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森野 狼太郎(もりの りょうたろう)

Author:森野 狼太郎(もりの りょうたろう)
★自己紹介★

こんにちは。狼と申します。
スラッシュメタルをこよなく愛するただのデブですw

さて、このブログ、、
不動産投資を志す熱いハートの方をこっそりと応援するブログです。

ただ、書いてることはネガティブなことばっかりなのでこれから不動産投資で大儲けしようとか考えてる酔狂な人は読まない方がいいですw(ホント、ロクなこと書いてませんw)


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最近は嫌いな奴の幅も広がり「キラキラ系」「共喰い系」も嫌いリストに登録されましたので空気も読まずに友人申請しないでくださいw

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脳内都心5区

こんばんは。

本日も時間が無いのでipadからの更新です。リンクが貼れないので明日改めて貼ります。
ということで本日は本文のみです。

不動産の収益物件で一番高い取引になる東京の物件。
高い取引になるのはこの中でも一部のエリアです。
いわゆる都心五区と呼ばれる港、渋谷、千代田、中央、そして品川。。この他にも高値なのが目黒、文京、新宿などがあとに続き一番安いのは奥多摩。。。ま、奥多摩を東京と呼べるかは疑問ですが、、、。

ワタクシ、過去の取引を思い出すと圧倒的に多いのが世田谷区と目黒区。あとは品川やら渋谷区などが続きます。

参考までにワタクシの「脳内都心五区」はと言えば
豊島、板橋、練馬、中野、杉並と言ったところでしょうか、、w。
この辺は土地値と坪賃料単価の乖離が少ないので個人的に好きです。

世田谷区とかでもそうなのですが同じ世田谷でも天と地ほど違います。
岡本とか鎌田なんて地名が付けばそこはちょっと世田谷ナイズされているとはいい難い場所です。このへんはどちらかというと風致の問題があるのでイヤなだけですけど。。。

港区などでも南青山とか広尾などはいいですが芝浦とかはイマイチなロケーションです。あと東新橋なんてのもちょっと惜しい場所ですねw。

目黒区なんかでも自由が丘なんて聞けば高そうな住所ですが本町なんて聞くと・・・です。

先日、富山に行った際に吉川さんもおっしゃっていましたが地元の人でも買える場所と買えない場所のエリア分けがキッチリと出来ていました。

「富山でも地元の大家さんはここのエリアは買わないんだよね」と言っていたエリアがあります。(それはどこかなんて書いたら持ってる人に気の毒なのでここはカットですw)

単に利回りだけ追求すると東京という地名はよく見えますがやはり町名によってはここはダメだろwってところが多いです。

たまに地方の方とお話すると変な話、田無とか東久留米市とかの東京と武蔵野市の東京が一緒に見えることがあるらしいです。

正直、全然違います。

実際に歩くと違いに気が付きますがこれは歩いて見ないとわかりません。

昼間、愛知県の物件で利回り40%(あくまで満室想定ですよw)なんて話が来ましたが、、いくら利回りが高くても基本的にワタクシこういう物件は紹介しません。

ここがどんな場所なのかさっぱりわかりません。。。
利回りがいくら良くてもこんなの責任持てないです。
ましてこんな利回りで売りに出るんですから大体想像つきます。

地元の大家さんは絶対買わないんじゃないかと。。

しかしこの愛知県の物件は弁護士管財案件です。
現金なモノで管財とか聞くと、もしかしたら、、、という甘い期待感がしちゃいますw。
空室対策に鬼のようなノウハウがある人ならこの物件はお宝なのかもしれません。。そう言う人がワタクシのまわりにいれば出さないことも無いですがやはりいつもの土地勘がないエリアでお客さんに高い買い物をさせるのはどうしても心のブレーキが掛かります。(参考までにこの物件、日本海大家さんのブログで今試験的にやってる「(仮称)未公開物件でお勉強プロジェクト」に送りました。ネット上で出回ってる物件と未公開で業者間で出回ってる物件がどのくらい違うのか認識いただければと思います。

この企画、あまりだらだら続けると日本海大家さんのブログの進行の邪魔になるので長くは続かないと思いますがw時々、これは勉強になりそうだと思う物件は教材として出して行こうと思ってます。(あくまでお勉強用です。取り扱い注意でお願いします)

ネット上で出回っていないだけでワタクシも普段は仲介しない物件が多いと思います。ただし、ここぞという時はA評価を入れてレポート付きで日本海大家さんに送りますw。ま、そんな物件があればの話ですけど。。。

お客さんにそんな危ない橋を渡って高利回りを追求させる売り方は好きではありませんし万が一何か起こればどのみちこちらにも責任が及びます。(売っておいて知らん顔すればいいじゃんなんて不動産屋じゃモテないですw)

冒頭、都心五区の話をしましたが東京だってこんな現象は良くあります。同じ世田谷なのにかたや空室だらけでかたや満室。。同じ駅で同じような築年数でもこんな寝ぼけたことが起こります。。

原因は複合的に起こるのでこれが悪いってのは無いです。あくまでも物件の総合力で起こります。

こんなこと書き出したら終わらなくなっちゃうので何かの時に書きたいと思います。

なんだか連休前だからなのかブログ最近つまらないのかわかりませんが、、段々とポチの勢いが少なくなってきた予感がしてます。。

お正月はポチ数が落ちるよとクマさんから聞いていたのですがGWもそうなのでしょうか。。

不安なGWになりそうです。。。



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やっつけ仕事みたいな記事書くからじゃんw