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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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憂鬱なGW...

こんばんは。

本日からGW。。

お正月もそうでしたが新参ブロガーのワタクシ。。
こういう長期のお休みが続く時期はブログランキングの点数が落ちてしまいがちです。
ま、最近の記事がつまらないということもあると思いますがアクセス解析を見ると一目瞭然。。
昨日くらいからいつもの半分くらいのアクセスしかありません。。お休み先でも見て貰えるような気になる記事を書かないとホントに見捨てられちゃうんじゃないかと不安に駆られます。

さて、
今日は昼間に団員さんと電話で長電話。
昨日のブログで書いた愛知県40%の物件のお話しです。

うちの団員さんは結構まめに電話をくれます。
ワタクシの日常業務はそれほど時間に左右される仕事ではないので電話が来ればワタクシの気の済むまで話してしまいますw。(掛けた方は短時間のつもりで電話をしてきたつもりでしょうが掛けてきたら最後。。容赦しませんw)

あ、そうそう、、。狼旅団の団員の件ですが実は正式に団員さんなんて募集していません。
しょぼくれんはステッカーロゴをブログに貼るか、たろうさんに「今日からしょぼくれんに入ります」とか宣言すれば晴れてしょぼくれんの会員ですが、狼旅団は違います。

自分は狼旅団の団員だ」と思い込めばおめでとうございます。本日今から狼旅団員ですw。

また退団も簡単です。「今日で団員を辞ーめた」思えば退団です。

ということでこちらではどなたが団員でどなたが団員じゃないかわかりません。
なんとなくこの人は団員じゃないか?と想像して勝手に団員さんにしてますw。

今ワタクシが把握しているだけでこの人は間違いなく団員さんだと言う方が約20人程いらっしゃいます(いるものと想像しています)。

目安として一度でもワタクシのブログでコメントされた方は無条件で団員さんとしてワタクシの脳内に登録されています。ちなみにこの登録はこのブログが存続する限り消滅出来ませんw。(そうとは知らずにコメントしていただいた方。。すみません。あなたは団員登録されてますw)

またワタクシに個別にメールをくれた方、この方もワタクシ、勝手に団員登録(あくまで脳内ですがw)してます。

あと「いつもポチしてます。。」と言う方。あなたはエライです。ブラボーです。

そんな方はあちこちの大家さんイベントで「オレ(ワタシ)って狼旅団の団員なんですよ」と吹きまくって差し支えありません。(ついでに話した方にもポチを勧めていただけるとあなたは名誉団員です。副賞として福々まんじゅうがいつの日か贈呈されることでしょうw)

そうやってあらためて数えたら・・・20人どころではありませんね。

もともと狼旅団という名前にしたのは(これよく聞かれます)不動産業界のある意味テロ組織的なノリで言いたい事を思い切り言ってしまおうという意味合いで「旅団」としてます。「団」が付いている以上そのうち団体として大家さん業界や不動産業界の集まりみたいな組織化をひとり密かに目論んで付けました。

こうやって半ば強制的に団員として無理やり結束を固めようと企んでいますが・・・どうも一人では限界があります。(脳内登録にもメモリーの容量があるんです。。)

そろそろ副団長なり組織化を計り磐石な体勢を作らないといけないのかと思い始めてます。
どこの団体もこういう組織つくりをしているはずじゃないかと。。。

そんな組織を作って何をするのと言われるとしょぼくれんのように特に目的はありませんw。

単に群れたいだけですw。ワタクシ、そういう集まりが大好きなんです。

しょぼくれんもどちらかと言うとそちらの意味合いが強く特にに何のしがらみも無い好き勝手な事を言える団体だし「大家さん同士で群れてるだけじゃん」とおおっぴらに言われても良いように不動産知識を詰め込み教育的にだらだら毎日、不動産っぽい話でブログを書いてます。

これなら狼旅団で不動産のお勉強してるという名目で群れて遊ぶことが出来るんじゃないかと・・・w。


、、すみません。話がかなりあさっての方向にいってしまいました、。。話を戻します。

団員さんと電話で話した愛知県の40%。
ワタクシなりに昨日からいろいろ調査をしてみました。
ホントなら現地に見に行けばすぐわかるのですがGWに東名かっ飛んで現地入りするほどワタクシ、根性ありません。ITのチカラを駆使して多角的に分析してみました(要はPCだけで調べるってことです)。

簡単なところでレインズで成約賃料調査。いつも言いますが募集単価なんてあてになりません。

あとは
・人口調査
・周辺の学校、法人調査(特に工場関係)
・単身者と非単身者の分布調査
・よくセミナーで話すM調査(Mは例のお店の頭文字)
・成約しやすい部屋のタイプ調査
その他もろもろ。。クルマがメインか電車がメインかなど含む

今回の調査物件は土地300坪だか400坪の土地にバカでかそうなRCが建ってますので
ワンルーム単価で3万とか言うような賃料設定ではまずランニングコスト(俗にいうOPXってやつですね、あってます?)がやばそうです。このあたりをどのくらいで考えればいいのか悩みます。。単に収支計算とかでは出てこない不確定要素が多すぎです。

また一番の心配事は周辺にあったはずの学校(私立大学)が消滅してますw。調べたらどうもここじゃロケーションが悪すぎて名古屋市に撤退したそうです。周辺の企業も調べてみましたがどうも昨今の不況の影響をモロに喰らってる企業ばかりな様子。。

ワンルームが多い本物件。。学生の需要がないと相当厳しそうです。
この劣悪な賃貸環境でも埋める自信がある方には物件情報としてお出ししますが基本的にこういう物件はあまりお勧めしません。(見た目に賃貸が歯抜けで続く物件はいろいろトラブルを起こす危険がありますから腹括ってください)


これから少子高齢化の波をモロかぶりしそうな教育業界。。
今現存している大学が5年後、今の場所に留まっていられるかなんておそらく今年のプロ野球の順位予想するくらいあてにならないんじゃないかと思います。

国立大学とか就職に有利な大学ならまだ生徒が減るなんて事ないでしょうが、怖いのはさほど偏差値の高くない大学。。生徒が増えなきゃ経営が成り立つわけありませんから自然と消えていってしまいます。また工場もそうです。5年後にいまそこにある工場がうまく稼動できるかどうかなんて当の経営者だって予測できないでしょう。

欲しい物件の近所にやれ〇〇大学とかやれ大手企業があるから賃貸需要が旺盛だなんて話。よく聞きますがどうなんでしょう。。先日も書きましたが都内だって同じ駅で方や満室、方や入居率50%なんて物件が存在します。

不特定多数の人が住んでる東京でもこの有様ですからこの辺の調査は今後必須になるんじゃないかと思います。

学校の偏差値の話といえば今日電話で話しをした団員さんは某企業の人事担当者。。
新卒学生の面接をする機会が多いそうなのですが、昨今の学生の質を思い切り嘆いておられました。。。

うちは新卒なんて採用しませんからほとんど縁がないのですがあちらの企業は新卒メイン。
一次面接の10分程度の話でボロが見えてくるそうです。

「え?だって今は面接のマニュアルなりがあるんだからそう簡単にボロなんて出ないでしょう?」と聞いたら

「いえいえ、、ホントあっけなくボロ出しますよw」と言ってました。

ここ数年、相当学力の低下した学生が氾濫しているそうです。。
こりゃ、就職率の低い大学は本気でアテに出来なくなりそうですね。

特定の施設をアテにして不動産物件を購入するという手法はもしかしたら相当ヤバイ局面なんじゃないかと。。。


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そうやっていらん不安を煽る手法もヤバイんじゃんw