。
今回、ビーフンさんから貰ったファイルにオートロックとか無料インターネットサービスとかの資料が入っていました。正直ワタクシから見たらこれは本物件のマストアイテムとは思えません。

そんなところにお金を掛けるならもっとマストなところにお金を掛けるべきだったんじゃないかと。。

赤井親分がしきりに気にしていた玄関の屋根。
こっちの方が住む人のことを考えたらマストアイテムです。雨仕舞いが悪い物件は住んでる人に非常に悪影響です。工夫すれば安いものなんてたくさんあるんですからこういう装備はお金が余ったら考えるべきものではないかと。。

インターネット無料というのも賃貸募集の時に広告に出すと強力なアイテムになると言われていますが本物件はそこらに転がってる木造のアパートじゃありません。

尖がった人が好んで選んで住む物件ですからそんなものは契約者自身で勝手に入ります。
このシステム。うちでも導入しましたが利用者は半分くらいです。でも全体課金なので半分の住人しか使っていなくても毎月この費用は大家負担です。

よく賃貸の仲介さんが「付けた方が成約率とか反響あがりますよ」と言いますがワタクシはこれは詭弁じゃないかとさえ思います。

今回、本物件の賃貸募集の広告をSUUMOでチェックしました。
今、賃貸で一番反響がある媒体はこいつです。この媒体で粗相をすると賃貸が厳しくなります。

しかし、ここでもなんとなくやらかしてる感があります。

横須賀中央と県立大学、汐入の3駅で築3年以内の25平米以下の鉄筋の賃貸をチェックしたら14物件ヒット。

えぇ、、すべて本物件でした。。

これだと一般客が見たら「この物件って人気無いのかな」と勘違いしてしまいます。
suumoから飛んでくる客の成約でこのあたりのワンルームに近いレジはほとんど成約しているのですから賃貸さんももう少し載せ方を考えて欲しいです。

うちのレジの時は出来るだけ他の物件と競合させてそれでもこの物件が見たいと思うような演出をしてsuumoに載せていました。相当強気な賃料設定でしたが引き渡し前の時点で80%は成約してました。

またこれだけ上下の動線がある物件なのに写真は機器が充実しますよとした写真はありますが部屋の特徴を表現した写真はありません。これじゃネットから飛んでくる人にはこの物件が他とどう違うかわかりません。

こういう尖がった物件はそういう演出をすればエリアに関係なく指名借りで飛んでくるはずだしそれならこんな弱気な賃料設定でなくても貸せたのではないかとちょっと残念です。

収益物件はお金を稼いでなんぼです。

物件を新築すると大きなお金が動きます。土地もお金も少しも無駄がなく使われていないとオーナーさんは儲かりません。この物件で一番得をしないといけない人は銀行融資を引いて物件所有というリスクを追ってるオーナーさんです。

一番得したのは土地をノーリスクで仲介した業者さんなんてオチじゃダメなんです。

この物件、将来的に建物を半分に切ってもよし、18㎡の床を外して36㎡のメゾネットにしてもよしとアイデア満載でずっと保有しても大丈夫そうなのでそこまで心配するのは少々おせっかいだと思いますがやり方次第ではもっといい物件に化ける可能性を持ってる物件です。

賃貸さんもただ部屋を埋めればいいということではなく次のことも考えて募集していただけたらと思います。
(積極的に保障会社使用を前提ではなくって意味ですよ)

さて内覧会も終わりお楽しみだったその後の懇親会。。
約20人ほどの方といつものように飲めや歌えやの大騒ぎでしたw。

今回は2時間というワタクシが参加する懇親会ではとても短い部類の懇親会だったのろくにしゃべれず不完全燃焼でしたがおなじみの大家さんも多数いらっしゃってて楽しいひと時でした。。

赤井親分とも最後の方でお話が出来たので昨日のミッションはすべてやり尽くせましたw。
(赤井さん、こんどは終電までご一緒させてください。。)

Oz...さんと途中で抜け出して・・というプランも無かったわけじゃないのですが昨日は夜9時を回ったらワタクシ、カボチャになってしまうところでしたww。(ちょっぴり早めは21時のシンデレラなんです)

皆様のご協力で昨日は21時ぴったしに家に着きかぼちゃにならずに済みました。

ご協力ありがとうございました。。。


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生まれながらにして体形はドテカボチャなんじゃんw